小區物業工程維修類制度

　　工程維修管理制度

　　1、工程部門人員按照規定進行例行巡查，在例行巡查中發現物業維修有關問題，記錄在案，及時匯報，以便維修。

　　2、每一維修工程，事先應分析原因，區分責任，做好解釋工作。

　　3、每一維修工程，工程部門應在區分責任之后，及時制定維修方案，指定專人負責，并明確修復時間，不得無故拖延。

　　4、工程部門在確定每件維修工作時，應填寫物業維修申報單，做好維修存檔工作。

　　5、每逢中大雨以上，工程部門人員應及時檢查排水、排污設施狀況，以防止意外。

　　6、每年汛期期間（4-10月），應每月安排一次排水、排污設施例行清理檢查，以防堵塞。

　　7、住戶的房屋裝修工作，工程部門要做好施工監督，嚴禁違章裝修行為。

　　8、工程部門應在年初做好年度維修預算、季度維修計劃及年底維修物業專題報告。

　　上門維修服務的規范要求

　　1、敲門

　　有門鈴時，輕按門鈴，按鈴時間不要過長，無人應答再次按鈴，按鈴時間加長。沒有門鈴時，則輕叩門三響，無人應答再次叩門，叩門節奏漸快、力度漸強。若無人應答，等候三分鐘，若主人仍未返回，寫留言條塞入用戶門內。

　　2、介紹

　　主人聞聲開門或在門內詢問時，首先自我介紹："對不起，打擾了，我是嘉居物業有限公司維修人員ⅩⅩⅩ，前來為您服務。"

　　3、進門

　　如進入十分整潔的房間脫鞋換業為家拖鞋，經主人許可，進門可不必脫鞋，進入室內步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。走到工作地點后，將干凈的帆布或塑料布鋪在主人選定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。

　　4、維修

　　維修工作中手腳要輕，盡可能不發出噪聲。實在無法避免時，應事先向房間主人打招呼。

　　5、整理

　　修理完畢，做到工完場清。

　　6、收費

　　按規定標準收費。

　　7、填單

　　如實填寫《嘉居物業工程維修單》，請用戶對修理質量、服務態度與行為進行評價并簽名。

　　8、辭別

　　向用戶告辭，走出房間，步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應離開地面一定距離，到門口時，應轉身面對房間主人說："今后有問題，請隨時聯系管理處，再見。"

　　9、整個工作期間不得收受業主送的物品，盡量不借用主人家里的工具、抹布等。

　　有償服務收費制度

　　1、公司開展有償服務活動，以提高服務水平，便民利民為宗旨，不以贏利為目的。

　　2、收費的原則是保本微利、略有盈余，其收入能保證維持服務機構正常動作，在條件許可的情況下添置設備，增強企業發展后勁，提高服務水平和檔次。

　　3、做到服務項目、收費標準、服務質量"三公開"自覺接受住戶監督和上級檢查。

　　4、服務人員在收取各項費用時，嚴禁收錢不開票或打白條，所收款項最遲在次周周一上午繳財務部，不得挪用。

　　5、接受有償服務的業主，有權監督公司收費標準的執行，如果交款后不開發票的，業主有權拒絕交費或向公司投訴。

　　6、嚴禁服務人員直接或變相索要小費，嚴禁收受紅包、禮品，否則一經發現嚴肅處理。

　　7、業主提出有關服務的要求時，如果是屬于有償服務方面的，公司必須向業主解釋清楚收費的原則，避免服務后因收費而產生不必要的麻煩。

　　8、公司設立投訴電話和投訴信箱，接受業主舉報或投訴。

　　維修回訪工作制度

　　1、維修回訪由辦公室、工程負責人及維修責任人擔任。其中辦公室回訪率不低于5%，工程維修部負責人回訪率不低于10%，維修責任人回訪率不低于20%，并做好相關登記。

　　2、回訪時間安排在維修后一星期之內。其中：安全設施維修兩天內回訪；漏水項目維修三天內回訪。

　　3、回訪內容

　?、賹嵉夭榭淳S修項目；

　?、谙蛟诰S修現場的業主（住戶）或家人了解維修人員服務情況；

　?、壅髟兏倪M意見；

　?、芎藢κ召M情況；

　?、菡埍换卦L人簽名。

　　4、對回訪中發現的問題，24小時內書面通知維修人員進行整改。

篇2：探討物業維修和物業維修制度

　　探討物業維修和物業維修制度

　　目前，在物業管理的有關法規政策、服務合同、維修協議等文件中，經常出現有關維修的名稱和術語。由于與維修相關的概念較多，而這些概念含義有的相似，而有的則相差甚遠。

　　在物業管理活動中，對這些概念的使用如有不慎，可能會引起不同的認識，也可能會引發矛盾和糾紛，因此，有必要對物業維修的一些基本概念加以界定。筆者根據物業維修管理的實際情況，就物業管理活動中的維修概念和與之相關的維修制度加以分析說明，供探討。

