物業轄區公用設施改造及維護維修工作程序

　　一、目的：確保及時更新、改造、維護維修公用設施，保證其適時適量增

　　容和正常運行。

　　二、適用范圍：適用于管理處管理的公用設施的改造及維護維修。

　　三、定義

　　1、公用設施的搶修：是指損壞的公用設施，已經嚴重影響到客戶的人身和財產安全或其正常生活，必須對其及時進行的維修。

　　2、外委：指委托公司外單位進行的改造及維護維修。

　　3、自修：指管理處人員自行進行的改造及維護維修。

　　四、職責

　　1、管理處職責：

　?、咆撠熥龊帽竟芾韰^域內維修（改造）、保養的年度及季度計劃和半年總結；

　?、曝撠焼雾楊A算費用3000元以下的項目的申報、實施及結算；

　?、欠e極配合其它部門，做好由其它部門負責實施的本轄區內的工程項目的施工管理和結算工作；

　?、冉M織有關部門對本管理處負責的項目進行竣工驗收；參與本管理區域內其它工程項目的竣工驗收工作；

　?、晒芾硖幹魅巫鳛楣芾硖庁撠煹捻椖康牡谝回熑稳?，須督促工程項目直接負責人做好工程的實施、安全質量監督、總結工作；同時須督促員工做好工程項目的年度計劃、季度計劃和半年總結、管理處所負責項目的實施。

　　2、工程技術部職責

　　作為維修（改造）項目的主審部門，

　?、咆撠熈㈨椆こ谭桨讣邦A算的審核；

　?、曝撠熥龊镁S修（改造）工程的年度總結；

　?、秦撠焼雾楊A算費用3000元以上的項目的申報、實施及結算；

　?、葹楦鞴芾硖幪峁┕こ谭桨?、預算上的技術支持；

　?、山M織有關部門對本部負責的項目進行竣工驗收，并將驗收情況反饋給該項目所屬管理區域內管理處；參與其它工程項目的竣工驗收工作；

　?、使こ碳夹g部經理為部門負責的項目的第一責任人，須督促工程項目直接負責人做好工程的實施、安全質量監督、總結工作；同時須督促員工做好工程項目的年度總結和部門所負責項目的實施。

　　五、程序

　　1、管理區域內公用設施的確認

　?、盼飿I管理原制作《公用設施一覽表》并徐備用相應管網圖、供電線路圖、結構圖、原理圖、說明書等資料。資料應予編號。

　?、乒芾韰^域內公用設施應包括如下幾種：

　　2、供電、供水設施。

　　注：不包括水泵房、開關站、變（配）電所，該部分

　?、殴迷O施的控制按《供電供水設施控制程序》進行。

　?、坡窡?、公共通道燈、庭院燈、應急燈。

　?、腔▓@內休閑娛樂設施。

　?、认涝O施。

　?、晒蔡炀€、公用電信線路。

　?、是鍧嵭l生設施。

　?、斯卜辣I設施。

　?、唐渌迷O施

　　3、責任范圍劃分

　　管理處主任根據《公用設施一覽表》和物業管理員人數及特長劃分各物業管理員責任范圍，并在一覽表相應欄目注明。

　　4、維修（改造）計劃

　?。?）"年度計劃"的制定

　　各管理處須于每年12月15日前做好下一年度的工程維修（改造）、設備保養計劃，維修（改造）、保養項目主要包括：電梯、空調

　　機組、高（低）壓配電系統、發電機組、消防系統、生活供水系統、排水系統、防盜監控系統、電腦（網絡）設施、停車場智能管理系統、公共照明系統、樓宇及公共場地、市政道路、園林綠化、出租房屋及設施、避雷設施等。

　　須報計劃的項目是指單項預算費用2000元以上的項目。做計劃時必須根據實際管理需要，做到方案切實可行、預算基本準確。各管理處將編制好的《年度維修（改造）計劃》送至總經理、財務部、工程技術部（送往工程技術部時須附送上用E*cel編制的計劃表磁盤，下同）。

　?。?）、季度計劃的制定

　　各管理處須在年度計劃的基礎上，根據實際管理情況，于每季度末做好下一季度的維修（改造）計劃（單項預算2000元以上的項目），編制《季度維修（改造）計劃》表，并將計劃表送至總經理、財務部、工程技術部。

