未按時交物業費，參選籌備組和業委會被拒!社區這樣解釋...

　　中山南區街道金水灣小區多位業主稱，他們在報名參選金水灣小區業委會籌備組成員時，被城南社區居委會和南區街道城管住建和農業農村局“拒之門外”。

　　原因是他們幾位業主曾經未能及時繳納小區物業服務費。

　　但該幾位業主表示，在報名參選之前，他們均都已經將物業服務費全部補繳完畢。還有業主表示，以前未按時繳納物業服務費的業主，同樣也不能參選小區業委會成員。

　　回應

　　4月23日，南區街道城管住建和農業農村局通過宣傳部門給記者發來的書面回復稱：城南社區居委會已對籌備組代表的任職條件作出要求“按時交納住宅專項維修資金和物業服務費用”，作為小區組建業主大會選舉業主委員會的籌備組成員，應當首先積極履行作為業主的義務。

　　市民投訴

　　01　投訴七業主未及時繳納物業費

　　參與業委會籌備遭拒

　　4月21日下午，記者在金水灣小區內見到了幾名投訴的業主。他們告訴記者，3月底，金水灣小區的部分熱心業主集體向南區街道城南社區居委會(以下簡稱“城南社區居委會”)遞交了關于成立第二屆業主委員會的《申請書》。隨后，城南社區居委會在小區內張貼了相關通知，并開始接受業主報名參選業委會籌備組成員。

　　“我們小區一共有19人參加報名，但最后卻有11人不符合條件遭到拒絕。”小區一名業主告訴記者，按照城南社區居委會的要求，業委會籌備組需要9名業主代表和2名相關部門代表共同組建籌備組。但城南社區居委會篩選完以后，剛好只有8名業主符合條件，沒能達到9名業主代表的要求。

　　那么，這11名業主為何不符合條件?

　　據另一名業主陳先生告訴記者，按照城南社區居委會的說法，11名中有7人是因為未能及時繳納物業服務費，另外幾名則是因為有違建行為(封閉陽臺、家門口擺放鞋柜)等原因。

　　4月19日，城南社區居委會在金水灣小區張貼的《關于金水灣小區業主委員會籌備組成員報名情況的通知》顯示，此次報名的業主共計19人，其中符合籌備組成員選舉條件的有8人，不符合的有11人。11人中就7人是因為“未按時繳納物業服務費”，3人是因為封閉陽臺，另外1人則是因為“未按時繳納物業服務費”及私搭亂建。

　　《關于金水灣小區業主委員會籌備組成員報名情況的通知》

　　業主黃先生告訴記者，他之前之所以出現拖欠物業費的情況，是因為早期開發商曾贈送其物業費，但后來記不起清楚贈送的物業費是何時到期。直到這次參與籌備組的選舉才得知已經欠了物業費。而且，在得知情況后，他已經將所欠的物業費全部繳納，但仍然被排除在籌備組成員名單之外。

　　業主周女士的情況則更令人不解。她只是在2020年的4個月里未按時繳納物業費，而且在此之后也沒有拖欠物業費的情況，也同樣被排除在籌備組成員名單之外。

　　有11人不符合條件遭到拒絕

　　02　投訴未及時繳納物業費

　　也不能參選業委會成員?

　　業主陳先生表示，未及時繳納物業費不僅不能參選籌備組成員，同樣也不能參選業委會成員，而且參與了籌備組的業主也不能參選業委會。

　　對于南區街道住建部門和城南社區居委會的這一系列規定，金水灣的多名業主直呼“不公平”。他們認為，不能因為曾經的不按時繳納就完全否定這些業主，難道永遠都沒有參選業委會相關選舉的條件?