　　一、物業管理活動中的維修概念問題

　　在現代物業管理活動中，維修是人們經常見到或使用的一個概念。在日?；顒又?，人們常會說對某某物業進行維修。這里，維修通常被理解為三種意思，其一是檢查、維護和修理等綜合性活動；其二是除檢查、維護和修理外，常常還包括改造、更新等變更性活動；其三是修理，即恢復性活動。

　　事實上，我們通常所說的維修被理解為上述三種意思的是較為普遍的。由于這三種維修的概念所包含的內容、性質、目的和活動所產生的效果是相差甚遠的，因此，當人們對于維修概念存在不同的認識時，往往會出現矛盾和糾紛。

　　為此，本文想通過理論上的分析探討，對維修的概念等提出初步認識，探索解決這一問題的途徑。

　　二、物業損耗與損耗補償

　　物業損耗是客觀存在的，是導致物業需要維修的主要因素，因此，在討論維修概念之前，先分析物業損耗的成因和損耗補償等兩個基本問題。

　?。ㄒ唬┪飿I的損耗成因。

　　我們知道，根據"磨損理論"，機器設備在使用過程中，會產生兩種磨損現象，即有形和無形磨損。類似地，物業中的建筑物和設備在使用過程中，也同樣存在著兩種損耗現象，一是有形損耗，另一是無形損耗，而且這些損耗會使物業貶值。

　　有形損耗是指物業在使用或閑置過程中，由于氧化、腐蝕等自然力的作用和磨擦、震動、非規范使用等引起的實體損耗和使用價值下降，在經濟上表現為物業的貶值。

　　無形損耗是指物業在使用或閑置過程中，由于勞動生產率的提高而使生產相同的物業成本相應降低，或在相同的成本下，由于新技術的應用而出現了性能更先進或功能更完善的物業，原物業在經濟上就表現為技術性貶值和功能性貶值。

　?。ǘ┪飿I損耗特點。

　　物業的損耗有三個特點：一是物業的損耗具有復雜性，即造成損耗的原因復雜，在實體損耗方面，表現為自然力作用的、機械磨損的、負荷過量的、人為損壞的等等；在經濟損耗方面，表現為功能性、技術性、需求性、經營性等的損耗。二是物業的損耗具有快慢性，即物業由于建造質量、使用條件、維修活動等原因，物業的損耗速度將有快有慢。三是物業的損耗具有單向性，即如果人們不予以補償，物業將一直損耗下去，直到在物質上喪失使用價值，在經濟上貶值殆盡。為此，要使物業保值和增值，就要針對這三個特點，對物業進行物質補償和經濟補償。

　?。ㄈ┪飿I的損耗補償。

　　物業因損耗而降低其使用價值和經濟價值，因此，在物業管理范疇內，人們只有通過維修活動的物質補償和經濟補償，使物業因損耗帶來的貶值得到補償，才能使物業保值增值。

　　三、損耗和補償與有關概念之間的關系

　　物業損耗和損耗補償與物業維修相關的保值增值、科技貢獻率、使用壽命等概念之間存在著密切關系，為了能更加準確地闡述維修概念，還需進一步地分析這種關系。

　?。ㄒ唬┪飿I的保值增值。

　　物業損耗的基本特點就是單向性，因此，為確保物業正常的使用功能和良好的使用性能，就應對投入使用的物業進行補償，其主要表現形式就是物業維修。通過維修這一物業再生產活動，可使物質和經濟形成為物業的使用價值和經濟價值，從而為物業的保值奠定了基礎；另外，維修還可以從專業技術形成先進的生產力，從而通過科技的貢獻形成物業的新增價值，使物業的增值成為可能。

