20**年物業管理處工作總結

　　20**年是公司分區管理、獨立核算的第一年。在分區管理、節約成本、提高工作效率的工作目標指導下，在公司領導和各部門、區域的協作下，**管理處全體員工圍繞著公司提出的“方便業主、職責在心、盡責服務、工作到位”服務承諾活動的宗旨，經過一年的努力，管理工作取得了一定的成績，但亦存在著不足之處?，F將20**年的工作做以下的分析和總結。

　　一、區內的管理工作：

　　1、整理并更換了**樓的全部樓層電房門鎖。之前由于缺少管理致使電房門鎖混亂不一，經與供電所協商，統一由供電所進行更換。

　　2、整治了樓宇內及大堂單車、雜物的亂擺放現象。經過發信和不斷上門家訪勸說，絕大部份住戶都配合將物品放回指定位置。

　　3、整治區內亂晾曬的現象。由于**樓陽臺晾曬位置不足，較多住戶將衣物直接在樓宇扶梯上晾曬，嚴重影響樓宇外觀。近三個月來通過發信、上門家訪和強制性收繳，使該現象得到改善，但需持之以恒跟進管理，以防該違例現象死灰復燃。

　　4、整治商鋪占道經營、亂擺亂放的現象。個別商戶由于經營面積少、鋪面位置不顯眼，于是將商品擺放在走廊通道上，影響道路通暢，經過多次的發文要求整改及強制糾正，使上述現象得到明顯改善。

　　5、清理區內廢棄的車輛。共清理廢棄的自行車150多輛、摩托車1輛，交由治安部門處理。

　　6、完成業主資料的整理及部份的更新。由于**樓是93年收樓，絕大部分的業主資料都已零亂、不詳，經過多日的整理，將全部資料歸一裝訂，并通過多種渠道更新了業主的聯系電話和地址。

　　7、完成新舊系統的錄入和校對的工作，使新系統能及時、有效投入使用。

　　8、完成四個季度的水表抄錄工作。并逐一核對、改正以前出現的錯誤，清洗了二百多個水表。但亦出現過抄錯讀數的錯誤，在今后必定要細心抄錄，將以往的不足之處改過。

　　9、安排、監督清潔公司完成32座（無電梯）樓宇外墻、全區水池進行清洗及管道清疏。

　　10、改造了**路（**座路段）和**路的綠化，加裝了自動噴淋系統。

　　11、修補多處脫落的外墻?，?。由于物業已多年，此類情況呈上升趨勢，日后必須加強巡檢，及時發現報修。

　　12、至12月10日止，報事單共20**份，完成1982份，完成率達98.6%，未完成27份，主要原因是部份商戶和業主未配合維修；上門服務單共1748份，完成1373份，完成率達78.5%，未完成375份，絕大部份是屬于有償服務而業主放棄維修；售后服務單共696份，完成625份，完成率達89.7%，未完成71份，主要原因亦是業主放棄維修而自行處理。

　　13、有效處理業主/住戶的投訴。由于**樓是舊區，物業不斷出現各種問題，主要有房屋水管生銹漏水、天面滲漏、天花脫落、室內電線路老化等，對接報的投訴都能及時有效完成，使業主/住戶感到滿意。

　　14、對專業公司的監管：

　?。?）定期與各專業公司召開溝通會議，提出不足的問題并一同研究改進方法；

　?。?）按合同的標準，督促各專業公司完成各項工作。

　?。?）通過工程聯檢，與技術部一起對區內存在的工程問題進行檢查，及時發現及整改工程不足。

　　二、管理費的收繳情況：

　　本年度**樓住宅管理費的收繳率較為理想，如下表所示：

　　月份應收數(萬元) 實收數(萬元) 收繳率(%)

　　第一季度 173.1540 146.9977 84.89

　　第二季度 173.0540 164.8675 95.27

　　第三季度 173.0255 160.8033 92.94

　　第四季度(10-11月) 115.3790 95.4560 82.73

　　全年（至11月） 634.6125 568.1245 89.52

　　按今年計劃收入713.28萬計算，至今年11月止，累計收入702.71萬，占計劃的98.52%。其中在追繳欠費方面，在助理、領班等同事的協助下，通過寄催繳信、打電話、家訪、法律起訴、強制停水等措施，追回2000年欠費共48.8萬元，占計劃的56.06%。例如崇光有限公司20間單元欠費共10多萬元，經過多次的協商后，成功追回所欠的費用。經過一年的了解，產生欠費的原因主要有幾方面：

