物業園區工程部日常工作流程（五）

　　一、工作分配流程

　　1、工程部各專業領班分別制定設備維修保養計劃，各專業設備維修保養計劃報工程主管統籌安排，形成公司設備正常維修保養計劃表。

　　2、工程部各專業領班按照設備正常維修保養計劃的要求，將設備維修保養任務分別落實到各工種，安排具體維修保養人員，落實保養時間和措施。

　　3、各班組維修保養人員按照計劃安排的時間、內容和要求，按時對所分管的設備進行正常維修保養工作。每次維修保養前，對設備運行記錄進行檢查，準備好維修工具和器材，按照維修保養規程進行調試、緊固、加油，保證設備正常運轉。

　　4、各專業班組每次對設備進行正常維修保養時，均填寫設備正常維修保養記錄。

　　5、各專業班組要認真做好設備正常維修保養的組織工作。每次比較重要的設備維修保養完成后，經理要進行檢查。

　　6、在工作分配的時間安排上，如因故障維修量大，影響到正常計劃維修時經理有權先安排故障維修，后再將正常維修的項目補上。

　　二、人員調配流程

　　1、正常情況下，按工程部的職位結構圖及人員組織，負責各自的職責范圍，完成自身的班組工作。

　　2、由于某些突發的因素，個別班組難以完成自身范圍的職責，需班組之間協助，可相互調派人力、工具等。

　　3、各專業崗位技工應服從工程部經理根據工作情況臨時的人力調配。

　　4、如技工本身要求調換班組，首先由本人提出申請，寫明調出理由，經本班組領班簽署意見，報工程部經理決定。

　　5、工程部組織機構的調整，應申訴理由上報人力資源部，得到批準后，即可實施。

　　三、日常報修流程

　　1、設備使用部門發現設備故障或異?，F象后，填寫報修送工程部值班室。特別緊急的報修也可直接電話通知，事后再補報修單。

　　2、報修單一式三份，由報修部門填寫報修項目后一起交工程部。維修完成后，由工程部維修人員填寫完整，交報修部門驗收簽字，"報修部門"聯由報修部門留存。"財務聯"和"工程部"聯由工程部收回。園區內所有維修都應有報修單。電話通知的報修應及時補填報修單。正常情況下，報修單應由報修部門經理簽字、維修完成后應有驗收人簽字，這樣才算有效的報修單。

　　3、工程部值班人員接到報修單或報修電話后，應標明時間，根據類別通知班組技工前往檢修。

　　4、檢修人員應在接到報修通知后5分鐘內趕到現場進行檢修。

　　5、不能馬上修復的故障應立即向上報告。屬配件原因馬上報告領班申領或申購；屬于技術或其他原因的應報告主管。

　　6、屬于技術或其他原因未能馬上修復的故障，主管組織相關班組人員到現場查看，確認工程部暫無法解決的，應立即采取臨時措施保證公司正常營業不受影響；并聯系外協或廠家支持。

　　7、設備故障未能修復，并可能對園區正常營業造成影響的，應報告公司總經理，以便作出適當安排。

　　8、設備故障修復后，經報修部門試用驗收，維修人詳細填寫報修單中的維修項目和耗用材料項目，由驗收人簽字。"報修部門"聯由報修部門留存。"財務聯"和"工程部"聯由工程部收回，其中"財務聯"每月匯總后轉交財務部。

