投標書（物業管理類）
致**置業發展有限公司：
根據"**"前期物業管理項目的招標文件，經詳細研究，我單位決定參加投標，并授權全權代表我單位提交投標文件正本一份，副本兩份。
我單位宣布愿意遵守下列條款：
1、完全響應、認可招標文件和合同條款，同意按照招標文件的要求完成本項目
2、愿意按照國家法律和有關規定履行自己的責任和義務；
3、如果我們中標，我們將盡快簽訂前期物業管理合同；
4、遵守招標文件規定的收費項目和標準；
5、同意招標文件中規定的標書有效期；
6、所有有關標書的信函、電話按下列地點聯系
投標單位地址：*號
郵編：
傳真：
聯 系 人：
聯系電話：
投標單位（蓋章）：z物業管理有限公司
法人代表或委托代理人（簽字）：
二零**年*月*日
篇2：前期物業管理招標投標管理暫行辦法(2003)
前期物業管理招標投標管理暫行辦法(20**)
建設部關于印發《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的通知
建住房〔20**〕130號
各省、自治區建設廳，直轄市房地產管理局，新疆生產建設兵團建設局：
為了規范物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，我部制定了《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，現印發給你們，請貫徹執行。執行中的情況，請及時告我部住宅與房地產業司。
建設部
二○○三年六月二十六日
前期物業管理招標投標管理暫行辦法
第一章 總則
第一條 為了規范前期物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，制定本辦法。
第二條 前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。
建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業和行政主管部門對物業管理招投標活動實施監督管理，適用本辦法。
第三條 住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
國家提倡其他物業的建設單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業管理企業。
第四條 前期物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理招標投標活動的監督管理。
省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內物業管理招標投標活動的監督管理。
直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理招標投標活動的監督管理。
第六條 任何單位和個人不得違反法律、行政法規規定，限制或者排斥具備投標資格的物業管理企業參加投標，不得以任何方式非法干涉物業管理招標投標活動。
第二章 招標
第七條 本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業管理招標的物業建設單位。
前期物業管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。
第八條 前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。
招標人采取公開招標方式的，應當在公共媒介上發布招標公告，并同時在中國住宅與房地產信息網和中國物業管理協會網上發布免費招標公告。
招標公告應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。
招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。
第九條 招標人可以委托招標代理機構辦理招標事宜；有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織實施招標活動。
物業管理招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關規定。
第十條 招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。
招標文件應包括以下內容：
(一)招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物業管理用房的配備情況等；
(二)物業管理服務內容及要求，包括服務內容、服務標準等；
(三)對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等；
(四)評標標準和評標方法；
(五)招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點等；
(六)物業服務合同的簽訂說明；
(七)其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。
第十一條 招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交以下材料報物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案：
(一)與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件；
(二)招標公告或者招標邀請書；
(三)招標文件；
(四)法律、法規規定的其他材料。
房地產行政主管部門發現招標有違反法律、法規規定的，應當及時責令招標人改正。
第十二條 公開招標的招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。
實行投標資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。
資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業資格文件、業績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業績等證明材料。