　?。?）個別業主可能已忘記**有物業，但又無法聯系；

　?。?）因不滿管理工作拒交管理費有4間（*2-502樓上漏水，認為質量問題；*1-204車輛噪聲、衛生；認為我司無徹底解決；*9-801舊業主因99年被租戶搬走部份物品，認為我司監管不力，現又無法聯系；*4-807因返修問題而拒交）；

　?。?）部份業主因經濟困難而無能力繳交。

　　在追繳的過程中，最困難的就是無法與業主取得聯系（共有32間），使追繳工作無法順利開展。

　　三、治安防范方面：

　　全年失竊自行車共17輛；入屋盜竊共4宗（兩宗已破案）；搶劫1宗（已破案）；打架事件共4宗。

　　**樓屬于商住型物業，建筑面積大，出入口多，人流量大，人員居住情況復雜，所以治安形勢非常嚴峻。針對出現的問題及存在的不足，及時采取有效措施：

　　首先，加強對員工的教育，通過分析案例，提高他們的處理技巧和警惕性。

　　其次，是結合實際情況，因地制宜地制定有效的防范措施：

　?。?）每天入黑后安排1至2名便衣人員在區內監控，對可疑人員進行跟查，就此已捉獲4名偷車賊；

　?。?）對二樓平臺的防盜網進行全部上鎖；

　?。?）定期變更大堂密碼；

　?。?）加強控制大堂前后門，保持24小時關閉狀態；

　?。?）調整對樓宇內、中內庭巡邏的時間，避免賊人掌握巡邏時間的規律而有機可乘；

　?。?）加強對裝修人員的監管，定時檢查、登記；

　?。?）配合治安部門對出租屋的檢查；

　?。?）要求大堂管理員徹實對外來人員做好有效證件登記。

　　四、消防管理方面：

　　全年發生煤氣泄漏事故21宗，除了1宗發生爆炸外（*5座304房），其余均得到及時的處理而避免了重大事故的發生。造成漏氣的主要原因都是沒有關煤氣總閥，以致氣壓過強而漏氣。

　　針對以上情況，我區亦曾出通知于各大堂，提醒住戶注意家居安全，同時亦加強巡查，及時發現險情。另外，配合消防公司對區內消防設施設備檢查，及時更換廢舊的水帶4條，補修20多條；更換其它設備（如：水管、開關閥等）10多處，確保消防系統正常運行。

