商住樓物業維修養護方案

　　概述：

　　商住樓的建筑、園林、設施設備的設計特色，為物業管理提供便利的同時，也對物業維修養護工作提出更高的要求。管理處工程維護人員，應按原設計與施工標準，結合多年的管理實踐經驗，對商住樓的物業、設施設備進行維護和保養，以"精致服務"保證所有設施設備的完好率及良好的運行狀態。

　　第一節工程維修人員的崗位職責

　　一、工程維修部主管崗位職責

　　1、負責制訂本部門全年公共設施設備及物業和維修養護計劃并組織實施；

　　2、負責組織實施商住樓設備、設施及物業的接管驗收工作；

　　3、負責裝修審批核準、監管、驗收工作；

　　4、負責對部門員工日常工作的指導；

　　5、負責建立商住樓內物業公共設施、設備資料檔案工作；

　　6、負責做好維修工具及零件的采購計劃；

　　7、負責對本部門員工進行職業道德及職業技能的培訓、考核，提升服務質量及形象；

　　8、負責指定大型設施、設備責任人；

　　9、負責聯系、組織生活水池的清洗、消毒和水質檢驗工作；

　　10、負責本部門內務、考勤工作；

　　11、負責與各部門之間的協調配合。

　　二、維修技工崗位職責

　　1、嚴格遵守《管理處管理規定》；

　　2、樹立高度的責任心，嚴格按有關規范和操作規程完成各種維修保養任務；

　　3、對于配電室、供電、供水、消防設備及配套設施處于良好的工作狀態；

　　4、嚴禁非工作人員進入設備、設施用房，并保持各類設備、設施的真氣清潔；

　　5、嚴格執行各種定期、不定期的設備維修、保養制度；

　　6、堅決制止未經同意，私自在線路上接用水、電氣設備及亂拉亂扯線路；

　　7、愛護各種工具和設備，保證各種測量儀表準確無誤，各種維修設備靈活可靠；

　　8、做好各種工具和設施設備的巡查、運作、事故等情況的書面記錄和匯報工作；

　　9、負責每月消防器材的檢查，并做好記錄，發現總是通知有關人員或部門進行處理；

　　10、每日巡視商住樓一次，如發現消防安全、客戶建議或投訴方面的問題及時處理、報告、協調解決。

　　三、入戶服務規范

　　1、接到報修電話后在10分鐘內與報修客戶聯系；

　　2、了解報修業務情況；

　　3、按預約時間上門維修；

　　4、上門維修自帶鞋套、墊巾、工具等；

　　5、尊重客戶隱私，不得到戶內無關區域觀望；

　　6、檢修完畢，自行清潔檢修現場，垃圾自行帶出；

　　7、其他相關要求。

　　第二節設備的日常運行與維修保養

　　一、設備的運行管理：

　　為正確操作設備，延長設備的使用年限，避免操作不當給設備造成損壞增加維修成本。針對本案動力設備系統，擬訂如下工作重點：

　?。ㄒ唬┝私獗景冈O備的詳細技術檔案資料，包括操作規程使用說明書、工作性能、適應范圍、運行方式、連續運行時間、注意事項等等，對一些較為大型、復雜、技術要求較高的設備必須對操作使用人員先進行培訓學習，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再獨立操作。

　?。ǘ┕芾砣藛T、維修工、操作工都具有專業基礎知識和操作技能，對一些特殊崗位，按照要求持證上崗，如電梯操作、維修電工等。

　?。ㄈ┙⑴c健全各種設備運行制度、值班制度、交接班制度、設備操作規程及設備操作使用人員崗位責任制。

　?。ㄋ模┯捎谠O備設施的種類及使用時間不同，有的是日常使用運行的，如電梯、生活泵……，有的是在非正常情況下使用的設備如消防泵、自動報警、事故照明切換柜（應急發電機、聯動柜）等各類設備需要根據其實際情況，制定出相應的設備運行使用、操作制度并予實施。

　?。ㄎ澹\行中的設備除了按規定制度例行檢查、巡視、記錄外，設備管理、維修人員做到一看、二摸、三聞、四分析、五動手、六匯報、七備案。

　　二、設備的維修養護管理

　　養護管理包括定期檢查、日常保養、維修制度、維修質量標準等，工作重點如下：

　　1、預防為主，堅持日常保養與按計劃

維修并重，使設備設施處于良好狀態；

　　2、設備設施定期檢查、巡視形成制度，對不同設備根據實際使用情況做到定人、定時、定期、定質的檢查與養護，包括更換易損零件，添加潤滑油、更換軸承、皮帶、盤根、除銹補漆翻新保養等；