第十三條 經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。
在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。
第十四條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。
第十五條 招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。
第十六條 招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發送給所有的招標文件收受人。
第十七條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。
招標人設有標底的，標底必須保密。
第十八條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。
第十九條 通過招標投標方式選擇物業管理企業的，招標人應當按照以下規定時限完成物業管理招標投標工作：
(一)新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；
(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；
(三)非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。
第三章 投標
第二十條 本辦法所稱投標人是指響應前期物業管理招標、參與投標競爭的物業管理企業。
投標人應當具有相應的物業管理企業資質和招標文件要求的其他條件。
第二十一條 投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當以書面形式向招標人提出。
第二十二條 投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。
投標文件應當包括以下內容：
(一)投標函；
(二)投標報價；
(三)物業管理方案；
(四)招標文件要求提供的其他材料。
第二十三條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件，招標人應當拒收。
第二十四條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并應當按照本辦法第二十三條的規定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內容無效。
第二十五條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。
投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。
投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。
禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。
第四章 開標、評標和中標
第二十六條 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。
第二十七條 開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行：
由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進行檢查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。
招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應當當眾予以拆封。
開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。
第二十八條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。
評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家不得少于成員總數的2/3。
評標委員會的專家成員，應當由招標人從房地產行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。
與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會。
第二十九條 房地產行政主管部門應當建立評標的專家名冊。省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門可以將專家數量少的城市的專家名冊予以合并或者實行專家名冊計算機聯網。
房地產行政主管部門應當對進入專家名冊的專家進行有關法律和業務培訓，對其評標能力、廉潔公正等進行綜合考評，及時取消不稱職或者違法違規人員的評標專家資格。被取消評標專家資格的人員，不得再參加任何評標活動。
第三十條 評標委員會成員應當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責。
評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關系人的財物或者其他好處。
評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。
前款所稱與評標活動有關的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。
第三十一條 評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內容作必要的澄清或者說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。
第三十二條 在評標過程中召開現場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。
