如何做好物業管理數據統計工作

　　一、物業管理數據產生失真的現象

　　由于物業管理行業缺乏一個統一、科學的統計口徑，導致大量的數據被重復計算，人為地造成了大量的數據泡沫。同時，由于物業管理本身對收入的確認方法也存在一些分歧，使得物業管理數據產生失真的現象。

　　1、物業管理統計數據存在泡沫

　　眾所周知，大多數的物業管理企業都會將清潔、綠化、消殺、電梯等這些業務分包給專業公司去做。而這些分包的費用，其實只是物業管理費的一部分。但是，我們接觸到的行業統計數據，卻往往是這兩個數據的總和。

　　2、計費方式的不同導致統計數據的失真

　　目前，物業服務收費的計費方式有兩種，即酬金制和包干制。在酬金制下，物業服務企業的利益僅限于酬金本身。理論上說，物業管理公司收到的物業管理費，其性質只是“代管資金”，除酬金之外的物業管理費其本質是業主的財產。然而，由于統計口徑的原因，這部分往往也成了物業管理企業的收入。從而，人為產生了一些技術上的偏差。

　　3、業主滿意度的數據普遍失真

　　從服務營銷學的角度，客戶滿意度一旦達到70%，即代表該企業的服務管理就基本合格了。然而，在物業行業內，我們每天聽到的業主滿意度的數據，大多在90%以上;甚至一些物業管理項目的業主滿意度在95%以上。這種畸高的數據，其本身就存在一些問題。

　　任何一種統計數據的真實性和可信度，都與數據的產生方式有直接的關系。目前，物業公司的業主滿意度信息基本上都是安排自己公司員工上門調查取得的。這里會產生兩個問題：一方面是業主的參與熱情不高，在很多調查里他只是簽個名，對調查內容根本就不關心;另一方面，物業公司的員工都有很強的愿望把客戶滿意度弄高一點。如此，客戶滿意度畸形也就不足為奇了。

　　此外，統計數據的失實，也與政府有關部門、相關社會組織提出的偏離實際的目標有關。例如，某些考評可能會要求最低的控制指標為90%，甚至是95%以上，這就逼迫物業公司在業主滿意度調查中主動作假，成為較高業主滿意度數據的制造者，而非推進者。

　　4、統計口徑的不一致也使得這些數據的使用受到限制

　　由于缺乏一個科學的統計口徑，大量主業不是物業管理的公司，也以物業公司的身份參與某些量化評比，直接導致了物業管理行業營業收入和利潤的統計數據與實際情況出現較大的偏離，這也對這些數據的有用性提出了挑戰。如果政府相關部門需要使用其中的某些數據時，就必須完全剝離這些非物業管理收入的信息和數據，還原一個真實的物業管理行業。

　　二、失真有原因

　　1、物業管理市場是一個信息很不對稱的市場

　　在這個市場里面，物業公司和業主在知識、能力和地位方面有很大的落差，物業公司掌握著全部的信息，具備相應的專業能力。同時，物業公司也是物業管理的信息制造者和傳播者。而作為業主，在知識、能力和地位等方面都處于弱勢。如果缺乏市場監管，這個市場一定會朝著有利于物業公司的方向發展。正是這種傾向的存在，促成了酬金制的產生，也使物業管理項目的財務公開變得十分必要。

　　我們也注意到，某些物業公司把小區的設備設施也列入物業管理項目的資產，并且計提了折舊，這其實是虛增了物業管理項目的成本，侵害了業主的權益。

　　現在，也有一些數據不被業主理解。比如有些物業管理項目連續多年虧損，但是物業管理公司并沒有從這些項目中撤出，這就引發了業主對物業管理信息的猜疑。事實上，這些物業公司在項目事實虧損的情況下，仍然沒有選擇離開，是因為他們的物業服務收入能夠覆蓋物業管理項目的全部變動成本和部分固定成本。雖然從單個項目上看，物業管理公司似乎不夠理性，但從整個物業公司的角度來看仍然是有利的。

