物業公司的收入來源包括物業管理收入(一般為包干的物業費)、替物業產權人及使用人代收代繳/轉售的水電費等服務收費、閑置房屋及停車場等公共區域設施租賃收費、物業大修收入等。由于物業公司收入類型多且來源對象范圍廣，因此對于收入確認的真實性、完整性及合規性的檢查尤為重要，審計中應主要關注以下方面風險：
1、物業費收繳的及時性、合理性
物業費收取標準在業主入住前簽訂的物業服務協議中即予以明確，并按一定周期收取。有數據顯示，我國TOP100物業公司的物業費平均收繳率僅為90%左右，因此建立有效的物業費催收機制對物業公司的營收保證至關重要。同時，對于空置房屋物業費的收取及業主老帶新物業費的減免等特殊情況，物業公司應提前與開發商約定收取的標準及方法，并及時對賬收取。
一般情況下，相同業態(如住宅、辦公、商業)房屋的物業費收取標準應保持一致，審計師可關注是否存在物業費價格明顯偏低且無正當理由的情況。
2、經營類收入入賬的完整性
停車費、廣告、場地租賃等經營性收入雖不屬于物業公司根正苗紅的主營業務，但由于經營機會多、可操作性空間大，也就成為了物業公司的重要收入來源之一。
這部分收入主要存在確認完整性的風險，審計師可通過比照公司對應業務臺賬，實地走訪觀察閑置房屋及場地的使用狀態(是否對外經營租賃)、檢查物業管轄區域內出現的各類廣告等商業行為是否按規定簽訂合同并準確入賬確認收入、利用停車場IC卡系統生成的業主信息清單對應檢查車位費收入是否準確完整等方式進行分析復核，驗證物業公司對上述收入類項目的入賬是否及時、完整、規范，是否存在截流。
3、代收繳費用的準確性、規范性
物業公司代收代繳/轉售的項目主要包括水、電、有線電視、采暖、燃氣費等，審計過程中除了檢查物業公司收費與合同約定及向業主公示的標準是否一致、入賬金額是否準確外，還應關注票據的真實性、合規性，以防止虛構業務。物業公司應向業主開具正規發票(轉售時)或收據，完整填列交款人及交款單位、房號、交款內容、所屬期間、交款金額、所屬人等信息，加蓋財務章并留底;公司應設開票人以外的人員專門負責票據管理，及時登記、核對或回收注銷。
4、現金收款的內控有效性
隨著電子支付業務的普及，目前物業公司的現金收費越來越少，但現金收款的內控有效性關乎該部分收入確認的完整性和及時性，因此小編在審計時也做了特別關注。小編所審計的物業公司現金收款均來源于臨時停車收費，除了對財務人員進行必要的訪談了解現金轉存及入賬流程外，為了驗證收款的完整性，小編直接搬小馬扎去停車場抬桿處觀察了臨時停車車流量及收費情況，并與收費大爺來了個嘮家常式“訪談”，從而估算了一天的臨時停車現金收費情況，與實際入賬的金額進行了比較，同時也檢驗了現金入賬的時效性。
物業公司成本費用審計
物業公司的成本費用包括人力成本、外包服務費、代收代繳款項、辦公費、公共設備設施維修保養費、綠化保潔費等，主要存在虛增風險。審計中主要關注以下方面內容：
1、人力及勞務外包成本的合理性
作為勞動密集型的服務行業，人力成本在物業公司成本費用中所占比重較大，審計時應注意分析公司人員結構的合理性，重點關注勞務人員群體的數量及其實際履職的真實性，以防止通過虛增人數方式增加成本、轉移資金。
為壓縮自身人員規模、規避用工風險、簡化管理，目前較多物業公司會將部分基礎業務交由專業勞務外包公司開展，此時則要重點關注勞務外包單位的選擇，關注勞務外包費用標準的約定是否合理性，就項目收費標準與分包工作量及市場水平進行比較。
2、物料采購的真實性
物業公司的物料采購內容主要包括開展物業服務所需的設備、工具，以及維修材料等，檢查中可重點關注非消耗品(如工服、對講機、其他非消耗性工具等)的大量頻繁采購、以及與市場價格相比較為異常的采購情況;對于維修材料的采購則可以結合物業公司在對應期間的工程維修量，對相應的材料耗用量、成本價格及消耗結構進行檢查測算。
此外
除上述內容外，審計中還可以運用趨勢分析法，將本年度各類收入、成本費用項目發生額與以前年度加以比較，據此分析變動情況，對于明顯和異常變動的項目進一步查明原因，以核實是否存在漏記、隱瞞或虛記的問題。
篇2：某物業管理公司年度第一次質量內審計劃
某物業管理公司20**年第一次質量內審計劃
目的：檢查本公司質量體系是否能按ISO9001提供質量保證，是否具備申請IISO9001認證的條件。
性質：例行內部質量體系審核
范圍：質量手冊覆蓋的所有部門和要素，重點是ISO9001所要求的各要素及涉及的各職能部門。
依據：ISO9001質量保證標準、手冊、相關的程序文件、流程和作業指導書
審核組：組長--zz，組員--zzz
審核時間：20**年10月20日～22日(詳見日程安排表)
說明：
1、第一審核組負責人為zz、第二組為zz。
2、由審核組長依據經審批后的計劃，在10月18日前制定出檢查表，和劉锳商議定稿，于19日提交顧問審閱。
3、日程表中所列要素號均為標準的要素號而非本公司質量手冊的章節號，各審組在收到經審批的計劃后，應對照質量手冊在完全熟悉質量體系文件的基礎上進行內審。