評標委員會應當按照招標文件的評標要求，根據標書評分、現場答辯等情況進行綜合評標。
除了現場答辯部分外，評標應當在保密的情況下進行。
第三十三條 評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，并對評標結果簽字確認。
第三十四條 評標委員會經評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。
依法必須進行招標的物業管理項目的所有投標被否決的，招標人應當重新招標。
第三十五條 評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。
招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。
第三十六條 招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。
第三十七條 招標人應當向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人，并應當返還其投標書。
招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應當附招標代理委托合同。
第三十八條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。
第三十九條 招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。
第五章 附則
第四十條 投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合本辦法有關規定的，有權向招標人提出異議，或者依法向有關部門投訴。
第四十一條 招標文件或者投標文件使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文；如對不同文本的解釋發生異議的，以中文文本為準。用文字表示的數額與數字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準。
第四十二條 本辦法第三條規定住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業管理企業的，其規模標準由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定。
第四十三條 業主和業主大會通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業的，參照本辦法執行。
第四十四 條本辦法自20**年9月1日起施行。
篇3：物業知識教材：物業管理投標工作程序
物業管理招標投標在我國目前尚處于起步階段，迄今為止，國內也僅有北京、廣州、南京等地進行了初步嘗試，而參與投標的物業管理公司更是寥寥可數。應當說，在這一行業中投標活動的成功經驗暫且乏善可陳。然而，投標的公平性與競爭性又決定了它必將取代現有的開發商“包辦制”，成為業主選擇“管家”的主要形式。對于物業管理公司而言，要想在競爭越來越激烈的物業管理行業中站穩腳跟，乃至成為行業主導，就必須要盡快做好準備，加入到投標競爭的行列之中，在競爭中發展壯大。因此，了解物業管理投標的程序與技巧，了解投標中可能發生的爭議及其解決途徑，對于提高物業管理公司的投標競爭力以及保障其自身權益，都是非?，F實和迫切的。
雖然，由于投標對象--物業管理服務的無形性與其他工程項目的實物性的差異，物業管理投標具有許多區別于其他項目投標的獨特之處，但同樣作為投標，其必經程序仍與其他項目投標有著諸多相似之處，仍要經歷前期準備、購買標書、可行性分析、編寫及封送標書等步驟。
一、投標前期工作
(一)取得從業資格
正如所有合法經營的企業法人一樣，從業資格是物業管理公司從事正常營業活動所必須具備的首要條件，這自然也成為物業管理公司參與投標前必須首先考慮的基本因素。按照國際與國內的不同管理規定，物業管理公司要取得投標資格所需履行的手續也有所不同。
1.從事國內投標的資格要求
物業管理公司在國內從事投標業務，必須取得《企業法人營業執照》和政府頒發的《物業管理企業資質證書》。
首先，按照我國《公司法》規定，作為獨立經營、獨立核算的法人機構，物業管理公司(或其所屬集團公司)必須擁有有關工商行政管理局所頒發的營業執照，以證明其合法經營資格。
其次，物業管理企業應具備經有關部門核準頒發的資質證書。
鑒于我國物業管理行業起步較晚，隊伍良莠不齊，管理混亂的現狀，建設部已于1999年頒布了《物業管理企業資質管理試行辦法》(以下簡稱《試行辦法》)，規定物業管理企業的資質管理實行分級審批制度。該《試行辦法》已于2000年1月1日起正式實施，其目的是要通過資質審查，嚴格控制物業管理隊伍質量，提高服務水平，而對于從事物業管理投標的物業管理公司，審查更加嚴格。
在該《試行辦法》出臺并正式實施之前，各級地方政府均是根據本地情況制訂并實施地區物業管理公司資質等級管理辦法。如上海市根據《上海市物業管理公司資質等級管理暫行辦法》，將物業管理公司劃分為以下三個等級:
?、僖患壩飿I管理公司的資質標準
規模要求:公司所管理物業規模一般在50萬平方米以上，或者管理涉外物業在20萬平方米以上。
類型要求:公司所管理物業的類型在3種以上，或管理涉外物業在2種以上；并且所管理物業應有2個以上為優秀小區或者大廈，達標面積超過50%。
人員素質要求:企業經理或常務副經理須從事專業物業管理工作3年以上；并且公司應具有經濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上。
經營實力要求:企業經營年限須在3年以上；且注冊資本應在100萬元以上(含100萬元)。
?、诙壩飿I管理公司的資質標準
規模要求:公司所管理物業規模一般在20萬~50萬平方米以上，或者管理涉外物業在5萬~20萬平方米以上。
類型要求:公司所管理物業的類型在2種以上，或管理物業中含有涉外物業；且所管理的物業需有1個以上為優秀小區或者大廈，達標面積超過30%。
人員素質要求:具有經濟類、工程類中級職稱管理人員6人以上。
經營實力要求:企業經營年限須在2年以上；且注冊資本應在50萬元以上(含50萬元)。
?、廴壩飿I管理公司的資質標準