　　4月22日，記者采訪了中山市多個小區業委會成員，他們均表示，所在小區成立業委會時，均未聽說過金水灣業主類似的問題。

　　“成立業委會是為了讓小區變得更好，只要是熱心業主都可以參選。”中山某小區一位業委會成員告訴記者，他們小區在成立業委會之前，由于小區物業管理混亂，很多業主為表達不滿，就拒絕繳納物業費。而他們成立業委會的目的就變得很直接，換掉老物業，同時在業委會的帶領下把小區管理得更好。

　　金水灣的多名業主直呼“不公平”

　　記者跟進

　　業主曾經拖欠物業服務費，在補繳完畢以后，還是不能參選業委會籌備小組，同時也不能參選小區業委會成員，城南社區居委會和南區街道城管住建和農業農村局的這種做法有沒有法律依據?

　　4月21日下午，記者與南區街道黨工委宣傳辦取得了聯系。4月22日下午，南區街道黨工委宣傳辦給記者發來了一份南區街道城管住建和農業農村局的書面回復。

　　部門回復

　　01　回復

　　籌備組成員應積極履行

　　作為業主的義務

　　南區街道城管住建和農業農村局在回復中稱，3月24日，該局與城南社區居委會收到金水灣業主關于成立第二屆業主委員會的《申請書》，經與相關申請人商議后，3月27日城南社區居民委員會在金水灣小區內張貼《關于組建金水灣小區第二屆業主大會籌備組的通知》，于3月27日至4月5日接受居民報名參加籌備組成員。截止4月5日報名結束，共有19名業主報名參加。

　　4月13日金水灣物業公司把19名業主是否按時繳費、是否違反《管理規約》情況書面反饋到該局和城南社區居民委員會，4月14日該局與城南社區居民委員會工作人員到小區現場核實情況，4月19日至4月21日城南社區居民委員會在小區內張貼了《關于金水灣小區業主委員會籌備組成員報名情況的通知》，具體說明了19名報名業主的資格審核情況，其中8名業主符合條件，11名業主不符合條件。

　　回復稱，按照物業公司提供的，業主與物業公司簽訂的物業管理服務協議，業主應于每月10號前交納當月物業服務費;同時，根據《物業管理條例》規定，業主在物業管理活動中，按時交納物業服務費用。

　　另外，城南社區居民委員會在《關于組建金水灣小區第二屆業主大會籌備組的通知》中已對籌備組代表的任職條件作出要求“按時交納住宅專項維修資金和物業服務費用”，作為小區組建業主大會選舉業主委員會的籌備組成員，應當首先積極履行作為業主的義務。

　　02　回復

　　業主委員會委員應當遵守管理規約

　　南區街道城管住建和農業農村局在回復中稱，根據《廣東省物業管理條例》業主委員會委員應當遵守管理規約，履行業主義務，按時交納住宅專項維修資金和物業服務費用，無損害公共利益行為。

　　回復稱，住房和城鄉建設部等10部委聯合印發《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》中，也明確提出，要優化業主委員會人員配置，街道負責指導成立業主大會籌備組、業主委員會換屆改選小組，加強對業主委員會人選推薦和審核把關。

　　03　回復

　　籌備組成員不能既當運動員也當裁判員

　　南區街道城管住建和農業農村局在回復中稱，參與籌備組工作人員不參選業委會，是參照中山市農村村民委員會委換屆選舉工作相關指引。

　　擬訂管理規約草案和業主大會議事規則草案、確定業主委員會候選人產生辦法及名單屬于業主大會籌備組的法定職責，如籌備組成員既當運動員也當裁判員，不利于體現選舉工作的公平公正。

　　回復還稱，目前，中山市其他鎮街也有在選舉業委會時也有要求籌備組成員不得參加業委會選舉的做法，這種做法與廣東省、中山市相關政策并不沖突。該局和城南社區在與提交申請書的業主商議時，參加的業主認可此項要求。

　　律師說法

　　廣東中億律師事務所刑事法務部主任 羅江民

　　關于業主參選業委員的資格問題，按照住建部《業主大會業主委員會指導規則》第31條第3項規定，要求業主沒有違背管理規約，模范履行業主義務，《管理規約》中有按時繳納物業費這一規定，若沒有按時繳納，這名業主就沒有資格參選業委會成員。

