接管項目工程前期介入作業指導書

　　1目的

　　在工程設計和施工階段，及時發現和整改存在的問題，減少不合理設計和施工給物業今后運行管理帶來的影響，掌握工程第一手資料，為后期物業管理打下基礎。

　　2范圍

　　適用于公司接管的所有項目。

　　3職責

　　3.1管理處負責工程前期介入目標、方案制定、人員配置、實施；

　　3.2管理處工程部是歸口管理部門，負責審定工程前期介入目標、方案、人員配置，并督促實施，檢查。

　　4工作程序

　　4.1由管理處成立組建前期介入小組，策劃前期介入目標及方案；

　　4.2人員及資源配置；

　　4.3參與項目設計及圖紙會審，形成會審紀要；

　　4.4對項目的規劃設計提出有利于物業管理順利實施的建議，由建設單位及設計單位調整、改進，涉及以下方面內容：

　　4.4.1物業的設計使用功能（如停車場、銀行、商店等）；

　　4.4.2后期經營管理中存在不足處的調整和改進方案；

　　4.4.3防盜報警系統和消防設施必須設置，選材和布局合理；

　　4.4.4對總平和室內各種管線的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出合理化建議；

　　4.4.5水、電、氣供應量符合地域特點和發展需要；

　　4.5參與設備選型及安裝方案審定；

　　4.5.1控制因設備選型及安裝不當給物業以后運行管理帶來隱患；

　　4.5.2設備型號、技術參數適合物業配套使用要求；

　　4.5.3安裝方案應有利于設備正常運行和維護保養。

　　4.6使用的各種材料、備件是否符合質量要求；

　　4.7參與工程現場檢查監理，工程施工中按國家有關法律規定、技術標準及合同進行檢查，及時發現不合格項及產生不合格項的原因，會同建設方、施工方尋求處理方案，作出過程記錄；

　　4.8參與隱蔽工程檢查，竣工后索取相關隱蔽簽證記錄；

　　4.9現場監督管道打壓試驗、通球通水試驗、線路絕緣測試、衛生間閉水實驗等；

　　4.10雨后注意觀察房屋的滲漏情況，及時將意見反饋給開發商整改；

　　4.11設專人跟進總平施工，繪制圖紙以做好地下管線的實際布置記錄；

　　4.12參與竣工驗收和接管驗收; 嚴格按照接管驗收標準進行接管驗收；

　　4.13盡可能全面地收集物業的各種資料，熟悉各個部分,為日后管理作充分的準備；

　　4.14管理處應在開發商預驗收后對房屋進行詳細的檢查。經驗收符合要求的，視為通過并作好記錄；驗收不合格時，雙方協商處理辦法，商定時間復驗，并作好記錄；

　　4.15工程竣工驗收后，開發公司工程管理部按交付驗收應具備的條件和應提交的資料提前做好交付準備，管理處在接到其書面通知后進行最后復檢，詳細內容如下：

　　4.15.1工程實體部分

　　4.15.1.1總平面:

　　A.道路路面不應有積水, 空鼓和斷裂現象;

　　B.明溝、散水、天溝內不得有斷裂、堵塞、積水現象;

　　C.室外排水系統的標高，窨井設置,管道坡度,管徑均必須符合室外排水設計規范的要求,管道直且排水通暢，井蓋擱置穩妥并設置井圈;

　　D.化糞池應按合理排污量設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm;

　　E.單位工程的臨時設施及過渡用房拆除清理完畢，達到工完、料凈、場地清的要求;

　　F.群體建筑應檢查相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量和要求。

　　4.15.1.2房屋主體結構:

　　A.地基基礎的沉降不得超過建筑地基基礎設計規范的允許變形值，不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞;

　　B.鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫、不得超過鋼筋混凝土結構設計規范的規定值;

　　C.鋼木結構結點牢固，支撐系統可靠，構件選材必須符合結構工程施工及驗收規范規定;

　　D.磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。

　　4.15.1.3房屋建筑部分：

　　A.墻體，梯踏步的陽角完好無損、飾面材料表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角順直，無缺棱掉角；

　　B.門窗安裝平正牢固，無翅曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋁合金門窗縫隙平密，木門窗縫隙適度；

