物業企業財務管理存在的問題及應對措施

　　企業財務管理是企業經營管理的重要內容，它是決定企業可持續發展能力的因素。本文對我國當期物業企業財務管理體系中存在的問題進行了探討，并針對這些問題提出相應的應對措施，旨在為提高物業企業財務管理水平提供理論參考。

　　一、物業企業財務管理現狀及存在問題

　　1、物業企業領導者理財忽視財務管理的重要性

　　一個企業的財務管理水平可以從企業領導者對財務管理的重視程度看出。我國的物業管理行業起步很晚，行業發展早期的從業人員大多素質不高，現在的一些中小型物業管理企業的領導者大多是早期的從業人員在長時間的工作累積后，晉升為現在的領導崗位。雖然他們在實際工作中的經驗很豐富，但是對現代管理理念的理解還遠遠不夠。他們往往只重視項目拓展和日常物業管理事務，卻不重視財物管理，不了解財務管理在企業的管理及發展過程中的重要作用。由于領導者的不重視，導致物業企業的人、物、信息等資源沒有及時進行配置更新，甚至過度地浪費，從而降低了企業的經濟效益。

　　2、缺乏有效的、科學的財務管理手段

　　企業沒有制訂完善的財務管理制度，或者雖有較完善的財務管理制度，在實際工作中卻沒有嚴格參照執行，形同擺設。還存在有會計核算程序及方法不規范、財務信息不真實、資產管理混亂等問題。由于財務管理知識的缺乏，財務報表往往較籠統，很多物業管理企業只有利潤表、資產負債表、現金流量表等，卻沒有各種財務分析報表，無法對物業服務的各個項目進行準確的核算，很難了解各個項目的具體經營狀況。還有些物業企業并沒有實行全面預算管理，沒有對年初的經營指標作系統的分析，實際執行時與年初的經營計劃不符，經營與業績考核不符，員工缺乏積極性、企業缺乏活力。

　　3、財務內部結構設置不合理，人員素質不高

　　企業下屬單位的財務機構與總部的財務中心不是相互連接的，下屬單位的財務人員聽從單位領導的安排，無法確保獨立性，極易出現下屬單位領導與財務人員相互舞弊。物業企業的財務人員素質大多不高，產生這種情況的主要原因有兩個：第一，物業管理行業的利潤不高，相應的薪資較低，無法吸引優秀的管理人才;第二，由于傳統觀念的因素，大多的物業企業領導覺得物業企業屬于服務性質，因此對財會從業人員的要求較低，只需懂簡單的收支和記賬就行了，最終造成企業的財務從業人員的素質低下，業務水平無法提高，管理需求達不到要求。

　　4、對營運資金的管理效率不高

　　財務管理的核心便是資金管理，資金管理得當，企業資金的循環則較快，對資金的需求壓力也不大，使用效率則高了很多。但實際上，很多物業企業在資金管理中因本身管理不當，導致資金使用效率低下，回報率也不高。有的物業企業對資金管理的重視度不高，并沒有實行資金集中管理，而是將資金分散在每個項目的各個銀行賬戶，這樣根本無法降低風險的投資組合，造成企業的資金回報率無法提升。有的企業由于資金管理不當，造成資金流失和循環不良的情況，這樣不但對企業正常的資金周轉有影響，還滋生了腐敗現象。還有的物業管理企業只注重服務質量的管理，卻不重視應收款的追收，導致應收賬款堆積，這樣會讓企業陷入資金循環不良、經營困難的境地。

　　5、內部審計管理不當

　　大多的物業企業并未制訂出一個行之有效的內部審計管理制度，主要原因是：第一，領導的不重視。一些領導覺得企業內部的業務活動并不復雜，不需要專門設置內部管理部門;第二，缺乏有經驗的內部管理人員。由于內部審計制度的不完善，物業企業沒有建立單獨的內部審計部門，內審工作一般是由財務負責人兼職完成，這樣不但沒有遵守管理制度的規定，還會導致管理及會計人員忽視內部審計的重要性，直接影響了內部審計的嚴肅性及獨立性，還會對財務內部控制的質量有一定程度的影響。