　　3、根據維修人員的實際情況，實行專業人員維修與操作人員維修相結合；

　　4、常年使用運行與季節性使用設備，合理制定安排維修保養期限和計劃，完善設備管理維修保養規程并予實施、執行；

　　5、不經常使用、運行或非正常情況下使用的設施設備，不忽略對其保養和檢查。消防泵、噴淋泵等。

　　三、工程維修部工作標準

　　1、電梯的定期維護、日常維修、保養標準

　　序號工作標準

　　1管理處對本案電梯的管理、安全運行、維修、保養應嚴格招待武漢市技術監督局規定，按時對電梯進行年審，并提供有效的電梯責任保險。

　　2管理處提供24小時電梯安全運行服務，如遇停電或電梯故障，并嚴格按照《電梯應急操作程序》進行操作，解救被困人員。及時排除故障。特殊情況及時寫出情況報告。

　　3管理處嚴格禁止電梯帶故障隱患運行，嚴格監督電梯維保單位按照各電梯維修保養手冊定期對電梯進行維護、保養，并做好相應的檢修記錄。確保電梯2小時以上故障停機次數：客梯不超過1次/臺·年。

　　4電梯完好、安全運行應符合如下要求：（1）轎廂照明（包括應急照明）、風扇完好無損壞。（2）操縱盤按鈕、廳外按鈕功能完好。（3）各處指示燈完好無損壞。（4）轎廂門、廳門開閉靈活。（5）地坎槽內無雜物。（6）電梯運行平穩，無異常聲響。（7）報警裝置功能完好。（8）安全裝置（安全觸板、急停開關、安全窗、安全鉗等）：功能完好，能準確的起到安全保護作用。（9）機房清潔無雜物。

　　2、本案商住樓供配電系統、照明系統的管理及定期維護、日常維修標準：

　　序號工作標準

　　1管理應對本案的總配電系統、動力系統（各動力設備電源、線路、插座等）、照明系統（各照明燈、開關、線路）的管理、安全運行、維修、保養實行全面負責，并做好記錄。應嚴格執行安全用電管理規定，確?？偱潆娤到y故障停電次數不超過1次/套·年。每層（公共區域）照明燈損壞率不超過3%（根據實際節電情況除外）、辦公室內照明根據員工的需求而定。

　　2遇到突發性停電，管理處值班室24小時值班人員接聽電話，并將停、送電信息及時通知客戶。

　　3管理處值班人員根據客戶需求及實際情況按時開啟和關閉照明。

　　4照明系統完好、安全運行應符合以下要求：（1）照明開關：控制可靠分、合靈活，接線無松動，無超負載發熱現象。（2）線路：絕緣0.5光歐以上，表皮無損傷、老化，接點處無發熱變色現象。

　　3、排水及消防用水系統的定期維護保養、日常維修標準：

　　序號工作標準

　　1管理處保障管理區域的生活、設備及消防用水的正常供應。確保每年因供水設備及管網故障而導致停水及消防用水供應不足情況發生的次數為0次/年。

　　2管理處負責保持排水系統的暢通。因排水系統不暢通，而導致大量漫水的事故不超過1次/年。

　　3給水系統完好應符合以下要求：（1）生活水泵、消防水泵：運轉正常，無異常噪音，無明顯漏水，清潔。（2）各種水泵自動控制系統：手動、自動控制功能完好，配電屏儀表、指示燈顯示正常，水位自動控制準確，接線點無松動發熱現象。（3）各種閥門、龍頭：開啟靈活，關閉嚴密，不漏水。（4）管道：標識色清晰，無損壞、銹蝕，連接處無漏水現象。（5）消防管網供水系統上所有閥門的鉛封或固定鎖鏈應完好無損。

　　4排水系統完好符合以下要求：（1）排水口：無雜物堵塞，護網完好。（2）管道：無損壞，暢通。（3）排污井：無堵塞，排放良好。

　　4、物業設施日常維修、保養標準：

　　日常維修項目包括：房屋建筑本體、樓內設施、經線內物業設施、周邊服務用配套設施、綠化地、建筑小品及各種小型設備。

　　序號工作標準

　　1管理處經常對物業設施進行不定期檢查，發現問題及時處理品。一般性問題當天解決。特殊問題：一般情況應在3天內解決，特殊情況應及時寫出情況報告。建筑內、處墻面及屋內地面、樓梯完好率均達到90%以上。

　　2接到客戶提出的物業維修申請，管理處應10分鐘內予以回復并預約上門服務時間，及時派出人員進行處理，平均月維修及時率應達到97%以上。

　　3小型增加、改造項目，管理處嚴格按設定流程進行管理，項目完成后，經管理處動力管理人員、客戶雙方驗收，并填寫《維修改造工程驗收記錄》書面認可后，方可交付使用。

　　4管理處應定期對戶外游樂設施及其他設施進行檢修保養。

　　5、消防、監控系統設備的維護、維修標準：

　　序號工作標準

　　1對消防、監控系統設備的管理、無故障運行、維修、保養實行全面負責。嚴格執行武漢市公安消防管理部門及技術監督局規定，按時對消防、監控系統設備中必須定期檢驗的部件進行定期審驗。