　　C.樓地面面層與基層必須粘結牢固，不空鼓，整體面層平整，不允許有裂縫，脫皮和起砂等缺陷。塊料面層表面平正，接縫均勻平直，無缺棱掉角，木樓地面平整牢固，接縫密合；

　　D.砂抹平整，不應有空鼓，裂縫和起泡等缺陷；

　　E.油漆，刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮，漏刷現象；

　　F.凡與水接觸的平

面區域的坡向正確，排水暢通，無積水，不允許有滲漏現象。在有臨時積水區域（如屋面、衛生間、盥洗間|必須做24小時閉水試驗）；

　　G.外墻立面不得漏水；

　　H煙道、通風道暢通無阻塞物；

　　I.晾衣架安裝牢固，搖臂應靈活無卡澀。

　　4.15.1.4房屋水、電、氣、視、訊；

　　A.給排水、煤氣管道安裝牢固，接口嚴密，控制部件啟閉靈活、無滴漏，并進行水（氣）壓試驗，提交試驗記錄及試驗報告，灌水試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛生間工程施工驗收規范的要求;

　　B.地漏排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水暢通；

　　C.衛生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝平正牢固，部件齊全，制動靈活；

　　D.照明器具等低壓電器安裝位置正確，整齊美觀，接觸良好，部件齊全，牢固可靠；

　　E.配電線路符合設計要求，滿足負荷需要，絕緣良好，接地可靠。每回路導線間和對地絕緣不得小于1MΩ/KV，并提供測試記錄及報告；

　　F.配電裝置標識正確清晰，開關靈活，漏電保護動作靈敏；

　　G.各種避雷裝置的所有接點必須牢固可靠，接地阻值必須符合電氣安裝工程施工及驗收規范的要求；

　　H.電視、電話、網絡系統安裝符合相應專業技術指標要求，滿足用戶端設備接收的標準，并提供末端標準數值；

　　I.煤氣表、熱水器布置位置合理，安裝牢固，通風良好。

　　4.15.1.5給水系統

　　A.給水系統上下水管網試壓，沖洗完畢，附屬設備安裝齊全；

　　B.生活水池清潔、衛生，水池、水箱已消毒完畢，并已通過主管單位取樣檢查并頒發許可證；

　　C.水泵前后閥門開啟靈活，水泵電機絕緣合格；

　　D.空載運行水泵時，電機溫升、中軸偏差、機械響聲及潤滑情況良好；

　　E.啟動給水泵、給水箱，灌注水，注意水壓，電機溫升是否正常，水泵邊緣有無滴漏，機械響聲有無異常；

　　F.開啟水箱出水管總閥，逐步開啟各層總閥，觀察水咀、出水、水質情況，應符合要求；

　　G.給水閥門水表的接法是否正確,器具是否齊全，有無缺件缺損，排水管、地漏是否暢通。

　　4.15.1.6排水系統

　　A.各排水管道已做通水、通球試驗，并有試驗記錄及試驗報告；.