　?。ǘ┪飿I維修科技貢獻率。

　　這里，簡稱為科技貢獻率，它是指維修所創造的物業價值與維修實際投入的成本費用之比。具體地說，是指維修人員專業技術勞動所創造的物業價值與維修實際投入的各項成本費用的比值。有技術指導的維修活動通常要比沒有指導的效果要好，這是顯而易見的，尤其是對于技術含量高的物業來說更是如此。

　　通常情況下，維修所創造的物業價值要比維修所需費用要大。這是因為，通過人們對掌握的科學技術知識的運用，提高了勞動生產率，降低了維修成本，加快了維修速度，使物業損耗的價值得以補償，保持或恢復了安全、方便和舒適的物業環境，這些都可體現在運用科技知識轉化為物業的新增價值之中。

　　在市場經濟條件下，科技貢獻率在物業維修活動中是顯而易見的，如請專業維修單位來維修物業，除工資、材料、稅收等成本費用外，維修單位還要根據技術的易難程度和壟斷程度來測算利潤，而利潤的大小，在很大程度上取決于專有技術和專業技巧的掌握和使用。

　?。ㄈ┪飿I的使用壽命。

　　物業損耗的另一特點就是快慢性，物業損耗的快，其使用壽命就短；反之，物業損耗的慢，其使用壽命就長。由于可見，物業的使用壽命與物業損耗成反比，因此，人們希望物業的損耗越慢越好。首先，物業損耗與建造質量有關，因此，人們應當在規劃、設計、施工、竣工驗收、接管驗收等環節要把好關，確保物業在投入使用前就具有良好的質量。其次，物業損耗與使用條件有關，規范的使用和良好的使用條件對物業損耗具有極大的影響。再次，物業的長期性決定了物業維修活動的必要性，因此，要減慢或降低物業損耗，就要進行維修活動；維修質量越高，則降低損耗的效果越好。

　　四、物業維修的基本概念

　　從上述分析中可以知道，要減少和補償物業損耗，就要通過維修活動來實現這一目的。而物業維修是一個大概念，是由一些基本技術措施組成的。因此首先來探討一下物業維修的基本概念。

　?。ㄒ唬┗靖拍?。

　　物業維修是指維持和恢復規定功能和狀態，確定和評估實際功能和狀態的技術措施。在維修基本概念中，維持規定功能和狀態的基本技術措施是指對物業的維護；恢復規定功能和狀態的基本技術措施是指對物業的修理；確定和評估實際功能和狀態的基本技術措施是指對物業的檢查。

　?。ǘ┮幎üδ?。

　　規定功能，是指按特定的要求和規范所設計的物業使用效能和用處。一般情況下，規定功能不僅要根據人們的特定要求，還要根據國家特定的規范來決定。

　?。ㄈ┮幎顟B。

　　規定狀態，是指按特定的要求和規范所設計的物業表現形態。物業的表現形態要用具體的特征和性能指標來描述評價，因此，規定狀態應根據物業的特定要求和有關技術規范的要求來確定。

　　五、物業維修要素

　?。ㄒ唬z查。

　　在維護、修理物業前，就要針對物業實體損耗的復雜性，通過仔細檢查（包括檢測和勘測），全面掌握物業實際功能和狀態變化發問，及時查明問題，以便有的放矢改進維修工作，提高維修質量和縮短維修時間，確保物業正常的功能和良好的狀態，取得更好的補償效果。

　?。ǘ┚S護。

　　物業損耗的快慢性與使用條件密切相關，如自然力的震動、壓力、溫度、潮濕、氧化等作用，人為的使用、操作、損壞，其他動物的侵蝕、破壞作用，還有物業運轉過程中的磨擦、老化等等，均會或多或少地影響物業損耗的快慢。通過人們自覺的預防保護措施，維持和改善物業正常的運轉條件，減少物業的實體損耗，延緩損耗的進程。這項活動就是維護。

　?。ㄈ┬蘩?。

　　物業損耗的單向性導致了物業的實體損壞和價值貶值，因此，維修要體現出"修"和"補"兩個字上，"修"是修理，"補"是補償。通過修理，恢復物業原有的功能和狀態，補償了因損耗而失去的物業使用價值和價值。