　　五、交通管理方面：

　　1、全年發生交通事故共17宗，原因多為車主駕駛而造成兩車輕微相撞。為此，整改了區內部份交通標志，改造轉彎路段的綠化，避免植物生長過高而阻擋車主視線。

　　2、對區單車、摩托車停放位進行合理調整，并重新畫線，使車輛擺放更有序。

　　3、車輛產生的噪音亦是住戶強烈投訴的焦點，雖然已采取限時封路措施，但只能是短暫時間解決問題，最根本的解決是：

　?。?）建立完善、合理的停車場；

　?。?）設立屋村內環保接駁巴士；

　?。?）封閉進入**樓區各出入口，禁止車輛進入；

　?。?）東西門崗加大力度禁止搭客摩托車進入小區；

　?。?）加強對車主的宣傳引導；

　?。?）從自己做起，非緊急情況下一律使用自行車代步；

　?。?）增加到鄰近地區的班車接送，因為乘坐搭客摩托車都只是到鄰近地區的人，從而杜絕搭客車輛。

　　只有通過點點滴滴的改善，才能杜絕車輛噪音擾民之苦。

　　六、內部管理：

　　第一，“公司好，才是大家好”是引導員工積極工作的重要思想。圍繞這個思想，首先，我區開展了多次的員工座談會，讓員工參與區域工作設想，提出可行的工作方案；

　　第二，以班組為單位，每月召開班務會議，對工作的不足之處共同研究解決方法，共同提高；

　　第三，開展多次技能培訓，如：個案分析研究、投訴處理程序、語言表達技能、服務意識引導、裝修監管等，并通過考試、實地巡視指導等方式加深員工的領會。通過有效的培訓，增強了員工為集體貢獻的思想，提高其處事的能力。一年里，救死扶傷共24宗、救火共4宗、及時處理煤氣泄漏事件共21宗、拾金不昧共5宗、捉獲盜賊6名，真正做到為業主/住戶排憂解難。在成績面前絕不能自滿，今后，要吸取工作中不足之處，努力改進。

　　七、明年工作設想：

　　1、加強與業主的溝通，共同監督區內的管理活動。據我處調查，約有300名熱心管理工作的住戶愿意成為監督員，明年將計劃以每座樓為單位，選定1至2名的住戶作為監督員，使管理工作中出現的問題能得到及時的反饋。同時亦堅持每月的家訪任務，增加家訪戶數。另外，公告一些已處理或不能處理的具有代表性的投訴個案（可在大堂通告欄、宣傳欄或采風刊登），讓業主/住戶得到全面的了解，這樣可增強管理處的透明度，使業主/住戶更信賴管理處的工作。

　　2、加強員工的管理。每月組織員工對轄區進行工作聯檢，定期召開班務會議、個案分析座談、自我檢討座談，讓員工暢所欲言，檢討自身的不足，通過討論和探索得到共同提高。

　　3、與技術部配合，定期為助理、領班提供精簡的裝修工程、機電工程等專業技能的培訓，同時亦可總結各區助理在審批及驗收時遇到的疑難，適當作出指引。

　　4、完善投訴、服務事后的跟蹤工作，及時向客戶了解其滿意度，從而改進不足之處。

　　5、制定健全的工作表格制，對專業公司的工作形成表格存檔，這樣做有利于督促專業公司按時完成工作，亦使考核工作有據可依。

　　6、制作一張“電話服務卡”，內容是業主/住戶日常所需服務的單位電話，如：管理公司的服務熱線、煤氣公司、家政公司、報警電話等，將該卡派發到各家各戶，使住戶生活更方便。另外，在大堂顯眼位置張掛一塊類似上述內容的服務電話牌。

　　7、*樓天棚門的改造?，F時樓的天棚門大部份都已破損，且長期上鎖，不符合消防管理規定，所以希望得到徹底整改。

　　8、河堤、中內庭的地面整修。由于樹木根系生長和地面下沉的原故，致使很多地面凹凸不平，影響行人安全。

　　9、增加區內公共廁所內的垃圾筒。由于廁所內沒有垃圾筒，致使雜物隨地亂棄，增加一只不銹鋼垃圾筒后，可有效解決這一現象。

　　八、建議：

　　1、為加強對大堂管理員的監管，增加一名大堂管理員領班。大堂管理員是*樓管理工作的重要一環，既是對客服務的窗口，亦是治安防范的第一防線，除個別是退休工人外，大部份都是上了年紀的村民，人員素質較低、責任心不強，但由于招聘難，未能如愿招聘到合適的人員，同時監管力度不足，故只能通過不斷的教育來提高他們的素質。鑒于現時兩名負責人的工作能力已不能滿足提高管理水平的需要，但其對樓的管理運作和狀況較為熟悉，且要分兩班跟進，故暫時不能廢除此職，但希望通過新領班的帶動能得到較大的提高。

　　2、增加一名區域助理。由于樓已建成多年，亦是半開放式管理，不但樓幢多、面積大、出入口多，而且商鋪建在住宅樓下，進出人員繁雜，車輛來往不斷，因此產生較多的問題，例如：房屋的質量問題、車輛噪音、商鋪經營擾民等等。很多問題都需要及時處理或長時間跟進，就處理這些投訴已占用了大部份的工作時間，但日常的事務工作亦很繁重，如審核報表、業主資料修改、每周公司例會、工程例會、綠化聯檢、清潔聯檢、工程聯檢，每次催繳欠費、寄繳費通知、寄發票、抄錄水表時更要費大量人力和時間，有時要加班才能及時完成。*樓區共3051戶，入住達60%，日后更有上升趨勢，平均每人要跟進1017戶左右的事情。希望公司能考慮到樓區的實際情況，增加一名區域助理。

