物業公司預收的增值稅如何繳納

　　物業公司一次性預收了一年的物業費，是一次性做收入呢，還是分十二個月做收入呢?增值稅和企業所得稅應該如何繳納呢?

　　一、相關法律法規條文

　　(一)增值稅

　　《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔20**〕36號)附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條 增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：

　　(一)納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的，為開具發票的當天。

　　收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

　　(二)企業所得稅

　　1、《中華人民共和國企業所得稅法》

　　第六條 企業以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括：

　　(一)銷售貨物收入; 　　(二)提供勞務收入;

　　2、《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》

　　第十五條規定，企業所得稅法第六條第(二)項所稱提供勞務收入，是指企業從事建筑安裝、修理修配、交通運輸、倉儲租賃、金融保險、郵電通信、咨詢經紀、文化體育、科學研究、技術服務、教育培訓、餐飲住宿、中介代理、衛生保健、社區服務、旅游、娛樂、加工以及其他勞務服務活動取得的收入

　　3、《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》(國稅函〔20**〕875號)

　　二、企業在各個納稅期末，提供勞務交易的結果能夠可靠估計的，應采用完工進度(完工百分比)法確認提供勞務收入。

　　(一)提供勞務交易的結果能夠可靠估計，是指同時滿足下列條件：

　　1.收入的金額能夠可靠地計量;

　　2.交易的完工進度能夠可靠地確定;

　　3.交易中已發生和將發生的成本能夠可靠地核算。

　　(二)企業提供勞務完工進度的確定，可選用下列方法：

　　1.已完工作的測量;

　　2.已提供勞務占勞務總量的比例;

　　3.發生成本占總成本的比例。

　　(四)下列提供勞務滿足收入確認條件的，應按規定確認收入：

　　勞務費：長期為客戶提供重復的勞務收取的勞務費，在相關勞務活動發生時確認收入。

　　4、《企業會計準則第14號--收入》

　　第十三條規定，企業應當在資產負債表日按照提供勞務收入總額乘以完工進度扣除以前會計期間累計已確認提供勞務收入后的金額，確認當期提供勞務收入;同時，按照提供勞務估計總成本乘以完工進度扣除以前會計期間累計已確認勞務成本后的金額，結轉當期勞務成本。

　　二、結論

　　根據以上規定，物業公司一次性預收一年的物業費，涉及的增值稅與企業所得稅應這樣繳納：

　　1、增值稅

　　(1)如果在收取時開具發票的，開具發票的當天即為增值稅納稅義務時間;

　　(2)如果在收取時未開具發票的，在未提供物業服務應稅行為之前收到的款項不屬于收訖銷售款項，不能按照一次性收款時間確認納稅義務發生，應在每月提供物業服務后確認增值稅收入，并于次月15日前申報繳納增值稅。

　　2、企業所得稅

　　企業應根據權責發生制原則，按實際提供勞務的月份確認收入并結轉成本，按季預繳企業所得稅，年終匯算清繳。

　　以上內容僅供參考，請以主管稅務機關要求為準。

篇2：物業公司如何交納停車費增值稅

　　物業公司如何交納停車費增值稅

　　一、物業管理的增值稅

　　1、適用稅目：

　　根據財稅[20**]36號附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》附：《銷售服務、無形資產、不動產注釋一、銷售服務》規定，屬于(六)現代服務8.商務輔助服務(1)企業管理服務中的物業管理的業務活動。所以公司的物業管理屬于現代服務中的商務輔助服務下的企業管理服務。

　　2、適用稅率：

　　根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十五條增值稅稅率：

　　(一)納稅人發生應稅行為，除本條第(二)項、第(三)項、第(四)項規定外，稅率為6%。

　　第十六條增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。

　　因此公司如果是增值稅一般納稅人，按一般計稅方法計算繳納增值稅的，適用稅率為6%，可以抵扣取得的合法的進項稅額;如果是小規模納稅人的，按3%征收率征收，不可以抵扣進項稅額。

　　二、停車費的征收

　　1、適用稅目：

　　根據財稅[20**]36號文件附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》附：稅目解釋的規定，停車服務屬于一銷售服務/(六)現代服務/5租賃服務/經營性租賃服務/車輛停放服務按不動產租賃服務繳納增值稅。

　　2、適用稅率：

　　增值稅一般納稅人不動產租賃的適用稅率為11%。如果你們公司服務業連續12月銷售總額小于500萬元，可以不登記為一般納稅人，并按小規模納稅人計算繳納增值稅，根據國家稅務總局關于發布《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國家稅務總局公告20**年第16號)第四條規定，征收率5%。

　　3、根據《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第(九)第1點和(國家稅務總局公告20**年第16號)第三條第(一)點規定，一般納稅人出租的不動產是20**年4月30日之前取得的，可以選擇簡易辦法，按征收率5%繳納。