　　B.各排水管道附件齊全；無遺失；

　　C.各排水口、地漏口、建筑垃圾已清掃完畢；

　　D.抽水馬桶接口，排水暢通，余水量正常；

　　E.各層地漏口、排水口排水暢通；

　　F.管道接口及管道粘接良好，無滴漏。

　　4.15.1.7循環水泵

　　A.水泵設備安裝平穩，運行時無較大震動；

　　B.管網試壓沖洗，水處理裝置安裝合格，并已可投入正常運行；

　　C.循環泵、加壓泵、空載運行正常；

　　D.系統上各類閥門工作狀態正常、開閉靈活，系統管網保溫情況好；

　　E.啟動水處理裝置，循環泵、加壓泵，做管網保壓測試；

　　F.系統末端出水管需達到設計要求，滿足使用條件。

　　4.15.1.8供電系統

　　A.配電設備、發電設備安裝基座牢固，檢修方便，試運行良好，產品資料齊備；

　　B.按照施工資料，仔細檢查各類主干電纜，母線槽的進出編號、各箱柜編號、控制對象正確；各類標志齊全,系統已可正常投入運行；

　　C.各類電纜、母線槽、各相對地、相間絕緣電阻值合格，重復接地、保護接地、工作接地不得混淆不清，接地電阻值合格；

　　D.關閉各終端控制箱、柜進線開關、及各層用電總開關，使主回路線獨立；

　　E.關閉配電室各出線回路總開關；

　　F.合上高壓總開關，送上低壓配電柜電源；

　　G.逐步合上各分路回路總開關，觀察其電壓、電流值；

　　H.分別合上各分路回路總開關，觀察其電壓、電流值；

　　I.啟動重負荷，觀察功率因素裝置是否自動切換；

　　J.檢查各配電箱柜的使用功能是否達到設計規定范圍要求；

　　K.電氣系統投入試運行后，每隔一到二個小時分別記錄好，電流、電壓、功率因數； L.室溫濕度、變壓器溫升等相關數據；

　　M.測試記錄好防雷接地線的接地電阻值，如果是高層建筑，則各層均壓帶接地電阻值；

　　N.室內全面檢查。檢查時應注意：電氣方面，電氣的三相電，接法正確與否，室內插座的相線，和零線接法正確與否，插座是否有電，應拿專用工具每個檢查。

　　4.15.1.9消防系統

　　A.消防設施必須符合建筑設計防火規范，高層民用建筑設計防火規范要求，系統模擬試驗檢測記錄、聯動控制、火災報警必須滿足消防要求，并且有消防部門檢驗合格證；

　　B.火災自動報警系統

　　1.依照施工資料，核實好工程、安裝質量、探測器安裝部位等實際情況；

　　2.開主機空載運行，檢查主機各項功能及控制數據；

　　3.逐步接上各個回路、探測器、觀察其運行情況；

　　4.編好各個探測器的地址碼、部位碼在主機上，使主機碼正常運行；

　　5.填寫好調試記錄，并對每個探測器做現場吹煙試驗；檢查其報警靈敏度、實

　　際位置的準確度；

　　6.做好調試報告，在試運行期間填寫好日常運行記錄。

　　C.聯動系統

　　1.依照施工資料，核實好聯動設備接線情況、及整個工程安裝質量；

　　2.開啟聯動系統，測試聯動主機在空載下的聯動狀況是否正常；

　　3.逐步接上各個聯動設備、及控制設備、并測試各點電壓、電流值；

　　4.在控制室設置好各種聯動邏輯關系、檢測各聯動設備受控結果、回授運行結果；

　　5.在控制室檢測聯動設備在自動狀況下，是否按設計的邏輯關系進行聯動、動作的結果是否符合規范要求；

　　6.做好調試結果，并在設備試運行期間，填寫好運行情況。

　　D.噴淋系統

　　1.管網已試壓，沖洗完畢；

　　2.整個管網屬設備安裝完畢；

　　3.噴淋泵，空載運行合格；

　　4.穩壓裝置啟動正常；

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　　5.關閉各層安全信號閥；

　　6.啟動泵給予主管網灌裝水，檢查泵運行情況，電機溫升，自動排氣閥門工作情況；

　　7.逐步開啟各屋安全信號閥，未端試水裝置對每屋平面管網灌水；

　　8.各類報警信號的顯示；

　　9.調試壓力開關，水力警鈴；

　　10.分別在各屋做放水試驗、檢測各類信號、啟泵的邏輯關系；。

　　11.檢測泵接合器的進水情況；

　　12.做好調試記錄，記錄好系統設備運行情況。

　　E.普消系統

　　1.管網已試壓、沖洗完畢；

