一、哈爾濱市的物業管理現狀
當前,我市住宅小區的物業管理,特別是舊城區的物業管理存在著大量的問題:
一是舊有住宅小區缺乏前期投入,破損嚴重,許多小區至今不具備物業管理條件。目前,我市舊有住宅小區與非小區住宅的基礎設施、配套設施、服務設施參差不齊,大多數小區整體功能質量較差,衛生環境不佳,公共設施不同程度損壞,房屋工程也存在大量的質量問題。物業管理企業無力承擔這些費用,致使住宅小區的庭院建設等至今沒有到位。這類住宅在我市約有1000萬平方米,占全市住宅總面積的1/4左右。
二是社會上的物業管理企業棄管現象嚴重。在新建住宅小區中,商品住宅基本售出后,開發商不再為小區的物業管理投資輸血,而物業管理企業本身又無能為力、入不抵出;另一種情況是由于住宅小區的“最佳管理期”已過,即原有的資金被花光,而住宅小區的共用部位、共用設施設備等開始老化,因此,一些物業管理企業不再愿意管理該小區;導致棄管現象十分突出。近年來,已有江城小區、新發小區、濱海小區等幾百萬平方米的住宅小區,被原來的物業管理企業放棄管理。其中,濱海物業小區是在20**年的“三九”天放棄管理的,沒人供熱、沒人供水,樓內冷如冰窖,業主根本無法居住,被迫投親靠友或另租房居住,引發社會矛盾。原新發物業公司在移交物業時稱:“目前的福利性物業管理體制,作為企業無法維持,只能交給政府”。在不得已的情況下,政府只能將這些“‘老大難”住宅小區交給房管部門(所謂房管“正規軍”)管理,因而更加重了房管部門(實際上也是企業)的負擔。
三是近年來電梯的使用與管理矛盾日漸突出、隨著高層住宅的增多,特別是國家明確要求,七層(含七層以上住宅必須安裝電梯,使得電梯的使用日漸普遍。電梯除了安裝時需要花一大筆費用外,在日常的使用管理中,需要四大塊費用,即電費、管理費、維修費和折舊費。電梯的使用年限為十年左右,政府相關部門沒有出臺收費標準,業主不交費現象十分普遍。
四是一些物業管理公司服務觀念不到位,人員素質低、技術差、規模小,一些物業管理企業管理服務質量低;大多數物業管理公司入不抵出,處在管不好、背不動、扔不了的尷尬境地。
上述問題的出現,我們認為主要有以下原因:
其一,對物業管理的認識存在誤區。對于物業管理這一新生事物,一些人甚至單位、部門還認識不清。一些政府部門甚至把物業管理企業仍看作是過去的房管所,是福利型公益事業,往往把一些社會公益事業強加給企業,如粉刷建筑物、小區環境治理、供熱供水、管網維修等;一些業主則認為,買房時已經花了錢,還交什么物業費?業主們只要權力,不肯承擔責任和義務;此外,以有一些業主希望得到最好的服務,卻只愿意交很少的費用,甚至得到服務拒不交費,使得物業管理企業虧損情況比較普遍,尤其是普通住宅小區。
其二,物業收費標準過低,影響了小區的物業管理,物業管理企業難以維繼。當前的普通住宅小區服務內容多、要求標準高,而收費標準低,價格和價值相背離。其中:舊有非小區住宅中(如“房改房”)收費標準每月僅為0.1-0.15元/平方米;舊有住宅小區每月收費標準為0.25-0.3元/平方米。而住宅小區的物業服務內容多達22項。經實際測算,按此收費標準僅能完成22項中的1項(如化糞池污物清運、疏通),其它各項服務內容根本沒有資金來源。服務內容多而收費標準低,客觀上造成物業管理公司根本無法完成規定的物業服務項目。但業主卻不管收費標準低不低,屬于你服務范圍內的,服務不到位就投訴你,致使投訴不斷,媒體頻頻曝光,物業管理成為人們投訴的熱點。對于物業管理企業而言,物業費是物業公司的主要資金來源,物業公司的經營和服務要靠物業費維持。物業收費標準過低,不但使物業公司服務不到位,也直接影響物業公司的生存與發展。物業收費標準過低,看似對業主有利,實際是拖垮了物業公司,廣大業主也深受其害。(小區棄管,即很能說明這點。)
