老舊小區外墻脫落砸傷人誰該負責賠償?該如何防范?

　　隨著城市化進程的加速，老舊小區的外墻安全問題日益凸顯，尤其是外墻瓷磚或涂料的脫落，不僅影響了小區的美觀，更給居民和行人的安全帶來了巨大隱患。近期，福州多起外墻脫落事件再次將這一問題推向了風口浪尖。本文將深入探討外墻脫落的責任歸屬、處理措施及預防策略，以期引起廣大業主、物業及相關部門的重視。

　　01外墻脫落事件回顧

　　近年來，福州多個小區頻繁出現外墻瓷磚空鼓、脫落等現象，其中以濱海首府茗首閣2區、中庚書香大第小區、臨江新天地福江苑小區等為代表。這些事件不僅給居民生活帶來了困擾，更因未能及時處理而導致了安全隱患的累積。特別是福江苑小區的外墻瓷磚脫落事件，更是造成了不幸的悲劇，給社會敲響了警鐘。

　　02責任歸屬：業主、物業共擔

　　面對外墻脫落問題，業主和物業往往存在責任推諉的情況。但實際上，根據相關法律法規，業主和物業都需承擔相應的責任。

　　1.業主責任：

　　作為房屋的所有權人，業主對房屋及其附屬設施負有保障義務。外墻作為房屋的重要組成部分，其安全狀況直接關系到小區居民和行人的安全。因此，業主有責任定期檢查房屋外墻的完好程度，及時發現并報告潛在的安全隱患。在發生外墻脫落事件后，若因業主未履行保障義務而導致他人受傷或財產損失，業主需承擔相應的賠償責任。

　　2.物業責任：

　　物業作為小區的管理者和服務者，對小區內的公共區域負有維護和管理職責。對于外墻脫落問題，物業應及時組織專業人員進行排查和修復，確保小區居民和行人的安全。同時，物業還應加強安全宣傳教育，提高業主的安全意識，共同維護小區的公共安全。

　　03處理措施：及時排查與修復

　　針對外墻脫落問題，及時排查與修復是關鍵。具體措施如下：

　　1.定期排查：

　　物業應定期組織專業人員進行外墻安全排查，重點檢查外墻瓷磚、涂料等材料的牢固程度，及時發現并處理潛在的安全隱患。

　　2.及時修復：

　　一旦發現外墻存在脫落風險，物業應立即組織人員進行修復。修復過程中應嚴格按照相關標準和規范操作，確保修復質量。同時，對于已經脫落的外墻部分，應設置警示標志和圍擋，防止人員誤入危險區域。

　　3.加強監管：

　　住建部門應加強對老舊小區的監管力度，定期對小區外墻安全狀況進行檢查和評估。對于發現的問題，應督促物業及時整改，確保小區外墻安全。

　　04預防策略：定期維護

　　為了從根本上解決外墻脫落問題，還需采取一系列預防策略：

　　1.推廣新材料：

　　政府應鼓勵和支持使用外墻涂料等新型建筑材料替代傳統的瓷磚等易脫落材料。外墻涂料具有施工方便、耐久性強、維護成本低等優點，能夠有效降低外墻脫落的風險。

　　2.定期維護：

　　業主和物業應建立外墻定期維護機制，定期對小區外墻進行清洗、修補和加固等工作。通過定期維護可以及時發現并處理外墻的微小損傷和隱患，避免其擴大化造成更大的危害。

　　3.增強安全意識：

　　通過宣傳教育等方式提高業主和物業的安全意識，使其充分認識到外墻脫落問題的嚴重性和危害性。同時，鼓勵業主和物業積極參與外墻安全管理和維護工作，共同營造安全和諧的小區環境。

　　外墻脫落問題不僅關乎小區的美觀和整潔更直接關系到居民和行人的安全。因此，業主、物業及相關部門應共同努力，加強外墻安全管理和維護工作，確保小區外墻的安全穩定。只有這樣我們才能為居民提供一個安全、舒適、和諧的居住環境。

篇2：大廈外墻嚴重脫落砸死人 要求物業賠償

　　大廈外墻嚴重脫落砸死人，要求物業賠償

　　近日,海南省?？谑泻８粰M路華宇大廈外墻脫落砸死人案一審宣判。美蘭法院判決銀行、物業公司和76名業主共同擔責,賠償家屬39萬余元,其中76戶業主承擔80%(總計31萬元)的賠償。

　　20**年7月30日下午,陳某駕車到位于?？谑泻８粰M路華宇大廈一樓的中國建設銀行美舍河支行辦理業務,突然華宇大廈13至14樓之間的外墻墻體石片脫落,將車內的陳某當場砸死。事后,陳某家屬將銀行、物業公司和眾多業主一起告上法庭。

　　庭審中,物業管理有限公司辯稱,其作為物業服務企業,對相關物業進行維修、養護、管理等,必須有業主方的授權委托或者與業主方書面簽訂物業服務合同明確約定相關服務內容。而對事故中脫落外墻等大廈共有部分的維護管理沒有得到業主具體明確的委托,所以不應承擔責任。

