物業管理公司收盤十三訣

　　一、嚴控經濟狀況

　　接洽新盤前，應盡量了解開發商的經濟情況，以及前期物業的銷售情況。管理人必須了解開發商的一貫心態：管理費盡量由小業主/租客負擔。一般的情況是接管之樓盤已多由小業主/租客使用，管理人受開發商影響相對較少。

　　二、與開發商謹慎簽約

　　由于目前經濟環境所限，一般房屋很難在未取得入伙紙前售罄。因此，在小業主入伙時 (通常也是管理人接手管理之時)，應有很多單元仍未售出。一般開發商希望盡量減少支付管理費用。所以在與開發商訂立管理合同之時，應爭?。?/p>

　　1、要求開發商先行付清仍在開發商名下(未出售的)房屋之預繳管理費，與其它小業主看齊。

　　2、要求開發商付清押金。

　　3、要求開發商提出保證：在管理期中如遇管理費收入不足，開發商有責任墊支不足款項。

　　4、確定合理管理費

　　初定管理費之時，應對一切突變、非經常性開支作充分準備，每月之盈余，必須存放于一個特別帳戶內，以備急需。訂明管理人在管理該物業范圍之內有絕對權力運用這些盈余。將 “透支” (包括開發商或小業主暫欠管理費而造成現金不足之情況) 列入可從管理費預繳金內支付或另收一項預備金作支付之列。

　　四、注意國家法規

　　請注意國內法規厘定開發商與管理人可收之管理費是否有市值標準。管理人或開發商不得收取過高之費用，否則被視為違法。日后如管理人追討業主欠繳管理費時，后者以管理費過高為理由向法庭抗辯，管理者可能敗訴而不能收回超出市價部份。先前已收取之管理費用亦有可能被要求返還業主。

　　五、不要心存僥幸

　　預先將管理費數額登記備案在政府機關者也不會有例外，千萬不要以為預先將管理費數額登記備案在政府機關即可避過國家法規。管理人必須按審批標準收費。

　　六、關注動用管理費及各項押金授權及程序

　　注意公約及管理合同的有關處理管理費、各項押金(裝修押金、特別維修押金)的問題。注意有關條款對上述金額的處理權限。要清楚知道在何種情況、環境、何人/委員會之許可下才能動用該等款項。如果依約不能動用該等押金，或因種種原因未能獲得恰當的授權用于日常管理運作，則應優先考慮怎樣安全脫身?所有撥款授權均須由當權者簽發授權文件方可動用一分一毫。

　　七、業主委員會未成立之前與開發商關系的處理

　　一般情況下，業主委員會是不會很快成立，管理者的首年度的靠山必然是開發商。任何非日常一般性的操作，最好與開發商先商討，后執行。寧慢、毋越權。在管理合約內必須列明開發商在管理費現金不足時的擔保性責任。重大決定必征詢其意見，執行前應尋求其簽署認可。與開發商交往之前須謹慎而不過卑屈，應與之保持有討價還價之地位。至于怎樣才能達至這地步，則要見機而作了。

　　當大部分業主的人數入住率達到公約或條例指定比率，當考慮成立業主委員會，以使管理人與業主關系更轉直接。管理人應全盤考慮與開發商的關系是否會因業主委員會的成立受到影響。

　　八、注意會議紀錄的簽署

　　例會或特別會議必須與會者簽署會議紀錄，每次與開發商開例會或特別會議必須各與會者簽署會議紀錄，請常常保持此良好習慣。以便日后持以為據。最佳辦法是在管理合同內訂立此條款。如果首次會議紀錄所決定之事項要某與會者或某指定人員執行，在下次會議中仍可能未完成，則一定要在下次會議中追問結果并進行記錄。如此，某些問題如被與會者故意拖延或忽略，亦可在會議紀錄中得觀全豹，不容違約者抵賴。

　　在審訂管理合同之條款時，應徹底了解樓盤銷售情況，如銷售欠佳，應在接收管理開展前要求開發商先墊出若干月管理費。請不要因搶生意而硬接燙手山芋。并列條文要開發商履行此責至管理費能平衡開支為止。亦應明列如開發商不履行此項承諾，管理者可以在發出通知后7天內撤出管理而后果由開發商負責。

