物業接管驗收五大模塊155條評估標準與要點，包含保安消防、設備設施、環境綠化、房屋建筑和配套設施。

　　評 估 細 則 與 要 點

　　一、 評估類別一——安防、消防、交通類：

　　(一)、安防智能化配置

　　1、 紅外線周界防越系統重疊安裝、兩路平行、并在接合處交錯設置，消除翻越死角。

　　2、 電視監控鏡頭安裝分布位置須合理，特別在安全死角位置、廣場人群密集處、事故隱患突發地段、管理處門口。

　　3、 電視監控錄像使用數碼硬盤的儲存方式。

　　4、 電梯轎廂監控探頭安裝位置應選擇在轎廂門口，并可監控到整個轎廂。

　　5、泳池設計1-2個合理的攝像監控鏡頭。

　　6、攝像監控鏡頭、苑門電機、電話系統、中心設備等弱電監控系統需要做好防雷接地、設計施工中應充分利用建筑體綜合接地網。

　　7、攝像監控系統的分辨率要滿足能較清晰分辨當事人面部特征。應具備一定的夜視能力。

　　8、設置自動巡更系統。

　　9、 設置門禁可視對講系統。

　　10、接通居家安防系統至安全控制中心。

　　11、 電梯內緊急呼叫系統直接聯通到總控室。

　　12、 圍墻周界防越增設紅外報警和強光燈聯動功能。

　　(二)、其它安防設置：

　　1、精裝住宅社區圍墻平直、便于安防設施安裝及功能的充分發揮，并且精裝住宅社區圍墻高度不小于。

　　2、不使用平行隔柵作為精裝住宅社區圍墻的裝飾，圍墻裝飾應不利于攀爬。

　　3、具有防越功能的圍墻與周邊建筑高差小于米的，應安裝防爬刺等物防設施。

　　4、建筑外立面管道、空調百頁(架)、采光井的設置有防止攀爬的考慮。

　　(三)、消防設備設施配置：

　　1、 消防控制室與安全控制中心合并設置。

　　2、 消防、噴淋供水主泵設計為遠程控制開停(在監控中心直接開停)。

　　3、 在天臺設置試驗消防栓;消防栓系統在最高位置設置自動排氣設備。

　　4、 煙感溫感控制系統報警信號直接反映到消防監控中心。

　　5、 變配電室、發電機房、動力設備房等設備用房配置C02自動滅火裝置。

　　6、 消防、噴淋穩壓泵采用變頻恒壓系統。

　　7、室外消防給水可采用高壓、臨時高壓或低壓給水系統，如采用高壓或臨時高壓給水系統，管道的壓力應保證用水總量達到最大且水槍在任何建筑物的最高處時，水槍的充實水柱仍不小于10m。

　　(四)、消防通道設置：

　　1、消防車道競度與凈高不得小于4m，盡端式消防車道應設不小于12mX12m的回車場。

　　2、消防車道中心線間距不宜超過160m.

　　3、當建筑物的沿街部分長度超過150m或總長度超過220m時，均應設置穿過建筑物的消防車道。

　　4、供消防車取水的天然水源和消防水池，應設置消防車道。

　　5、 消防車道下的管道和暗溝應能承受大型消防車的壓力。

　　6、防煙門、天臺門、設備房門鑰匙通用。

　　7、防火門門禁系統電源需要在控制中心單獨控制。

　　8、疏散通道、安全出口楊通，并設置符合國家規定的消防安全疏散標志。

　　(五)、人員及車輛出入口設置：

　　1、 在滿足需求的情況下，出入口數量盡量少;出入口采用人車分流的交通疏導方式。

　　2、 若人車共用出入口時，設置人行道寬度不小于，并與車道有明顯有效的隔離。

　　3、 車輛出入口盡量避免設計在坡道上。并設置防倒車裝置和防滑槽。

　　4、精裝住宅社區出入口車場崗需要設置道閘控制，并配置圖像對比識別和錄像系統，道閘管理系統配置雙回路電源。出入口周邊應配備足夠照度的照明裝置。

　　5、 主出入口崗亭的設計應考慮視野開闊(如半弧形玻璃)，同時還應考慮豐主停車刷卡或繳費時的遮陽和避雨設施。

　　6、住區或車場出入口應安裝與監控中心連接的緊急呼叫裝置(或安裝電話)，出入口周邊應配備足夠照度的照明系統。

　　(六)、停車場設置：

　　1. 機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數的2: 1.另加訪客車位占車位數的5%，聯排別墅等高標準住宅應按戶數1: 1，另加訪客車位占車位數的10%)。