　　5、日常巡視檢查

　?。?）物業管理員對自己責任范圍的公用設施在正常工作日內

　　每天巡視檢查，并作《公用設施巡視記錄》。

　?。?）物業管理員對重要公用設施應適當增加巡視頻次，必要時，

　　對其性能狀況可進行試驗。

　　6、計劃外公用設施改造及維護維修

　?、盼飿I管理員根據下列資料提出計劃外公用設施改造及維護維

　　修項目。

　?、偃粘Ｑ惨暀z查記錄。

　?、诳蛻敉对V記錄。

　?、墼L問客戶記錄。

　?、苌霞壷甘?。

　?、平浥鷾实挠媱澩忭椖坑晌飿I管理員按規定實施。

　　7、公用設施的搶修

　?、殴芾硖幹魅萎敯鄷r，由主任組織實施搶修；管理處主任不在時，由責任物業管理員組織實施搶修。

　?、票匾獣r，搶修負責人可向上級報告搶修情況或請求幫助。

　?、枪芾硖幩腥肆?、財力、物力應優先滿足搶修的需要。

　?、葥屝尥戤?，管理處主任應向經理報告搶修情況，包括：

　?、偈鹿试?；

　?、趽p失情況；

　?、蹞屝藿Y果；

　?、軗屝拶M用；

　　8、糾正和預防措施。

　?、懦龘屝尥?，公用設施在保修期內發生質量問題，由物業管理員書面通知并監督施工單位或供應商處理。

　?、乒迷O施改造及維護維修工作質量的檢查。

　?、俟芾硖幹魅沃攸c檢查費用500元以上的項目質量和搶修項目質量，發現問題，及時通知物業管理員處理。

　?、诠窘浝黼S機檢查公用設施的改造及維護維修工作質量，發現問題，及時通知管理處主任處理并要求其書面匯報。

篇2：花園公用設施改造維護維修工作程序

　　花園公用設施改造及維護維修工作程序

　　一、目的

　　確保及時更新、改造、維護維修公用設施，保證其適時適量增容和正常運行。

　　二、適用范圍

　　適用于花園管理處管理的公用設施的改造及維護維修。

　　三、參考文件

　　1、《設施和工作環境管制程序》。

　　2、《分供的選擇與評估管制程序》。

　　3、《采購管制程序》。

　　四、定義

　　1、公用設施的搶修：是指損壞的公用設施，已經嚴重影響到客戶的人身和財產安全或其正常生活，必須對其及時進行的維修。

　　2、外委：指委托公司外單位進行的改造及維護維修。

　　3、自修：指管理處人員自行進行的改造及維護維修。

　　五、職責

　　1、管理處職責：

　?。?）負責做好本管理區域內維修（改造）、保養的年度及季度計劃和半年總結；

　?。?）負責單項預算費用3000元以下的項目的申報、實施及結算；

　?。?）積極配合其它部門，做好由其它部門負責實施的本轄區內的工程項目的施工管理和結算工作；

　?。?）組織有關部門對本管理處負責的項目進行竣工驗收；參與本管理區域內其它工程項目的竣工驗收工作；

　?。?）管理處主任作為管理處負責的項目的第一責任人，須督促工程項目直接負責人做好工程的實施、安全質量監督、總結工作；同時須督促員工做好工程項目的年度計劃、季度計劃和半年總結、管理處所負責項目的實施。

　　2、工程技術部職責

　?。?）作為維修（改造）項目的主審部門，負責立項工程方案及預算的審核；

　?。?）負責做好維修（改造）工程的年度總結；

　?。?）負責單項預算費用3000元以上的項目的申報、實施及結算；

　?。?）為各管理處提供工程方案、預算上的技術支持；

　?。?）組織有關部門對本部負責的項目進行竣工驗收，并將驗收情況反饋給該項目所屬管理區域內管理處；參與其它工程項目的竣工驗收工作；

　?。?）工程技術部經理為部門負責的項目的第一責任人，須督促工程項目直接負責人做好工程的實施、安全質量監督、總結工作；同時須督促員工做好工程項目的年度總結和部門所負責項目的實施。