規模要求:公司管理物業規模一般在3萬~20萬平方米以上，或者管理涉外物業在1萬~5萬平方米以上。
人員素質要求:具有經濟類、工程類中級職稱管理人員3人以上。
經營實力要求:企業注冊資本10萬元以上(含10萬元)。
再如，天津市為規范行業秩序，推動該市物業管理健康發展，也相應出臺《天津市物業管理企業資質等級評定辦法》、《天津市物業管理招標投標規則》，全面引入市場機制，實行招標投標選聘物業管理企業。該規則規定，天津市建筑面積在5萬平方米以上的住宅小區的物業管理，應以招標投標方式選聘物業管理企業；建筑面積20萬平方米以上的住宅小區的物業管理工作必須以招標投標選聘物業管理企業。此外，該規則還對招標投標的程序和方法做出了相應規定。
以上這些規章制度僅僅是針對某些地區的個別特征而設置的，并不具有行業共性，而現行的《試行辦法》卻是在全國范圍內建立起了行業的統一標準。根據該《試行辦法》規定，物業管理企業被劃分為一級、二級、三級3個資質等級和臨時資質。一級企業可參加全國范圍內物業管理項目的投標、議標；二級企業只限于參加全國范圍內30萬平方米以下物業管理項目的投標、議標；三級企業只限于參加本省(自治區、直轄市)區域內15萬平方米以下物業管理項目的投標、議標。
物業管理企業應當按照《試行辦法》規定申請企業資質等級評定。未經主管部門進行資質評定并取得資質證書的，不得從事物業管理業務?！对囆修k法》還規定，物業管理企業資質等級實行動態管理，每兩年核定一次。對于不符合原定資質等級標準的企業，由資質等級評定初審部門提出降級或吊銷資質證書的意見，報審批部門批準后執行。資質等級的升級應依次逐級上升，不得越級上升。
政府對物業管理公司進行這樣的劃分，并要求其按等級參與招標投標，無疑在競爭機制上為物業管理企業參與投標把好了關，同時也從體制上為維護招標投標競爭秩序，提高企業競爭水平提供了有力保障。應當說，這一舉措不僅將在物業管理行業中建立起公正、公平的市場競爭機制，實現優勝劣汰，而且還將推動全國物業管理招標投標的迅速發展。
2.參與國際投標應履行的手續
物業管理公司參與國際投標，應根據招標物業所在國規定，履行必要的手續。
(1)注冊
在招標物業所在國注冊，使其具有獨立經營的法人資格，這對于進行國際投標的物業管理公司而言是一道必經程序。注冊后經該國政府核準頒發營業執照，公司即可正式營業，參與有關投標工作。
由于不同國家法律法規的差異，他們對異國進入的物業管理公司在注冊與遞交投標書的先后次序上的規定也有所不同。但無論注冊手續在先在后，物業管理公司在申請時都必須按規定提交文件。由于不同國家所要求提交的文件種類不同，本書僅列舉說明一些必須提交的主要文件:
?、俟菊鲁?。物業管理公司注冊提交的公司章程必須對本公司的治理結構與經營體制做出充分說明，其主要內容包括:公司性質、宗旨、注冊資本、營業范圍、組織機構、經營管理、總管理機構所在地等。值得注意的是，由于我國實行《公司法》時間較短，加之獨特的經濟體制，我國公司成立時報批的組建文件往往與國際慣例有較大差別。因此，國內物業管理公司對外投標時通常需另行準備一份對外適用的公司章程。
?、跔I業執照。國內投標公司提交營業執照副本審查，凡在國內已有營業執照的物業管理公司通?？芍苯酉蛘袠宋飿I所在國提供營業執照，辦理申請注冊手續。
?、坳P于分公司的證明。分公司的證明文件應由物業管理總公司開出，說明該分公司的組織、章程；文件由選定的公證機關公證后生效。
?、苜Y產負債表及損益表。這兩份報表從財務的角度反映出物業管理公司的財力、財務狀況及經營管理水平。
?、菰庸芪飿I的名稱、規模、地點及服務質量等。
?、揶k事處人員名單和任職證書。即由辦事處負責人簽署委任的駐招標物業所在地工作人員名單以及他們的任職證明。
以上文件絕大多數都必須順序經由省(市)公證處、國內外事部門及駐招標物業所在國的中國大使館或領事館公證，以表明文件的簽名、印章屬實，文件的副本、節本、影印本與原本相符。公證之后，諸文件便可生效。
(2)選擇代理人
物業管理公司如果在國外從事投標，必將面臨異域文化所帶來的種種障礙，而房地產項目的固定性以及物業管理服務的無形性，又要求他們必須承擔較之于其他工程承包項目投標更大的風險。此時，聘用代理人承辦注冊、咨詢等自己所不熟悉的當地業務，不僅可節約費用，還可利用代理人對當地物業的熟悉程度，增加其投標成功的可能性。
當然，代理的這些優勢必須建立在代理人優秀的前提之上，因此如何選擇合適的代理人也將成為投標公司必須認真對待的一個重要問題。通常，代理人的作用主要表現在以下幾點:
?、贅I務咨詢。代理人應當利用其在當地廣泛的社會關系與以往經驗向投標公司提供相關的重要信息，包括重大項目的招標信息；開發商情況；當地法律、經濟情況；社會風俗習慣；勞務雇用管理等。為物業管理公司熟悉國外物業管理規定及服務要求提供幫助，這是代理人應提供的基本服務之一。
?、跇I務代理。代理人還可為物業管理公司的日常業務運作提供服務，這些工作包括代辦各種例行手續，代為尋找當地合作伙伴，提供投標所需單價、費率等。這些服務可以提高投標者工作效率，降低其交易成本。
?、勖軈f調。物業管理公司在異地從事投標，與當地業主必然會在文化、風俗等方面存在差異，加之服務行業本身與個人滿足程度密切相關的特性，雙方之間出現摩擦和爭議在所難免。此時，代理人則可在其中充分發揮“潤滑劑”的作用，妥善協調解決矛盾。
物業管理公司在考慮了自身業務需要與代理成本之后，便可在當地的中介服務公司中慎重選擇滿足條件的代理人。選擇代理人時，投標公司應從自身的弱勢及代理人可提供的互補優勢出發，根據成本效益原則，綜合評價做出決策。
代理人作為中介咨詢公司是以其技術與智力提供服務，因此衡量其能力應首先考慮技術條件，其他因素次之。投標公司選擇代理人時應以代理公司的技術勝任能力、管理能力、資源可用性、業務獨立性、取費結構及執業素質作為基礎。
?、偌夹g勝任能力。即中介咨詢公司有能力為業主提供一個經過專業教育與訓練、具有實際經驗的組織團體來承擔被委托的任務。投標公司的判斷可根據以下資料分析作出:
a.察看公司以往在合同任務實施過程中所采用的方法及技術處理手段的說明材料。
b.調查該公司及其工作人員曾經在類似地區承擔類似物業項目情況。
c.審查將要從事該項目的所有工作人員的經驗和資歷。
d.了解該公司以前顧客對其工作成績的評價。
?、诠芾砟芰?。中介咨詢公司必須具有與物業項目規模與類型相匹配的管理技能，必須適當安排人力資源、合理調整工作規劃。在提供服務全過程中，代理者還必須要善于與承包商、供應商、貸款機構及政府機構打交道，同時向委托方報告工作進展，以使其能及時和準確地作出決定。對于這一指標評價所采用的方法主要有:
a.考查咨詢總工程師以往業績成就記錄。
b.考查被提名的項目經理以往業績成就紀錄。
c.詢問咨詢工程師對該物業項目管理的意見。
d.判斷自己與咨詢工程師在原則問題上是否具有協商基礎。
?、圪Y源可靠性。即公司是否具備足夠的咨詢能力和人員來提供服務，以保證必要的技術標準和時間。資源可靠性的評價可參照以下標準:
a.考查被提名參加該項目工作班子的技術與管理人員的能力。
b.詢問代理公司在提供服務過程中對各參加者職責委派所作出的安排，及其對自己應承擔義務的了解。
c.調查該公司的聲譽及財力狀況。
?、苈殬I獨立性。中介咨詢服務作為一種獨立業務，應當符合FIDIC合同條款中有關職業道德規范、職業身份、權限及職業獨立性等諸項規定。投標公司可通過詢問調查等方式去了解咨詢工程師是否與可能影響其職業判斷的商業、制造業或承包活動有直接或間接的利益關系，能否客觀完成被委派的任務，并且通過應用合理的技術與經濟原理使委托方獲得最佳效益。
?、萑≠M合理性。投標公司判斷中介公司取費標準是否合理，應遵循國家有關部門的相應規定，有時還可參考FIDIC合同條款建議的取費標準。
?、迗虡I誠實性。投標公司與代理公司必須建立起一種相互信任的關系。委托方不應過多干預代理公司的工作，而代理公司更不得串通第三人蒙蔽委托方。因此物業管理公司必須通過調查其以前客戶或合作伙伴衡量中介咨詢公司是否具有執業誠實性。
在考察了以上條件之后，投標公司則可根據物業項目的規模、服務內容的復雜性與重要性來確定代理公司。通常這一決策可經歷以下幾個步驟:
?、俅_定選擇范圍。投標公司應當預測該招標物業服務所需的人力資源及其對人力資源的要求，并將可能需要的服務內容進行分類。例如:要求的專業知識領域和服務類型，對該物業服務要求的詳細說明，地區特征因素(如地理位置、交通條件)，將要簽訂的合同類型等。
?、谫Y格預審。將具備接受委托資格的中介咨詢公司按條件優劣順序排隊。
?、鄯治鲱A選。物業管理公司可根據中介咨詢公司的經驗資歷、人力資源可靠性、財力狀況、以往履約情況、主要經營活動區域、與同行關系、政治社會和環境敏感性、要求的擔保標準等條件進行逐一分析，選出3~5家候選公司。
?、軛l件商議。接下來物業管理公司則應分別與候選公司商議合作條件，并要求各候選公司就以下幾點提出建議書:工作內容說明；與該合同有關的證明單據和資料；資料說明；附有詳細說明的其他替代方案；培訓計劃；過去在性質類似項目中的經驗；資金控制的詳細情況；工作人員的規模與職責；為實施該合同任務而提出的組織與管理的模式；對當地條件的了解；地區的資源；用于該服務項目的技術手段；資源的可利用性。
?、輰徍伺判?。投標公司應詳細審議中介咨詢公司所提交建議書中的所有細節，實地考察該咨詢公司以前和目前正在提供的代理服務，獲取更多的資料，并按這些公司的條件優劣順序將建議書進行排列。
?、藿忧⒄勁?。投標公司可先邀請排名第一位的中介咨詢公司討論合同款項及取費標準，談判應盡可能詳細地對合同主要條款及法律要求等做出規定。如果與第一家談判失敗，投標公司必須通過書面形式告知該公司，然后再與第二家進行談判，直至達成滿意的協議為止。
一旦選定，物業管理公司便可與該代理公司簽訂一份正式的代理協議，以作為界定雙方權利義務的法律依據。通常代理協議包括以下內容:
a.協議雙方注冊的法人名稱、公司地址、法人代表姓名和職務。
b.簽訂協議的目的與性質。
c.代理范圍，包括代理的業務范圍和時間范圍。
d.代理物業名稱及代理期限。
e.代理雙方的義務和職責。這應當是合同的主要部分。
代理人可能承擔的義務主要有:向委托人提供信息及有關法律法規資料；協助委托人參與競標；推薦可靠的投標合作者；協調委托人與當地有關部門及業主三方之間的關系；其他代理工作。
委托人可能應履行的職責主要有:向代理人支付代理費；履行協議條款；支持代理人開展代理業務的工作，必要時提供代理人所需資料。
f.代理費及其支付辦法。
按某些國家規定，代理協議應呈報政府有關部門登記注冊，如有必要，還需由公證部門予以公證。
(二)籌措資金
物業管理公司的財力狀況也是衡量其實力的重要因素，它必須要能滿足公司投標全過程及中標后的管理需要。因此投標公司應根據自身財務狀況及招標物業管理所需資金，做好資金籌措準備，以使自己有足夠資金通過投標資格預審。
投標企業可以考慮的資金來源渠道主要有自有資金積累和銀行貸款。其中自有資金積累取決于物業管理公司的經營與盈利狀況，而銀行貸款則取決于公司的融資政策與信用狀況。投標公司可根據招標物業規模、自身收益情況及成本分析決定資金來源結構。
如物業管理企業需向銀行申請貸款，則應遵照以下程序進行:
(1)遞交文件，提出申請。公司所提交的文件包括申請書、財務報表、物業項目情況說明、資金用途計劃等。
(2)接受資信審查。
(3)取得貸款擔保。
(4)簽訂貸款合同。合同主要內容包括貸款期限、貸款利率、用款計劃與還款計劃等。
(三)收集招標物業相關資料
招標物業的相關資料是物業管理公司進行投標可行性研究必不可少的重要因素。因此，物業管理公司在投標初期應多渠道多方位全面搜尋第一、二手資料。這些資料的范圍不僅包括招標公司和招標物業的具體情況，還應包括投標競爭對手的情況。
公司可能的資料來源大致有以下幾個方面:
(1)報章雜志。報紙或相關雜志歷來是各種招標信息公開發布的傳統渠道，而且許多物業及物業管理公司的有關情況也會在各種雜志上有介紹。有意識地留意這些地方，往往會使物業管理公司獲得意想不到的有用信息。
(2)網絡傳輸。在時間就是速度的信息時代，隨著網絡技術的快速發展，愈來愈多的信息交流可通過因特網迅速通暢地完成。為適應電子商務的發展趨勢，許多招標投標公司紛紛建起了自己的網站，各種招標信息也開始在網上進行發布，如中國招標投標網就已開通了網上招標投標及投標代理業務?？梢灶A見，網上招標投標必將成為招標投標未來發展的主流。網絡自然也為投標者搜集信息提供了一種全新快捷的工具。
(3)同行業公司。當存在物業管理分包時，公司通?？赏ㄟ^同行業的總包人獲取招標相關信息；此外，公司還可在與其他公司進行一般業務交流時，得到競爭對手的一些資料。
可是，要在浩如煙海的信息中尋找篩選出恰當相關的資料，其收集工作的繁瑣是可以想見的，更為重要的工作還在于收集之后的整理、分析。情報工作人員應按資料的重要性、類別進行分門別類，以便于投標工作人員使用，由此得出的最有價值的信息將為投標公司下一步的可行性研究提供分析基礎。