　　9、重大設備故障未處理完畢當班檢修人員不得下班，應協同接班的人員共同修復。

　　四、日常巡查檢修流程

　　1、當班人員交接班前后應對所屬范圍的設備設施進行細致的巡查。

　　2、發現異常隨時檢修，不能修復的報告經理并及時采取措施保證正常的營業不受影響。

　　3、巡查過程中發現的故障修復后應要求設備所屬部門補填報修單，并按日常報修的程序處理耗用材料等。

　　4、每班至少進行二次巡查，重點部位至少進行三次巡查，并認真做好巡查記錄。

　　6、巡查內容還包括對各部門節能降耗情況的監督。

　　五、預防性檢修程序

　　1、所有設施制定預防性檢修計劃，按設備類別定人、定期、定項目、定質量要求進行。

　　2、預防性檢修責任人按計劃的時間、項目和質量要求認真實施，并做好記錄。

　　3、檢修時，設備的操作人員應在場協助，便于更好地了解設備構造和性能。

　　4、預防性檢修中的材料耗用以補填報修單的方式處理。

　　六、設備翻新、改造及增加項目的處理流程

　　1、工程部根據設備使用要求確定是否需要翻新或改造設備，并制定出詳細的可行性方案報總經理批準。

　　2、經批準后，工程部即組織人力、物力在盡可能不影響營業的情況下按方案實施。

　　3、增加設備的項目由需要增加設備的部門先填寫申報表，交工程部進行可行性和成本的初步預算后送總經理審批。批準后即由工程部進行申購、安裝，然后交付使用。

　　七、需對外協作的項目實施程序

　　1、限于技術能力或人力、工具等原因，工程部不能勝任的設備故障或項目等，為需采用承包給外單位或由外單位協助的范圍。主要有：

　?。?）設備損壞部件需要采用特殊加工如車、船、施工器才等。

　?。?）新增土木裝修工程中較大規模的項目。

　?。?）需要特殊工藝或裝備進行施工的項目等。

　　2、確定采用外協的項目，由工程部擬出申請報告（附列成本預算、對園區正常營業的影響范圍、可行性分析等），報總經理審批。

　　4、擬承包單位根據項目內容及要求作出詳細方案（附列材料及價格清單、質量工期承諾等），與工程部擬出的經過初步洽談的

合同條款樣本一起報總經理審批。

　　5、項目方案及合同樣本通過審批后，由工程部代表公司與施工單位簽定正式合同。

　　6、工程部負責監督施工質量、工期，負責按合同要求進行竣工驗收。

　　7、外協項目竣工通過驗收合格后，按園區財務支出程序由承包單位與財務部進行結算。

　　8、需要外協的項目中涉及金額教小、或有緊急的需要的，按園區物品采購程序處理。

　　八、物品采購流程

　　1、由各班組根據維修保養需要，填寫"物料申購表"，經工程部主管審核后，報財務部，財務部檢查倉庫，如無此庫存，財務審批后轉采購部采購。

　　2、工程所需物資，原則上均由采購部統一購買，由于實際難度較大，工程技術人員可協助，但不得自行采購。

　　3、工程部要協助采購部進行多方案擇優，防止采購質次價高，性能低劣的產品。

　　4、對大宗用品或長期需用的物資，應與信譽好的供應商，形成長期的協作關系。

　　5、所有優惠、折扣、贈送、回扣均歸公司所有。

　　6、無論是自提還是送貨，均需要經倉庫驗收。

　　7、驗收合格的物資要根據發票上寫明的物品名稱、型號、規格、單位、單價、數量和金額填寫物品入庫單。

　　九、物品的領用、報廢流流程

　　1、工程部所有物品的領用均由指定的人經手直接從倉庫領取。其他人不得隨意領用。

　　領取人對物品的去向在出庫時登記并負責。

　　2、各班組將需要領用物品的計劃和報告交主管簽字后由領用人到倉庫領取。

　　3、對有一定的經濟價值的物品，應以舊更新。

　　4、物品由于正常損耗或遭受非常事故等原因喪失其利用價值，不得繼續使用時，應進行審查鑒定，經批準后方可作報廢處理。

　　5、報廢物資需進庫，統一進行回收處理，收入應歸財務入賬，不得自行處理。

　　十、重大設備保養流程

　　1、園區重大設備應有專人、定時進行日常保養，經理應親臨現場，負責檢查。

　　2、園區技工難以勝任的保養、維修項目，應由工程部上報園區管理層，委托專業公司進行。

　　3、專業公司保養、維修過程中，技工應跟班，逐漸轉變成本部門維修保養。

　　4、保養人員應詳細記錄每次維修保養的內容、方法、使用的工具、所花的人力、更換的備件等詳細材料，經工程部經理審閱，存檔。

　　十一、檔案管理工作流程

　　1、 檔案是匯集和積累設備運行狀態的最基本工作，是提供分析研究設備在使用期的改進，探索管理和檢修規律，增加對設備的認識和了解，提高維修和管理水平的有力措施。

　　因此園區的各種大型設備、關鍵性設備、技術性較復雜性的設備均應建立設備登記卡，應將設備的名稱、作用、安裝地點、廠家、型號、名牌數據、設備附件、估計使用年限、易損件名稱規格及維修要求，記錄好維修、保養、故障的記錄。