　　建行美舍河支行辯稱,該案的侵權行為發生地是離銀行營業場所以外的三米處,是市政公共規劃的道路,不在該支行承擔的安全保障范圍內,該支行對經營場所以外發生的事故不負有安全保障義務,不應承擔責任。

　　其中一位業主王某則辯稱,開發商作為建房者對墻體脫落應承擔相應責任。而物業公司若提前發現外墻有問題,并通知業主繳費維修則不會發生這種損害后果,但是物業公司沒有盡到管理責任,應由其承擔主要賠償責任。另外,死者是去建行辦理業務的,建行美舍河支行也應承擔賠償責任。

　　經美蘭法院審理后判決:銀行、物管、業主共同賠償家屬39萬余元,其中華宇大廈的所有人全體76戶和使用人建設銀行應按各自房屋的建筑面積所占總面積的比例,承擔總損失額的80%,物業作為管理人,應承擔總損失額的20%的賠償責任。同時,法院還對車輛受損情況,判決上述被告賠償車主損失4萬余元。

　　法院判決后,引起不少市民質疑,別人房子的墻體脫落,為何其他業主也要賠?開發商蓋的房子,為何不找開發商?物業公司是管理單位,為何只承擔20%的賠償責任?作為海南第一宗宣判的外墻脫落案,引發社會的廣泛關注。

　　對此,辦理此案的法官吳思指出,事故發生后,?？谑姓呀涁熈罘抗懿块T進行調查。調查結果表明,華宇大廈建成后通過合格驗收,不存在建筑質量問題。

　　有業主認為,物業公司作為小區的管理者,應該首先預見外墻存在的安全隱患并予以維修,物業公司有維護小區安全的責任,沒有發現和處理,出了事故就該由物業公司承擔責任。業主不該承擔任何責任。

　　對此,海南省陽光島律師事務所律師陳劍認為,全體業主承擔責任沒錯。普通的侵權行為適用“一般過錯責任原則”,但對于如高空墜物之類的特殊侵權行為,受害人往往難以舉證證明對方主觀上存在過錯,因此法律規定諸如此類的特殊侵權行為適用“過錯推定責任原則”,以平衡致害人與受害人的利益。也就是說,當事人只要不能證明自己無過錯的,則推定其存在過錯。大廈外墻屬于整棟樓的全體業主共有,全體業主須共同承擔維護墻體的義務,本案確認全體業主及物業公司承擔賠償責任并無不妥。

篇3：防止外墻面磚脫落措施

　　防止外墻面磚脫落的措施

　　(1)面磚質量的選擇。對外墻面磚的選擇，除吸水率、耐凍性應符合規范或設計要求外，還要對那些有外觀缺陷、缺楞、掉角、翹曲、裂紋的面磚必須逐塊挑出，可備作切割小塊使用。

　　(2)基層處理要好。在面磚粘貼前，必須根據所掛垂線，確定基層的合理厚度。對墻體凸出超限部分要及時鑿掉；對凹進過甚的墻體，也應分層補平抹好，以保證粘結層厚度在10～15mm之間，并注意基層抹灰表面要用木抹作粗糙處理，以得到粘結層與面磚的最佳結合。

　　(3)保證粘結和勾縫砂漿強度。要求配比準確，攪拌均勻。粘結層砂漿一般可選用1:1.5～2的水泥砂漿，如摻加水泥重量2%的107膠，效果更好；面磚勾縫砂漿可選用1:1配比，砂子要過細篩。

　　(4)保持基層與面磚在粘貼前都有一定的濕度。做到基層在粘貼前2h澆一遍水；面磚在粘貼前做到吸足水后表面晾干。

　　(5)按標準工藝貼壓面磚。即在找好規矩(掛線、找平、規方、彈線、預排、分格)的基礎上，將選好的面磚最好先用少量砂漿在面磚背面刮一下，以增加面磚與粘結層的結合，然后按粘結層實際預留厚度打滿灰，按面磚粘貼的準確位置和磚縫間隙一步基本擺磚到位，并用鏟灰木柄或專用木錘輕輕敲打，待整排面磚貼完后，再在靠尺的檢測下，對面磚逐塊找平，敲實，要避免反復移動，揉壓面磚。

　　(6)注意特殊部位面磚的合理搭接壓向。其重點是對所有頂部臨邊部位，如陽臺、欄板、雨棚、腰線、窗臺、檐口及女兒墻壓頂等，除必須做好流水坡外，還應采取平磚蓋立磚的蓋頂法；對其下部滴水區，則必須采取立磚擋平磚的做法，并做好邊沿的鷹嘴處理。

　　(7)跟班檢查?，F場質量檢查人員必須根據上述操作要點和外墻面磚質量驗收標準，對所貼面磚跟班檢查。做到每步架一看，每層樓一檢，特殊部位細查，有缺陷隨時糾正。