　　2.各類附屬設備已安裝；

　　3.穩壓裝置啟動正常；

　　4.泵電源到位，空載運行合格；

　　5.打開試驗拴，啟動泵觀察、泵運行情況、電機溫升、機械潤滑、試驗口水壓數、水拄噴射距等；

　　6.檢查泵接合器進水情況、室外消火拴出水情況、消火拴按鈕啟泵情況及報警情況；

　　7.做好調試運行記錄。

　　4.15.1.10弱電系統

　　A.網絡

　　1.提供經檢驗合格的設備，并能使用；

　　2.中心應能輸出信息到戶內點位；

　　3.所有綜合布線符合安裝規范要求；

　　4.戶內信息點位插口完好。

　　B.CATA電視系統

　　1.提供經檢驗合格的設備，并完好能使用；

　　2.光纖線路應符合大廈專項要求；

　　3.提供放大器件應能滿足放大信號要求；

　　4.戶內信息點位插接口完好；

　　5.戶內都能收到本地電視節目及有線電視和衛星電視節目。

　　C.電話

　　1.電話線路自戶內無短路、斷路、更條線與端子盒；

　　2.戶內電話盒信息點位應完好正常。

　　D.可視對講

　　1.提供完好并能使用經檢驗合格系統設備；

　　2.綜合布線，從設備中心到戶內應保證其信號無干擾，無電壓降，線無斷路、短路、報警信號及對訓功能，符合系統要求；

　　3.樓宇主機及與戶內主機都能清晰看見對方，所有增設功都完好，并能使用。

　　E.智能抄表

　　1.綜合布線符合安裝規范要求；

　　2.提供經檢驗合格產品設備，并完好能使用；

　　3.每個點的數據采集與設備顯示數據應吻合；

　　4.戶內提供的數據采集表及點位應能與系統設備以及數據采集板相匹配。

　　F.安全防衛

　　1.提供經檢驗合格，并能完好使用設備，設備應自動防干擾；

　　2.綜合布線符合規范要求，從設備中心到小區輸出，信號應準確無誤；

　　3.紅外報警線路布置應與小區綜合布線一致，遇到紅外線受干擾應能報警。

　　4.2.1.11停車管理系統

　　A.提供完好經檢驗合格，并能使用的設備系統；

　　B.欄桿道閘應能準確無誤傳輸信號至設備系統；

　　C.道閘處布線至設備系統應符合安裝規范。

　　5相關文件

　　6質量記錄

　　**/BG7.5.1-GC-36《前期介入巡檢記錄》

　　附加說明：

　　本程序起草人：

　　本程序修改人：

　　本程序審核人：

　　本程序批準人：

篇2：不可忽視的物業前期介入中園林綠化工程問題

　　不可忽視的物業前期介入中園林綠化工程問題

　　物業前期介入中園林綠化工程不可忽視的幾個問題

　　住區園林綠化的水平已經成為商品房檔次高低評比的重要標準之一，建設者的高價環境包裝，使得居住區的園景綠化水平日新月異。但由于多方面的原因，在綠化設計和施工中總還存在一些不足或缺點。

　　以下是筆者從事物業園林綠化前期介入工作中，對居住區園林綠化工程設計和施工的幾點認識，現一一列出，希望能給物業管理者和園林綠化建設者帶來一些啟示。

　　一、要重視綠化用地的整理和表土采集。

　　據筆者觀察，很多綠化用地綠化前，因前期施工，石灰、水泥沙漿、鋼渣及涂料散落、超大型機械肆意碾壓、營養豐富的表土隨意掩埋、各類機械油污外漏等，給后期綠化的栽植和養護帶來不利。建議在綠化地的整理時，盡量防止重型機械進入現場碾壓土壤，綠化地的整理不僅要清理表層的垃圾，拔除雜草，還需對深埋于土壤內的化學廢棄物作深翻清理，對綠化地表土應盡量進行采取和復原，多用表土少用客土，為綠化植被創造良好的生長環境。

　　二、要注重木質園景小品的材質選擇。

　　很多花園式小區，設計建造的木質亭、廊、椅、榭等園景小品，使用才二、三年，就出現斑斑裂跡，腐蝕變形，有的甚至變成了蟲蟻的巢穴。木質小品使用壽命短，宜出現腐蝕，多屬小品材質選擇不當。戶外小品長期日曬雨淋，風化嚴重，隨意選擇的木材及簡單的表層涂刷防水漆，根本無法抵御外力侵蝕，以至園景小品蕓花一現，后患多多。要延長木質園景小品的使用年限，確保園景小品的觀賞效果，開發建設者應從后期使用考慮，對園景小品材質的選擇予以重視。挑選專門經過處理的防真菌、防蟲蟻等特性的戶外專用木材，徹底解決木材在戶外應用時易產生開裂、變形、退色、腐爛、蟻侵等問題。