　　二、完善物業企業財務管理的措施

　　1、完善財務組織架構，提高領導及財務人員素質

　　在總部設置財務中心，對于發生在總部所在地的物業服務項目，可通過采取報賬制度使總部根據項目進行獨立核算，而對于發生于其他區域的子、分企業，則可通過總部財務中心垂直委派財務人員的方式，完成對子、分企業的財務監督及管理工作。服務于子、分企業的外派財務人員隸屬總部財務中心，主要是監控企業下屬單位財務活動，輔助財務活動的正常展開，這些外派財務人員的調動、獎金、工資、升遷等均服從總部財務中心的管理。采取由總部向子、分企業外派財務人員的垂直委派制度，能夠有效增強外派至下屬單位的財務人員的獨立性，這對于強化子、分企業的財務監督及管理大有幫助。

　　另外，還需重視財務人員的專業素質培養，逐漸增加企業各層領導的財務管理意識，不定期地開展財務管理知識的專題學習，使財務管理的重要性深入到物業企業的日常管理工作中。財務部門是物業企業正常有序運轉的保證，因此，財務部門人才引進上，需對從業人員的專業素質及職業道德進行深入考察，防止不具備財務領域職業素質的人員進入企業。物業企業應該提倡財務人員的深入學習，并適當地對要求再繼續教育的人員給予補助，以激勵財務部門產生濃厚的專業學習氛圍，為企業實現有效財務管理提供堅實的基礎。

　　2、實行全面預算管理

　　在物業企業內部貫徹實施全面預算管理，可幫助企業提升運營質量。全面預算管理的具體做法是，企業按照制定的年度經營指標，將經營指標分解，并依次落實到每個單位、部門及個人，切實做到人人有指標，個個有任務，保證每個層面以及環節的經濟活動都能以預算為執行標準。定期在預算執行過程中對執行狀況做出分析，并從中發現問題，有針對性地做出糾正、預防以及改進措施，調整策略，從而提升企業的運營質量及經營能力。把績效考核及預算執行的具體情況合并，作進一步的預算考評，將預算執行情況與管理者以及員工的經濟利益掛鉤，獎懲分明，再根據預算執行的結果加入到績效考核中，這樣不僅能保證全面預算管理的各項工作切實執行，還能準確了解預算的執行過程及結果與預算標準的差距，從而保證預算目標的順利實現。

　　3、實行資金集中管理

　　企業生存的關鍵在于資金運轉的情況，資金是企業的“血液”。物業管理行業是個特殊的行業，其資金的流動量較大。第一，制訂資金投入保證制度，做好資金源頭的管理工作，有力加強每項有償服務管理費的收費工作，切實執行應收盡收、提升回收率的原則;第二，實行資金收支兩條線的方案，設立收入賬戶和支出賬戶，總公司依據下屬單位每年的資金預算制定其資金使用的額度，各單位再根據年度資金預算納入月度資金的預算中，再分散到每天，總公司根據此規劃劃撥資金。下屬單位的所有資金必須按規定注入總企公司的收入賬戶中，總公司再做具體的調配工作，這樣不僅確保了總公司對全部資金的有效控制，還有效降低了資金外流與沉淀的風險;第三，總公司依據發展需要統一籌劃調度集中的資金，在不影響企業順利運營的前提下，作合理的投資，使資金能投到回報大、安全性高的行業，為企業獲取更大的經濟效益。

　　4、重視信息化建設在企業中的運用

　　通過財務集中管理軟件，借助網絡化平臺，集中財務管理賬簿，統一制定會計科目及業務流程，下屬單位可通過遠程異地登錄，獨立錄入財務數據，將財務數據統一存儲在企業的總數據庫中，以便企業總部可以隨時查詢、處理相關信息，還可以依據各單位的數據資料，生成匯總報表及賬務數據，企業通過對數據的實時分析和監控，達到降低財務和經營風險的目標，提升企業對各單位財務監控的力度，降低會計信息失真度，進一步完善企業內部的控制體系，從而提升企業的整體競爭力。

　　借助物業收費管理軟件，記錄企業所有的收費資料源，實時進行更新及維護。保證所有的資源基礎數據、經營狀況及收費狀況都能通過系統隨時了解，這為企業整體的預算編制、分析、調整提供了及時、有效、準確的數據支持。