　　三、核算問題

　　因此，物業公司收取的物業管理費與小區停車費，適用的稅目是不同的，企業應該分別核算，分別按照適用稅率繳納增值稅。沒有分別核算的，將從高稅率征收。

　　二、 “營改增”對物業管理公司的影響

　　由于不同的納稅主體適用于不同的稅率，而且納稅主體不同采用的征稅方式也不同，因此要分析“營改增”對物業管理公司的影響，就應從不同的納稅主體出發，即一般納稅和小規模納稅人兩個方面來討論“營改增”對物業管理公司的影響。在“營改增”前，物業管理公司實行營業稅征收方式，稅率為5%，“營改增”后，物業管理公司作為現代服務業，稅率為6%，小規模納稅人征收率為3%。

　　1、“營改增”對于一般納稅人的物業管理公司稅負的影響

　　對于一般納稅人來說，當期應繳納的增值稅額=當期銷項稅額-當期抵扣的可進項稅額，銷項稅稅率為6%。這與原來按照5%的稅率征收營業稅相比，“營改增”后企業適用的稅率提高了，從表面上看可能會增加企業的稅收負擔。但是，增值稅是就增值部分計稅，它不僅與稅率有關，還與銷項稅額和進項稅額之間的差額有關，兩者之間的差額越大，應繳納的增值稅額則越多，反之則越少。因此，由于計稅方式的改變，即使一般納稅人適用的稅率提高了，也不一定就會增加一般納稅人的稅收負擔。“營改增”對一般納稅人稅收負擔的影響，還需要結合企業具體實際情況加以分析。

　　假設物業管理公司(一般納稅人)收取的物業費為A，假設只考慮營業稅不考慮附加稅，“營改增”前收入為A，應繳稅額為A*5%=0.05A， “營改增”后，收入為A/(1+6%)=0.94A，增值稅銷項稅額為A*6%/ (1+6%)=0.056A。進一步分析可知，若進項稅額<0.006A，則“營改增”后企業的稅負額將上升，若進項稅額>0.006A， 則“營改增”后企業的稅負額將下降。

　　換另一個角度分析，假設某物業管理公司(一般納稅人)年營業額為*，“營改增”前的成本費用為Y，“營改增”后的成本費用為Z，可抵扣的進項稅額為(Y-Z)，同樣可以得出，若(Y-Z)<0.006 *，則“營改增”后企業的稅負額將上升，若(Y-Z)>0.006 *，則“營改增”后企業的稅負額將下降。

　　2、“營改增”對小規模納稅人的物業管理公司稅負的影響

　　對于小規模納稅人來說，“營改增”之后，小規模納稅人當期應繳納的增值稅額=(全部價款+價外費用)*3%/(1+3%)，由此可知，“營改增”后對小規模納稅人來說，稅負大大下降，企業的收入和利潤將會得到進一步的提升。

　　3、稅負臨界點分析

　　稅負臨界點即企業在選擇一般納稅人還是小規模納稅人時其稅負相等，臨界點可以通過計算得出。假設物業管理公司銷售額為a，選擇一般納稅人時，增值稅稅率為6%，那么銷項稅額為6%a，設進項稅額為b，則應繳增值稅額為6%a-b。如果該企業選擇小規模納稅人，由于其銷售額與選擇一般納稅人時相同(a)，增值稅征稅率為3%，則應繳增值稅額為3%a。若一般納稅人與小規模納稅人稅負相同時即6%a-b=3%a，則b=3%a，也就是說當企業進項稅額為銷售額的3%時，不管是選擇一般納稅人還是選擇小規模納稅人，稅負相等。

篇3：增值稅發票管理要點內容

增值稅發票管理要點內容包括：

　　1、空白發票管理要求：空白增值稅專用發票應視同現金管理，指定專人保管空白發票，存放在專用保險柜中，確保發票安全，做到防盜、防失、防潮、防霉爛毀損、防蟲蛀鼠咬；領取空白發票一律由專人統一辦理，其他人員不得替代；每月末發票保管人員要對空白發票進行盤點，盤點空白發票存量不足時，應及時驗舊和申購發票。

　　2、企業開具增值稅發票要求：不得虛開發票；對開具錯誤的發票或者發生銷貨退回及時進行作廢或者進行紅沖；防止空白發票遺失，并注意防止開具出的發票在送達客戶前遺失，送出的發票要有記錄本，由對方簽收。

　　3、在取得外單位發票時要注意做到：及時取得可以抵扣的增值稅憑證，防止發票遺失，及時進行認證。

　　會計核算和財務影響

　　企業在三種不同情況（營業稅、一般納稅人、小規模納稅人）下會計核算是不同的，企業的收入、成本、稅金、利潤都產生了變化，對企業的報表數據、預算數據、財務報銷的數據都產生了影響。