(四)進行投標可行性分析
一項物業管理投標從購買招標文件到送出投標書，涉及大量的人力物力支出，一旦投標失敗，其所有的前期投入都將付之東流，損失甚為可觀。這必然要求物業管理投標公司在確定是否進行競標時務必要小心謹慎，在提出投標申請前做出必要的可行性研究，不可貿然行事。
1.招標物業條件分析
(1)物業性質。了解區分招標物業的性質非常重要。因為不同性質的物業所要求的服務內容不同，所需的技術力量不同，物業管理公司的相對優劣勢也差異明顯。
例如，對于住宅小區的物業管理，其目的是要為居民提供一個安全、舒適、和諧、優美的生活空間，不僅應有助于人的身心健康，還需對整個城市風貌產生積極影響。因此，在管理上就要求能增強住宅功能，搞好小區設施配套，營造出優美的生活環境。其物業管理具體內容也應圍繞這一目標安排。
與之相對應，服務型公寓則更注重一對一的服務特色。它既要為住戶提供酒店式服務，又要營造出溫馨的家庭氣氛，其服務內容也就更加具體化、個性化，除了日常清潔、綠化服務外，還應提供各種商務、醫療服務等。
而對于寫字樓，其管理重點則放在了“安全、舒適、快捷”上。故其管理內容應側重于加強閉路監控系統以確保人身安全，增設保安及防盜系統以保證財產安全，開辟商場、酒家、娛樂設施及生活服務設施以方便用戶生活，完善通訊系統建設以加強用戶同外部聯系等方面。
這些不同的管理內容必然對物業管理公司提出不同的服務要求和技術要求，而具有類似物業管理經驗的投標公司無疑可憑借其以往接管的物業在投標中占有一定的技術和人力資源優勢。
(2)特殊服務要求。有些物業可能會由于其特殊的地理環境和某些特殊功用，需要一些特殊服務。這些特殊服務很可能成為某些投標公司的優勢，甚至可能導致競標過程中的“黑馬”出現，物業管理公司必須認真對待，在分析中趨利避害。他們可考慮這些特殊服務的支出費用及自身的技術力量或可尋找的分包伙伴，從而形成優化的投標方案；反之，則應放棄競標。
(3)物業招標背景。這是對招標文件的留意。有時招標文件會由于招標者的利益趨向而呈現出某種明顯偏向，這對于其他投標公司而言是極為不利的。因此在閱讀標書時，物業管理公司應特別注意招標公告中一些特殊要求，這有利于物業管理公司做出優劣勢判斷。
如公告中寫明“歡迎××物業管理公司參加投標”，此時則可能出現當其他公司與××公司的標價和服務質量相同時，開發商會優先選擇后者的情況。再如，××物業的物業管理招標書上寫明必須提供某項服務，而本地又僅有一家專業服務公司可提供該項服務，則投標公司應注意開發商與該專業服務公司是否關系密切，以及其他物業管理公司與該專業服務公司是否有合作關系等。
這些細枝末節看似無關緊要，可一旦忽略，則有可能導致投標失敗，不僅投標者的大量準備工作徒勞無功，而且還會影響公司聲譽。
(4)物業開發商狀況。這一層面的分析包括開發商的技術力量、信譽度等。因為物業的質量取決于開發商的設計、施工質量，而有些質量問題只有在物業管理公司接管后才會出現，這必然會增大物業管理公司的維護費用和與開發商交涉的其他支出，甚至還有可能會影響物業管理公司的信譽。因此，物業管理公司通過對開發商以往所承建物業質量的調查，以及有關物業管理公司與之合作的情況，分析判斷招標物業開發商的可靠性，并盡量選擇信譽較好、易于協調的開發商所開發的物業，盡可能在物業開發的前期介入，這樣既可保證物業質量，也便于其日后管理。
2.本公司投標條件分析
(1)以往類似的物業管理經驗。已接管物業往往可使公司具有優于其他物業管理公司的管理或合作經驗，這在競標中極易引起開發商注意。而且從成本角度考慮，以往的類似管理也可在現成的管理人員、設備或固定的業務聯系方面節約許多開支。故投標者應針對招標物業的情況，分析本公司以往類似經驗，確定公司的競爭優勢。
(2)人力資源優勢。公司是否在以往接管物業中培訓人員，是否具有熟練和經驗豐富的管理人員，是否與其他在該物業管理方面有豐富經驗的專業服務公司有密切合作關系。
(3)技術優勢。即能否利用高新技術提供高品質服務或特殊服務，如智能大廈等先進的信息管理技術，綠色工程以及高科技防盜安全設施等。
(4)財務管理優勢。公司在財務分析方面是否有完善的核算制度和先進的分析方法，是否擁有優秀的財務管理人才資源，是否能多渠道籌集資金，并合理開支。
(5)劣勢分析。這主要體現在競爭者的優勢上，詳見下面的分析。
3.競爭者分析
(1)潛在競爭者。有時在競標中可能會出現某些剛具有物業管理資質的物業管理公司參與競標的情況。他們可能幾乎沒有類似成熟的管理經驗，但在某一方面(如特殊技術、服務等)卻具有絕對或壟斷優勢。由于他們進入物業管理行業不久，許多情況尚未能為人所知，他們雖然默默無聞，容易被人所忽略，卻很有可能成為競標中的“黑馬”，這樣的競爭對手不僅隱蔽而且威脅巨大。對于這些陌生的競爭者，投標公司不可掉以輕心，必須認真對待。這實際上又從另一方面強調了物業管理公司全面搜集資料工作的重要性。
(2)同類物業管理公司的規模及其現接管物業的數量與質量。通常大規模的物業管理公司就意味著成熟的經驗、先進的技術和優秀的品質，就是在以其規模向人們展示其雄厚的實力，尤其在我國現階段大多數物業管理公司還屬于房地產開發企業，專業性服務公司尚不成氣候的情況下，規模大小在很大程度上將影響招標者的選擇判斷。此外，公司現有的正在接管的物業數量、所提供服務的質量則可從另一方面更為真實地反映出其實力大小。
(3)當地競爭者的地域優勢。物業管理提供的是服務，其質量的判定在很大程度上取決于業主的滿足程度。當地的物業管理公司可以利用其對當地文化、風俗的熟悉提供令業主滿足的服務。較之異地進入的物業管理公司，他們一來可減少進入障礙，二來可利用以往業務所形成的與當地專業性服務公司的密切往來，分包物業管理，從而具有成本優勢，同時他們還可能由于與當地有關部門的特殊聯系而具有某些關系優勢。
(4)經營方式差異?，F有物業管理公司的組織形式有兩種:一是實體性，內部分為兩個層次，即管理層和作業層，管理層由有經營頭腦的人組成，作業層由與服務內容相關的操作人員組成；二是純由管理人員組成，無作業層，他們通常不帶工人隊伍，而是通過合同形式與社會上各類專業服務企業形成松散的聯合，以合同方式將物業管理內容發包給相關的服務企業。這兩種不同組織形式決定了他們不同的經營方式，前者通常具有較強的統一協調性，但管理成本較高；后者則相對靈活，管理成本低，但需要有優秀的專業性服務公司與之配合，因而他們的投標積極性與報價也相應呈現差異。投標公司可針對招標物業所在地具體情況對其區別對待，權宜從事。