　　2. 車庫出入口配置反光鏡、監控鏡頭，刷卡處設置伸縮防水雨棚。

　　3、 在機動車位配置密度較小的停車場(庫)出入口在道閘控制系統上安裝空余車位數量(庫容)顯示系統。

　　4、 車庫出入口對著城市道路時應留以上安全距離，并在車道出口朝城市內側的60°角內不準有遮擋。兩個出入口之間距離不小于10m.

　　5、 組團內的停車位應距住宅樓宇墻裙5-7m， 防止住宅物品下墜損壞車輛。

　　6、 位于機動車道旁的路燈燈位設計時應距離車道邊2m以上。位于室外車場上的路燈，底座應安裝防護裝置。在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置常設置防撞裝置。

　　7、高層住宅商業或辦公臨停車輛與業主車輛分開管理，劃定區域分開停放。

　　8、 地下車庫出入口有防止路面水進入車庫的坡道、排水溝及防洪閘。在緩坡段和水平段交接處設置截水溝，另在停車庫內沿外墻處設一道排水溝。地下車庫的排水溝不應跨越防火分區。

　　9. 車庫照明使用多路或分級控制，合理劃分車庫照明區域，分區域控制，燈具安裝節能燈具。

　　10、 室內停車場需設置清潔取水口及清潔池。

　　11. 非機動車集中停放點的服務半徑不宜大于100m， 應設置電源，便于保潔打掃。

　　(七)、道路設置：

　　1、 精裝住宅社區主要出入口與城市干道交接處，考慮緩沖地帶。

　　2.住區內道路采用單循環車道，線型盡可能流暢，不要出現生硬彎折。盡端式道路的長度不宜超過120m，并在盡端設不小于12mX 12m的回車場。

　　3、 人車混流路段合理設置減這標志和路拱數量，防止車輛超速行駛，保障居民行走安全。

　　4、為了防止汽車在坡道上打滑坡道面層應有防滑措施。柱子欄桿等必要時應有防撞措施。

　　5、精裝住宅社區級道路及組團級道路的路面排水系統，采用淺V字型路面排水系統。宅間道與宅間步行道采用傳統的暗溝(管)排水方式排除地面積水。

　　6、住區道路的水井蓋、污水井蓋盡量避開車輛行駛路面，如無法避開，將并蓋設計在機動車道中心位置。

　　7、住區級道路如果考慮城市公共汽車及其它車輛通行，兩邊應分別設置有非機動車道及人行道，并應設置一定寬度的綠地種植行道樹和草坪花壇，用以隔離車輛廢氣、噪聲、燈光對居民生活所造成的影響。

　　8、 住區內停車場應盡可能實行連道，區內交通主千道盡量安排在四周，避免橫穿住區以造成對行人的干擾。

　　二、 評估類別二——設備設施、生活配套類：

　　(一)、設備綜合：

　　1、機房、高低壓配電房、水泵房、泳池機房等設備房地面鋪設防滑地磚。

　　2、大型設備的設備房(如變配電房、發電機房、水泵房等)需預埋吊裝孔(環)，或安裝單軌吊。

　　3、商業用水、電、氣與生活用水、電、氣分開控制，分表計量。計量及計費方式使用IC卡及抄表到戶。

　　4、機電設備的運行考慮降噪、減震處理，尤其設置在天臺、標準層的機電設備。

　　(二)、給排水系統：

　　1. 精裝住宅社區進水管口徑應與精裝住宅社區高峰期用水量匹配，若市政水壓長期低于則采用2套給水系統;二樓以.上采用變頻加壓供水，一樓采用直接使用市政水壓(原則上進戶水壓應保證家用熱水器能正常點火)。

