別墅電梯操作作業指導書

　　1.目的

　　維持電梯處于良好狀態，防止事故發生。

　　2.范圍

　　適用于**別墅管理處。

　　3.方法和過程控制

　　3.1機房盤車

　　3.1.1在使用松閘扳手松開抱閘之前，必須先切斷電梯電源開關。

　　3.1.2確定電梯升降方向，并由兩人配合操作。

　　3.2轎頂檢修

　　3.2.1切斷轎頂紅色急停開關，把快慢車運行轉換開關恢復至慢車位置。

　　3.2.2檢修完畢退出廳門前，需把快慢車轉換開關恢復至快車位置，并把急停開關復位。

　　3.3當打開樓層廳門進入電梯轎廂內或轎廂頂維修前須確認電梯是否停在該層和下一層，并在該廳門口須擺放"例行保養"標識。

　　3.4坑底維修

　　3.4.1打開底層廳門，打開坑底照明燈，把紅色急停開關按到停的位置。

　　3.4.2檢修完畢退出坑底前，把紅色急停開關復位，關照明燈，關廳門。

　　3.5電梯困人緊急救援方法

　　3.5.1把電梯主電源拉斷，防止電梯意外的啟動，但必須保留轎廂照明；

　　3.5.2打上井道照明開關，設法弄清電梯轎廂的位置；

　　3.5.3當電梯停在預平層位置時，救援人員可以在預平層的廳門外使用廳門機械匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協助乘客安全撤離轎廂；

　　3.5.4當電梯停在非平層的位置時，則必須用盤車的方法移動轎廂至平層后救人。步驟如下：

　　3.5.4.1轎門應該保持關閉，如轎門已被拉開，則要乘客把轎門手動關上。通知被困乘客轎廂將會移動以救出他們，要求他們保持鎮定，不要亂動（此步工作可以用電梯對講電話完成）。

　　3.5.4.2拆去曳引電動機軸尾罩蓋，將盤車手輪裝上；

　　3.5.4.3兩人把持盤車旋柄，防止電梯在機械松閘時意外或過快地移動，然后另一個人采用釋放桿一撬一放地松抱閘，注意僅當要轎廂移動時，才可松開抱閘，否則應馬上撤消松抱閘的動作。

　　3.5.4.4按正確方向使轎廂斷續地緩慢移動到平層的±150mm位置上。（注：當電梯未超出頂層或底層的平層位置時，可向較省力的方向移動電梯。而電梯超出頂層或底層平層位置時，則應向頂層或底層方向移動電梯。）必要時利用盤車手輪盤動電梯。

　　3.5.4.5使抱閘恢復正常，然后在廳站對應層門外用三角鑰匙打開廳門，拉開轎門，并協助乘客安全撤出轎廂，并做好記錄。

　　4.質量記錄表格

　　VKWY7.5.1-S01-F2《設備/設施保養維修記錄表》

　　VKWY7.5.1-S01-06-F1《服務供方設備保養維修記錄表》

篇2：物業作業指導書:電梯維保監控辦法

　　物業作業指導書：電梯維保監控辦法

　　1、目的

　　為統一電梯維修服務監控操作規范，提高電梯管理水平。

　　2、范圍

　　適用于公司各管理處電梯維保監控。

　　3、定義

　　無

　　4、職責

　　部門/崗位工作職責頻次

　　品質管理部負責組織電梯維保供方的選聘

　　組織電梯大檢查，評估維保方服務質量；

　　抽查供方服務質量及時

　　每半年評估一次

　　每季度至少一次

　　管理處對電梯維保方服務質量全面檢查與監督

　　對電梯維保方進行季度評估每月一次

　　每季度一次

　　監控人員日常檢查服務供方的服務質量每周

　　定期評估服務供方服務質量每月

　　5、方法和過程控制

　　5.1供方的選擇

　　5.1.2使用電梯的管理處，一般應選擇該品牌電梯當地分公司作為電梯維保的戰略伙伴，服務質量不能達到要求時，也可選擇規模較大、實力較強的電梯維保公司作為電梯維保服務供方。