　　為使檔案成為活的資料，要不斷豐富檔案的內容，使之成為公司的重要財富，檔案管理作業程序可依如下10個步驟：

　　1點數；

　　2登記；

　　3整理；

　　4分類；

　　5立案；

　　6編目；

　　7典藏；

　　8防護；

　　9應用；

　　10定期清理。

　　十二、費用的控制流程

　　1、工程部編制設備維護保養及能源消耗的年度計劃。

　　2、財務部應根據上年度的實際費用情況，考慮物價上漲的因素，審批核準。

　　3、按季度進行計劃費用及實際費用的比較，無論是少支出或是多支出，工程部均應書面分析理由，以利采取相應的控制措施。

　　4、將維修費用及能源消耗分攤到各個部門，以激勵各部門認真保護設備和節約能源。

　　5、用年維修費用率來考核工程部的工作，以防止多換零配件而減少修理。

　　年維修費用總額

　　維修費用率=---------×100%

　　營業總額

　　6、對費用控制確有成效者，給予獎勵。

篇2：物業工程部日常工作管理規定

　　1.目的

　　規范工程部內部管理工作,確保內部管理高效有序,為客戶提供高效優質的服務。

　　2.適用范圍

　　物業公司各管理處工程部全體員工

　　3.內容:

　　3.1按時上下班,上午11:30分和下午17:30分前不能提前下班或吃飯,中午上班不能遲到。

　　3.2上班時間內無具體工作時,原則上在辦公室等候,需外出巡查設備情況時須告知主任,不得辦私事。

　　3.3上班時須配戴工作證,穿著整齊,不得穿拖鞋。

　　3.4及時處理維修申請單,不得積壓。上午11:10和下午17:10以前的維修單,必須及時處理完畢,有些維修如情況緊急或業主有特殊要求的,不管加班與否,都必須在當天處理完畢。當天無法處理的都必須在"維修情況"欄內注明原因,m.airporthotelslisboa.com每個維修單處理完畢后須業主與維修人員簽名。

　　3.5上門維修時須帶工具袋(箱),必備工具都放在里面,以節省時間,增加工作效率,少跑路,多干活。

　　3.6服從主任安排,每天上班后先在辦公室報到,等候分配一些重點的突出的或需多人合作的工作,如無特殊情況處理,各人分頭工作。

　　3.7緊急情況時工程人員(接到通知)須立即趕到現場,等候分配工作或作應急處理,直到事故處理完畢才能離開。

　　3.8服務態度作為上門維修服務的一部份,每個工作人員必須提高自身素質,工作時認真負責,樹立良好的敬業精神,不斷提高業務水平。

　　3.9工作時務必注意人身安全和設備安全,講科學、多商量、不蠻干,配電房、水泵房或高空作業等須嚴格按照操作規程和相關注意事項工作。

　　3.10團結務實,努力工作,遵守本部門之制度。

　　3.11工程部主任(副主任),每天至少巡查各設備設施一次,檢查各班值班巡查情況,每星期不定時抽查不少于1次,抽查內容見《工程部抽查表》。

　　3.12主任(副主任)綜合考慮各種情況(含領導交待事項、機電設備是否已到檢修時間等),將當天工作安排下去。

　　3.13各當班維修人員原則上(除值班人員外)無維修單時應在值班室等候待命。

　　3.14各當班維修人員出去維修,(含有償服務和公共維修),應注明時間,回來交單時應注明完成時間,并且盡量讓業主寫上業主意見,以備查單考核,具體見《維修單》。

　　3.15關于機電設備大型的水電系統等的更換,由主任(副主任)安排填寫維修單,其余參照4條辦法。

　　3.16土建人員的維修工作,主任(副主任)應以抽查的辦法,檢查完成的工效。

　　3.17所有的維修,主任(副主任)及維修人員應根據事情的輕重,緩急來隨機處理。

　　4.附表

　　4.1《工程部抽查表》