　　業委會籌備組的成員能否參與業委會選舉，根據住建部規定，本人認為可以的，住建部規則沒有限制參加籌備組人員不能競選業委會。

　　廣東金橋百信(中山)律師事務所律師 劉偉榮

　　業主按時支付物業管理費，不但是嚴格遵守物業管理合同的契約精神，更是一種誠實守信的表現。而擔任業主委員會成員，更加需要體現一種表率、模范的作用。而且，根據《業主大會和業主委員會指導規則》規定，應遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務。

　　因此，我個人認為，城南社區居委會對曾經存在沒有按時支付物業管理費行為，以及私搭亂建行為的業主排除在籌備組成員名單之外的行為是正確的。

篇2：小區開發商遺留問題引發糾紛，拒繳物業費

　　小區開發商遺留問題引發糾紛

　　--能否作為拒繳物業費的理由

　　[案情簡介]

　　原告某物業公司訴稱，原告原系為被告居住的某小區提供物業服務的物業公司。在原告為被告提供物業服務期間被告應按照政府部門核定的物業管理費，按建筑面積每平方米0.8元的標準支付物業管理費，公共用電另計，但被告卻自20**年12月起拖欠原告的物業管理費及原告為其代繳的電費、水費。經原告多次上門催收及張貼小區公告的形式催繳，被告仍不繳納。被告楊某某辯稱，原告所述不實，被告是交了物業服務費等費用的，只是被告不可能保留所有繳費票據，且原告的部分訴訟請求已經超過訴訟時效。同時，即使被告沒有繳納部分費用，過錯也不在被告，原告收費后不出具正式發票，被告有權拒交。從20**1年開始被告發現自己房屋墻體存在長期漏水等情況，被告多次向原告要求進行維修，原告一直沒有來維修，亦沒有通知第三人來維修，原告的行為違反了其作為物管公司的法定義務。請求駁回原告的訴訟請求。

　　[法院審判]

　　20**年1月25日，原告與某小區的開發商某某置業有限公司簽訂了《某物業管理委托合同》，合同第三條約定：乙方(原告)提供服務的受益人為某物業全體業主和物業使用人，某物業全體業主和物業使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。合同第二章系委托管理事宜，第四條約定：房屋建筑共用部分的維修、養護和管理，......。第五條約定：共用設施、設備的維修、養護和管理，......。第十四條約定：負責向業主和物業使用人收取下列費用：1.物業管理服務;2.水、電、氣代收費用......。第三章委托管理期限，第十七條約定：委托管理期限為三年。自20**年1月25日起至20**年1月24日止。20**年4月28日，原告與被告簽訂了《管理公約》，第二條第(二)款第8項約定：業主必須在每月5日前到物業管理公司交納管理費、水電氣費以及其他費用。管理費、水電氣費按月繳納，......。第三條第(二)款第1項約定：原告負責小區內公共設施及設備的維修、養護。20**年7月1日接管小區物業服務以來，數次接到被告反映家中存在漏水現象。同月20日，重慶市江北區某小區業主委員會出具《證明》：被告因與原告發生糾紛，在業委會成立后要求業委會協調解決。證明中還記載，被告稱其20**年1月發現房屋出現了諸多質量問題，向公司工作人員曾某某、賴某某反映，公司一直未予以解決。由于漏水嚴重及時間較長，造成了被告的家具和裝修嚴重損毀。

　　法院審理認為，原告系某小區開發商在業主、業主大會選聘物業管理企業之前選聘的前期物業管理企業、并與被告簽訂了《管理公約》，原告對某小區進行物業管理符合相關物業管理法規的規定，原告與被告的物業管理服務關系成立?！赌澄飿I管理委托合同》到期后，原告仍向被告提供了相關物業管理服務。原告對小區共用部分、共用配套設施及相關場地實施了物業管理服務活動以及代交水電費的行為、表明其履行了物管企業的主要管理義務。被告作為小區業主，與原告簽訂了《管理公約》，接受了原告的物業服務，