　　5.1.3所選電梯維保服務供方，應為具有政府主管部門認定的資質級別的合法電梯維保企業。

　　5.1.4確定電梯維保服務供方須經品質管理部經理、管理處經理、品質部專業人員、財務人員共同審核，選擇三家以上企業從企業資質、服務質量、委托價格等方面進行對比，進行招投標，以選擇質優價廉的維保服務供方。

　　5.2維保合同的簽訂

　　5.2.1各管理處應根據管理區域內電梯運行狀況，對電梯維保委托方式進行選擇，一般新安裝電梯在第一次大修以前采用半保方式，第一次大修以后可采用全保方式；一般住宅電梯首先考慮半保方式，寫字樓或其他使用率較高的電梯應首先考慮全保方式。但是為了轉移技術風險，在經濟條件許可的情況下，建議均采用全保方式。

　　5.2.2維保合同內容一般應包括：合同期限、電梯安裝地點、電梯型號、數量、維保價格、維保內容、維修及保養標準、違約罰則、合同續簽等事項。以本監控辦法所附的合同為標準，各地公司可根據實際情況進行適當調整。

　　5.2.3簽訂合同前應請維保單位對擬委托電梯進行現場考察，提交電梯五年內的大、中修計劃，提交電梯年度保養計劃，提交電梯維保人員介紹資料等。

　　5.2.4擬采用半保方式委托保養的，須請維保單位提供常用配件的供應價格、信息更新方式、配件供應渠道等保證資料。

　　5.2.5全保方式一般要求每周進行一次例行保養、半保方式一般要求每半月進行一次例行保養；電梯出現故障時，一般要求維修人員在15分鐘內到達現場；管理處電梯達8部以上時，要求維保單位現場須派駐專職人員。

　　5.3服務過程監督

　　5.3.1采用全保委托方式時，公司電梯總數量在30部以下的，需指定一名專業技術人員負責電梯維保服務供方的監控工作，電梯總數量在30-60部的，須有兩名專業技術人員負責，依此類推。