　　2、 二次供水箱的排水管不小于80mm， 地下室儲水池排水管不小于100mm， 設置在水箱底部，水池底部應有坡度。

　　3、 地下儲水池應分為兩部分，兩個水池的出水管用環管相連;常清洗水池時關閉一個水池進行清洗，使用另一個水池。

　　4、水泵房應有地漏排水：地漏排水管直徑不能小于50毫米，排水管設置檢查口。

　　5、 所有大廈(精裝住宅社區)地下室排污井、雨水井都應安裝排污泵并有備用泵，設備房、車庫污水池等高低水位報警信號連接到監控中心。

　　6、 排污泵口與出水管接口處應安裝柔性活接，利于日后檢修、拆裝。

　　(三)、供配電系統：

　　1、 智能安防系統、消防系統、夜間照明、設備房照明、監控中心、物業管理處、商業用電、電梯等常有發電機備用電源。

　　2、 變壓器房設置獨立通風系統，變壓器溫度自動控制系統;低壓配電室設置單獨通風系統或配備降溫設備：變壓器報警信號應連接到中心。

　　3、 各種配電箱(柜)鑰匙通用。

　　4、 多層、小高層精裝住宅社區供配電設備中電容器補償柜容量可以按大廈設計標準系數配置節約投資。

　　5、 強弱電井應設置照明，開關在井道內;弱電井內需要設置插座;強弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用。

　　6、 發電機房有水源和排水設施，發電機在停電時能自動啟動，能試驗自動啟動。機房排風裝置在發電機停機后有延時關閉功能。

　　(四)、照明系統：

　　1、 路燈、草坪燈設計為可分路段、分時間、分間隔控制，并使用節能燈。

　　2、 住區室外照明、車庫照明、景觀照明、電梯供電等設備均應考慮安計量設備，以便對住區公共用電的耗電情況進行及時統計。

　　3、 應在廣場等公共活動場所設置臨時用電電源插座。

　　4、 十層以下住宅樓道照明宜采用節能聲控開關，十八層以上高層住宅應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。

　　5、水晶地燈走線不要做水下燈，做壁燈，走明線。

　　6、 盡量減少地燈配置、消除后期維修隱患。

　　(五)、電梯系統：

　　1、控制中心有電梯的運行指示，20層以上電梯可以控制電梯的上下運行及停止。

　　2、與中心聯網的轎廂對講、在中心有聲光顯示、便于確認區別。

　　3、電梯底坑應設置排水系統。

　　4、 在每層電梯口做高差為2cm的放坡處理。

　　5、 高層住宅電梯門禁系統應考慮控制分樓層控制。 (如持某樓層門禁卡的業主只能控制電梯行至特定樓層)

　　6、轎廂內轎廂風扇要保證通風良好。

　　7、 電梯機房應設置通風、降溫，降噪設備，需要安裝一個百葉窗，并安裝應急燈一只。

　　三、 評估類別三——環境、綠化類：

　　(一)、清潔設施：

　　1、根據人流、環境狀況，精裝住宅社區適當位置合理設置垃圾箱(桶)，包括單元門口、大堂出入口、候梯廳、樓層生活垃圾收集點、地下車庫主要出入口;方便投放，不影響附近住戶的生活。垃圾箱(桶)附近應設置給水排水裝置，便于對以上設備進行清洗。

　　2、 高層住宅標準層宜設置保潔工具房，配置水源及排水設施，可容納生活垃圾收集桶。

　　3、 宜考慮夏季風影響，在精裝住宅社區偏僻地帶設置垃圾中轉站，大小標準為： 5--7立方米/100戶。垃圾轉運站應設置給排水裝置，地面鋪設廣場磚;內墻面貼瓷磚;設置照明及卷簾門。

　　4、地下車庫內合理設置(根據面積，方圈50米內至少有一個)果皮箱及清潔水源，水源處有設置排水、防水設施。

　　5、 苑內噴灌系統可以根據實際情況安裝1個計量表。

　　6、靠路邊20^ *30cm處， 間距40m左右應設置綠化給水點。每10個單元設置一個保潔取水點，設拖把池。綠化和保潔取水單獨加裝計量表。

　　(二)、景觀綠化設置：

　　1、綠化樹木種植應該考慮對精裝住宅社區攝像監控鏡頭視野的影響。

　　2、住區與城市道路界面處、主干道兩側宜有大型樹木，便于隔音降噪、擋塵;住宅與商業街區的隔離帶上也應種植高大樹木，利于隔音。

　　3、住區內道路如果有車輛通行，兩邊應分別設置非機動車道和人行道，并設置一定寬度的種植綠地以隔離車輛廢氣、噪聲、燈光對居民生活造成的影響。在靠近窗戶的停車位也設置綠化隔離帶。