　　2、引入第三方調查缺少必要的激勵

　　雖然大家都清楚第三方在客戶滿意度調查方面更中立、更公允，取得的相關數據也更加可信，更有價值。然而，無論是業主還是物業公司都沒有很強的意愿付費聘請專業調查公司開展客戶滿意度調查。

　　3、監管缺位，研究力量不足

　　作為行業主管部門，都希望自己監管的行業規模更大，更有社會地位，從而提升自己的影響力。其實，作為行業主管部門，本應該對行業的規模和發展情況有比較精準的把握。但是，由于部門利益的原因，他們又沒有動力去規范物業管理市場的統計方法體系。

　　任何一個行業的發展都需要一些專門的研究機構提供相關理論支撐。政府也應該提供必要的經費做一些事關全行業的公益性的數據研究，讓這些研究成果成為行業管理者和企業決策者參考的重要依據。然而，物業管理行業缺乏專門的研究機構，尤其是非營利性的研究機構。這就使抓好行業信息源頭的管理變得非常困難。

　　雖然物業管理企業每季度都報送了物業管理統計報表，但據筆者所知，相當多的單位對報送的數據填寫都比較隨意，而且填寫報表的相關指引也不夠詳盡，這就使得最后的統計數據存在失真的可能性。

　　4、企業在業務操作方面存在不規范的情形

　　在深圳，大部分的物業公司在接項目的時候都是采用酬金制的計費方式，這就意味著物業公司的利益僅局限于酬金。然而，一些企業在實際操作中卻違背酬金制的基本原則，把物業管理項目的收支結余不恰當地變成了企業的凈利潤。這就產生了一個后果：整個物業管理行業的盈利能力大幅“被提升”。而對這種現象，政府部門卻疏于管理，使得這種做法成為行業內公開的秘密。

　　綜上所述，為了使物業管理行業的統計數據更加中立、更加真實可信，我們必須做出一些改變：一是行業主管部門有能力、也有責任通過市場的力量去構建一個系統的行業信息收集、整理、加工和使用的方法體系;二是政府應該撥出一些研究經費，資助一些公益性的研究機構，對行業數據進行深度挖掘;三是通過向第三方專業機構購買服務的方式，有序推進客戶滿意度的調查;四是行業主管部門要加強對企業在業務操作方面的指引，使信息不對稱的情況能夠逐步得到改善。

篇2：籌建物業管理公司程序

　　籌建物業管理公司程序

　　一、申領《營業執照》。

　　(一)、在申領《營業執照》之前，首先要做好如下工作：

　　(1)、確定企業名稱(備選名稱3個);

　　(2)、經營范圍;

　　(3)、注冊資金;

　　(4)、企業類型;

　　(5)、住所地;(即企業地址。辦公〈經營〉場所的房產證復印件或政府機關開據的房產證明)

　　(6)、投資人姓名或名稱、證照號碼、投資額和投資比例。(企業投資的需持企業《營業執照》復印件并加公章、個人投資需持投資人的身份證復印件)

　　1、企業名稱預先核準：到365便民中心工商窗口填好《企業名稱預先核準申請書》，它的背面是《指定代表或者共同委托代理人的證明》，要請投資人蓋章或簽字(公司投資的需法定代表人簽字并加蓋公章)。然后持《企業名稱預先核準申請書》、已加蓋公章的投資企業的《營業執照》復印件到365便民中心工商窗口辦理企業名稱核準手續，若無重名當場即可辦理，便可取得《企業名稱預先核準通知書》。(企業名稱核準收費50元)