4.風險分析
在國內從事物業管理投標，通?？赡苊媾R的風險有:
(1)通貨膨脹風險。主要是指由于通貨膨脹引起的設備、人工等價格上升，導致其中標后實際運行成本費用大大超過預算，甚至出現虧損。
(2)經營風險。即物業管理公司由于自身管理不善，或缺乏對當地文化的了解，不能提供高質量服務，導致虧損甚至遭業主辭退。
(3)自然條件。如水災、地震等自然災害發生而又不能構成合同規定的“不可抗力”條款時，物業管理公司將承擔的部分損失。
(4)其他風險。如分包公司不能履行合同規定義務，而使物業管理公司遭受經濟乃至信譽損失等。
此外，當物業管理公司從事國際投標時，還可能面臨政治風險。
這些因素都可能導致物業管理公司即使競標成功也會發生虧損，但這也絕非不可避免。物業管理公司必須在決定投標之前認真考慮這些風險因素，并從自身條件出發，制訂出最佳方案規避風險，將其可能發生的概率或造成的損失盡量減少到最小。
二、投標實施步驟
在通過資格預審之后，物業管理公司便可按以下步驟實施投標
(一)購買閱讀招標文件
物業管理公司要想取得招標文件必須向業主購買，而取得招標文件之后，如何閱讀成為關系到投標成敗的重要環節。
首先，招標文件可能會由于篇幅較長而出現前后文不一致、某些內容不清晰的情況。這些錯誤雖是由于招標業主的原因，但若投標企業在投標前不加重視，甚至不能發現，將可能影響投標標價的制定，以至影響投標的成功，甚至還可能影響中標后合同的履行。因此，投標企業在這一階段，應本著仔細謹慎的原則，閱讀并盡可能找出錯誤，再按其不同性質與重要性，將這些錯誤與遺漏劃分為“招標前由業主明確答復”和“計人索賠項目”兩類。
其次，從事國際投標的公司還應注意招標文件的翻譯。不同的翻譯可能會導致招標文件內容面目全非，而由精通外語的計價員直接閱讀招標文件則是解決這一問題的理想辦法。
此外，招標公司還應注意要對招標文件中的各項規定，如開標時間、定標時間、投標保證書等，尤其是圖紙、設計說明書和管理服務標準、要求和范圍予以足夠重視，作出仔細研究。
(二)考察現場
通常，開發商或業主委員會將根據需要組織參與投標的物業管理公司統一參觀現場，并向他們做出相關的必要介紹，其目的在于幫助投標公司充分了解物業情況，以合理計算標價。在考察過程中，投標人還將就投標公司代表所提出的有關投標的各種疑問做出口頭回答，但這種口頭答疑并不具備法律效力。只有在投標者以書面形式提出問題并由招標人做出書面答復時，才能產生法律約束力。
根據慣例，投標人應對現場條件考察結果自行負責，開發商將認為投標者已掌握了現場情況，明確了現場物業與投標報價有關的外在風險條件。投標人不得在接管后對物業外在的質量問題提出異議，申明條件不利而要求索賠(當然，其內在且不能從外部發現的質量問題除外)。因此，投標公司對這一步驟不得掉以輕心，必須就以下方面進行細致了解:
(1)若物業管理在物業竣工前期介入，則應現場查看工程土建構造，內外安裝的合理性，尤其是消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、電力交通通訊設備等，必要時做好日后養護、維護要點記錄，圖紙更改要點記錄，交與開發商商議。前期介入的優點在于物業管理公司可與業主更好地協調，有利于其接管后的管理。物業管理公司應盡量利用這一機會，認真準備、仔細查看，參與業主的設計開發，甚至可以就業主設計的不合理之處提出修改意見，或提出更好的設計建議。
(2)若物業已經竣工，則物業管理公司應按以下標準視察項目:
?、俟こ添椖渴┕な欠穹虾贤幎ㄅc設計圖紙要求；
?、诩夹g經檢驗達到國家規定的質量標準，能滿足使用要求；
?、劭⒐すこ踢_到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風設備運轉正常；
?、茉O備調試、試運轉達到設計要求；
?、荽_保外在質量無重大問題；
?、拗車迷O施分布情況。
(3)主要業主情況，包括收入層次、主要服務要求與所需特殊服務等。這些情況可由投標公司自行安排人員與時間進行調查。
(4)當地的氣候、地質、地理條件。這些條件與接管后的服務密切相關。例如，上海的氣候四季分明，晝夜溫差較大，春夏之交還有黃梅季節，因此這里的物業注重朝向、通風與綠化，相應其物業管理也更應注意加強環境維護與季節更替時的服務。再如素有“山城”之稱的重慶，其特點在于春秋兩季不分明，濕度大，夏季氣候悶熱，且由于地勢起伏大，交通甚為不便，因此這里的物業管理則應突出交通便利服務與夏季的防暑工作。由此可見，這些地理與氣候的差異必然導致具體服務內容的差異，只有當物業管理公司了解這些差異時，其服務才會有的放矢，事半功倍。
(三)制定管理服務方法及工作量
通常投標公司可根據招標文件中的物業情況和管理服務范圍、要求，詳細列出完成所要求管理服務任務的方法及工作量。
住宅小區的特點在于規劃集中，功能多樣，產權多元，管理復雜。為突出其居住、服務、經濟功能，物業管理內容應包括房屋的維護與修繕管理、環境的維護管理、市政公用設施的維護管理及綠化、治安管理等，其管理重點應是日常維護、修繕。
對于寫字樓，其管理側重于為該樓宇中的工作人員提供一個舒適的工作環境，服務內容應包括裝修圖紙審批、維修服務、保安服務、清潔服務、咨詢服務、公關服務等，其重點應突出清潔、安全保衛工作。
商業樓宇管理的重點則在于建立良好的商業形象，以吸引更多消費者，故其日常管理工作包括安全保衛工作、消防工作、設備管理、清潔衛生工作、車輛管理工作等，其重點應是保安、清潔工作。
工業廠房與倉庫的管理因關系到產品質量與丟失損壞等問題，其服務項目主要是做好各項保障事務，如材料、物資、設備、工具的供應保障；工作生活設施及工作條件的保障；優美環境和娛樂的保障等，其重點應放在材料、物資及工作條件的安全保障之上。
投標物業可根據招標物業性質及所要求服務的內容，制定和規劃管理服務內容及工作量。這里，以最常見的住宅公寓為例，制定管理服務內容及工作量。
(四)制定資金計劃
資金計劃應當在確定了管理服務內容及工作量的基礎上制定。制定資金計劃目的主要有二:一是復核投標可行性研究結果；二是做好議標階段向開發商或業主作承包答辯的準備。資金計劃應以資金流量為根據進行測算，一般說來，資金流入應當大于流出，這樣的資金計劃安排對評標委員會才具有說服力。通常物業管理公司經營中主要的現金流入和流出項目為:
(1)標書規定的預付款、保證金等。