　　2對消防/監控設備提供24小時運行、維護服務，并做好整個系統的巡檢，保障設備完好率不低于99%。

　　3如遇設備故障及緊急情況時，維護人員在接到控制中心通知后，在10分種內趕到現場，并嚴格按照《安全、消防應急操作程序》進行操作。及時排除故障。一般性故障應在1小時內解決。特殊性故障：一般情況在2天內解決，特殊情況及時寫出情況報告，維修及時率不低于98%。

　　4每季度對應急電源進行一次切換，并運行自動報警系統，做好記錄。

　　5對系統內工作不穩定的設備（以每日記錄為準，每月不超過5次）查出故障原因，給予徹底處理，并以書面形式反饋處理過程。

篇2：物業知識教材：給排水維修養護管理

　　物業知訓教材：給排水維修養護管理

　　一、給排水設備設施維修養護管理計劃的制定與職責

　　物業管理公司為了規范給排水設備設施的維修養護工作，確保給排水設備設施各項性能良好，延長設備設施的使用壽命，避免發生意外事故，工程部要制定《給排水設備設施維修養護標準作業規程》，并制定年度維修養護計劃，通常工程部管理組負責組織制定《給排水設備設施維修養護年度計劃》并組織監督該計劃的實施。

　　在制定過程中，要認真考察給排水設備設施的使用額度及給排水設備設施運行狀況，合理地安排時間等因素。工程部經理負責審核《給排水設備設施維修養護年度計劃》并檢查該計劃的執行情況，維修組負責實施給排水設備設施的維修養護，公共事務部負責向有關用戶通知停水情況，以便用戶作好準備，遇突發事故停水，應向用戶作出解釋。

　　二、維修組的運作程序

　　維修組的成員負責按管理組編制的維修養護計劃對設施設備進行維修養護工作并巡視檢查，發現問題及時處理，對于運行組不能完成的維修保養工作，經管理組調動后，由維修組負責，運行組配合共同完成;維修組成員常駐總部接到突發情況報告后，應迅速集中人員趕到現場，進行搶修;維修組成員下班后離開駐地應向組長報告去向，以便緊急情況下緊急調動。

　　三、水泵機組的維修養護

　　1.水泵的維修養護

　　生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每半年進行一次全面養護。養護內容主要有:檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，應加注潤滑油，如有異常摩擦聲響，則應更換同型號規格軸承，如有卡住、碰撞現象，則應更換同規格水泵葉輪，如軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸，檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根，清潔水泵外表，若水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷油漆，檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換，檢查機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。

　　2.控制柜的維修養護

　　維修組對控制柜每半年進行一次全面養護。維修養護內容主要有:清潔柜內所有元器件、清潔外殼，務必使柜內無積塵、無污物;檢查、緊固所有的接線頭，對于銹蝕嚴重的接線頭應更換，檢查柜內所有的線頭的號碼管是否清晰，有否脫落，及時整改，對于交流接觸器，應清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒，清除觸頭表面的污物，不能正常工作的觸頭應更換;檢查復位彈簧是否正常工作，然后擰緊所有緊固件;自耦減壓啟動器的電阻不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理;外殼接地可靠，如有松脫或銹蝕則應做除銹處理，然后擰緊接地線;熱繼電器的絕緣蓋板應完整無損，導線接頭有無過熱痕跡或燒傷，如有則維修或更換;自動空氣開關電阻應不低于100MΩ，否則應烘干，在開關閉合或斷開過程中，應無卡位現象，觸頭表面清除干凈;中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查動作是否可靠，信號輸出是否正確;信號燈、指示燈是否指示正常，如有偏差應調整或更換;運傳壓力表信號線接頭是否腐蝕，如有則重新焊接或更換。

　　3.電機的維修養護

　　外觀檢查應整潔、銘牌完好，接地線連接良好，用搖表檢測絕緣電阻，電阻應不低0.5MΩ，否則應烘干處理，電機接線盒內三相導線及連接片應牢固緊密，電動機軸承有無阻滯或異常聲響，電動機風葉有無碰殼現象，清潔外殼，外殼是否脫漆嚴重，若嚴重應重新油漆。

　　4.相關閥門、管道及附件的維修養護

　　閘閥密封膠墊是否漏水，如有則應更換，黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻繩，對閥桿加黃油潤滑，銹蝕嚴重者應重新油漆。止回閥的維修養護應檢查止回閥的密封膠墊是否損壞，彈簧彈力是否足夠，油漆是否脫落。浮球閥的維修養護應檢查密封膠墊、連桿、連桿插銷。液位控制器應檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換，清除壓力室內污物，疏通控制水道，檢查控制桿兩端螺母是否緊固，緊固所有螺母。