　　2、起草公司章程：企業名稱確定后，再確定法定代表人(執行董事)、監事、經理人選，然后持《企業名稱預先核準通知書》，法定代表人(執行董事)、監事及經理的身份證復印件，到會計師事務所代為起草《公司章程》、《股東決定書》、《聘任書》?！豆菊鲁獭沸韫蓶|簽字并蓋章，若公司投資需公司法人簽字并加蓋公章?！豆蓶|決定書》也需股東簽章?！镀溉螘沸鑸绦卸潞炚?。然后會計師事務所還會提供{公司設立登記申請書，公司股東(發起人)名錄，公司董事、監事、經理情況，公司法定代表人登記表}、驗資業務約定書、注冊資本實收情況明細表、關于依法建立會計賬薄及對注冊資本實收情況進行賬務處理的書面聲明、經出資各方確認的貨幣資金出資清單、出資聲明書。(起草公司章程收費50元)

　　3、開注冊資金臨時帳戶：持《公司名稱預先核準通知書》原件及復印件、法定代表人的身份證復印件及私章、代理人的身份證及復印件到銀行開戶，然后將注冊資金打入新帳戶，請銀行出進帳單、對帳單、及在銀行詢征函上加蓋公章。(開戶手續費50元)

　　4、驗資：持《公司章程》、《股東決定書》、《聘任書》，銀行的進帳單、對帳單、銀行詢征函和投資公司上月財務報表，再到會計師事務所辦理驗資手續，材料齊全即由會計師事務所出驗資證明。(驗資費按注冊資金分檔收取)

　　5、申領《營業執照》：持房屋產權證明、房屋租賃合同、指定代表或者共同委托代理人的證明、驗資報告、投資企業營業執照復印件(加蓋公章)、公司設立登記申請書(公司股東〈發起人〉名錄、公司董事監事經理情況、公司法定代表人登記表)、申請材料核實情況報告書(即由當地工商所到現場核實情況是否符合開辦條件)，然后到365便民中心申領《營業執照》。大約需一周時間才可領取。(領執照收費1610元)

　　二、刻公章。

　　1、 刻公章須帶以下材料：

　　(1)、營業執照副本原件及復印件;

　　(2)、法人及承辦人的身份證原件及復印件;

　　(3)、法人的委托書須親筆簽字并加蓋私章。

　　(上述材料復印件均要求使用16K紙)

　　到365便民中心公安局13號窗口辦理。

　　先填寫印章審批登記單(樣表附后)，然后選刻章單位，有五家刻章單位供你選擇。選好后，窗口給你一張印章管理信息卡(作為公章持章證，要妥善保管)和印章信息登記單。

　　2、持印章信息登記單到刻章單位刻章，公章和合同章為160元/枚，財務專用章為140元/枚，法人與財務負責人私章為30元/枚，作廢章為20元/枚。

　　三、辦理組織機構代碼證。

　　1、辦理組織機構代碼證需提供下列材料：

　　(1)、營業執照副本原件及復印件;

　　(2)、公章;

　　(3)、法定代表人身份證復印件(及手機號碼);

　　(4)、經辦人身份證復印件(及手機號碼);

　　(5)、公司員工人數。

　　窗口受理后，根據提供的材料打印出一張表格，然后經辦人簽字，加蓋公章。窗口再給你一張票據，到365便民中心內門口邊銀行交代碼證證書費(一正一副)108元，代碼卡工本費40元。再憑發票向窗口領取辦件單，承諾時間為4個工作日。

　　四、辦理稅務登記證。

　　1、持法定代表人身份證復印件一份、營業執照復印件一份、機構代碼證復印件一份、會計證原件及復印件各一份，以及公章和法人私章。到365便民中心國稅窗口辦理稅務登記證。按要求填好《稅務登記表》，當場即可辦理。(收費40元)

　　2、持企業營業執照、法定代表身份證、辦稅員會計證、企業代碼證的原件及復印件各二份。公司章程復印件一份，以及公章和法人私章。到365便民中心地稅窗口辦理稅務登記證。按要求填好《稅務登記表》一式兩份，當場即可辦理。(收費40元)