(2)接管期間費用支出。
(3)接管期間收入。
(4)其他資金來源。
(五)標價試算
以上工作完成后，投標者便可進行標價試算。試算前，投標者應確保做到以下幾點:
(1)明確領會了招標文件中的各項服務要求、經濟條件；
(2)計算或復核過服務工作量；
(3)掌握了物業現場基礎信息；
(4)掌握了標價計算所需的各種單價、費率、費用；
(5)擁有分析所需的、適合當地條件的經驗數據。
通常，在確定了工作量之后，即可用服務單價乘以工作量，得出管理服務費用。但對于單價的確定，不可套用統一收費標準(國家規定了管理服務單價的除外)，因為不同物業情況不同，必須具體問題具體分析。同時，確定單價時還必須根據競爭對手的狀況，從戰略戰術上予以研究分析。
(六)標價評估與調整
對于上述試算結果，投標者必須經過進一步評估才能最后確定標價，這主要是因為:
(1)試算所用基礎數據可能部分是預測性的，部分為經驗性的，不夠精確可靠，估價人員應當對預測和經驗數據的適用基礎進行審查，必要時予以調整。
(2)風險等不可預見費用是主觀設定的，應在計算結束后予以復核，綜合各渠道所得信息分析做出報價決策。
(3)可能由于估價人員比較保守，致使估價偏高，對此可參考幾個估價人員的估價結果，取平均值確定最終報價。
現行標價的評估內容大致包括兩方面:一是價格類比；二是競爭形勢分析。分析之后便可進行標價調整。
通過這一步驟，投標公司便可以確定出最終標價。
(七)辦理投標保函
由于投標者一旦中標就必須履行受標的義務，為防止投標單位違約給招標單位帶來經濟上的損失，在投遞物業管理投標書時，招標單位通常要求投標單位出具一定金額和期限的保證文件，以確保在投標單位中標后不能履約時，招標單位可通過出具保函的銀行，用保證金額的全部或部分為投標單位賠償經濟損失。投標保函通常由投標單位開戶銀行或其主管部門出具。
投標保函所承擔的主要擔保責任有:
(1)投標人在投標有效期內不得撤回標書及投標保函。
(2)投標人被通知中標后必須按通知書規定的時間前往物業所在地簽約。
(3)在簽約后的一定時間內，投標人必須提供履約保函或履約保證金。
如果投標人違反上述任何一條規定，招標人就有權沒收投標保函，并向銀行索賠其擔保金額。若投標人沒有中標或沒有任何違約行為，招標人就應在通知投標無效或未中標或投標單位履約之后，及時將投標保函退還給投標人，并相應解除銀行的擔保責任。
通常辦理投標保函應經過以下程序:
(1)向銀行提交標書中的有關資料，包括投標人須知，保函條款、格式及法律條款等。
(2)填寫《要求開具保函申請書》及其他申請所要求填寫的表格，按銀行提供的格式一式三份。
(3)提交詳細材料，說明物業管理服務量及預定合同期限。
投標保函的主要內容包括:擔保人、被擔保人、受益人、擔保事由、擔保金額、擔保貨幣、擔保責任、索償條件等。保函的有效期限通常在投標人須知中有規定，超過保函規定的有效期限，或在有效期內招標人因故宣布本次招標作廢，投標保函自動失效。有效期滿后，投標人應將投標保函退還銀行注銷。
除辦理投標保函外，投標方還可以保證金的形式提供違約擔保。此時，投標方保證金將作為投標文件的組成部分之一。
投標方應將保證金于投標截止之日前交至招標機構指定處。投標保證金可以銀行支票或現金形式提交，保證金額依據招標文件的規定確定。未按規定提交投標保證金的投標，將被視為無效投標。
中標的投標方的保證金，在中標方簽訂合同并履約后5日內予以退還；未中標的投標方的保證金，在定標后5日內予以退還，均不用支付利息。
(八)封送標書、保函
投標文件全部編制好以后，投標人就可派專人或通過郵寄將標書投送給招標人。
封送標書的一般慣例是，投標人應將所有投標文件按照招標文件的要求，準備正本和副本(通常正本1份，副本2份)。標書的正本及每一份副本應分別包裝，而且都必須用內外兩層封套分別包裝與密封，密封后打上“正本”或“副本”的印記(一旦正本和副本有差異，以正本為準)，兩層封套上均應按投標邀請書的規定寫明投遞地址及收件人，并注明投標文件的編號、物業名稱、“在某日某時(指開標日期)之前不要啟封”等。內層封套是用于原封退還投標文件的，因此應寫明投標人的地址和名稱，若是外層信封上未按上述規定密封及做標記，則招標方的工作人員等對于把投標文件放錯地方或過早啟封概不負責。由于上述原因被過早啟封的標書，招標人將予拒絕并退還投標人。
所有投標文件都必須按招標人在投標邀請書中規定的投標截止時間之前送至招標人。投標文件從投標截止之時起，有效期為30天。招標人將拒絕在投標截止時間后收到的投標文件。
三、定標后的工作
(一)中標后的合同簽訂與履行
經過評標與定標之后，招標方將及時發函通知中標公司。中標公司則可自接到通知之時做好準備，進入合同的簽訂階段。
通常，物業委托管理合同的簽訂需經過簽訂前談判、簽訂諒解備忘錄、發送中標函、簽訂合同協議書幾個步驟。由于在合同簽訂前雙方還將就具體問題進行談判，中標公司應在準備期間對自己的優劣勢、技術資源條件以及業主狀況進行充分分析，并盡量熟悉合同條款，以便在談判過程中把握主動，避免在合同簽訂過程中利益受損。同時，物業管理公司還應著手組建物業管理專案小組，制訂工作規劃，以便合同簽訂后及時進駐物業。
物業委托管理合同自簽訂之日起生效，業主與物業管理公司均應依照合同規定行使權利、履行義務。
(二)未中標的總結
競標失利不僅意味著前期工作白白浪費，而且還將對公司聲譽產生不利影響，因此，未中標公司應在收到通知后及時對本次失利的原因做出分析，避免重蹈覆轍。分析可從以下幾方面考慮:
(1)準備工作不充分。投標公司在前期收集的資料是否不夠充分，致使公司對招標物業的主要情況或競爭者了解不夠，因而采取了某些不當的策略，導致失利。
(2)估價不準。投標公司還可分析報價與中標標價之間的差異，并找出存在差異的根源，是工作量測算得不準，還是服務單價確定得偏高，或是計算方法不對。
(3)報價策略失誤。這里包含的原因很多，投標公司應具體情況具體分析。
對于以上分析得出的結果，投標公司應整理并歸檔，以備下次投標借鑒參考。
(三)資料整理與歸檔
無論投標公司是否中標，在競標結束后都應將投標過程中的一些重要文件進行分類歸檔保存，以備查核。這樣一來可為中標公司在合同履行中解決爭議提供原始依據，二來也可為競標失利的公司分析失敗原因提供資料。通常這些文檔資料主要包括:①招標文件；②招標文件附件及圖紙；③對招標文件進行澄清和修改的會議記錄和書面文件；④投標文件及標書；⑤同招標方的來往信件；⑥其他重要文件資料。