　　十、遇管理費現金不足應如何處理

　　應立刻與開發商/業主委員會召開緊急會議商討處理。如情況難以控制，應考慮呈辭撤退。

　　十一、收舊盤時小心為上

　　收舊盤首先要注意的是上一任管理者所留下的一切問題。如要接收上一任賬目、文件、器具、圖冊等，必須小心核對。

　　十二、收舊盤時與開發商關系之處理

　　收舊盤時還應當要求開發商對以前賬目、文案及與上一任之合同關系提供保證。

　　十三、如何處理上一任遺留問題

　　收舊盤時，所有上一任遺留下來之器具、圖冊，遇有毀壞，必先留紀錄或拍照備案。并上報開發商/業主委員會處理，公平之解決。

篇2：物業管理公司籌建工作程序

　　物業管理公司籌建工作程序

　　一、申領《營業執照》。

　　(一)、在申領《營業執照》之前，首先要做好如下工作：

　　(1)、確定企業名稱(備選名稱3個);

　　(2)、經營范圍;

　　(3)、注冊資金;

　　(4)、企業類型;

　　(5)、住所地;(即企業地址。辦公〈經營〉場所的房產證復印件或政府機關開據的房產證明)

　　(6)、投資人姓名或名稱、證照號碼、投資額和投資比例。(企業投資的需持企業《營業執照》復印件并加公章、個人投資需持投資人的身份證復印件)

　　1、企業名稱預先核準：到365便民中心工商窗口填好《企業名稱預先核準申請書》，它的背面是《指定代表或者共同委托代理人的證明》，要請投資人蓋章或簽字(公司投資的需法定代表人簽字并加蓋公章)。然后持《企業名稱預先核準申請書》、已加蓋公章的投資企業的《營業執照》復印件到365便民中心工商窗口辦理企業名稱核準手續，若無重名當場即可辦理，便可取得《企業名稱預先核準通知書》。(企業名稱核準收費50元)

　　2、起草公司章程：企業名稱確定后，再確定法定代表人(執行董事)、監事、經理人選，然后持《企業名稱預先核準通知書》，法定代表人(執行董事)、監事及經理的身份證復印件，到會計師事務所代為起草《公司章程》、《股東決定書》、《聘任書》?！豆菊鲁獭沸韫蓶|簽字并蓋章，若公司投資需公司法人簽字并加蓋公章?！豆蓶|決定書》也需股東簽章?！镀溉螘沸鑸绦卸潞炚?。然后會計師事務所還會提供{公司設立登記申請書，公司股東(發起人)名錄，公司董事、監事、經理情況，公司法定代表人登記表}、驗資業務約定書、注冊資本實收情況明細表、關于依法建立會計賬薄及對注冊資本實收情況進行賬務處理的書面聲明、經出資各方確認的貨幣資金出資清單、出資聲明書。(起草公司章程收費50元)

　　3、開注冊資金臨時帳戶：持《公司名稱預先核準通知書》原件及復印件、法定代表人的身份證復印件及私章、代理人的身份證及復印件到銀行開戶，然后將注冊資金打入新帳戶，請銀行出進帳單、對帳單、及在銀行詢征函上加蓋公章。(開戶手續費50元)

　　4、驗資：持《公司章程》、《股東決定書》、《聘任書》，銀行的進帳單、對帳單、銀行詢征函和投資公司上月財務報表，再到會計師事務所辦理驗資手續，材料齊全即由會計師事務所出驗資證明。(驗資費按注冊資金分檔收取)

　　5、申領《營業執照》：持房屋產權證明、房屋租賃合同、指定代表或者共同委托代理人的證明、驗資報告、投資企業營業執照復印件(加蓋公章)、公司設立登記申請書(公司股東〈發起人〉名錄、公司董事監事經理情況、公司法定代表人登記表)、申請材料核實情況報告書(即由當地工商所到現場核實情況是否符合開辦條件)，然后到365便民中心申領《營業執照》。大約需一周時間才可領取。(領執照收費1610元)

　　二、刻公章。

　　1、 刻公章須帶以下材料：

　　(1)、營業執照副本原件及復印件;

　　(2)、法人及承辦人的身份證原件及復印件;

　　(3)、法人的委托書須親筆簽字并加蓋私章。

　　(上述材料復印件均要求使用16K紙)