　　四、水池、水箱的維修養護

　　水池、水箱的維修養護每半年進行一次，若遇特殊情況可增加清洗次數，清洗時的程序如下:

　　1.首先關閉進水總閥，關閉水箱之間的連通閥門，開啟泄水閥，抽空水池、水箱中的水。

　　2.泄水閥處于開啟位置，用鼓風機向水池、水箱吹2h以上，排除水池、水箱中的有毒氣體，吹進新鮮空氣。

　　3.用燃著的蠟燭放入池底不會熄滅，以確定空氣是否充足。

　　4.打開水池、水箱內照明設施或設臨時照明。

　　5.清洗人員進入水池、水箱后，對池壁、池底洗刷不少于三遍，并對管道、閥門、浮球按上述維修養護要求進行檢修保養。

　　6.清洗完畢后，排除污水，然后噴灑消毒藥水。

　　7.關閉泄水閥，注入清水。

　　五、室外給排水設施的維修保養

　　室外給排水管道每半年全部檢查一次，水管閥門完好，無滲漏，水管通暢無阻塞，若有阻塞，應清除雜物，若管道坡度不正確，應重新鋪設，明暗溝每半年全面檢查一次，溝體應完好蓋板齊全。排水、雨水井、化糞池每季度全面檢查一次，半年對易銹蝕的雨污水井蓋、化糞池蓋刷一次黑漆防銹，保持雨污水井蓋標識清楚，路面井蓋要做防震墊圈。室外噴水池每月檢查保養一次，要求噴水設施完好，噴水管道無銹蝕。室外消防栓每季度全面試放水檢查，每半年養護一次，主要檢查消防栓玻璃、門鎖、栓頭、水帶、連接器閥門、“119”、“消防栓”等標識是否齊全，對水帶的破損、發黑、發毒與插接頭的松動現象進行修補、固定，更換變形的密封膠圈，將水帶展開換邊折疊卷好，將閥門桿上油防銹，抽取總數的5%進行試水，清掃箱內外灰塵，將消防栓玻璃門擦凈，最后貼上檢查標志，標志內容應有檢查日期、檢查人、檢查結果。上下雨污水管每月檢查一次，每次雨季前檢查一次，每4年水管油漆一次，要求水管無堵塞、漏水或滲水，流水通暢，管道接口完好，無裂縫。

　　六、室內給排水設備設施的維修養護

　　1.消防設備的維修養護

　　室內普通消防栓的維修養護內容及程序見上面室外消防栓的保養內容及程序。對于自動噴灑消防滅火系統的維修養護，其維修養護內容如下:

　?、倜刻煅惨曄到y的供水總控制閥，報警控制閥及其附屬配件，外觀檢查，確保處于無故障狀態。

　?、诿刻鞕z查一次警鈴，啟動是否靈活，打開試警鈴閥，水力警鈴應發出報警信號，如果警鈴不動作，應檢查整個警鈴管道。

　?、勖吭聦婎^進行一次外觀檢查，不正常的噴頭及時更換。

　?、苊吭聶z查系統控制閥門處于開啟狀態，保證閥門不會誤關閉。

　?、菝績蓚€月對系統進行一次綜合試驗，按分區逐一打開末端試驗裝置放水閥，試驗系統靈敏性。

　　當系統因試驗或因火災啟動后，應在事后盡快使系統重新恢復到正常狀態。

　　2.住戶室內給排水管道及附件的維修及養護

　　住戶在使用過程中，由于使用不當或前期隱患，會出現各種各樣的問題，需要進行及時維修和正常養護，所涉及的維修養護內容如下:

　?、賯€別樓層停水。要先關掉總閥，打開支管閥門，檢查堵塞原因。及時更換或清洗。告知用戶如有樓層停水應及時通知管理處，以便派專業人員前來檢查維修。

　?、诰S修墻內水管。關閉室內所有用水閥門，查看水表，如轉動說明墻內水管破損漏水，然后關閉水表前閥門，打通漏水處墻面，取出破損水管，裝入新水管，再打開總閥看是否漏水，如無漏水，補好水泥，恢復裝修飾面。告知用戶不得擅自改動墻內水管。

　?、坶y門接頭漏水。關閉自來水總閥，查找原因，若是閥門、接頭未扭緊的緣故而漏水，應拆下閥門接頭，在外絲處旋上幾道水膠帶，再把閥門接頭裝上扭緊，如因破損配件而漏水應及時更換閥門或接頭。然后告知用戶，應愛護使用，旋扭閥門不要用力過度。