　　4、設計時考慮花壇的排水及防水措施，避免下雨時花壇內水向外滲出，造成路面積水。

　　5、綠化品種適宜當地氣候條件，以常緣植物或茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好的植物為主。

　　6、綠化布局不宜遮擋住宅采光及機動車拐彎視角，影響機動車拐彎視角時需設置凸鏡。

　　7、 水景、水廊深度以300-400mm深度為佳、節約建造成本、節約后期維護費用。

　　8、因水景的維護成本較高，項目多設置休閑、兒童娛樂設施，少規劃水景;水景盡量利用天然水系。

　　9、水系岸床應設置警示和防護設施：如利用自然河道水系水深超過米，還應配置相應的救生設備、設施。

　　10、精裝住宅社區內休閑設施盡量使用石材或混凝土材料，避免使用。

　　四、 評估類別四——房屋單體類：

　　(一)、空調位：

　　1、空調位尺寸應滿足市場最大空調型號尺寸。

　　2、空調位數量要足夠，位置設計要合理，距離過近而對吹的室外機應相互錯開，與鄰套住宅機座相鄰時，應采取安全隔離措施?？照{熱氣、嗓音不影響業主生活。

　　3、 空調預留穿墻孔應內高外低，向外傾斜10度左右，以防雨水進入。預留孔應距當層樓地面米左右，

　　4、空調冷凝水須采用有組織排水方式，排水管徑不小于φ32mm， 以防堵塞。

　　5、 空調百葉宜采用可拆卸的鋁合金百葉;百葉罩應向.上傾斜，便于排放熱氣。

　　(二)、屋面、露臺：

　　1、天臺、露臺宜統一設置花架、花櫓(防水處理)。

　　2、 多層、高層在屋頂女兒墻的適當位置，每單元設置一個承重量500kg的鋼制掛鉤，利于今后高空作業安全使用。

　　3、 上人屋面應在公共位置設置人孔。

　　4、 10平方米以上公共可上人屋面、天臺、露臺設置給水、排水點。

　　5、 高層采光井平臺設計專用清潔通道。

　　6、 面積較大的陽臺、露臺統一安裝雨棚。

　　7、 頂層應考慮鄰里陽臺的隔離，宜作分戶隔墻(欄)，以保證安全和住戶的私密性。

　　(三)、門窗：

　　1、 陽臺門使用推拉門。

　　2、住宅外窗應考慮到方便日后清潔，并且不宜近距離直接面對其它住戶的門窗。

　　3、 一層或易于翻越的樓層設置防盜網、門。

　　4、 陽臺、露臺門宜有門檻，高度在150mm左右適宜.

　　5、 門窗的開啟方向應不影響使用者活動。

　　(四)、其他：

　　1、煙道宜采用垂直煙道，斷面尺寸不小于250mmX 250mm。

　　2、底層地坪應充分考慮防潮措施。

　　3、 聯排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。

　　五、 評估類別五——公共服務設施類 :

　　(一)、物業管理用房：

　　1、 管理處辦公室位置在精裝住宅社區中心、方便業主辦理事務。管理處功能用房應包括：經理室、接待區、資料室、辦公區、會議室、衛生間、中央監控。

　　2、 管理用房面積根據當地相關法規確定，在正式管理用房落成前，應考慮相適宜的臨時用房。

　　3、 客戶營銷中心應設在交通及人行路徑較集中區域或住區中心區域，以方便居民?？煽紤]設置在會所，但應考慮為其設置獨立于會所的對外大門，盡量避免使居民產生其與會所前臺功能重疊的錯覺，影響會所的正常運作。

　　4、 員工宿舍位置的選擇不影響業主居住環境，自然通風較好、利于員工健康，在設有倉庫的建筑物內不宜設置員工集體宿舍。

　　5、 食堂選擇不影響業主居住環境的位置，設計合理的排油煙道，避免油煙對業主的影響。

　　(二)、業委會、社康中心：

　　1、業委會用房面積按地規定確定：盡量與物業管理用房安排在一起.