　　5.3.2采用標準保委托方式時，專業技術人員的配備數量為全保方式時的1.5倍。

　　5.3.3各管理處須嚴格按照維保合同及附件的要求對分供方進行監控。

　　5.3.4維保方每次例行保養完成時，須由各管理處指定的電梯技術員簽字確認，質量未達到合同要求時須重新保養，直至合格。

　　5.3.5維保方每月須提交月度服務報告，對電梯維修、保養、運行管理等情況進行匯總。

　　5.3.6每季度由各管理處對維保方的保養效果進行評估并記錄。

　　5.3.7每半年，品質管理部組織相關人員需對電梯保養工作進行綜合評估。較大或普遍存在的問題，由公司知會維保方，要求其提出改進意見。

　　5.3.8合同中應明確嚴禁維保方以禮品、娛樂性招待、金錢或其他形式賄賂、饋贈物業公司員工，否則可認為乙方違約，合同立即解除。

篇3：物業轄區電梯檢查作業指導書

　　物業轄區電梯檢查作業指導書

　　1.0目的

　　檢查維保公司的維保質量以及工作環境，保證電梯的安全運行、消除環境危害，確保維保人員的安全。

　　2.0適用范圍

　　適用于公司管轄范圍內電扶梯以及相關的環境和人員。

　　3.0職責

　　3.1電梯技術員負責對維保公司維保電梯的檢查、督查工作。

　　3.2電梯技術員負責對電梯的日常巡查工作。

　　3.3電梯主管負責對檢查督查的落實與監督，并全面推進有效環境管理，制定并落實安全管理措施。

　　4.0作業前準備及用具

　　4.1 作業用具（勞保鞋、工作服、安全帶、安全帽、扳手、螺絲批、梯子、萬用表等）。

　　4.2 作業準備

　　4.2.1 穿好安全鞋和工作服，必要時須戴安全帽、安全帶。檢查工具及防護用品的完好性,杜絕使用不符合規范的工具及防護用品。

　　4.2.2 作業中若產生廢油、廢蓄電池、廢燈管、廢油漆、抹布等廢棄物的處理，參見《固體及危險廢棄物管理作業指導書》。

　　4.2.3 檢查作業環境，根據實際情況做好安全護欄的隔離。

　　5.0工作程序

　　5.1 電梯

　　5.1.1每月機房檢查

　　1)查曳引機、曳引輪（導向輪、復繞輪）無噪音、無積垢，清潔。

　　2)檢查機房環境無雜物、清潔。

　　3)清潔檢查控制柜、無電、無線夾松動。

　　4)制動器動作可靠、閘互間隙均勻≤0.7mm，無噪音磨擦，銷上無油漆,

　　潤滑良好。

　　5)限速器及開關動作靈活，無異常聲響.