其三,維修基金不落實,維修無資金來源。建設部、財政部建住房[1998]213號文件明確規定:“商品住房在銷售時,購房者應當按購房款2-3%的比例,向售房單位繳納維修基金”?！芭f有公房出售時,購房者按購房款2%的比例,向售房單位繳納維修基金”?！熬S修基金應當在銀行專戶存儲,?？顚Ｓ?嚴禁挪作它用”。但我市沒有落實,致使許多住宅小區的共用部位、共用設施設備得不到及時維修養護和大修、更新與改造,一些新建住宅小區因此出現了一年新、二年舊、三年破的現象。
此外,國家和地方立法滯后。房管所轉制緩慢、一些物業企業體制單一、機制不活、管理粗放等,也是導致物業管理問題多的原因之一。
篇2：項目接管物業維修基金管理規定
項目接管物業維修基金管理規定
1.0 目的
規范物業維修基金的管理工作，確保物業維修基金得到合理有效的使用。
2.0 適用范圍
適用于物業維修基金的管理工作。
3.0 職責
3.1出納員負責物業維修基金的收取工作。
3.2行政/財務組相關人員負責物業維修基金的催繳工作。
3.3財務部會計負責維修基金的使用核算及管理、核算工作。
3.4財務部經理負責維修基金管理工作的監督。
3.5公司總經理及業主管理委員會主任負責物業維修基金使用的審批。
4.0 程序要點
4.1物業維修基金的分類：
4.1.1公用設施維修基金，用于購買管理用房、墊支購買部分商業用房和住宅共用設施的重大維修工程。
4.1.2房屋本體維修基金。用于房屋本體共用部分的維修養護。
4.2物業維修基金的使用范圍
4.2.1公用設施維修基金的使用范圍：
a）小區內的道路；
b）小區內的路燈；
c）小區內園林綠化地；
d）小區內的地下排水；
e）小區內的文化體育場所；
f）小區內的停車場；
g）其他公用設施。
4.2.2房屋本體維修基金的使用范圍：
a）房屋的承重墻的結構部位；
b）抗震結構部位；
c）外墻面；
d）樓梯間；
e）公共通道；
f）門廳；
g）公共屋面；
h）電梯；
i）機電設備；
j）本體消防設施；
k）公共天線；
l）本體上下水共用管道；
m）共用離盜監控設施；
n）其他房屋本體共用部分。
4.3物業維修基金的收取標準
4.3.1配備電梯的住宅：
a）發展商按每年平方米建筑面積成本價的4%交納；
b）購房人按照每平方米建筑面積成本價的3%交納。
4.3.2不配備電梯的住宅
a）發展商按照每平方米建筑面積成本價的3%交納；
b）購房人按照每平方米建筑面積成本價的2%交納。
4.4物業維修基金的收取程序
新建內銷商品住宅的房地產開發企業和購房人應當按照下列規定的時限交納首期維修基金：
4.4.1房地產開發企業應當在辦理新建商品住宅所有機初始登記前按本規定3.1. a)和4.3.2. a)的規定，將該新建商品住宅的維修基金存入專戶銀行。
4.4.2購房人應當在辦理房地產權變更登記前，按本規定4.3.1. b)和4.3.2. b)的規定，將所購商品住宅的維修基金存入專戶銀行。
4.4.3業主委員會成立時尚未出售的商品住宅，房地產開發企業應當在業主委員會成立之日起15日內，按本規定4.3.2.a）的規定交納維修基金，存入專戶銀行。
4.5物業維修基金的使用程序：
4.5.1管理公司根據實際情況需要使用物業維修基金時，應向小區業主管理委員會提供以下材料：
a）公司總經理簽字并加蓋管理公司或項目處章的使用申請；
b）相關項目的有關圖紙、預算資料；
c）施工承接單位或人員資質資料。