　　2、15萬平方米以上的大精裝住宅社區宜設置100平方米左右社康中心房屋。

　　(三)、商鋪：

　　1、 根據商鋪用途設置垃圾桶，可以根據商鋪的數量、用途設置獨立、公用洗手間。

　　2、 封閉管理的精裝住宅社區外圖商鋪不設計設計后門，考慮到消防的要求設置有隔柵的窗戶。

　　3、 部分嗓音大，營業晚等對住戶影響較大的鋪面建在臨街外圍。

　　4、 對于餐飲區域的給排水管道應單獨敷設，在規劃階段統一設計隔油池。

　　5、 餐飲區域應設置安裝集中抽排煙裝置，同時此類功能用房在精裝住宅社區下風口，周邊無住宅建筑相連，預留廚房通道和專用垃圾收集裝置。

　　6、 在核心商業區內應設置1-2處公共衛生間。

　　7、城郊地區的需要提前考慮商業的引入。

　　(四)、體育活動設施：

　　1、 在精裝住宅社區適當位置設置羽毛球、乒乓球等常規運動場所和運動器械。

　　2、大型精裝住宅社區如果周邊沒有公園等晨練場所，規劃設計時考慮設置活動廣場，但應控制噪音對周邊業主的影響。

　　3、 設置獨立的老人活動場所。

　　4、 泳池配置合理的射燈、便于晚上游泳、不設計泳池水下燈。

　　5、泳池管網設計考慮外露或管道井架空便于維修。

　　6、 成人池與兒童涉水池隔開獨立，并連續供水。

　　7、設置耐用、適量的休閑桌椅、泳池救生員觀察椅，根據泳池大小配置牧生圖(救生員設置數量為1個/250平方米)。

　　8、 泳池獨立圖合，入口處設置浸腳池，至少(2M高X2M寬深)

　　9、泳池的循環管道上的各閥門前裝活接，便于維修更換閥門，且排水系統能排干泳池的水，有補水閥門，底部有坡度排水。

　　10、 泳池吸塵口應深入水面不超過30CM， 且應根據泳池的大小合理設置吸塵口的數量。

　　(五)、娛樂設施：

　　1、 娛樂設施應安裝平穩牢固，符合安全設計規范，并具有安全防護措施和使用說明。

　　2、 木制兒童娛樂設施與地面接觸的木柱需做防腐處理。

　　3、 娛樂設施的選用和物業對接，使娛樂設施更適用、便于今后物業維護更換。

　　4、 室外娛樂場所需要設置排水口、溝。

　　5、 室外娛樂場所選用優質地墊、防止因老化、翹起產生隱患。

　　6、精裝住宅社區內桌椅、休閑長廊盡量采用石材。

　　(六)、信息欄、信報箱：

　　1、 在精裝住宅社區主要出入口、精裝住宅社區中心位置設置精裝住宅社區平面圖。

　　2、 商鋪較多的精裝住宅社區，在商鋪區域設置產品廣告信息欄(具體尺寸、數量須根據商鋪數量多少確定)。

　　3、 公告欄看板下應有踮腳臺階，設擋雨或遮陽。

　　4、 信報箱應有遮雨擋水裝置。頂部高度左右，方便住戶取物。

篇2：天津市新建住宅物業管理接管驗收的指導意見（2012）

　　各區、縣房管局，各物業服務企業：

　　《關于天津市新建住宅物業管理接管驗收的指導意見》(津國土房物〔20**〕102號)已超過法定有效期。經20**年第14次局長辦公研究決定，現將需繼續施行的《關于天津市新建住宅物業管理接管驗收的指導意見》修訂后印發給你們，請遵照執行。

　　20**年11月5日

　　關于天津市新建住宅物業管理接管驗收的指導意見

　　各區縣房地產管理局，各物業管理企業：

　　為了規范新建住宅物業管理接管驗收活動，明確開發建設單位和物業服務企業對房屋及配套設施設備的開發建設與日常管理服務責任，新建住宅物業竣工后，物業服務企業應當本著“認真負責、嚴格驗收、明確責任、保證安全”的原則與開發建設單位做好接管驗收工作。

　　一、接管驗收條件

　　新建住宅物業具備下列條件后，物業服務企業與開發建設單位應當辦理物業管理接管驗收手續。

　　(一)建設工程全部施工完畢，并竣工驗收合格;

　　(二)取得《新建住宅商品房準許交付使用證》;

　　(三)供水、供電、供熱、道路、綠化和衛生等設施設備建設完畢，能夠正常使用;

　　(四)電梯取得準用證、二次供水和消防設施取得合格證書。

　　二、接管驗收內容

　　(一)基礎資料

　　1.竣工驗收合格報告;