　?、芩堫^漏水。若是水龍頭未上緊而漏水，應先拆下水龍頭，在外絲上旋上幾道水膠帶，再把水龍頭裝上扭緊，如是內芯斷裂應更換內芯，如是水龍頭自身有沙泥而漏水，應更換水龍頭，檢修完畢后，打開總閥門，反復開關水龍頭，開關自如不漏水即可，然后告知用戶，旋扭開關不要用力過度，不要用硬物通通直至正常，如是漏水，應打破飾面，取下排水管重新安裝，完畢后，往浴缸內蓄水，到一定水量存放5min，查看相關部位有無漏水。如沒有則修整飾面，然后告知用戶，使用時注意清潔。

　?、奘柰ǖ芈?。先用抽子試通，不能查明原因則打開檢查口檢查，不通時再使用疏通機直至通暢為止，然后用膠管試水檢驗，并告知用戶，使用時不要向管道亂丟雜物。

　?、呦床?臉)盆下漏水。如是存水彎頭管處漏水，先拆下存水彎管，檢查兩接口處是否有破損情況，情況嚴重更換彎管，不嚴重可用生膠帶密封接口契損處，達到不漏水為止。告知用戶，不要隨意亂動盆下彎管和接口處，防止漏水，不要隨意移動或用力撞擊洗菜(臉)盆。

　　當然室內各類衛生器具除了以上所舉例子之外，還會出現各種各樣的情況，住戶(使用者)除了使用時動作規范，注意清潔之外，一旦出現情況不要擅自進行修改，應按照一定程序及時通知管理處派維修工維修，以確保維修效果和維修時間。

　　七、室內給排水設備設施維修程序

　　為了保證維修工作規范、合理及維修工作及時進行，室內維修應遵循一定的程序進行:

　　1.住戶(使用者)向管理處申請。

　　2.值班人員填寫“維修登記表”。

　　3.維修組組長(班長)派工，并填寫“派工單”。

　　4.維修工準備好工具，帶上“派工單”上門維修，進門時，應首先出示工作牌，用語禮貌，查看現場后，按公司規定的收費標準報價，經業主同意后進行維修。

　　5.維修過程應遵守操作規程，注意安全。

　　6.維修完畢后，請住戶(使用者)驗收，驗收后，請業主在“派工單”上寫下意見，并簽名。

　　7.派工單一式三份，維修班、住戶、管理處收費處各保留一份。

　　八、室內維修服務標準

　　為了使物業管理公司所管轄的各部分給排水設備設施能安全、有效、長久的使用，確保住戶(使用者)提出的服務要求能得到滿足，特制定維修服務過程中的一些標準及要求，主要包括以下幾個方面:

　　1.預約維修時間

　　接到維修申請后無特殊情況，30min內到達，按住戶(或使用人)約定時間，如暫時沒有維修人員應向住戶解釋，另約時間。

　　2.維修時間

　　原則上小故障30min內，一般故障2h內(不超過8h)，較難故障不超過3天。廚房、衛生間、陽臺等設施出現堵、漏、滲或無水等，維修時間一般不超過2h，水管、閘、閥、水表滲漏一般2h內，最長不超過8h，如需改管視實際情況由班長確定，廚房、衛生間等樓板滲水到樓下，一般在4h內，如大面積或難以處理的最長不超過3天，并在維修后2周內，每周不少于1次回訪;房間沒水、除市政停水或供水系統較大維修，水池定期清洗外，定期保養要提前1天通知，臨時停水要寫出停水告示。

　　3.提供材料

　　維修過程中提供的材料應100%合格。

　　4.服務態度

　　維修人員上門服務或接待住戶的報修一定要熱情、禮貌、舉止言談得體。

　　九、給排水設備設施的維修養護的檢驗

　　無論是室外給排水設備設施的維修養護，還是室內給排水設施的維修養護，為了保證維修養護工作的正常進行，也為了保證維修養護工作達到用戶滿意，同時使給排水各種設備設施延長使用壽命，避免出現故障，因此，必須按標準要求對維修養護工作進行檢驗。其檢驗職責及檢驗內容如下:

　　1.檢驗職責

　　一般要求維修班班長對每日派工單進行檢驗，并對所管轄的公共部分進行巡視。管理處負責每月維修工作的回訪，工程部經理及工程師負責周檢。

　　2.檢驗內容

　　檢驗內容主要包括服務及時性的檢驗，維修時間應根據預定時間，目的地的遠近，維修工作工藝復雜程度而定，一般性維修一般不超過8h，對于特殊困難的維修項目要求從接到維修單到完成最多不超過72h;維修質量的檢驗，先進行外觀性檢查，然后對各種不同的設備利用目測、耳聽、儀器等檢查，檢查是否達到要求標準。