4、本次內審為第一次內審，各審核組在審核過程中如發現計劃審核的要素不能履蓋受審部門的重要工作時，可申請管理者代表并與受審部門負責人商議后增加審核要素。
日程安排表
日期
時間
第一組(***)
第二組(****)
10月20日
9：00~9：30
首次會議
9：30~12：30
行政部/管理者代表/經理(4.1總要求、4.2文件要求、5.1管理承諾、5.2以顧客為中心、5.3質量方針、5.4策劃、5.5職責權限和溝通、5.6管理評審、6.0資源管理)
經營部(5.4策劃、7.5生產和服務提供)、財務部(7.4采購、7.5.5產品防護[倉庫管理])
13：30~17：30
南苑客戶服務中心(7.1產品實現的策劃、7.2.1與產品有關的要求的確定、7.2.2與產品有關的要求的評審、7.2.3顧客溝通、7.5.4顧客財產、8.2.1顧客滿意)
西苑客戶服務中心(同南苑)
17：30~18：00
審核組內部會議，整理審核結果，與部門負責人交換意見
10月21日
9：30~12：30
南苑保安部(6.2.2能力意識和培訓、7.5.1生產和服務提供的控制、7.5.3標識和可追溯性、7.5.4顧客財產、8.2.3過程的監視和測量、8.2.4產品的監視和測量)
西苑保安部(同南苑)
13：30~17：30
南苑工程部(6.2.2能力意識和培訓、7.5.1生產和服務提供的控制、7.5.2生產和服務提供過程的確認、7.5.3標識和可追溯性、7.6監視和測量裝置的控制)
西苑工程部(同南苑)
17：30~18：00
審核組內部會議，整理審核結果，與部門負責人交換意見
10月22日
9：30~12：30
南苑保潔部(6.2.2能力意識和培訓、7.2.3顧客溝通、7.5.1生產和服務提供的控制、7.5.2生產和服務提供過程的確認)
西苑保潔部(同南苑)
13：30~16：00
南苑綠化部(6.2.2能力意識和培訓、7.5.1生產和服務提供的控制、7.5.2生產和服務提供過程的確認、7.5.3標識和可追溯性、7.5.4顧客財產)
西苑綠化部(同南苑)
16：00~18：00
審核組末次會議，總結、與各部門負責人交流
計劃編制：zz 審批：zz
時間：20**年10月13日 時間：20**年10月14日
篇3：某物業管理公司年度第二次內審計劃
某物業管理公司20**年第二次內審計劃
目的：檢查香樟林管理處成立后，質量體系是否能按ISO9001提供質量保證，是否具備申請IISO9001認證的條件。
性質：例行內部質量體系審核
范圍：質量手冊覆蓋的所有部門和要素，重點是ISO9001所要求的各要素及涉及的各職能部門。
依據：ISO9001質量保證標準、手冊、相關的程序文件、流程和作業指導書
審核組：組長--zz，組員--CCC
審核時間：20**年12月19、20日(詳見日程安排表)
說明：
1、由審核組長依據經審批后的計劃，在12月18日前制定出檢查表，交管理者代表審批。
2、日程表中所列要素號均為標準的要素號而非本公司質量手冊的章節號，審核組在收到經審批的計劃后，應對照質量手冊在完全熟悉質量體系文件的基礎上進行內審。
3、審核組在審核過程中如發現計劃審核的要素不能履蓋受審部門的重要工作時，可申請管理者代表并與受審部門負責人商議后增加審核要素。
日程安排表
日期
時間
審核員：****
12月19日
9：00~9：30
首次會議
9：30~12：30
管理處主任(4.1總要求4.2.3文件控制5.1管理承諾、5.2以顧客為中心、5.3質量方針、5.5職責權限和溝通、6.0資源管理、7.3設計和開發)
13：30~15：00
客戶服務中心(7.1產品實現的策劃、7.2.1與產品有關的要求的確定、7.2.2與產品有關的要求的評審、7.2.3顧客溝通、7.3設計和開發、8.2.4產品的監視和測量)
15：00~17：30
保安部(6.2.2能力意識和培訓、7.5.1生產和服務提供的控制、7.5.3標識和可追溯性、7.5.4顧客財產、8.2.3過程的監視和測量、8.2.4產品的監視和測量)
17：30~18：00
審核組內部會議，整理審核結
果，與部門負責人交換意見
12月20日
13：30~17：30
南苑工程部(6.2.2能力意識和培訓、7.5.1生產和服務提供的控制、7.5.2生產和服務提供過程的確認、7.5.3標識和可追溯性、7.6監視和測量裝置的控制)
17：30~18：00
審核組內部會議，整理審核結
果，與部門負責人交換意見
10月22日
9：30~12：30
南苑保潔部(6.2.2能力意識和培訓、7.2.3顧客溝通、7.5.1生產和服務提供的控制、7.5.2生產和服務提供過程的確認)
13：30~16：00
南苑綠化部(6.2.2能力意識和培訓、7.5.1生產和服務提供的控制、7.5.2生產和服務提供過程的確認、7.5.3標識和可追溯性、7.5.4顧客財產)
16：00~18：00
審核組末次會議，總結、與各
部門負責人交流
計劃編制：NN 審批：JJ
時間：20**年12月16日 時間：20**年12月17日