　　三、要關注屋頂花園的基礎處理。

　　地下車庫頂部、裙樓及住宅公用屋面，都是建屋頂花園的利好場所，但由屋頂(車庫頂)花園引起的漏水，影響物業使用的事例，也時有發生。避免此類問題，關鍵是屋頂花園的基礎處理，建設者在屋頂花園施工時就得多方注意，屋頂設置種植槽要預留出排水縫，使得種植槽的滲水通過屋頂排水系統排出，同時在選擇屋頂花園防水材料時，應選耐腐蝕、抗老化及防治植物根系侵入的材料，屋頂花園種植土最好選用防滲的營養土，種植槽下面使用防腐墊腳木與屋頂隔開，以充分減輕水分、土壤及植物根系對屋頂的滲透和腐蝕。

　　四、喬灌木栽植應避開溝渠及地下陰井。

　　根系發達的喬灌木，延展性強，栽植在溝渠、地下陰井及硬質路面處，因地理位置限制了種植穴的大小，使得喬灌木生長受阻礙。更者喬灌木的根系不斷伸長，有的穿破溝渠、陰井、頂破路面，甚至長滿下水道，溝渠破損、管道開裂，排水、排污受阻，給后期管理帶來了諸多不便。因此綠化工程動工前，就得充分考慮此問題，喬灌木栽植應盡量避開地下管網及溝渠。

　　五、綠化取水點設計應方便和安全。

　　無論是噴灌設施，還是普通水籠頭，設計時首先要考慮各綠化帶能充分澆水，其二，作為綠化工程的一部分，各取水點的位置應安全和美觀，切不可出現噴頭(水籠頭)高高凸起，或將噴頭(水籠頭)設置在園林道路處，以免兒童嬉戲時，戳傷或摔倒。

　　六、園林工程施工應先綠化后景觀。

　　綠化和景觀作為園林工程的重要組成部分，兩者相輔相成、不可缺少。在物業管理的園林綠化接管驗收工作中，我們常常碰到，因園林單位為搶效果、趕進度，施工時先做景觀后做綠化，或景觀綠化同步，綠化基礎施工的土壤、泥漿隨處可見，搞得園景燈飾銹跡斑斑、模紋磚石缺角少棱，景觀路面污痕遍地，嚴重影響綠化景觀效果。新居宅區的綠化工程施工，應盡量先搞基礎，栽好樹木花草后，再著手景觀工程或景觀工程的裝飾部分的施工，以確保燈飾、園景小品、步道磚等景觀裝飾部分交付時清潔靚麗。

　　毛志遠

篇3：圖書城工程前期介入方案

　　圖書城工程前期介入方案

　　1、工作內容

　　工程管理前期介入工作的充分與否，將直接關系到接管以后的服務水準，房屋及其配套設施的驗收。

　　A 定期聯絡溝通

　　物業管理情況、工程進度、質量情況溝通

　　前期工程情況溝通

　　相關部門工作情況溝通

　　各施工單位溝通

　　相關部門的聯絡

　　供電部門的聯絡

　　供水部門的聯絡

　　有線電視臺的聯絡

　　電信部門郵電部門的聯絡

　　B項目前期介入

　　制訂工程管理分階段目標

　　對建筑、設施設備各系統的設計進行回顧與檢討

　　參與設施和設備的測試和調試

　　提出對不完善工程設計的整改補救建議

　　熟悉建筑結構，隱蔽工程情況，為驗收和維護作準備

　　建立設備臺帳，設備檔案.