　　3、請專業部門完善有關管理制度。如全區適用的“業主管理公約”及“裝修管理制度”等，因現時出現較多新的管理措施或各區管理制度不一的情況，若不能統一，容易讓住戶產生誤會。如禁用紅磚、裝修單元配備滅火器等，各區就出現了不同的做法。

　　4、收集相關的法律法規文件，發給各區存檔，以便管理工作有法可依，對開展工作有極大的幫助。

　　5、對新入職的管理員作統一而系統的培訓。由于現時的管理員入職后由各區自行“傳、幫、帶”，形式各有不同，而員工的領會亦是參差不齊，行動不統一，行為不規范，對于公司的很多制度或小區內的概況都不了解，這些都希望通過系統培訓來提高。

　　6、加強各區域的溝通。通過聯檢、座談等形式，加深相互區域的了解，取長補短，相互學習，共同提高整體的管理水平。

　　回顧一年來的工作，可以用八個字來形容--有苦有樂、充滿挑戰。在成績面前，我們從不自滿，在失敗當中，我們吸取教訓，積極改進。我們相信，在公司領導的指導下，通過全體員工的共同努力，未來樓管理處的工作必定做得更為出色。

　　***管理處

篇2：如何進行物業管理處與各相關單位的協調

　　如何進行物業管理處與各相關單位的協調

　　物業管理的主體是指物業管理活動的參與者，主要包括政府有關部門、物業建設單位、物業管理企業、專業公司、業主及非業主使用人、業主大會及業主委員會等。這些主體在物業管理活動中都扮演了一定的角色，相互之間形成了一種特定的關系，各享有一定的權利，同時也承擔相應的義務。物業管理處在運作過程中協調、處理好各方的利益關系，是確保物業管理工作正常運行并取得成效的基礎和重要保證。

　　一、管理處與政府及相關部門的協調

　　(一)管理處與物業管理行政主管部門的協調

　　物業管理行政主管部門是指建設部、省(自治區、直轄市)建設廳(建委)和市房地產管理局，是物業管理企業的行業領導。其制定的政策、法規以及傳達的行業信息等，對物業管理企業的日常管理工作起著十分重要的作用。因此，管理處必須加強與物業管理行政主管部門的聯系與協調。一是積極支持和配合物業管理行政主管部門的工作，如認真落實物業管理行政主管部門的有關指示精神，參與物業管理行政主管部門組織的各種活動等；二是及時獲得物業管理行政主管部門的有關信息，便于按新要求和新標準改進和完善物業管理；三是將管理處在運作過程中出現的一些疑難問題以及行業發展過程中遇到的一些矛盾和困難，積極向物業管理行政主管部門匯報，爭取得到物業管理行政主管部門的支持和幫助。

　　(二)管理處與政府有關部門的協調

　　政府有關部門是指市政、綠化、衛生、交通、治安、供水、供電、供氣、供暖等行政主管部門和物業所在地人民政府。管理處加強與政府有關部門的聯系和協調，可獲得政府有關部門的支持和配合，從而有利于矛盾的順利化解和事情的順利解決。如:管理處在入伙前期準備階段加強與自來水公司、供電局和煤氣公司的聯系和協調，可盡早開通水、電、氣；加強與消防局的協調與聯系，可盡快通過消防驗收等；日常管理中，加強與派出所的聯系與協調，有利于物業治安的管理和突發事件的處理。

　　二、管理處與物業建設單位及業主的協調

　　(一)管理處與不同類型物業建設單位的協調原則

　　由于物業建設單位數目眾多，各單位的內在素質以及對物業管理企業的要求不同，因此，管理處在實際操作過程中，要針對不同類型的物業建設單位，采取不同的策略?，F按以下兩種方式進行分類論述。

　　按首次和多次開發樓盤的物業建設單位分類:

　　第一次開發樓盤的物業建設單位:此類物業建設單位由于初次開發樓盤，對物業管理的運作不太熟悉，一般都比較謙虛，能耐心地傾聽管理處的意見，對物業管理工作也比較配合，因此，物業管理處與這類物業建設單位之間較易形成一種比較融洽的合作關系。對于此類物業建設單位，管理處應多配合、多提意見，多協助，真正從物業建設單位的角度為物業建設單位著想，替物業建設單位分憂解愁。

　　多次開發樓盤的物業建設單位:此類物業建設單位由于開發了多個樓盤，因而對物業管理的運作有一定程度的了解。正因為這樣，他們可能自以為是，聽不進管理處的意見，兩者之間也較難相處。對于此種類型的物業建設單位，管理處要多與其進行協商，多聽聽他們的意見，以便改進物業管理，改善兩者之間的關系。

　　按物業建設單位對物業管理是否配合進行分類:

　　對物業管理配合的物業建設單位:此類物業建設單位一般是初次開發樓盤或是多次開發樓盤，但有一定品牌的物業建設單位。對于此類物業建設單位，管理處要積極配合，努力提高管理服務質量，提升物業建設單位的品牌知名度。

　　對物業管理不配合的物業建設單位:此類物業建設單位一般開發過多個樓盤，他們對物業管理要求高，但對物業管理的工作不太配合。他們會把管理處當做一個下屬的專業化公司和一個幫他們打工的“馬仔”來對待。對于此類物業建設單位，管理處要根據<物業管理服務合同>據理力爭，講清道理和是非，維護自己的正當權益。如果確實難以相處，且對方有違約行為，管理處可考慮退出物業管理。

　　(二)管理處在入伙前期準備階段與物業建設單位的協調

　　在物業入伙之前一段時間，物業管理單位要成立一個物業接管籌備小組，對物業的全面、正式接管進行前期籌備工作。這個接管小組就是今后該物業的物業管理處的雛形，接管小組的負責人一般就是今后這個管理處的負責人.物業接管籌備小組(以下稱管理處)的成員也就是這個管理處的主要工作人員。物業接管籌備小組的成立標志著管理處運作的開始。在物業入伙前期準備階段，管理處對物業建設單位的配合主要表現在以下幾個方面:

　　1.提出合理化建議，對物業項目進行整治

　　管理處應根據擬接管物業的實際情況，對物業項目的整治提出合理化建議。如果這些合理化建議能盡早提出并被采納，一方面將有助于物業的整治；另一方面也便于日后的物業管理。管理處在具體運作過程中遇到的問題主要有以下幾種:空調位的確定及冷凝水的排放、垃圾房的建設、物業環境的綠化和美化、車輛進出口的確定等。下面以空調位的確定及冷凝水的排放為例加以說明。

　　由于種種原因，部分物業在規劃設計時并沒有考慮到空調位的設置及空調冷凝水的排放。因此，管理處應建議物業建設單位改進并設法預留空調位及冷凝水的排水管道。如果工程已經竣工無法改變時，管理處應根據物業建設單位的要求，對業主安裝空調的位置以及冷凝水的排放方式予以規范，以保持物業外觀的統一、美觀，同時避免空調冷凝水污染墻面或影響他人而造成投訴和糾紛。

　　2.接管驗收發現物業缺陷時的處理

　　在業主入伙前期，管理處要代表小業主的利益與物業建設單位進行房屋接管驗收。在接管驗收過程中，管理處一切要從嚴從細要求。管理處將在物業接管驗收過程中發現的問題及時報予物業建設單位，由物業建設單位通知和督促施工單位及時整改。

　　3.代表或配合物業建設單位與其他部門進行協調

　　在物業入伙之前，物業建設單位要完成很多工作，如將物業管理的收費標準及有關管理文件報政府有關部門批準和備案，與自來水公司、供電局、煤氣公司協調開通水、電、氣等。對此，管理處要代表或配合物業建設單位向自來水公司、供電局和煤氣公司等單位申請，及時開通水、電、氣等。下面以電的開通為例加以說明。

