大廈設備維修管理規定（三）

　　1.工程部設值班調度員兼文檔管理，負責接受客戶及日常維修派工管理工作，部門故障報修、投訴，必須填寫"工程維修工作單"，調度員（兼）負責通知相關專業人員，維修人員接到派工任務必須按時完成，并做好記錄。

　　2.工程部執行設備維護、保養制度。對各設備、設施的維修、保養按年度計劃執行。對客戶提出的特約維修應于開工前填寫工程部"工程預算書"待費用認可后即可開工，做好估工核料工作，合理收費。

　　3.影響客戶和大廈觀瞻的設備維修，執行限時維修制度。維修人員接到搶修或緊急修理任務，必須按工程部要求，打破正常上下班時間限時修好或更換設備，保證正常使用。維修人員因搶修影響正常的工作時間，由主管報工程部經理批準后調整。

　　4.設備正常維修，執行責任到人的管理制度。各班組、各級維修保養人員必須按規定的時間和工作內容檢查自己所負責的責任區域及各種設備運行狀況，發現故障及時排除。重要故障及時上報主管、工程部經理請示解決。

　　5.冷暖空調等重要設備，執行春備夏、秋備冬的維修管理制度。相關專業設備主管應每年做好設備維修計劃。規定停機和維修時間、項目和內容、集中組織人員逐項檢查維修，并通過試運行。達到技術標準后再投入正式使用，保證大廈設備的正常運行。

　　6.日常維修所需要的零件、材料實行統一管理。各班組每件維修工作必須填寫零件、材料申領單，由主管復核簽字，工程部經理簽字批準后，到庫房領取。工作完成后余料退庫。

　　7.值班調度員每日下班前，將當日的《工程維修工作單》完成情況統計匯總，報部門經理。

　　8.每周召開一次工程管理例會，會議內容是檢查上周運行維修完成情況、存在問題，本周主要維修任務、工作安排、需要的器材、工具、材料、零件及費用安排，落實具體維修任務，保證大廈各種活動的正常開展。

篇2：物管中心工程管理部設備維修工崗位職責

　　物管中心工程管理部設備維修工崗位職責

　　a)服從主管、副主管、領班的領導，完成上級安排的日常工作。

　　b)自覺遵守公司、物管中心各項規章制度、本崗位服務標準和《員工手冊》的要求。

　　c)認真執行本崗位安全操作規程，工作時做好個人防護，確保安全生產。

　　d)在檢修過程中，樹立安全第一的思想，如遇傷亡事故，立即報告部門主管并做好現場保護工作，積極參與調查分析事故原因，提出改進辦法。

　　e)定期巡檢，主動向運行人員了解設備的運行情況，認真填寫巡檢記錄。

　　f)嚴格執行檢修、維保計劃，按規程檢修，并做好記錄。

　　g)發現問題及時解決，不能解決的及時上報。

　　h)保持現場工作環境，做到“工完、料凈、現場清”。

　　i)保證設備正常運行，完好無損，無跑、冒、滴、漏現象。

　　j)完成主管、副主管、領班交辦的其它工作。

篇3：物業知識教材：供暖設備維修管理

　　物業知訓教材：供暖設備維修管理

　　一、供暖設備維修養護年度計劃的制定

　　工程部管理組通過對過去一年設備運行情況記錄的總結，結合運行組與維修組的意見，負責組織制定《供暖設備設施維修養護年度計劃》，工程部經理負責審核該計劃并檢查該計劃的執行情況。供暖設備設施維修組具體負責該計劃的實施，公共事務部負責通知有關用戶關于停止供熱的情況。

　　二、鍋爐房內燃燒機的維修養護

　　燃燒系統內的電機、風機、油泵、點火電機、噴嘴光電探測器，點火變壓器、電磁閥，控制器等每季度進行一次維修養護，其具體內容如下：

　　1.電動機及風機

　　檢查電動機接線是否銹蝕或松弛，檢查電動機電容是否已變形膨脹或開裂，檢查電動機與風機聯軸器是否牢固可靠，對電動機軸承、風機加注潤滑油，絕緣電阻如果低于0.2MΩ則應進行處理，清潔電動機、風機上的污物、灰塵。