　?。ㄋ模┪飿I維修要素。

　　通過對物業損耗特點的分析，提出了基本概念如下：物業維修要素，是指物業維修活動中所采取的必要技術措施，或構成維修活動的基本因素。一般維修要素為檢查、維護和修理。在一般情況下，維修活動基本是由這三個要素組合而成。廣義維修要素除了一般維修要素外，還包括改造和更新。狹義維修要素僅指修理。這三種維修要素不同組合，就形成了本文前面提及的對維修概念存在的三種認識。

　　六、物業維修制度

　　在物業維修的概念范疇中，包含著眾多的小概念，對建筑物來說，如拆改、翻修、大修、中修、小修、綜合維修等；對機器設備來說，也有類似的改造、更新、大修、中修、小修等。除此之外，還經常見到一些如日常保養、一級保養、維護保養、維修保養等與保養有關的概念。為了說明修理與保養，還需要對物業維修制度，以及在不同維修制度下的維修概念進行探討。

　?。ㄒ唬┪飿I維修制度。

　　它是指在一定的維修思想指導下，采取相應的技術措施，消除實際功能和狀態與規定功能和狀態之間偏離的維修制度。目前，實際形成的物業維修制度主要有兩種，一種為事后修理制度，另一種為預防維修制度。

　　事后修理制，是指采取修理措施為主的，恢復實際的功能和狀態與規定的功能和狀態之間明顯偏離的維修制度。

　　預防維修制，是指采取預防措施為主的，消除實際的功能和狀態與規定的功能和狀態之間潛在偏離的維修制度。

　?。ǘ┦潞笮蘩碇葡碌木S修。

　　顧名思義，這種維修是在物業已出現了損壞的情況下進行的，因此，是以恢復性修理為主。在事后修理制下的維修，對機器設備來說，通常是指各類修理，即大修理、中修理、小修理，有時也包括改造和更新；對房屋構筑物來說，通常是指修繕，即大修理、中修理和小修理，有時也包括拆改和翻修及綜合維修。

　?。ㄈ╊A防維修制下的維修。

　　與事后修理制度相對應，預防維修制強調的是物業損壞前或存在損壞隱患時的預防保護工作，因此，是以預防性保養為主。在預防維修制下的維修，對機器設備來說，通常是指各級保養，即日常保養、一級保養、二級保養，有時也包括三級保養和大修理。對房屋構筑物來說，通常是指養護，即日常養護和定期養護。

　　《現代物業》雜志20**年第5期。

篇3：物業公司公共維修資金管理制度

　　物業公司公共維修資金管理制度

　　為了保障博盈投資廣場各項設備設施售后的維修管理，維護租戶的利益。

　　公共維修資金，由法律規定的專項用于公用設施設備保修期后的大修、更新、改建的基金；建立公共維修資金是專項用于物業共用設施設備保修期滿后的大的維修、改造、更新等

　　公共維修資金的使用范圍：

　　公共維修資金的使用范圍主要是：大樓的共用部位即大樓主體承重結構部樓梯間、走廊通道等；共用設施設備即大樓內的電梯系統、中央空調系統、照明系統、消防設施、中央監控系統、保安系統等；物業管理區域內的物業管理用房、空地、道路、綠地、變配電系統、市政排水設施、物業管理區域的外圍護欄及圍墻等。

　　公共維修資金的繳納：

　　物業的公共維修資金應該由該物業的業主繳納，業主按照物業的2%比例繳交首期公共維修資金。原因有：一是比較科學，同類物業不管在市區或郊區，不管房價差別有多大，本體造價差不多，維修的成本比較接近。二是比較公平，具備可操作性。主管部門可對多層、高層等幾種主要不同物業分時段、定期確定一個平均價，統一參照執行。三是數額不大。

　　公共維修資金的管理：

　　物業公共維修資金的產權屬于業主，不應由物管公司收管，應當在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ?，非合法理由、程序用于維修，不能自由取出，為了保證公共維修資金的安全，公共維修資金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律、法規規定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。

　　公共維修資金自存入公共維修資金專戶之日起按規定計息，公共維修資金利息凈收益轉作公共維修資金滾存使用和管理。

　　公共維修資金的使用：

　　公共維修資金的使用由物業管理公司提出年度使用計劃，經業主審定后實施，公共維修資金不敷使用時，經業主研究決定，業主續籌。在監督機制上，接受市、區兩級物業管理部門會同指定銀行對物業公共維修資金的建立和管理情況進行定期和不定期的檢查。