項目管理處土建維修工操作程序

　　1.每天上下午兩次到管理處前臺領取當日派單（急單由前臺派員送至）；

　　2.接到工程單后要認真細致審核，對錯誤或項目不詳的工程單及時進行修改、退單處理，如有疑問向上級反映；據問題類型派工程單給相關的公司（部門）。要求準確分類，以便能直接到達有關部門，具體分工如下：

　?、傺b修公司：木地板、木門、墻身的ICI、廚柜、門窗等。

　?、诮ㄖ净蛲两ňS修：地面、內外墻瓷片、排污管、衛生間沉箱等。

　?、蹤C電公司：水龍頭、花灑、水管、洗手盆、座廁、浴缸、電線、燈具等。

　?、芫G化部：花園綠化、魚池、苑區內外的綠化。

　　3.根據派單內容分類（機電公司、裝修公司、土建維修、水電維修、綠化、鋁窗、土建等）。要注意出單日期及要求完成日期，對工程問題較為嚴重的及時向上級匯報，并對約時工程單作好記錄。

　　4.接派單時做好簽收記錄，以保證責任落實。

　　5.約時工程單要催促跟辦部門按時到場，以免失信于業主從而造成投訴；

　　6.對有關部門完成工程后的回單作好審查、分類、記錄及存檔，必要時致電業主了解有關工程的質量與進度。

　　7.s修。

　　1、跟單程序：

　?。?）在工程跟進期間，按工程單所注的客戶要求進行現場工程監督，并協調好各公司（部門）的關系。

　?。?）對于已入住單位的工程檢修，必須注意愛護室內家私用品，需搬動或拆裝時必須小心。

　?。?）每天工程完成后，必須通知家政部清理干凈現場，尤其業主已正常入住的單位。

　?。?）高度重視約時工程，在征求施工員意見后合理安排工作時間，保證施工順利進行。如維修人員不能準時到達的，要和業主解釋情況，并跟催施工員。如跟進工程時，業主不能在指定時間內到達，需再約時間，則同業主協商約好時間，并跟催施工員。

　　2、日常程序

　?。?）每周檢查未售出單位各項目：包括木裝修、木門、地板、廚柜等是否變形、發霉現象，墻身、瓷片等是否開裂、破損，水龍頭、花灑、座廁等是否漏水，地漏、洗手（菜）盆去水是否暢順。公司裝修出售的別墅還包括窗簾、電器、綠化等。

　?。?）雨汛期，檢查苑區內道路、花園、各單位的排水是否暢通、樓宇窗臺、天花、墻身是否有滲漏。

　　3、工程項目檢修程序

　?。?）墻身開裂，裂縫附近如有空殼、松動，要鑿開墻身批蕩，重新補批蕩，并扇灰。裂縫無空殼、松動，基本屬收縮開裂，貼網重新扇灰、掃ICI即可。如磚墻變形，基礎下沉等引起裂縫，屢經處理無效后及時上報處理。

　?。?）機電方面的有墻內水管接口膠水不足、粘貼不牢、外力破壞、彎頭接口、直通、三通、角閥的連接不當、構件受損、未擰緊等使給水系統漏水，嚴重的需更換地板、重做墻身，發現漏水問題及時處理，處理一定要把有可能漏水的認真檢查，排除隱患，施工影響其他單位的要提前通知業主。

　?。?）天臺、陽臺等地面水平差、積水，需要開鑿瓷磚重做。

　?。?）衛生間、廚房沉箱內排水管漏水，當二排和沉箱都有問題時，會造成漏水，嚴重損壞墻身、地板，且維修時間長，處理復雜，更需多戶業主的配合，處理時一般把沉箱打開，把滲漏的地方重做。

　?。?）天面滲漏，一般發生在洋房天面的地板與反墚間，別墅坡屋頂的墚板交接處的混凝土不密實，雨天時裂縫就發生滲漏，處理方法一般鑿開不密實混凝土重做。

　?。?）有時較復雜的漏水原因，難于檢查，從一個單位滲到另一個單位，從一個房滲到另一個房，從上一層滲到下一層，而中間不留半點痕跡，這就要求在檢查、維修漏水時做到全面、細致、認真、不能放過任何疑點，方可徹底找到漏水原因。

