關于小區老物業公司退出引發的不穩定問題情況匯報

　　一、基本情況

　　康居東暉佳苑小區于20**年建成并入住，共340戶，主要是經濟適用房和拆遷安置房（原老墳崗和鄭州玻璃廠家屬院），開發商是鄭州地產**房地產開發經營有限公司。因物業費收取入不敷出，負責小區物業管理的鄭州**物業服務有限公司于20**年2月28日退出，造成該小區無正常的物業管理，小區內居民的日常保潔與安全防范等帶來極大的矛盾。

　　二、目前狀況

　　從20**年小區建成并入住居民至今，先后共有三家物業公司進駐，前兩家物業公司進駐后，小區居民以院內路面破損嚴重、頂層房屋漏水和個別房屋未辦理房產證等原因拒不交納物業費，致使物業公司先后退出小區。20**年2月，新的物業管理單位鄭州**物業服務有限公司進駐后，街道辦事處與社區的積極協調，針對樓院居民反映強烈的道路破損與房頂漏水問題協調開發商鄭州地產長城房地產開發經營有限公司出資予以修繕，個別住房的房產證問題開發商承諾予以辦理。雖然涉及居民反映的一些重點問題得到了處理，但入駐的物業管理單位鄭州**物業服務有限公司服務極不負責，物業日常維修保養不到位，小區花草無人修剪無人管理多處枯死，且因物業日常管理多次與居民發生矛盾，甚至打罵，大部分居民因不滿物業服務水平不愿交物業管理費，最終物業公司于20**年2月28日退出小區。

　　另外，小區29戶門面房3個月未交電費。29戶門面房一戶一個分電表，共用一塊總電表，由物業公司負責上門收取電費，商戶按時交納。20**年7月，供電公司發現物業有偷電嫌疑，將總電表摘走，經社區協調，第二天正常供電。但停電給商戶造成損失較大，其中一家冷飲批發的商戶損失最大，所進貨物全部損壞，至今物業也未對其損失進行賠償。從20**年1月至今，該冷飲商戶拒交電費，物業公司也未收取其他商戶電費。

　　三、下一步工作打算

　　1、社區多次與開發商溝通，要求盡快聯系物業進駐。目前，開發商已聯系一家**物業公司，計劃下周簽訂協議，進駐小區。

　　2、物業進駐前，由社區安排人員負責每天清理垃圾，確保不積存垃圾。

　　3、對于拖欠電費商戶，經社區走訪溝通，商戶表示待新的物業進駐后愿意補交電費，并保證以后按時繳納電費和其他費用。

篇2：太陽城物業管理創優情況匯報

　　一、項目概況

　　順馳太陽城是順馳集團通過拍賣方式獲取原植物園土地開發建設的大型住宅小區項目。一期工程于20**年6月開工、7月開盤銷售、20**年3月18日竣工入住,總建筑面積近7萬平米,共有住宅410套、商鋪88套。目前已經售出380套,有近半數正在進行裝修,遷入居住的已達近50戶。順馳地產公司通過邀標方式確定天津順馳物業管理有限公司荊州分公司為項目前期物業管理單位,雙方簽定了《前期物業管理委托合同》,成立了太陽城管理中心專門負責該項目的物業管理工作。

　　二、管理思路

　　根據項目定位,順馳物業秉承“摯誠務實、業主至上”的服務宗旨,以為業主提供“安全、舒適、優美、方便”的生活環境為目標,以創建物業品牌、支持項目銷售為目的定位為低廉收費、專業化管理,用人性化服務、高素質從業人員、積極與業主溝通、重視社區文化氛圍等管理方式創造文明、安全、優美、舒適的小區人居環境。我們希望通過支持并服務于地產項目開發戰略, 用三年時間分三步走,實現太陽城項目的順利接管、用優質服務持續超越客戶滿意、樹立典范品牌形象,支持項目滾動開發,成為荊州物業管理絕對NO.1和行業領跑者。我們的目標是實現客戶滿意率98%;實現物業管理費用收繳率98%;實現三年收入總額達到300萬;實現20萬平米收支平衡并保持后續利潤10%以上。

　　在太陽城的物業管理中,重點突出以下特色,以表現我們做為國家一級資質專業化物業管理企業和太陽城做為荊州第一大盤的實力與魅力:

　　1、專業化管理

　　從強調規范操作、實行操作的程序化標準化到與業主接觸中合理處理各種問題、使用計算機管理、CI標識運用等,務求專業;通過樹立服務意識、端正服務態度、掌握服務技能、提高服務質量、完善服務水準和加強團隊學習,適應市場變化,滿足并超越客戶不斷發展的要求和期望,使我們的物業管理服務處于領先地位,滿足業主一流物業品牌體驗。

　　2、高素質人員

　　從業人員著裝、用語、儀容儀表和禮儀規范整齊,工作效率高,并堅持不怠。持續不斷地進行員工培訓,實施現代企業人力資源管理、強調和重視員工激勵、推行員工職業生涯規劃、完善員工社保福利和薪酬體系,形成穩定的高素質的人才團隊。

　　3、細微化服務

　　在服務中重視每一個細節,真正貫徹“服務到最小細節”的宗旨;堅持提供星級酒店式的優質服務品質和多樣化的貼心服務項目,只要業主有需要,我們都極力去服務。

　　4、家文化”氛圍

　　在服務的每一個環節把小區當作一個大家庭,在業主和員工中推介“家文化”氛圍;其中主要的內容包括積極開展注重群體參與的社區文化活動、倡導幸福美滿的家庭文化和融洽的鄰里關系、物業人員把每一個業主都當作自己的親人來悉心關懷和照顧、在服務中重視溫情和溝通而非強制和武斷、結合節日氛圍營造創造祥和文明的社區環境、創辦社區廣播和內刊,積聚和推動小區 “家”文化等.把太陽城建設為一個豐盛的精神家園.

　　為了達到以上目標,從介入項目伊始在物業管理服務中,我們采取聚焦客戶的方針,一切以客戶為中心,并明確采用以下幾點在服務行業通行的服務質量保證措施:

篇3：四季度某花園小區物業管理情況匯報（業委會）

　　業委會四季度Z花園小區物業管理情況公告

　　尊敬的廣大業主們：

　　按照Z花園第三次業主大會決議，北京Z物業管理有限公司自20**年9月17日起已經接管本小區物業服務管理工作，迄今已經有兩個月，業委會的主要工作也已經隨之過渡到對現物業公司的監督上。為使廣大業主及時了解本小區的實際情況，今后業委會將定期將各方面情況向廣大業主通報，請廣大業主監督。

截止目前新老物業交接情況

一、

　　9月17日，原物業北京Z物業管理有限公司對小區地上部分(包括保安、保潔、電梯和綠地等)實行撤管，但拒絕依法交接小區的全部公共設施和資料。鑒于法律規定不許強制交接，北京Z物業管理有限公司采取了逐步接收的方法進行接收。

　　9月17日起，北京Z物業管理有限公司開始提供保安、保潔等服務。

　　10月15日，原物業騰退了占據的C、D座夾層的公攤面積。北京Z物業隨即解決了保安、保潔人員的住宿問題。

　　10月23日，原物業將供水系統及其資料移交;北京Z物業隨即對水箱進行清洗，并由防疫站進行了水質檢驗。因老物業未交回原來的合格證，致使新合格證尚未取回。

　　10月23日，原物業將電梯資料移交。隨即，北京Z物業開始電梯檢修。11月5日，北京Z物業取回了正在運行的8部電梯的檢測報告和合格證。

　　目前，原物業仍占據配電室、D座地下一層公攤面積未移交。

小區硬件設施改進情況

二、

　　Z物業公司接管后，為完成小區封閉管理的目標，按照合同約定墊付資金對小區的的部分設備、設施、道路等進行了更新改造，截止20**年11月28日，小區設施改造情況如下：

　　10月10日，不銹鋼伸縮門、大門崗亭安裝完畢，已投入使用。

　　10月15日，更換路樁完畢(原路樁被老物業拆走);

　　10月30日，監控系統地面部分已經布線完畢，地下車庫由于開發商不讓進地庫布線，至今不能安裝使用。目前電梯內監控系統已經開始試運行，小區地面監控系統于11月底啟用。

　　11月5日，目前在運的8部電梯合格證取回，停運的四部電梯正在維修。因一些關鍵配件難以尋找(當初購買電梯的廠家已經找不到，原物業是以現在停運的電梯的配件作為維護運行電梯的備件)，使電梯維修進程較慢，請大家諒解。為了保證大家的生命安全，請業主耐心等待，Z物業公司將盡快解決大家出行不便的問題。