　　物業一旦竣工驗收，就不再使用施工用電。在啟用物業正規供電系統之前，供電局要對物業的供電系統進行檢驗和封表處理。此時，管理處應代表或配合物業建設單位做好以下兩個方面的工作。第一，報停暫不使用的變壓器，以免造成損失。因為變壓器一旦投入使用，不管用電多少，都要交納一定數額的基本電費。而在實際工作中，一般情況是:一是物業的規劃、設計的變壓器容量可能富余，不需要開通所有的變壓器；二是入伙前，特別是分期建設、分期入伙的物業，一定時間內不需要開通所有的變壓器；三是通過對變壓器及用電的合理規劃和使用，也可降低變壓器的臺數。通過報停暫不投人使用的變壓器，可有效地降低管理成本。第二，對有條件的物業，管理處應積極向供電局、自來水公司和煤氣公司申請抄表到戶，以減少用電、用水和用氣環節，降低公用水、電、氣費用的開支，同時減輕管理處的工作壓力。

　　4.物業管理用房及其他用房的確定

　　管理處應從便于日后物業管理的角度，根據物業的實際情況，提出物業管理用房和其他用房(主要是員工住宿用房和商業用房)的具體要求，與物業建設單位進行協調。最終由物業建設單位按管理處的要求建設或安排解決。

　　5.協助物業建設單位發放入伙通知書

　　部分物業建設單位，特別是首次開發樓盤的物業建設單位，他們不但對物業管理不太了解，而且對入伙的有關手續也不太清楚。因此，管理處要根據物業的建設速度、售房合同以及物業建設單位的特殊要求，幫助物業建設單位制作和發放入伙通知書。

　　(三)管理處在入伙期間對物業建設單位和業主的協調

　　業主入伙是物業管理正式運作的開始，也是整個物業管理活動中最難的一步。物業開發和銷售過程中的諸多問題都會在入伙期間表現出來。因此，入伙工作處理得好，物業建設的很多遺留問題就會得到妥善解決，否則，就會為以后的管理工作留下隱患，易引發糾紛和爭執。管理處在入伙期間與物業建設單位及業主的協調主要表現在以下幾個方面:

　　1.管理處與物業建設單位及業主協調的基本原則

　　物業建設單位是管理處的委托方，業主是管理處的服務對象和顧客，管理處在兩者之間起一個中介和橋梁作用。因此，管理處的角色是一手托兩家，左手托著物業建設單位，右手托著業主。對于兩個獨立的主體，管理處都應盡心盡力地為他們服務，設身處地地為他們解決實際問題。在遇到兩方主體發生矛盾時，管理處應站在客觀、公正、公平的立場上處理問題，盡量予以協調解決，弱化矛盾，使大事化小，小事化了?？偟奶幚碓瓌t是:“一手托兩家，兩手都要重；不偏又不倚，息事又寧人”。

　　2.管理處在入伙期間與物業建設單位及業主協調的內容

　　管理處在入伙期間需要與物業建設單位及業主之間協調的事很多，涉及到物業入伙的方方面面。主要有以下幾點:

　　(1)管理處對業主驗房時發現問題的處理

　　雖然經過竣工驗收和接管驗收，但業主在入伙驗房時仍會發現很多問題。對業主驗房發現的問題，管理處應認真記錄，及時提交給物業建設單位由物業建設單位督促施工單位及時整改。管理處應建議物業建設單位在一定時間內(如3個月、6個月)留一支施工隊伍專門從事業主房屋的整改工作。

　　(2)管理處對水、電、氣不能及時開通的處理

　　物業入伙時，往往會由于眾多原因，導致水、電、氣不能及時開通，影響了業主的生活。對此，管理處一方面要向業主做出解釋，并表示歉意；另一方面要督促物業建設單位或管理處自己向有關部門協調，以便盡快解決水、電、氣開通的問題。

　　(3)管理處對物業延期入伙的處理

　　對于延期入伙的物業，管理處應根據情況給予區別對待。一是既然已經延期入伙，那么物業建設單位在入伙時就要把好物業質量關。在正式入伙之前，管理處建議物業建設單位要把道路及周邊環境整治好，各種驗收證件準備齊全，為業主入伙提供一個良好的環境；二是對于延期入伙的物業，管理處盡量向業主做好解釋工作，爭取得到業主的諒解；三是對于入伙時間被長期推延的業主，管理處建議物業建設單位根據實際情況給予一定的補償。