篇3：御佳園物業服務維修養護計劃

　　御佳園物業服務及維修養護計劃

　　1、前期物業管理服務

　　1.1從物業管理各專業角度提出專業建議，方便日后的物業管理,如：

　?。?）建筑設計（地下室、地面、架空層、標準層、屋面等）是否滿足物業管理的需求；

　?。?）設備機房的環境、通風是否滿足要求；

　?。?）根據清潔管理經驗及整體規劃要求，對垃圾房建造位置的合理性及其建造價格提出建議；

　?。?）管理用房位置確定的原則及設計、裝修標準，管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局；

　?。?）根據當前國家標準對原電梯安裝設計及配套設施提出合理化建議；

　?。?）從消防設施設計布局、產品選型、施工進度等方面提出建議；

　?。?）根據國家消防規范及公安消防主管部門的審核意見，對設計中的缺陷提出糾正及修改建議；

　?。?）給排水專業從收集相關原始資料、氣象數據、城市配套工程等方面，提供修改意見；

　?。?）從治安管理、工作環境、社區文化活動需要等方面提出修改建議；

　?。?0）根據公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標準和程序建議。

　　1.2從智能化小區的實用，經濟角度，提出專業建議，如：

　?。?）考察整體工程進度，提出智能化工程的階段性實施進度計劃；

　?。?）針對發展商對智能化工程的要求，對原智能化設計提出合理化建議，并根據當前市場情況，提出增加智能化功能的建議；

　　1.3協助發展商組織各專業工程、設施設備的驗收工作，對不合格處提出整改意見，由發展商責成有關施工單位進行整改，然后進行復驗，最后協助收集驗收報告。

　　2、日常物業管理服務

　?。?）房屋建筑本體共用部位的維修、養護和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。

　?。?）房屋建筑本體共用設施設備的維修、養護、管理和運行服務。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、照明、天線、加壓供水設備、配電系統、電梯、中央空調系統、樓內消防設施設備、中區供水系統等。

　?。?）公用綠地、花木、建筑小品及辦公區域內的園林式綠化養護與管理。

　?。?）本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的公用設施的維修、養護和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、泵房、路燈、自行車房、停車場等。

　?。?）本物業規劃紅線內的附屬配套服務設施的維修、養護和管理。包括商業網點、文化體育娛樂場所、本物業配套會所等。

　?。?）專業裝修工程質量監理與裝修管理。

　?。?）公共環境的清潔服務。包括公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運等。

　?。?）售樓期間洗手間、會所、售樓部的保潔、維護工作（包括更換衛生紙、維護保養烘干機等設施）。

　?。?）交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業管理。

　?。?0）對小區一期實行全封閉式安全管理，全天24小時三班輪值，確保小區安全。

　?。?1）結合地域特色和本物業的特點組織開展豐富多彩的小區文化、娛樂活動以協調小區內人際關系、溝通聯系。

　?。?2）配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作（但不含人身、財產保險保管責任）。

　?。?3）管理與物業相關的工程圖紙與竣工驗收資料。

　?。?4）接受業主/住戶就房屋自用部位、自用設施及設備的專業維修、養護提出的委托并合理收費。

　?。?5）按照酒店式物業管理標準設立服務中心及門童服務，實行"服務設計、菜單服務"。

　　3、分項服務計劃

　　3.1酒店式服務、人性化管理

　　為順應時代和社會的需要，我司不斷提高和自我完善物業管理水平，并于1999年全面導入現代酒店管理理念和技術，變"物業管理"為"物業服務與管理"，更加強調突出"服務"的內涵，將物業管理服務真正提高到一個新的高度。

　?。?）以業主為中心，提供酒店式專業化服務

　　傳統的物業管理，都是以物業管理公司為核心，先制定一整套

規章制度與約束條例，然后要求各位業主（住用戶）遵照執行，較少考慮業主的實際需求與感受。而酒店式物業管理，完全以業主為核心，實行"針對性服務項目設計、菜單式系列特色服務"，通過訓練有素的、既有星級酒店服務水準的物業從業人員，提供熱情、高效、優質的酒店式專業化服務。

　?。?）以星級酒店為樣板，營造溫馨、愜意的服務氛圍

　　酒店業是整個服務行業的代表，在酒店里可以得到超凡的享受。我司將酒店服務與物業管理有機地結合起來，讓業主在所擁有的物業空間里，也同樣能享受到只有在酒店里才能提供的服務。例如：大堂里設接待服務中心，24小時服務；業主出入大門口設門童服務，專職負責客人的迎送；服務接待中心不再看到身穿保安制服的保安員，而是由彬彬有禮、形象、氣質俱佳的服務中心的接待人員代替等。無論是從發展商，還是從業主、用戶的角度出發，讓他們每一刻都可以從新的感受到與眾不同的尊貴和自豪。