　　5、加強內部控制建設

　　物業企業加強財務管理的重要途徑是完善企業內控制體系。物業企業上下需提高對內部控制管理的認識，樹立良好的內部控制管理觀念。無論是物業企業的領導層，還是企業的員工，均需共同努力，以創造良好的內部控制實施環境。物業企業領導層需重視內部控制，要把企業內部控制建設置于企業戰略發展層面，而企業員工則需加強相應的培訓學習，增強內部控制意識，將內部控制管理深入滲透到日常的工作當中。內部控制的建設需基于物業企業的實際情況，發動企業員工的積極性，構建規范統一的、基于企業實際情況的內部控制體系。物業企業內部控制體系構建的難點及重點集中于物業收費以及成本費用的控制。內部控制體系具體執行階段，應該強化對執行過程的監督管理，使內部控制制度能夠得到良好的實施，充分發揮作用。另外，物業企業需切實提升內部審計的功能，強化企業內部審計的客觀性及獨立性，一旦發現企業內部控制存在問題，則及時地制定糾偏措施，保證企業活動正常有序開展。

　　由于業主的服務需求不斷提高，市場競爭及勞動力等成本的增漲，物業管理企業的生存壓力越來越大，很多物業管理企業的經濟狀況不佳，甚至面臨著倒閉的危機。其實，外部環境影響只是一小部分原因，重要的是企業內部財務制度不完善、管理薄弱等問題，也是企業根本無法在激烈的市場競爭中站隱腳跟的根源所在。所以，提升物業管理企業內部財務管理刻不容緩。

篇2：物業企業財務管理規定

　　物業企業財務管理規定

　　一、目的。本規定規定了公司資金、現金、票據、費用開支、會計檔案的管理辦法，旨在加強會計基礎工作，正確執行國家財經紀律和財務制度，更好地為物業管理工作服務。

　　二、適用范圍

　　本規定適用于公司財務部對資金、現金、票據、費用開支、會計檔案的管理。

　　三、職責

　　財務部財務人員嚴格執行本規定，并監督公司全體員工執行本規定。

　　四、工作內容和要求

　　1.本規定的基本原則是:執行國家有關法律、法規和財務制度，對公司的財務活動實施有效控制，并接受上級有關部門的監督。

　　2.財務部是公司財務管理部門，在總經理領導下，對公司財務活動實行統一管理。

　　3.財務人員管理

　　(1)會計人員的聘用，由行政人事部初試后，由總經理直接面試后決定。

　　(2)公司重大項目的決策須有財務部負責人參加。

　　(3)財務人員必須具備專業技術資格，持證上崗。

　　4.資金管理

　　(1)原則上應在國有商業銀行開設銀行帳戶，開設或撤銷銀行帳戶時，必須報總經理批準。確需在非國有商業銀行開戶的，在申請開設帳戶的同時，須報審帳戶資金最高限額。財務負責人必須監督帳戶資金限額的執行情況，并對執行結果負責。

　　(2)必須按銀行及公司規定使用現金。

　　(3)庫存現金限額，按開戶銀行的規定執行。開戶銀行沒有核定限額的，最高不得超過5000元。

　　5.實物管理

　　(1)關于材料物資管理的規定:

　　a)購進的材料物資，原則上應先進倉，后領用。

　　b)對生產中急需的或零星的輔助材料，確需直撥使用的除按規定審批外，必須經項目負責人驗收并簽名，方可報銷。

　　c)工程完工后，剩余的材料必須辦理退倉手續。

　　d)材料、物資必須至少在每年三月和九月盤點二次。會計人員必須實地監督盤點，財務負責人必須對盤點結果的真實性負責。

　　e)對材料物資出現盤盈、盤虧的，必須查明盈、虧的原因，提出改進措施。必要時，對庫存材料進行復點。

　　6.固定資產管理

　　(1)各管理處、部門必須指定一名固定資產實物保管責任人，對固定資產的實物管理負責。

　　(2)固定資產必須設置卡片帳進行管理，卡片帳必須由固定資產保管責任人簽名，保管責任人變更的，必須及時變更卡片帳。

　　(3)在每年的六月，財務人員必須會同固定資產專責及實物保管責任人全面盤點固定資產。會計人員必須實地監督盤點，對盤點結果的真實性負責。

　　(4)盤點中出現的損溢，必須按規定的程序報批。

　　7.會計檔案管理

　　會計憑證、會計帳簿、會計報表及儲存會計資料的磁盤是企業的重要經濟資料，要定期裝訂、整理立卷、妥善保管。

　　(1)會計檔案管理實行分階段負責制。按會計憑證的傳遞流程分出納責任期、主管會計責任期。其中出納責任期從出納審核并接收業務部門的原始憑證起，到出納將憑證傳遞給主辦會計為止;主管會計責任期是從主辦會計審核并接收出納傳遞過來的憑證起，到將會計檔案移交給檔案室保管為止。