　　據此，法院判決如下：

　　一、楊某某于本判決生效之日起10日內支付重慶麥某某物業管理有限公司物業服務費(含電梯費)818.95元。

　　二、駁回重慶麥某某物業管理有限公司其他訴訟請求。

　　[律師點評]

　　本案所涉及的問題是，被告抗辯認為：其房屋墻體存在長期漏水等情況，又多次向原告要求進行維修，原告一直沒有來維修，亦沒有通知第三人來維修，這種抗辯能否作為拒繳、緩繳、減繳物業費的理由。答案是否定的。因為被告所稱的漏水部分是在被告的專屬的房屋內，其維修的責任不在原告的物業服務范圍，故被告該辯解理由不能成立，法院不予采納。

　　其實，還可以從合同相對性的角度來理解這個問題，與被告簽訂商品房買賣合同的主體是房地產開發商，所以，房地產開發商應當負責被告房屋的質量問題。

　　當事人可以就此事宜起訴房地產開發商要求進行賠償，其依據可以是侵權糾紛或者合同違約糾紛，而無論如何，起訴物業服務公司是缺乏理由的。

篇3：疫情期間業主辦出入證,物業要求先交1年物業費

　　疫情期間，業主辦出入證，物業要求先交1年物業費，這樣做對嗎?

　　為抗擊新冠肺炎疫情

　　全國各地采取了嚴格的管控措施

　　不少小區加大了對進出人員的限制

　　出入證、二維碼等證明材料

　　紛紛派上用場

　　然而，近日不少小區業主反映，自己在辦理出入證時，被要求先繳納一個季度/一年的物業費，否則不予辦理，疫情結束之后才能出門。疫情當前，物業的做法讓人氣憤不已，業主們認為這種將出入證與物業費捆綁的辦理方式不合理，有強買強賣的嫌疑。

　　物業的做法合理嗎?

　　長期以來，我國物業與業主之間存在著一些無法調和的矛盾，既有“會來事”的物業，也有“愛找茬”的住戶。而此次物業采取將出入證與物業費捆綁在一起的辦理方式顯然是不合理的。

　　淮安市消保委專家團成員邵大平表示：物業將出入證與物業費捆綁的方式不合理且不合法。

　　物業為業主辦理出入證，是根據當地政府新冠疫情防控要求所采取的臨時性措施，該行為并不屬于物業為業主提供的物業服務，物業是否向業主出具通行證，應當審查的是業主是否符合領證條件，而不是是否繳納物業費。出入證申請條件各地都有具體規定，由當地政府公告適用，物業無權取代當地政府將是否繳納物業費作為捆綁條件。

　　另外，物業與業主之間是平等的民事主體關系，根據《物業管理條例》第六十四條：“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。”物業主張物業費有法定的渠道和方式，如物業以業主不繳納物業費而拒絕發放通行證，既違反了當地政府的疫情防控通知要求，也事實上形成對業主人身自由的違法限制。

　　淮安市消保委公益律師薛美林也表示：將辦理出入證與物業費捆綁的行為肯定是不對的。

　　首先，物業費是物業產權人、使用人委托物業管理單位對居住小區內的房屋公共建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。物業公司提供的是服務而非管理，出入小區是業主行使房屋所有權的一種形式，這是業主應有之權，不應當收費，更不應當與物業費捆綁。

　　其次，物業公司對人員、機動車實行出入管理的，應當為業主、物業使用人免費配置必要的出入證(卡)。當前情形下，很多地方政府基于對疫情管控的考慮，要求嚴格控制人員流動和車輛通行，具體做法便是要求各業主憑出入證出入小區，且盡量做到一戶一人出入，這種出入證管理辦法平時本就在執行只是尚未如此嚴格而已，因此，更不能以此為要挾交納物業費。

　　最后，對于違反規定，逾期不交納物業費的業主，我國《物業管理條例》也是規定了維權途徑的，“業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴”。