　?。?）由于漏水造成變形的地板需更換時必須注意，如有家私時更要小心，不能損壞家私，如空氣潮濕，需安排抽濕機抽濕。

　?。?）個別洋房衛生間熱水器的強排孔位置有的開得不合理，需到現場界定。如在合理情況更改位置或填封均要收費。

　?。?）在保修范圍內更換爛玻璃時，要到現場判斷開裂原因，界定是否收費。

　?。?0）當業主申請更換座廁或拆浴缸等衛生間設施時，必須向上級請示后方可定價格。

　?。?1）當外墻水管有滲漏，飄窗窗臺有滲漏，窗玻璃開裂，別墅外墻修補，掃油，排污管堵塞，破損時，要通知受影響的業主，取得諒解，并按需要架排柵，安排施工。完工后，花園有損壞的，需安排補種及清理。

　?。?2）工作完成后要清理好現場，將廢、舊料帶走，并協助業主將物品移回原位。出門時不論工作完成與否，均應向業主交待清楚，未完成的應說明原因。

篇2：土建工程維修保養作業指導書

　　一、目的：

　　通過對土建工程各項目進行巡檢、維修、有效地預防、制止房屋、廣場等土建項目的破損，延長使用壽命，保持小區良好的物業狀況。

　　二、范圍

　　本司進行物業管理的麗江花園建筑物、構筑物、廣場、停車場、道路等土建工程

　　三、職責

　　1、各管理處及保安部負責土建報修及維修后驗收

　　2、售后服務隊負責日常巡檢及維修、保養

　　3、資源部負責維修材料的采購

　　4、技術部負責土建維修、保養、巡檢過程的管理。

　　四、內容

　　1、各管理處及保安部對各自負責管理區域在日常巡查時所發現的土建問題按《報事單》報事程序填寫報事單向售后服務隊報修。

　　2、售后服務隊每天派員到各管理處、保安部及服務質量部接報事單內容進行維修及按《土建工程巡檢表》要求對各區域進行土建工程項目的巡檢，發現問題及時維修。

　　3、技術部負責土建維修和巡檢保養的過程進行管理，對工作中存在問題進行協調。

　　4、技術部對維修過程提供技術指導，做好大項維修、改建、加建工程施工方案及工程預算。

　　5、資源部按《物資采購控制程序》負責土建維修材料的采購。

　　五、相關文件：

　　5.1物資采購控制程序 RGPM-7.4.1-B-01

　　5.2土建維修材料采購標準 RGPM-7.4-C-01-01

　　六、應用表單：

　　6.1《土建工程巡檢表》 RGPM-7.5-D-01-98

　　6.2《報事單》 RGPM-7.5.4-D-01-05

篇3：物業土建維修組長崗位職責

　　1、服從上司安排,抓好本組各項土建維修工作,確保小區物業完好和市政公共設施正常。

　　2、負責做好本組工作調配,包括各種材料的計劃申購、領用、分發、崗位落實、人員輪休安排、頂崗作業等,確保本組工作正常。

　　3、負責抓好日常土建維修,并配合做好上門有償維修服務,確保業主滿意。

　　4、定期組織本組對小區各樓宇排污管道、雨水管、沙井、雨水井、化糞池、天臺渠口、道路等進行檢查和維護,確保其最佳狀態。

　　5、定期組織對各小區車位油漆線進行翻新,定期對各種涂料類的物業進行翻新。

　　6、配合公司解決各種工程遺留問題,包括各種土建開裂、滲漏等方面的改善工作。

　　7、根據各小區工作求援,做好各方面的技術支持和人力調度。

　　8、監督屬下員工合理使用各種維修用品用料,杜絕各種浪費現象。

　　9、督導屬下員工注意各種安全作業規程,高空作業者必須系好安全帶,作業范圍的地面上必須設置相應安全警示,確保作業安全。

　　10、監督屬下員工崗位紀律,杜絕各種串崗、離崗、逗留等現象,維護工作嚴肅性。

　　11、監督屬下員工保持良好的儀表儀容,維護公司良好形象。

　　12、完成公司下達的各種臨時工作任務。

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