　　(2)在出納責任期，出納對交存的原始憑證及自己填寫的記帳憑證負保管責任，按規定于每月28日前傳遞給主管會計。

　　(3)在主管會計責任期，主管會計對出納交存的會計憑證、電算產生的記帳憑證、所有科目匯總表、裝訂成冊的憑證本、會計帳簿、會計報表、已登錄的檔案袋、儲存會計資料的磁盤等負責保管，同時應按歸檔要求對各類檔案負責立卷、裝訂成冊、分類分柜保管。存放場所應加鎖，鑰匙由主管會計掌握。檔案原則上不得借出，如有特殊需要經總經理批準后，征得主管會計的同意并約定歸還期，辦理登記手續。借用期內借出資料的借用人負責保管。超過借用期限，主管會計未催討追索，造成會計資料丟失的主管會計負連帶責任。

　　(4)會計年度終了后，當年的會計檔案半年內仍保存在主管會計處，期滿后編造清冊移交公司的檔案室。

　　(5)會計檔案必須妥善保管，存放有序，查找方便，并嚴格執行安全和保密制度。

　　8.定期公布管理規定

　　(1)按業主管理委員會的要求，采用不同形式，定期公布管理費用收支情況、維修基金使用情況。

　　(2)對較大費用的支出要分析情況、加以說明。

　　9.財務管理安全管理規定

　　(1)注意防盜，財務管理部門嚴禁閑雜人員逗留，下班關好門窗，鎖好保險箱，密碼加鎖，密碼注意保密。

　　(2)保險箱鑰匙不得在辦公室過夜。

　　(3)注意防火，室內嚴禁抽煙，下班切斷電源。

　　10.財務人員工作要求:

　　(1)財務部經理

　　a)貫徹執行國家和上級有關財務管理方針、政策和法規，遵守國家法律、法令。

　　b)嚴格遵守財經紀律，建立和健全財務管理制度及核算制度，并負責督促檢查執行情況。

　　c)負責公司資金的平衡、掌握和監督資金的合理使用，監督資金回籠，考核資金使用和投資效果。

　　d)參與策劃重要的經營策略，并對重要經濟合同及投資項目進行評議。

　　e)向上級領導提供季度分析報告，并提出可行性建議。

　　f)負責收付憑證的審核、工程結算工作。

　　g)負責編制公司年度預算，制定各部門考核指標并監督執行。

　　h)對財務人員進行業務指導。

　　(2)主管會計

　　a)按國家會計制度規定，進行認真審核、分錄、算帳，做到手續完備、內容真實，數字準確、帳目清楚，做到帳物相符、帳帳相符、帳表相符。

　　b)根據公司的特殊性，分門別類進行分部門分小區建帳核算，使公司領導和各部門各小區領導能及時掌握盈虧情況，

　　c)編制各種記帳憑證，及時編制會計報表，為領導的管理工作提供有關的數據資料。

　　d)負責妥善歸檔保管好會計憑證、帳簿、報表等一切檔案資料。

　　e)編制資產負債表、損益表、收入明細表、成本明細表，并與其他報表相互核對，有對應關系的數字必須保持一致，年終編報財務狀況變動表及財務分析。

　　f)依據國家稅法規定，按時按規定繳納各項稅金，做好有關資料的報送工作，按發票管理的有關規定，做好發票的保管及發出工作。

　　g)嚴守機密，妥善保管會計檔案資料，及時裝訂會計憑證，年底結算完畢，將全年會計憑證、帳簿、會計報表等資料收集齊全，整理立卷，妥善保管。

　　h)指導出納，定期檢查或抽查出納的現金庫存情況。

　　i)編制每月經營情況分析并提供分析報告。

　　(3)出納員

　　a)遵守國家有關財經紀律，嚴格執行現金管理規定和銀行結算制度。

　　b)負責辦理現金收付各銀行結算業務，負責登記現金的銀行存款日記帳，每月終及時做出銀行存款調節表。

　　c)負責保管庫存現金和各種有價證券、結算憑證、空白支票、收據和有關印章。

　　d)認真審查每一筆款項的支付和費用報銷，對違反規定的一律拒付，并及時向有關領導反映。嚴禁白條取款入帳。

　　e)負責工資表的編制及發放。

　　f)出納人員不得兼管收入、費用、債權、債務帳簿的登記工作和檔案的保管工作。

篇3：物業企業財務管理制度

　　物業企業財務管理制度

　　一、財務管理制度

　　1.嚴格執行國家規定的財務會計制度和有關財經紀律，按《會計法》辦事，遵章守法，做好財務會計工作。

　　2.財務部負責全公司的經濟總核算，并要綜合公司資金運作的情況、管理費收入和費用開支的資料定期向總經理報告。

　　3.負責組織各部門編制收支預算草案，根據總經理的指令，結合公司的情況進行綜合平衡。編制公司年度的財務預算草案，定期對執行情況進行分析，并作出書面報告送總經理。

　　4.管理和控制各部門編制收支計劃，平衡工作，嚴格檢查備用金的使用，嚴格執行庫存現金限額制度，負責全公司資金運作的組織和調動，定期把資金變化情況向總經理匯報。

　　5.遵循權責發生制原則及時完成收支核算，做好財務記載，正確核算，按時準確編報會計報表。

　　6.每月按時向各商鋪收取租金及管理費，做好收支結算表、欠繳管理費情況表，編制月、季、年度損益表和資產負債表。

　　7.每年*月、*月向商戶公開本步行街管理費的財務收支狀況，并按規定程序審核后張貼于本步行街管理處的告示板上。

　　8.負責公司的各項財產登記、核對工作，保證資產更新的資金來源，保障資產的更新換代。

　　9.對公司的各項開支力求做到嚴格審核、合理開支，對違反規定，未經審批的開支一律不得報銷。

　　二、會計核算管理制度

　　1.采用借貸記帳法，以權責發生制為原則，收入與其相關的成本、費用應當相互配比。

　　2.合理劃分收益性支出與資本性支出，凡支出的效益僅與本會計年度相關的，應當作為收益性支出(如辦公費用的支出)；支出的效益與幾個會計年度相關的，應當作為資本性支出(如固定資產的購置)。

　　3.會計年度自公歷1月1日起至12月31日止。

　　4.會計核算以人民幣為記帳本位幣；會計記錄的文字均使用中文；會計憑證使用復式記帳憑證。

　　5.會計科目的設置，會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料的編制，必須符合國家統一的會計制度的規定，并應及時向董事會和有關部門報送會計報表。

　　6.會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料，應當按照國家有關規定建立檔案，妥善保管，保管期滿需要銷毀時，要填寫"會計檔案銷毀清冊"，經總經理審閱，報董事會和財政部門批準后銷毀。

　　三、現金管理制度

　　1.根據物業管理公司管理業務的需要，庫存現金限額為人民幣壹仟元正，超出限額部分，應在當天存入銀行，現金必須在規定的范圍、限額內支出，除特殊情況外，不得在現金收入中直接坐支。

　　2.現金的使用范圍:

　　2.1 支付給職工個人的工資、獎金、補貼、福利補助費、差旅費等款項；

　　2.2 支付給不能轉帳的集體單位或城鄉居民個人的勞務報酬或購買物資的款項；

　　2.3 結算起點(￥100元)以下的零星支付款項。

　　3.不準單位之間和個人因私借用備用金。

　　4.不準利用管理公司銀行帳戶為其他單位或個人支付和存入現金。

　　5.不準用白條或不符合財務制度的憑證頂替庫存現金。

　　6.行政人事部因采購工作需要，可申請配備備用金，限額￥1，000元，用于零星采購，并于每年末辦理清算手續，次年初重新申請配備。

　　四、支票管理制度

　　1.嚴格遵守《支付結算辦法》中有關支票使用的規定，不得發出空白支票，為方便工作，經總經理審批后可發出最高限額為人民幣伍仟元的半空白支票，即必須填寫日期、用途，只空出金額、收款人名稱欄，但必須注明限額，凡領用支票者必須在開出支票五天內報帳。

　　2.支票金額起點為人民幣100元，支票的付款期限為自出票日起10天內。普通支票可以用于支取現金，也可以用于轉帳，在普通支票左上角劃兩條平行線的，為劃線支票，劃線支票只能用于轉帳，不得支取現金。

　　3.簽發支票應使用碳素墨水或墨汁填寫，票面必須有收款人名稱、出票日期、確定的金額、用途以及出票人預留的銀行印章。預留的銀行印章必須為單位的財務專用章及法定代表人或其授權的代理人的私章，支票印鑒應蓋在出票人簽章處，不得蓋在空白的磁碼區域上或多蓋預留銀行印章，否則銀行將予以退票。