　?。?）強調服務意識，提高服務效率

　　在酒店里，客人的投訴或需求永遠是擺在第一位的，"顧客就是上帝"，即使不能讓客人有一絲一毫的不滿意存在，實行零缺點服務（100-1≤0）。要把酒店行業的這種"服務意識"和"服務效率"導入到物業管理中來，使得"客人投訴當日有回音，故障維修處理不過夜"，努力使業主（用戶）的滿意率達到百分之百。

　?。?）調整組織架構，實行科學化管理

　　公司采用星級酒店管理模式，按照現代企業制度的四級管理體制和垂直領導原則，從內部組織機構上達到權、則、利的統一；對外服務和接待上，則設立開放式辦公的服務中心，提供一站式服務；將所有能提供的信息如服務項目、服務時間、聯系電話、服務價格等，匯編成《服務指南》。派發給業主，既加大管理與服務的透明度，又方便了業主的查詢與聯系，使得雙方的信賴感大大加強，從而奠定優質服務的基礎。

　　3.2護衛嚴要求、禮儀高標準

　?。?）由于御佳園花園智能化完善、全封閉式管理、環境優雅等特征，相應地決定了安全保衛工作的特點--"內松外緊"。因此，公司將通過一系列行之有效的管理制度和工作方法，加之護衛人員恪盡職守的敬業精神，竭力為御佳園花園提供既有安全性、又富有人性化的優質服務，給人以溫馨、自然、親切的感覺。

　?。?）高素質的護衛人員：

　　身高一般在1.70M以上，身體健康，反應敏捷；

　　文化程度在高中（中專）以上；

　　有60%以上的人員屬于復員軍人，具有較高的軍事素養與一定的拳術基本功；

　　有三個月以上的從業經驗和良好的職業敏感性，熟悉公司護衛工作程序；

　　具有嚴格的組織紀律性和良好的職業道德。

　?。?）作息時間嚴謹，著裝端莊高雅：

　　服務時間、班次：

　　實行24小時全天候服務；

　　實行"三班制"作業：7：00-15：00，中班15：00-23：00，夜班23：00-次日7：00

　　為保持與大廈整體氣氛的和諧統一，護衛員崗位著裝要求：

　　小區設巡邏崗、小區入口崗、消防監控中心崗三種崗位；

　　巡邏崗、消防監控中心崗、小區人行入口崗著藏青色制服裝，穿藏青色襯衣，打領帶；小區車道入口崗白班和中班按龍巖市交管局規定著裝，即上白下藍，戴大蓋帽；，夜班著裝同巡邏崗。護衛員發型統一，一律留平頭。

　?。?）人員配備精簡，崗位職責明確：

　　早班、中班（7：00-23：00）在小區人行入口崗設護衛兼門童2人。主要任務是為配合發展商售樓，幫助訪客及業主搬運行李（物品），并協助維護小區入口處秩序，監視小區入口外商場公共部位情況。

　　設小區車道入口崗二人。主要任務是監看車輛進出情況，收取費，必要時開啟道閘，指揮車輛的進出與停放，監視進出小區裝修人員情況，確保進出車輛及人員的安全。

　　白班、中班各設巡邏崗8人（其中班長一人）。由于小區3月入伙后，發展商在小區內繼續售樓，人員情況特別復雜，周邊環鏡治安情況不算好，需要加強巡邏力量。因此夜班巡邏崗同樣設置8人，主要任務是負責對各大堂及大樓外圍，地下停車場的巡查，指揮車輛的進出與停放，維護小區正常的工作、生活秩序，保證小區停放的車輛安全，處理突發性事件。

　　消防中心配備一人。主要任務是監控各個部分的監控鏡頭及對消防聯動控制臺進行監控。

　　3.3清潔窗明潔凈、綠化美觀大方

　?。?）御佳園花園的清潔服務工作具有"清潔面積大，清潔對象全面、清潔標準高"三大特點。我司將充分利用自有人才資源（公司擁有眾多高級園藝師、造型師、技術工人等）及豐富的花草儲備（公司置地育苗，建立自己的苗圃基地），為御佳園花園創造一個綠的世界、花的海洋，充分體現綠色、生態體系的生活休閑環境，力求為御佳園花園創造一個清新干凈的生活環境。。

　?。?）寬敞明亮的會所、售樓處、樣板房

　　若在室內擺放一些輕盈文雅的文竹、飄飄欲墜的長春藤、亭亭玉立的柱類關葉植物，不僅可以美化環境，而且能夠使人心曠神怡，達到提神醒腦的作用。室內擺花，求精不求多，在光線明亮應擺放小型的山石盆景，也可擺幾盆婀娜多姿的鮮花?？傊?，要根據空間大小，力求做到小而精、精而奇的美化效果。根據御佳園具體情況，設計擺放植物如下：