　　(4)管理處對售樓時所作承諾不能兌現的處理

　　現在物業建設單位一般都委托專業的物業代理公司進行物業銷售。在物業銷售過程中，代理公司或個別銷售人員為了售房往往會做出過分的承諾，而且這些承諾大多數情況下是缺乏實據的口頭承諾。對于業主而言，買房的同時，也就是買一種承諾，特別對于初次買房的人。因此，在人住時，業主一旦發現當初的承諾不能兌現時，就會大發牢騷，甚至有過激的行為。對此，管理處要向業主做出耐心的解釋。管理處在處理此類問題時，一切要以國家的政策、法規和售房合同以及業主公約為準則。

　　(5)管理處對不具備入伙條件物業的處理

　　對于不具備入伙條件的物業，管理處要建議物業建設單位延期入伙，等入伙條件具備后才予入伙。如果物業建設單位一定要強行入伙，管理處一方面要代表物業建設單位向業主做出解釋并表示歉意，另一方面應督促物業建設單位加快整改的速度，同時加快辦證速度。對某些情況下確實不能很快解決的問題，如消防的驗收，物業建設單位或管理處可與消防主管部門協商，由消防主管部門開據“可以人住，繼續整改”的有關證明。

　　(6)管理處對業主拒收房屋的處理

　　管理處首先要弄清業主拒收房屋的真正原因，并針對原因做出具體的處理辦法。如果是業主因為個別小問題而導致情緒上的排拒反應，管理處一方面應向業主做出耐心解釋并做好安慰工作，另一方面應督促物業建設單位及時整改以滿足業主的要求。對于重大問題，管理處不能單獨解決的，應及時將問題提請物業建設單位并和物業建設單位共同解決。物業建設單位可以根據實際情況，采取賠償、減免、贈送、讓步、訴訟，甚至退房等處理措施。

　　(四)管理處在物業入伙后期在物業建設單位和業主之間的聯絡

　　物業入伙大約半年后，物業建設單位在物業管理中的作用越來越小，與物業管理單位的聯系也越來越少，但物業的很多項目仍處于保修期內。此時，業主如因故要找物業建設單位，管理處應代為聯絡。第一種方式是管理處向業主提供物業建設單位該項目負責人的姓名、聯系地址和聯系電話，由業主自己去與物業建設單位聯系；第二種方式是由業主提出書面報告，由管理處轉交物業建設單位；第三種方式是由管理處就有關情況寫出書面報告，請物業建設單位予以協調解決。

　　三、管理處與專業公司的協調

　　專業公司是指管理處聘請的，專門從事物業管理專業工作的公司，如清潔公司、電梯公司、保安公司等。管理處可以將物業管理的一些專業項目以外包的方式委托給專業化的公司進行管理，如將清潔衛生工作委托給清潔公司管理，將安全保衛工作委托給保安公司管理，等等，但管理處不能將管理項目全部委托給另外一家物業管理公司。管理處與專業公司的協調表現在兩個方面:一方面管理處對專業公司的工作給予積極的支持和全面的配合；另一方面監督專業公司使其按管理處的要求和合同要求進行專業化管理和運作。

　　四、管理處與業主的協調

　　管理處與業主的協調是管理處的日常工作。管理處與業主的協調主要表現:一是提高物業管理的服務質量，獲得業主的支持；二是對業主的投訴予以足夠的重視，并盡快給予解決；三是對業主的特約服務盡量予以滿足，給予業主人性化的關懷；四是妥善處理好業主與業主之間的糾紛，等等。

　　五、管理處與業主大會的協調

　　(一)管理處協助業主大會的召開

　　召開業主大會之前，管理處應不厭其煩地通過多種渠道協助業主委員會通知所有業主，增強他們的參與意識和主人翁意識，使業主大會的召開更具有代表性。同時通過業主大會的召開，增加與業主的聯系和交流。