　　資料的收集

　　工程竣工圖紙的收集整理

　　設施設備的產品說明使用操作說明文件

　　設施設備產品的技術資料零部件供應商情況

　　C文件制作

　　裝修管理規定

　　工程部員工日常巡檢路線、項目、記錄表格

　　保養計劃書、責任人、保養記錄表格

　　緊急故障應急預案

　　D預算

　?。?）制運行和維修的成本

　?。?）預算費用

　?。?）使未來的經營管理的決定變的容易

　　2.工作過程

　　我們的技術審計包括施工規范、竣工圖及其他的相關文件，以及對現場機電設施和設備的檢查以及選擇如下一些關鍵的設備和系統進行性能試驗。

　　雨、污水排水系統和生活用水排水系統

　　供水系統

　　建筑安全系統

　　配電系統

　　消防系統

　　避雷系統

　　安防系統

　　我們將從物業使用的角度，對以上的系統進行評估。

　　1、運行、配置/分配的簡易性

　　2、運作的安全性和經濟性

　　3、系統的充足性、靈活性和多功能性，以便應付和滿足建筑物的可能用途和滿足由于功能變化的漸增的要求。

　　4、對建筑物的各職能范圍內的服務功能的配置。

　　5、節能和環保問題

　　我們也將判斷系統由于日常使用而產生的效率降低的問題，為維持系統長期的良好性能，我們將會特別比較系統的容量。

　　1、參與調試、驗收

　　2、資料歸類

　　A 建立設備臺帳

　　B建立設備檔案

　　對參與調試的設備

　?。?）作詳細的測試記錄

　?。?）調試過程記錄，作為今后維修的參考

　　我們將根據以上的現場工作情況，制定一套切合實際的圖書城工程管理方案。

　　2、工程前期介入時間表

　　工程管理進度細覽

　　項目內容時間人員

　　工程前期介入掌握施工現狀，熟悉隱蔽工程，對各系統作現場勘察了解，熟悉配電設施、機電設備詳細情況等。

　　從物業管理角度，提出合理化建議

　　進駐至大廈全部竣工

　　工程部部長及工程師主管

　　制訂工程管理方案對圖書城深入調查研究，針對設施設備的特點，制訂方案逐步完善，引入ISO9002質量保證體系

　　進駐兩個月后，至大廈全部竣工

　　設備調試驗收與接管依據標準逐項檢查發現問題，督促整改，辦理移交手續，做好遺留工程備案

　　根據工程進度，安排交接管時間

　　招聘培訓招聘人員的現場培訓、熟悉現場、管理設備視設備調試、驗收工作進度，部分員工到崗、開業前一個月。全部到崗

　　完善管理及工作條件安排管理用管，維修工作間，逐步配備工具、物資裝備合同簽定及大廈

全部竣工

　　工程部長

　　試運作按制訂的管理方案開業后二個月

　　定型管理根據實際運作情況對管理方案修正試運作二個月后

　　培訓計劃

　　序號培訓內容培訓時間培訓對象

　　1物業管理概述：

　　1、物業管理起源和發展

　　2、物業管理基本內容

　　3、物業管理環節

　　4、物業管理法規入伙前兩個月全體工作人員

　　2職業道德、職業禮儀同上同上

　　3物業管理前期介入

　　1、前期介入工作內容和意義

　　2、物業管理與招商配合的工作方法

　　3、物管前期介入與施工的配合同上同上

　　4崗位技能培訓

　　1、保安前期工作

　　2、保潔前期工作

　　3、水電前期工作

　　4、水電、保安、保潔ISO9001操作規程同上同上

　　5接管驗收

　　1、接管驗收標準

　　2、接管驗收要點

　　3、建立工程技術檔案

　　4、工程返修管理入伙前一個月工程部為主

　　6入伙準備工作資料

　　1、入伙資料

　　2、入伙工作流程

　　3、業主接待與溝通技巧

　　4、建立業主檔案入伙前兩周全體人員

　　7　日常管理服務：按ISO9001體系運作

　　1、治安管理2、消防管理

　　3、停車管理4、電水氣及通信管理

　　5、設備設施管理6、裝修管理

　　7、維修服務8、保潔管理

　　9、綠化管理10、便民服務

　　11、社區文化活動 12、文件記錄管理

　　13、采購管理14、人事行政管理

　　15、財務管理16、應急管理入伙前一個月至入伙后三個月根據工作崗位和部門職責分工進行

　　8 業主意見調查，業主投訴和處理入伙前一周全體人員

　　9CI 系統的建立與管理入伙前一個月至入伙后一個月各部門負責人

　　10業主委員會，創優工作入伙六個月后各部門負責人