　　6)各樞軸部件潤滑良好，無異常聲響。

　　7)清潔并檢查曳引鋼絲繩和限速器不斷絲，樓層標識清楚。

　　8)鋼帶輪無噪音、清潔、無斷齒。

　　9)電機炭刷、換向器無磨損創坑。

　　10) 變速箱有無噪音，溫度、油位是否正常。

　　5.1.2每月井道檢查

　　1)檢查各導軌支架、分隔梁、導軌清潔、無螺絲松動、生銹。

　　2)清潔各廳門上罩無積垢。

　　3)滾輪滑動導靴，滾動靈活、無磨損。

　　4)限位、極限減速開關及TM功能正常、動作正常。

　　5)門刀與地坎間隙5~8mm。

　　6)對重裝置清潔、對重壓塊不松動。

　　7)隨行電纜無破裂、固定可靠。

　　8)曳引機鋼絲繩及繩頭檢查張力之差<5%，繩頭鎖緊螺絲緊固且鎖釘齊全。

　　9)井道碼板不松動，位置正確。

　　10)線盒、線及開關接頭不松動、開關動作靈活。

　　11)照明完好。

　　12)安全門及開關動作靈活可靠。

　　5.1.3 每月底坑檢查

　　1)底坑環境清潔、無雜物、積水。

　　2)急停開關以及其他安全開關動作靈活。

　　3)底坑內照明正常。

　　4)補償繩/輪裝置，開關功能正常，固定牢固，繩不扭曲，活動間隙150-170mm。

　　5)轎廂下梁撞板至緩沖器的距離:彈簧200-350mm，液壓150-400mm。

　　6)緩沖器表面清潔、動作可靠，油量充足，無漏油，銹死現象。

　　7)漲緊輪轉動正常無異聲、潤滑。

　　5.1.4每月轎廂檢查

　　1)對講、應急燈、警鈴功能正常。

　　2)轎廂內操作按鈕、顯示功能正常。

　　3)開關門動作正常、無異響。

　　4)安全窗開關動作可靠。

　　5)轎廂天花、燈罩、無破損、松動、不亮現象。

　　6)電子門清潔、動作可靠。

　　7)平層精確度±3mm.。

　　8)運行舒適感無明顯振動、搖晃現象。

　　5.1.5每月廳門檢查

　　1)清理門頭清洗門鎖觸點完好。

　　2)清潔并檢查地坎、無積垢。

　　3)清潔并檢查門板無變形、門板與門柜、門頭間隙≤6mm。

　　4)檢查滑塊不松動，磨損<2mm。

　　5)強迫開門正常有效。

　　6)強迫關門閉合滑動無阻。

　　7)外呼到站鐘（屏顯）正常有效。

　　8)吊門輪、托輪正常、無破損。

　　5.1.6每月轎門檢查

　　1)門刀與門輪間隙6±1mm.。

　　2)清潔上坎和地坎、門坎清潔無積垢。

　　3)門機系統清潔、潤滑、動作靈活無異響，卡阻現象。

　　5.1.7每月轎頂檢查

　　1)轎頂護欄、換氣扇固定可靠，換氣扇運行可靠正常、無異響。

　　2)轎頂各部位油漆無大面積損壞（≤10cm2）

　　3)各安全開關動作正常。

　　4)照明完好。

　　5.1.8電梯技術員將檢查結果記錄于《電梯保養檢查評定記錄表》

　　5.2 扶梯

　　5.2.1 每月機房檢查

　　1 )機房環境無雜物、清潔良好。

　　2 )主電源開關良好，馬達無噪音。

　　3 )電磁制動器無噪音磨擦，閘瓦間隙均勻、動作可靠。

　　4 )防反轉裝置功能正常。

　　5 )主驅動、斷鏈保護裝置正常。

　　6 )超速開關動作可靠。

　　7 )自動潤滑系統良好。

　　8 )控制柜清潔，開關正常、線頭無松動。

　　5.2.2 檢查安全性能

　　1 )圓形楔子保護器動作可靠。

　　2 )護欄保護器正常，粘貼標志完整。

　　5.2.3 檢查上/下平臺

　　1 )梳齒板的安全開

關動作可靠。

　　2 )扶手入口裝置、欄柱正常。

　　3 )操作開關動作可靠。

　　4.2.4 檢查傾斜部分

　　1 )玻璃完好、無破損，裙板完好。

　　2 )扶手帶驅動運行無噪音。

　　3 )扶手導軌無松動、無變形。

　　4 )扶手帶無積垢、無破損。

　　5 )金屬桁架與導軌牢固、無異常情況。

　　6 )安全開關動作可靠。

　　5.2.5 檢查底坑

　　1 )底坑環境清潔、無雜物。

　　2 )漲緊裝置正常。

　　3 )梯級無裂痕、無斷齒、無異物。

　　4 )梯級鏈松緊度正常、潤滑良好。

　　5 )停止開關動作可靠。

　　6 )照明完好，運行無明顯振動、搖晃現象。

　　5.2.6電梯技術員將檢查結果記錄于《扶梯保養檢查評定記錄表》中。

　　5.2.7 每月對全部電梯進行抽樣檢查評定，每次抽取5-8部，每半年為一周期。評定結果為該月最終結果。

　　5.3 巡查要求

　　類別項目檢查內容及方法頻次填寫記錄

　　主機溫升溫升不超過85℃，聲音正常，無大的振動，異味，通風良好，做好外表清潔工作

　　《電梯運行巡查記錄表》

　　制動器機械動作線圈機械動作正常，無卡死不靈現象，制動線圈無過熱，制動輪上干凈，無油污

　　輪繩類曳引輪曳引繩鋼帶輪運行靈活，無異常雜音

　　限速器機械部件無塵，無雜物，保持正常位置

　　電動機勵磁機溫度溫度以手摸不超過85℃，各部位溫度均勻

　　聲音聲音正常，無雜音

　　換向器銅頭應無火花，換向平穩

　　機房消防安全器材滅火器滅火器完好，壓力在允許范圍內，不過期使用

　　救援設施抱閘扳手掛于指定位置

　　環境溫度溫度不超過40℃

　　整潔不得堆放雜物與易燃易爆易腐蝕物品，指示牌、標牌準確無誤

　　通風空調通風空調設施完好，能正常啟用

　　變速箱油位油位不低于中線，應無漏、滴油現象，缺油時應立即加油

　　5.4電梯技術員將巡查結果記錄于《電梯運行巡查記錄表》中。

　　5.5專業維保公司應具備營業執照、相應的資質證書及檢修維保能力。

　　5.6每季度對大廈電梯進行一次消防系統實驗,內容包括電梯迫降及消防員操作功能。實驗結果記錄于《電梯保養檢查評定記錄表》、《OTIS-E411電梯保養檢查評定記錄表》。

　　6.0相關文件

　　《固體及危險廢棄物管理作業指導書》

　　7.0質量記錄

　　《OTIS-E411電梯保養檢查評定記錄表》

　　《電梯保養檢查評定記錄表》

　　《扶梯保養檢查評定記錄表》

　　《電梯運行巡查記錄表》