　　(二)重大管理事項報業主大會批準

　　在業主大會召開之前，管理處應就年度工作計劃、物業管理的收支賬目、維修基金的使用情況等重大事項擬好書面報告，在業主大會上宣讀，經過業主大會審議通過后執行。

　　(三)接受業主大會的監督

　　管理處在業主大會上公布物業管理費和維修基金的收支賬目、宣讀年度工作計劃等重大管理事項，接受業主大會的監督，接受業主的質問、咨詢和監督。

　　六、管理處與業主委員會的協調

　　(一)推薦優秀人士參加業主委員會委員競選

　　業主委員會的組成及運作情況，對管理處而言顯得特別重要。由于目前業主委員會的運作體系還不太成熟，所以有時就會出現選舉出來的業主委員會成員素質低下、不具有代表性等情況，他們對物業管理不支持、不配合，考慮更多的是個人利益而不是全體業主的利益，甚至無理由地要炒掉物業管理公司。因此，在選舉業主委員會的時候，管理處應向業主推薦一些熱心公益事業、責任心強、有一定空余時間的業主參加競選。同時，管理處也應主動出面。動員一些優秀人士參加業主委員會競選。這樣選舉出來的業主委員會綜合素質高，具有廣泛的代表性，對物業管理又配合，管理處各項工作的開展也就得心應手了。

　　(二)日常重大管理事宜請業主委員會參加

　　管理處在日常工作中，在決定較重要事項時，應邀請業主委員會參加，征詢他們對物業管理的意見和建議，以便改進物業管理，同時也可加強與業主委員會的聯系和溝通。

　　(三)經常聯系、協調溝通

　　管理處應加強與業主委員會的聯系，在逢年、過節等重大活動時，管理處可派人上門表示慰問，感謝他們對管理處工作的支持與配合。此外，在召開社區文化活動時，也可邀請業主委員會參加。管理處處理好與業主委員會的關系，就為處理好與業主之間的關系奠定了一個良好的基礎。

篇3：物業管理處保安領班轉正試題A

　　物業管理處保安領班轉正試題A

　　姓名：______成績：______

　　一、填空題：(每空2分，共46分)

　　1、公司的服務宗旨是______、______、______。

　　2、公司的質量方針是______、______、______、______。

　　3、物業管理的對象是______，服務的對象是______。

　　4、業主需要裝修裝飾房屋的，應當______，物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的______告知業主。

　　5、保安領班應______、______、______，了解班組人員的______做好班組思想教育工作。

　　6、進入小區的車輛，禁止運載______、______、______、______及______之車輛進入車場。

　　7、發生糾紛，要______、______、______、______、______。

　　8、認真貫徹執行______，對部門之管理提出______，協助部門主管、經理做好小區的______。

　　二、簡答題：(每題5分，共30分)

　　1、簡述保安領班職責。

　　2、職業道德主要規范是什么?

　　3、保安員八不準是什么?

　　4、小區內發生可疑人員將如何處理?

　　5、怎樣面對刁難、瞞不講理的客人?

　　6、身為領班，你將如何提高班組人員的工作積極性和敬業精神?

　　三、案例分析：(每題12分，共24分)

　　1、某天，保安員小王在巡樓時，發現某業主單元內有異常響聲，通過敲門無果，小王想到住戶的安全，于是破門而入，結果是該單元業主70多歲的老媽媽在家做事導致，事后，業主回來找物業管理公司要求物業管理公司賠償損失。

　?、傩⊥踹@種做法對嗎?

　?、谖飿I管理公司需要承擔賠償責任嗎?

　?、勰阏J為正確的處理方法是什么?

　　2、某天清晨，某車主一大早到某物業公司某停車場，稱其前晚停放在大廈消防通道的機動車輛出入口處的紅色跑車不見了，停車場值班人員查閱了車輛登記本，沒有發現該車前一天在停車場停放的任何記錄，于是就讓車主自已到公安機關報案，十個月后，物業管理公司接到法院的傳票及保險公司起訴副本，稱車主在車輛丟失前已購買了一年的車輛停放管理費，車主與停車場構成保管合同關系，保險公司已向車主理賠，保險公司已獲得代位求償權，要求物業管理公司承擔車輛丟失的賠償責任。

　　試問：物業公司承擔賠償責任嗎?法律依據是什么?