　　2.油泵

　　檢查油泵與電動機的聯軸器是否牢固可靠，油泵進、出油管是否漏油，用壓力表測試出油壓力，最高不允許超過2MPa，然后清洗進油油濾，清潔油泵外表。

　　3.點火電極

　　檢查點火電極燒蝕是否嚴重，如是則應更換同規格點火電極，調整到合理位置并清潔。

　　4.噴嘴

　　清除噴嘴上的碳化物、污物，若噴嘴磨損嚴重，則應更換。

　　5.光電探測器、點火變壓器

　　檢查其是否已老化，若是則應更換同規格光電探測器、點火變壓器。

　　6.電磁閥

　　用干凈柴油清洗電磁閥，以免堵塞，如已老化或損壞，則應更換。

　　7.控制器

　　用干布擦拭(或用空氣吹)來清潔控制器，如控制器損壞則應更換。

　　三、鍋爐本體的維修養護

　　鍋爐本體的維修養護每半年進行一次，常用的保養方法有濕法保養和干法保養，一般在鍋爐停運時進行保養。

　　1.濕法保養

　　首先將熱水鍋爐內的水放凈，清除鍋內的水垢污物，關閉鍋爐的所有閥門、孔門，將軟化水注入鍋爐，并將配制好的氫氧化鈉或磷酸三鈉溶解注入鍋爐；然后在微火下把鍋爐水加熱到100℃，讓水中氣體排出爐外，當鍋爐水從空氣閥冒出時，關閉空氣閥、給水閥、爐門及擋板，將鍋爐密封好。堿性溶液配制的一般方法為每噸水加入氫氧化鈉5~8kg或磷酸三鈉10~12kg。鍋爐水應每周定期取樣化驗一次，以保證水中有過剩的堿度。若堿度降低時，應適當補充堿液。嚴寒地區不適于采用濕法保養。

　　2.干法保養

　　熱水鍋爐停爐時間較長時，宜采用干法保養。

　　首先將鍋爐內的水放凈，清除鍋內的水垢污物后，將軟化水注入鍋爐，并將鍋爐用微火升壓至0.1MPa后停止燃燒；當爐膛溫度及壓力降低后，再打開排污閥將鍋爐水放凈、利用鍋爐的余熱將鍋爐烘干；然后在鍋筒集箱式爐膛內放置干燥劑，關閉所有閥門、孔門，并將鍋爐密封好。

　　干燥劑一般用生石灰或硅膠，生石灰用量為每立方米體積放2~3kg，硅膠每立方米體積放1~3kg。干燥劑應盛在敞口容器內，放置要均勻；以后每隔1~2個月檢查一次，硅膠失效后可重新烘干再用。

　　四、鍋爐附屬裝置維修保養要領

　　鍋爐附屬裝置的維修保養一般每季度進行一次。

　　1.水泵機組

　　維修養護時應對水泵軸承加注潤滑油，磨損比較嚴重的應更換。檢查水泵壓盤根處是否漏水成線，如是則應重新加壓盤根。檢查聯軸器是否牢固可靠，旋轉水泵軸，若有卡住、碰撞現象則需更換葉輪。

　　2.電氣控制系統

　　消除水位控制電極、熱電阻上污垢，并模擬超低水位、超溫試驗，檢查動作是否靈敏，檢查電控箱里的各元件是否動作可靠，接線頭有無松動，號碼管是否清晰脫落。對于附屬閘閥，儲油箱、熱水箱、閘閥是否漏水，開關是否靈活，清除儲油箱里的污物和積水，清除熱水箱里的污物。

　　五、室內外供熱管網的維修養護

　　室外供熱管網每半年維修保養一次，應仔細檢查保溫層是否有脫落，是否有漏水現象，地溝內通風、照明設施是否完善正常，管道上閥門開啟是否靈活，伸縮器是否動作可靠，地溝蓋板是否斷裂，出現問題及時修補。

　　室內供熱系統一般采暖期到來之前試暖時進行維修養護，出現問題，由用戶報修、維修人員依程序進行維修處理。