　　售樓處：

　　1、文竹2、長春藤

　　3、柱觀葉植物4、進口吉祥植物

　　5、心行藤本植物6、小巧垂吊植物

　　樣板房：

　　1、獨立型植物架2、小形山水盆景

　　3、觀花形植物4、觀葉形名貴植物

　　5、臺面觀葉植物

　　會所：

　　1、聳立挺拔的竹類植物2、自然大方的棕櫚科植物

　　3、層次鮮明的造景植物4、繁華似錦的盆景植物

　?。?）清潔內容及頻率：(詳見77附頁)

　　3.4高科技支持、專業化管理

　?。?）我司在物業管理工作中實施專業化運作模式，通過多年的經驗積累，我司創立了科學先進的設備管理模式：管理處負責設備的使用管理（運行、操作、監控）及日常維護（巡查、點檢、清潔、潤滑）。公司工程部進行專業化維修保養（一級、二級保養、中修、大修、故障維修、更新改造）；管理處與公司工程部的責、權、利通過維修保養合同進行細致劃分

。根據設備故障模式，公司將計劃預修與狀態維修相結合，對符合故障模式（符合磨損規律）的設備（如：電梯、發電機、水泵、冷水機組等）定期做三級保養，定期進行中修、大修。對符合直線型故障模式的設備（如：供電設備、電子設備等）進行三級保養、探測性維修、狀態維修。一流的管理模式為一流的服務提供了堅實的保障。

　?。?）我司擁有一支高素質的專業技術人員隊伍，專門從事建筑自動化工程、系統集成和系統的維護保養。在長期的物業管理過程中，積累了大量的智能樓宇系統（IBS）的集成、設計、施工、維護經驗，加之對進口品牌樓宇自控產品的全面代理，自行開發大型物業管理軟件系統，公司具有獨立開發科技產品的優勢，切實將智能樓宇科技與物業管理有機結合起來。我司必將以嚴格的運行管理措施保障樓宇的各種設備綜合自動化運行，以達到舒適、安全、可靠、經濟、節能的目的，為用戶提供良好的生活環境，并保證各項設備常處于最優化運行狀態。

　?。?）我司工程、設施設備管理的精華體現在公司ISO9001質量體系中的工程維修手冊、消防安全手冊及電梯工作手冊，手冊中闡述了工程各專業的工作制度及相關表格和流程，使得各項工作有章可循、有法可依。

　?。?）詳見一設備管理工作手冊

　　詳見二設備保養計劃

　　詳見三設備管理臺帳

　　4單項服務：外墻清洗服務

　　4.1清洗方法

　　為保持小區外墻面"長用長新"，根據外墻立面及其裝飾材料將來受污染程度不同的特點，玻璃、玻璃幕部分清洗頻次為每年兩次，采用刮洗方法；涂料部分清洗頻次為每年一次，采用水洗方法。

　?。?）水洗程序：

　　用高壓水槍將外墻涂料層上的浮塵沖掉；

　　用涂水器將清洗劑均勻涂在涂料表面，并擦洗；

　　用請水將清洗劑沖洗干凈。

　?。?）刮洗程序：

　　先用土水器將藥水均勻涂在玻璃表面；

　　用玻璃刮將玻璃表面刮凈；

　　用毛巾將白窗框及密封膠擦干凈；

　　4.2清洗工具

　　高空作業工具14套，擦窗機2部，鋁梯1臺，高壓機2臺。

　　4.3清洗劑

　　本公司采用深圳專業公司高科技研制生產的吐露了強襲擊、專用玻璃、玻璃幕清洗劑。土量清洗劑。涂料清洗劑為中性，并且有殺菌、除霉作用，經清洗后，涂料層色澤光艷，對涂料層無損害。玻璃經刮洗后，會在表面形成一層保護膜，光潔明亮。

　　4.4清晰質量要求：

　?。?）無漏洗、漏刮；

　?。?）玻璃必須明亮、無擦痕、無污跡和損壞。

　?。?）涂料層色澤鮮明，無變色、無損害。

　　4.5驗收方法：

　?。?）目測：應符合清洗質量要求；

　?。?）手感：用白紙擦拭應無污跡。

　　安全及綠化保護措施：

　　4.6

　?。?）高空工必須嚴格執行公司的《安全管理規定》，《操作規程》，做到安全第一，文明施工；

　?。?）設置醒目警示標志和防護措施，確保行人、車輛及物業設施安全；

　?。?）操作下方綠化帶，附近車輛等用彩帶雨布遮蓋，防止損壞；

　?。?）每日檢查考核，發現問題及時糾正。

　　4.7其它；

　?。?）清洗施工之前，提前兩天通知有關單位，并在清洗期間關好窗戶；

　?。?）保安人員應協助行人、車輛的保護，清洗施工紅線內不得停車輛。

　　附頁：機電設備統計表（表一）

　　設備保養計劃表（表二）