篇3：物業管理財務部工作

　　第一章 財務部組織架構

　　財務部經理

　　會計

　　出納

　　第二章 財務部職責范圍

　　1. 根據國家有關財務制度，結合公司的具體情況，制訂適合物業管理需要的會計核算制度和財務管理制度。

　　2. 根據物業管理合同、物業的功能，編制財務預算，確定合理可行的收費標準和分攤比例。

　　3. 組織日常的會計核算，遵守各項收入制度、費用開支范圍和開支標準，對不合法、不真實、不準確、不完整的原始憑證及違反財務制度的收支予以抵制，認真做帳、記帳算帳、查帳、報帳。日清日結，做到帳實相符、帳帳相符，帳表相符。

　　4. 準確計算并及時催收各住戶應交的管理費、水電費等各項費用，按期上繳各種稅收。

　　5. 定期檢查財務預算的執行情況，加強與其他部門的協調，發現問題及時調整，確保管理費收支基本平衡。

　　6. 妥善保管會計憑證、會計帳簿、會計報表其他檔案資料。

　　7. 參與重大經濟合同業務以及合同簽約和管理業務開拓的可行性研究，為總經理決策提供參考意見。

　　第三章 崗位職責

　　一、 財務部經理

　　1. 全面負責本部門各項工作，直接對總經理負責。

　　2. 組織公司的財務管理工作，制定和完善財務管理制度和操作流程，協助總經理進行經營管理。

　　3. 審核會計憑證和各類會計報表，編寫財務分析，送總經理審閱。

　　4. 加強部門建設，開展業務培訓，提高并保持部門員工的總體業務水平。

　　5. 編制財務預算，審核控制各項費用支出，合理安排各項費用。

　　6. 檢查、監督各項收入的及時收繳，保證公司資金的正常周轉。

　　二、會計

　　1. 進行本部門的日常管理，協助經理做好會計核算工作。

　　2. 負責會計制證和帳務處理，編制會計報表。

　　3. 審核收費通知單，保證收費標準無誤，并做好催繳工作。

　　4. 審核各項費用支出，執行財務預算。

　　5. 檢查銀行、庫存現金、資金帳目，發現問題監督改正調帳，并負責來往帳的清理。

　　6. 登記帳本，妥善保管會計憑證、帳本、會計報表和其他檔案資料。

　　7. 完成經理交辦的其他工作。

　　三、出納員

　　1. 現金收付，登記現金手冊，并編制現金收支日報單。

　　2. 現金及時存行，支票及時進帳，同時保證日常報銷所需要的備用金的支取和款項的收取和支付。

　　3. 負責收據和發票等票據的管理。

　　4. 負責代收代付款項的收取和劃付。

　　5. 登記現金帳、銀行存款帳、管理費用明細帳。

　　6. 計算和發放員工工資。

　　7. 收入類單據的清理并制證或清理后轉入會計制證。

　　8. 完成上級交辦的其他工作。

　　第四章 工作標準

　　1. 會計核算工作能有條不紊地進行。(即從收支兩條線分別來看，收入方面從款項取得直到交納稅款、報表反映;支出方面從款項提取至報表反映，中間各個環節環環相扣，每個環節操作正常以保證整個過程按會計核算的要求進行。)

　　2. 及時準確地提供各項財務信息，包括收入情況、支出情況及銀行存款余額情況或某項經濟業務的效益情況。

　　3. 及時準確地編制會計報表及報表說明、財務分析報告。

　　4. 加強收入的管理，保證公司收入不流失。

　　5. 加強支出管理，保證一切支出都在受控制狀態，包括工資性支出以及水、電、維修材料、辦公用品等費用的支出。

　　6. 加強預算管理，保證日常的收支狀況與財務預算基本一致。

　　7. 制定切實可行的財務管理制度和操作流程，并對部門內員工進行崗位培訓與指導，保證部門員工基本上能履行各崗位的職責。

　　8. 與稅務、金融等部門溝通良好，不因為公關工作不到位導致公司利益受損失。