　　2.小區規劃詳圖、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備的竣工圖，綠化平面圖、附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等資料;

　　3.物業質量保證文件和使用說明文件文本;

　　4.供水合同;

　　5.供電協議書;

　　6.供氣協議書;

　　7.供熱協議;

　　8.消防設施合格證;

　　9.電梯準用證;

　　10.機電設備出廠合格證、設備使用說明書、安裝、調試報告和設備保修卡、保修協議;

　　11.業主購房合同文本;

　　12.維修資金交納明細;

　　13.《新建住宅商品房準許交付使用證》;

　　14.《天津市住宅前期物業服務合同》約定的文件、資料和法律、法規規定的資料。

　　(二)房屋本體

　　1.房屋部位：包括屋頂、外墻面、內墻面、地面、樓地面和樓道等。

　　2.房屋設施設備：包括各種管線、表具、電器設備及有關設施設備。

　　(三)共用配套設施設備

　　1.共用配套設施：道路、綠化、雕塑小品、路燈、檢查井、化糞井、機動車停車場、非機動車車棚、信報箱、物業管理用房、會館和消防等設施。

　　2.共用配套設備：變配電設備、安防監控、樓宇自控、電梯、水箱和水泵等設備。

　　三、接管驗收程序

　　(一)書面通知驗收。新建住宅物業具備上述條件后，開發建設單位應當及時以書面形式通知物業服務企業進行物業管理接管驗收工作。其中：分期建設的項目可以根據工程竣工進度情況，分期進行接管驗收。

　　(二)成立驗收小組。接管驗收前成立由開發建設單位和物業服務企業組成的驗收小組，根據工程竣工和項目的實際情況，做好接管驗收的相關工作。

　　(三)移交基礎資料。驗收小組應當對基礎資料進行查驗。資料完整齊全的，開發建設單位應當與物業服務企業及時辦理資料交接手續。不齊全的，開發建設單位應當書面說明情況并明確移交的時間和明細，待資料齊全后辦理交接手續。

　　(四)查驗房屋及設施設備。驗收小組要按照國家和本市建筑工程質量標準和接管驗收標準逐項對驗收內容進行查驗，并作好查驗記錄。對符合接管標準的房屋及設施設備，物業服務企業應當及時接管。

　　(五)限期組織修復。對查驗中發現的問題，開發建設單位應當書面承諾修復的時間、責任部門和修復達到的標準。其中，對影響房屋和設備使用的問題，開發建設單位應當限期進行修復;對于不影響房屋和設備使用的問題，開發建設單位可行自行修復，也可以委托物業服務企業進行修復，委托修復費用由開發建設單位支付。

　　(六)簽訂接管驗收文件。驗收小組對驗收內容逐項驗收后，物業服務企業與開發建設單位應當及時簽訂物業管理接管驗收文件。

　　接管驗收文件應當包括：項目名稱、驗收的內容、房屋和配套設施設備驗收情況及存在問題、修復責任和參加驗收的人員、時間以及其他有關事項的約定并附移交的基礎資料明細。

　　(七)資料保管。物業服務企業與開發建設單位辦理接管驗收手續后，應當將基礎資料、接管驗收文件由物業服務企業妥善保管。

　　四、接管后維修責任

　　新建住宅應當執行建筑工程保修的有關規定，在國家和我市規定的保修期限內，由開發建設單位負責維修。保修期限屆滿后，自用部位、設施、設備，由業主負責維修、養護;共用部位、設施、設備的日常維修、養護由物業服務企業負責。

　　五、接管驗收備案

　　物業服務企業與開發建設單位辦理接管驗收手續后30日內，物業服務企業應當書面告知轄區物業管理行政主管部門，并將接管驗收文件及基礎資料明細復印件送物業管理行政主管部門留存。

　　物業管理行政主管部門應當將上述留存資料存入項目檔案。

篇3：物業接管驗收服務標準作業程序

　　物業接管驗收服務標準作業程序

　　一、目的

　　規范新物業的接管驗收工作，確保接管物業的質量合格。

　　二、適用范圍

　　適用于物業部對新接物業的接管驗收工作。

　　三、職責

　　1、公司總經理負責組建物業接管驗收小組并同發展商具體辦理物業的接管工作。

　　2、接管驗收小組組長負責接管驗收的工作質量。

　　3、接管驗收小組具體負責依據本程序進行物業的接管驗收工作。

　　四、程序要點

　　1、接管驗收的準備工作

　　(1)新建物業竣工驗收后、業主入住前，物業部應及時組建接管驗收小組，對所接管的物業進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業基本合格，滿足業主的質量要求。