　　到365便民中心公安局13號窗口辦理。

　　先填寫印章審批登記單(樣表附后)，然后選刻章單位，有五家刻章單位供你選擇。選好后，窗口給你一張印章管理信息卡(作為公章持章證，要妥善保管)和印章信息登記單。

　　2、持印章信息登記單到刻章單位刻章，公章和合同章為160元/枚，財務專用章為140元/枚，法人與財務負責人私章為30元/枚，作廢章為20元/枚。

　　三、辦理組織機構代碼證。

　　1、辦理組織機構代碼證需提供下列材料：|

　　(1)、營業執照副本原件及復印件;

　　(2)、公章;

　　(3)、法定代表人身份證復印件(及手機號碼);

　　(4)、經辦人身份證復印件(及手機號碼);

　　(5)、公司員工人數。

　　窗口受理后，根據提供的材料打印出一張表格，然后經辦人簽字，加蓋公章。窗口再給你一張票據，到365便民中心內門口邊銀行交代碼證證書費(一正一副)108元，代碼卡工本費40元。再憑發票向窗口領取辦件單，承諾時間為4個工作日。

　　四、辦理稅務登記證。

　　1、持法定代表人身份證復印件一份、營業執照復印件一份、機構代碼證復印件一份、會計證原件及復印件各一份，以及公章和法人私章。到365便民中心國稅窗口辦理稅務登記證。按要求填好《稅務登記表》，當場即可辦理。(收費40元)

　　2、持企業營業執照、法定代表身份證、辦稅員會計證、企業代碼證的原件及復印件各二份。公司章程復印件一份，以及公章和法人私章。到365便民中心地稅窗口辦理稅務登記證。按要求填好《稅務登記表》一式兩份，當場即可辦理。(收費40元)

篇3：物業管理中心備用金規定

　　物業管理中心備用金規定

　　備用金是指物業公司核準并批復給管理中心的由出納保管都用作日常零星開支、零星采購、零售找零的備用金。

　　備用金的設置

　　1.1 管理處單獨設置備用金。

　　1.2 備用金的額度依據日?，F金支出流量設定，一般最高不超過人民幣20，000元。超過該限額的特殊情況需獲得相應批準。

　　1.3 初始備用金額度申請及備用金額度變動申請需填制“備用金額度申請表”，獲得相關人員批準。

　　備用金的保管

　　2.1 備用金借支人(管理中心出納員)負責備用金的保管工作，不得擅自挪用備用金。備用金應存放于保險箱內確保安全。

　　2.2備用金領用部門主管負責備用金的管理工作。

　　2.3出納員負責按照本制度進行備用金借支、沖減工作，并編制現金流水賬確保賬實相符。

　　2.4備用金借支人收到公司簽發的現金支票時，需在公司財務部門簽字確認。公司財務部門需保留該簽字確認記錄備查。

　　備用金的使用

　　3.1出納員應確保備用金僅用于低于人民幣1,000元的日常零星支出，對于已簽合同的貨物、服務、或勞務/工資支出及公用事業費用等支出不得使用備用金。

　　補充備用金的申請

　　4.1 檔備用金的余額達到額度的一半時，備用井借支人應填制“Invoice Approval Form”和“零用現金報表~申請補充備用金”申請補充備用金，表中應詳細列明備用金實際使用情況。公司簽發的現金支票的限額為人民幣50,000元，如遇到特殊情況需申請超過人民幣50,000元的備用金，需要分開申請。

　　4.2 申請補充備用金時，相關支持性文件如發票、收據等應附于“零用現金報表~申請補充備用金表單后”。

　　備用金的支付

　　5.1 每一筆備用金的支付都應有相關的支持性文件，如發票、收據等

　　5.2所有的備用金支付都應獲得資產服務部區域負責人或分支業務線負責人審批并由收款人簽字確認。

　　備用金的核算與監督

　　6.1 財務經理負責備用金管理的監督與核算工作，并對每月的備用金使用情況作定期檢查，確保備用金余額既能滿足正常運營的需要又要避免冗余備用金的占用，根據檢查結果可作出調整備用金額度的建議，價差結果應由檢查人和出納簽字并去人存檔備查。

　　6.2 總物業經理應確保備用金在管理中心的安全使用。

　　本制度的執行情況將作為財務部相關人員的考評依據之一。