　　3、財務部職責

　?。?）做好立項項目的預算審核工作，監督和控制工程費用的預算執行情況；

　?。?）負責為各部門辦理工程項目的結算；

　?。?）參與工程項目的竣工驗收。

　　六、資格和培訓

　　執行本程序無需特別的資格和培訓。

　　七、程序

　　1、管理區域內公用設施的確認

　?。?）物業管理原制作《公用設施一覽表》并徐備用相應管網圖、供電線路圖、結構圖、原理圖、說明書等資料。資料應予編號。

　?。?）管理區域內公用設施應包括如下幾種：

　　A、供電、供水設施。

　　注：不包括水泵房、開關站、變（配）電所，該部分公用設施的控制按《供電供水設施控制程序》進行。

　　B、路燈、公共通道燈、庭院燈、應急燈。

　　C、花園內休閑娛樂設施。

　　D、消防設施。

　　E、公共天線、公用電信線路。

　　F、清潔衛生設施。

　　G、公共防盜設施。

　　H、其他公用設施。

　　2、責任范圍劃分

　　管理處主任根據《公用設施一覽表》和物業管理員人數及特長劃分各物業管理員責任范圍，并在一覽表相應欄目注明。

　　3、維修（改造）計劃

　?。?）"年度計劃"的制定

　　各管理處須于每年12月15日前做好下一年度的工程維修（改造）、設備保養計劃，維修（改造）、保養項目主要包括：電梯、空調機組、高（低）壓配電系統、發電機組、消防系統、生活供水系統、排水系統、防盜監控系統、電腦（網絡）設施、停車場智能管理系統、公共照明系統、樓宇及公共場地、市政道路、園林綠化、出租房屋及設施、避雷設施等。

　　須報計劃的項目是指單項預算費用2000元以上的項目。做計劃時必須根據實際管理需要，做到方案切實可行、預算基本準確。各管理處將編制好的《年度維修（改造）計劃》送至總經理、財務部、工程技術部（送往工程技術部時須附送上用E*cel編制的計劃表磁盤，下同）。

　?。?）、季度計劃的制定

　　各管理處須在年度計劃的基礎上，根據實際管理情況，于每季度末做好下一季度的維修（改造）計劃（單項預算2000元以上的項目），編制《季度維修（改造）計劃》表，并將計劃表送至總經理、財務部、工程技術部。

　　4、日常巡視檢查

　?。?）物業管理員對自己責任范圍的公用設施在正常工作日內

　　每天巡視檢查，并作《公用設施巡視記錄》。

　?。?）物業管理員對重要公用設施應適當增加巡視頻次，必要時，對其性能狀況可進行試驗。

　　5、計劃外公用設施改造及維護維修

　?。?）物業管理員根據下列資料提出計劃外公用設施改造及維護維修項目。

　　A、日常巡視檢查記錄。

　　B、客戶投訴記錄。

　　C、訪問客戶記錄。

　　D、上級指示。

　?。?）經批準的計劃外項目由物業管理員按規定實施。

　　6、公用設施的搶修

　?。?）管理處主任當班時，由主任組織實施搶修；管理處主任不在時，由責任物業管理員組織實施搶修。

　?。?）必要時，搶修負責人可向上級報告搶修情況或請求幫助。

　?。?）管理處所有人力、財力、物力應優先滿足搶修的需要。

　?。?）搶修完畢，管理處主任應向經理報告搶修情況，包括：

　　A、事故原因；

　　B、損失情況；

　　C、搶修結果；

　　D、搶修費用；

　　E、糾正和預防措施。

　　7、除搶修外，公用設施在保修期內發生質量問題，由物業管理員書面通知并監督施工單位或供應商處理。

　　8、公用設施改造及維護維修工作質量的檢查。

　?。?）管理處主任重點檢查費用500元以上的項目質量和搶修項目質量，發現問題，及時通知物業管理員處理。

　?。?）公司經理隨機檢查公用設施的改造及維護維修工作質量，發現問題，及時通知管理處主任處理并要求其書面報告處理結果。

　　八、相關表格記錄

　　《公用設施一覽表》GD/E-QE-001-037-01

　　《年度維修（改造）計劃》GD/E-QE-001-037-02

　　《季度維修（改造）計劃》GD/E-QE-001-037-03

　　《公用設施巡視記錄》GD/E-QE-001-037-04