　　(2)成立物業接管小組

　?、僭诮拥娇偨浝淼慕庸茯炇罩噶詈?，公司各相關部門應立即按照總經理的要求抽調業務骨干組成物業接管小組;

　?、诮庸茯炇招〗M應當由公司以下部門人員組成：

　　--公司行政人事部抽調檔案管理文員負責接管物業的產權、工程、設備資料的驗收移交工作;

　　--物業部服務處抽調業務骨干負責業主資料的驗收移交以及協助樓宇的驗收移交工作;

　　--物業部機電處抽調業務骨干具體負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交工作。

　　(3)接管驗收前的準備：

　　接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作：

　?、倥c開發商聯系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等;

　?、谂沙鱿阮^技術人員前住工地現場摸底，制定好接管驗收計劃;

　?、厶崆皡⑴c發展商申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作，做到心里有數;

　?、軠蕚浜媒庸茯炇沼涗洷砀瘢?/p>

　　--《房屋本體接管驗收表》;

　　--《公共配套設施接管驗收表》;

　　--《機電設備接管驗收表》;

　　--《接管驗收問題整改表》。

　　2、接管驗收的工作程序 (略)

　　3、資料的接管驗收。發展商委托物業管理時須向物業部移交相關資料。

　　(1)物業產權資料：

　?、夙椖块_發批準報告;

　?、谝巹澰S可證;

　?、弁顿Y許可證;

　?、芡恋厥褂煤贤?

　?、萁ㄖ_工許可證;

　?、抻玫丶t線圖。

　　(2)綜合竣工驗收資料：

　?、倏⒐D(包括總平面布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣、設備、附屬工程個專業竣工圖及地下管線布置竣工圖);

　?、诮ㄔO工程竣工驗收證書;

　?、劢ㄔO消防驗收合格證;

　?、芄才涮自O施綜合驗收合格書;

　?、莨┧贤?

　?、薰╇妳f議書、許可證;

　?、吖鈪f議書、許可證;

　?、喙饫w合格證;

　?、嵬ㄐ旁O施合格證;

　?、怆娞轀视米C。

　　(3)施工設計資料：

　?、俚刭|報告書;

　?、谌自O計圖紙;

　?、蹐D紙會審記錄;

　?、茉O計變更通知單;

　?、莨こ填A決算報告書;

　?、拗匾氖┕h紀要;

　?、唠[蔽工程驗收記錄;

　?、喑两涤^測記錄;

　?、崞渌赡軙绊憣砉芾淼脑加涗?。

　　(4)機電設備資料：

　?、贆C電設備出廠合格證;

　?、跈C電設備使用說明書(要求中文);

　?、蹤C電設備安裝、調試報告;

　?、茉O備保修卡、保修協議。

　　(5)業主資料：

　?、僖奄彿繕I主姓名、位置、面積、聯系電話等;

　?、谝褖蚍繕I主的付款情況或付款方式。

　　4、物業硬件設施接管驗收和竣工的區別

　　(1)接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業主要求;而竣工驗收則是全方位的內外質量驗收。

　　(2)接管驗收是物業部接管物業為防止出現物業質量有嚴重問題、將被業主廣泛投訴而采取的一種替業主提前服務式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。

　　5、接管驗收標準和驗收方法

　　(1)驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》及業主生活的合理要求。

　　(2)驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。

　　6、樓宇本體硬件設施的具體驗收標準

　　(1)主體結構：

　?、偻鈮Σ坏脻B水;

　?、谖菝媾潘畷惩?、無積水、不滲漏;出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。

　　(2)樓地面面層與基層粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂;塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。

　　(3)內墻面：

　?、倌ɑ颐嫫秸?，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬;

　?、趬K料(如瓷磚)面層：粘貼牢固，無缺棱掉角;面層無裂紋、損傷，色澤一致;對縫沙漿飽滿，線條順直。

　　(4)頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。

　　(5)衛生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。

　　(6)木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。

　　(7)門、窗

　?、匍T開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形;