　　截至目前，門禁系統基本安裝完畢，11月24日起地上部分開始使用，地下部分因開發商和原物業阻攔布線原因至今尚未啟用。

小區日常物業管理情況

三、

　　北京Z物業在進入小區最初的一個月中面臨諸多困難，如：老物業將地下一層的公共用水停掉，使新物業做保潔無水可用;把C座夾層的公共廁所鎖上(在小區共攤面積上)，讓新來的保安無處上廁所等;但是北京Z物業仍在逐步理順并改善物業服務：

　　? 小區保安：目前小區已經實行24小時保安服務，包括大門門崗、各樓座門崗24小時執勤，公共區域包括地下車庫24小時保安巡邏，中控室24小時值班等。Z物業投入保安人員共計50人。

　　? 小區保潔：目前小區共有14名保潔人員，對各樓層公共區域、設施、門口地面及一層不銹鋼裝飾物、路燈及其它公用設施、垃圾桶及周邊的墻面等進行每天兩次清潔。

　　? 設備設施維修：目前小區各類公共設施都已開展日常維護維修工作，電梯、水泵等都有專人值守。

　　? 各樓座防火通道目前已經清理完畢。

業委會工作情況

四、

　　1. 起訴原物業北京Z物業管理有限公司交接

　　北京Z物業管理有限公司于20**年9月17日自動撤管，但是繼續滯留小區，拒絕移交物業管理資料，并非法控制物業管理用房、配電室、水泵房等業主共有房屋和公共設施。20**年9月18日，經Z區信訪辦、Z區房屋管理局、Z區望京街道辦事處等機關協調，仍然拒絕撤離和移交。

　　按照物權法規定，業主對建筑物共有部位及公共設施具有共同管理權。北京市Z區Z花園小區業主大會選聘新的物業服務企業后，被告已經沒有資格滯留小區，并無權繼續占有小區業主共有的場所、場地以及其他公共設施。為維護全體業主的合法權益，業委會委托北京市仁和律師事務所對北京Z物業管理有限公司提起了如下訴訟：

　　被告的非法滯

　　留小區，已經構成對業主共同管理權的妨礙，被告應當立即撤離花園小區物業服務區域。被告違法繼續占有小區物業管理資料，已經構成對于業主對該資料共同共有權，依法應當返還。被告非法控制配電室、高壓水泵房等設施、設備以及電梯維修、維護資料，給業主的生活構成安全隱患，應當立即排除妨礙、消除危險。被告非法控制已經歸業主共有的地下車位和車庫，已經構成非法侵占，應當立即排除妨礙。

　　北京市Z區人民法院酒仙橋法庭依法m.airporthotelslisboa.com于20**年10月10日進行了調解。調解未成，業委會隨即正式立案起訴北京Z物業管理有限公司。北京市Z區人民法院酒仙橋法庭已經就本案于20**年11月24日開庭，案件正在審理中。

　　2. 督促北京Z物業管理有限公司按照合同約定履行物業服務

　　業委會在20**年10月和11月中，與北京Z物業召開了5次聯席會議，對保安、保潔、電梯維修、門禁、監控、地下車庫管理等各方面進行了協調溝通。

　　業委會對北京Z物業在老物業一直未正常交接情況下面臨的諸多困難表示理解，但認為Z物業目前的服務水平還有很多不盡如人意的地方，并在10月底依據合同條款要求Z物業更換了執行不力的物業項目經理。

　　目前，業委會對Z物業Z花園項目部從制度建設、財務預決算、物業服務執行等各方面都保持著監督，歡迎廣大業主也加入到監督的行列中來。

　　3. 加強自身建設，規范業委會工作

　　業主委員會作為廣大業主的利益代表，深知自身行使的是公權力，不但要對物業服務企業進行必要的監督，自身工作也應該接受廣大業主的監督。同時，業主委員會作為群眾自發的居民自治組織，其運作尚缺乏一套嚴密有效的制度。因此，作為Z花園第一屆業主委員會，我們把業委會自身的制度建設列為一項重要的工作;希望在本屆業委會卸任之前，我們能夠向業主大會提交一套運作成熟的業委會工作制度，使廣大業主將來能夠依靠制度而不是某個人的個人品質保證業委會工作的公正性和延續性，并以此監督業委會的工作。隨著本項工作的開展，我們會及時公示業委會制定的各項制度，歡迎大家監督。

　　北京市Z區Z花園小區業主委員會

　　20**年11月29日

　　抄送：北京市Z區望京街道辦事處

　　北京市Z區望京街道爽秋路居委會