　?、陂T鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活;

　?、鄄ＡО惭b牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷;

　?、苡推峋鶆?，色澤光亮新鮮、完整;

　?、蓦娮臃辣I門通話清晰，完好，無銹跡;

　?、薏讳P鋼房門表面光亮，無刮花、變形;

　?、吒邫n裝飾門裝飾完整。

　　(8)樓梯、扶手：

　　鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑;

　　砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。

　　(9)木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。

　　(10)飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。

　　(11)油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、滲漏現象。

　　(12)電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規定，電源已接通正常。

　　(13)光纖已開通，收視良好。

　　(14)開關安裝牢固，開關靈活，接觸良好。

　　(15)燈具安裝牢固，完好無損，反應靈敏，發光正常。

　　(16)水表、電表、氣表安裝牢固，讀數正常，無損傷。

　　(17)衛生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現象、無堵塞，排水通暢。

　　(18)給水設施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。

　　(19)地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現象，無堵塞，排水通暢，完好無損。

　　(20)門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。

　　(21)防盜網、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、

　　(22)其他配備設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。

　　7、公共配套設施接管驗收標準

　　(1)天臺：

　?、偬鞙?、落水口暢通完好;

　?、诟魺釋?、防水層完好。

　　(2)散水坡無下陷、斷裂、去墻體分離，坡度適宜、平整。

　　(3)屋面避雷設施連接牢固。

　　(4)路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常;燈柱安裝牢固，油漆完好。

　　(5)綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草;綠化水觀布局合理，閥門開關靈活，安裝穩固。

　　(6)道路：

　?、俾访嫫秸?，無水泥塊，無起砂、斷裂;

　?、诼费朗鲋R，灰縫飽滿，無缺角損傷;

　?、蹓K料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角;

　?、芙煌俗R線、路牌清楚完好。

　　(7)室外消防栓：

　?、傧老錁俗R清楚，玻璃完好;

　?、谙涝O施配件齊全;

　?、巯拦馨惭b牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。

　　(8)樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。

　　(9)垃圾中轉站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。

　　(10)安全員崗亭安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。

　　(11)安全員道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。

　　(12)停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設施良好，排水設施良好。

　　(13)自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。

　　(14)明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩。

　　(15)沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。

　　(16)護坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固。

　　(17)臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。

　　(18)水池、水箱衛生清潔，無滲漏。

　　(19)信報箱安裝牢固，完好無損，標識清楚，表面平整光潔。

　　(20)雕塑、小品牢固，完好，安全。

　　(21)招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。

　　8、機電設備的接管驗收

　　(1)電梯設備型號、數量與移交清單相符，運行平穩，安裝符合規范;有電梯運行準運證;機房設置合理，配件安全，標識清楚，表面光潔平整、明亮。

　　(2)變配電設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，安全防護裝置齊全，標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。

　　(3)中央空調設備型號、數量與移交清單相符，工作性能達到設計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風、采光、降溫良好，設備表面油漆完好，無損傷。

　　(4)發電機型號與移交清單相符，工作狀態良好，反應敏捷，標識清楚，表面油漆完好無損傷，設備安裝牢固，機房隔音、防護設置完好，通風、采光良好。

　　(5)消防監控設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，標識清楚，設備表面完好無損，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。

　　(6)給排水設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，標識清楚，設備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現象，機房配置完整。

　　(7)安全監控設備：同消防監控設備。

　　9、接管驗收遺留問題的處理

　　(1)遺留問題的登記確認：

　?、賹Y料驗收中發現的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發展商相關人員簽字確認;

　?、趯ξ飿I硬件設施接管驗收中發現的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備問題登記表》中并請發展商相關人員簽字確認。

　　(2)對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同發展商聯系補齊，必要時公司總經理應當協助進行。

　　(3)對物業硬件設施、設備遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求發展商在兩周內解決;重大問題接管驗收小組應當要求發展商在一個月內解決。必要時公司總經理應當協助進行。

　　(4)對于長期解決不了、勢必會影響物業管理的問題，物業部應當以備忘錄的形式將問題登記后交給發展商進行備錄。

　　10、《接管驗收遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。

　　五、記錄

　　1、《接管驗收資料遺留問題登記表》

　　2、《接管驗收設施、設備遺留問題登記表》

　　六、相關支持文件

　　《物業接管標準作業程序》