4.5.2小區業主管理委員會在接到物業維修基金的使用申請后14日內召集業主大會審議：
a）同意使用的，向區住宅管理部門報送由業主管理委員會主任和公司總經理或項目處經理共同簽字的《物業維修基金命名用申請表》，區住宅管理部門應在接到申請表后的14日內完成審批，并將款項劃撥到公司帳戶。
b）不同意使用的，業主管理委員會應將不同意見書通知管理公司。
4.5.3業主大會不同意使用維修基金，而管理公司認為有充足理由的，應向區住宅上級主管部門申請復議，經復議同意管理公司申請，業主管理委員會必須執行；
4.5.4業主管理委員會可以對使用維修基金工程項目的施工質量及材料消耗等進行監督，并按工程要求進行驗收；
4.5.5維修基金帳目，應由下列單位每3個月張榜公布一次：
a）業主管理委員會；
b）管理公司或項目處。
4.6維修基金的管理程序：
4.6.1維修基金由小區住宅管理部門設立專門賬戶管理，小區管理部門不得干涉業主管理委員會對基金的正常使用，但應嚴格按使用審批程序審查無誤后支出。
4.6.2小區財務根據維修基金的收支單據編制記賬憑證、登記帳簿，按相關規定進行獨立的帳務處理；
4.6.3小區業主或其他相關人員及單位，如對維修基金的收支帳目有疑問，可向下列單位提出質詢：
a）業主管理委員會；
b）管理公司或項目處。
4.6.4管理公司或項目處接到質詢后：
a）原則上應在7日內予以答復；
b）特殊情況另行處理。
4.7維修基金資料的保管：
4.7.1財務部會計應在每月31日將本月維修基金的發生憑據匯總、記帳并按相關規定進行帳務處理。
4.7.2財務部經理對維修基金的財務資料審核無誤后，加密在財務部長期保存。
4.8維修基金的管理核算情況，作為財務部相關人員的績效考評的依據之一。
5.0 記錄
5.1《物業維修基金使用申請表》MPS-A2-06
5.2《物業維修基金使用情況公布表》MPS-A2-07
篇3：呼和浩特市物業維修基金收繳和使用管理細則(2019)
本文提要：對以前由開發建設單位代收代繳的維修基金,開發建設單位應將已交付維修基金的業主名單造冊,提交呼市物業處備案。對以前開發建設單位欠繳的部分維修基金,由物業管理處配合住宅區業主委員會共同歸繳......
呼政發[20**]105號20**年11月8日
第一條 為保障房屋售后的維修管理,維護產權人和使用人的利益,根據《呼和浩特市住宅區物業管理辦法》制定本細則。
第二條 維修基金統一在市房產局資金管理中心設立專戶存儲,由購房人(產權人)按本細則的規定繳交。具體標準如下:
(一)多層住宅18元/M2
(二)高層住宅40元/M2;
(三)別墅、公寓類住宅30元/M2;
(四)非住宅房屋參照上述標準上浮20%。
第三條 從20**年11月1日起,開發建設單位不再履行代收代繳維修基金事宜,由購房人直接在呼市物業行政主管部門指定銀行辦理維修基金交存手續。對以前由開發建設單位代收代繳的維修基金,開發建設單位應將已交付維修基金的業主名單造冊,提交呼市物業處備案。對以前開發建設單位欠繳的部分維修基金,由物業管理處配合住宅區業主委員會共同歸繳。對已向業主收取物業維修基金,未按規定向資金管理中心移交的,由物業管理處責令其限期移交。拒不配合歸繳的房地產開發企業,房地產行政主管部門不予年檢登記,同時,通過其它必要手段督促其繼續歸繳拖欠的維修基金。(物業經理人:m.airporthotelslisboa.com)
第四條 開發建設單位在辦理房屋總產權登記時,應到呼和浩特市物業管理處領取物業維修基金備案申請表并提供以下資料:
(一)房屋面積測繪書;
(二)房屋竣工驗收證明。
以上資料經物業管理處審核備案后,開發建設單位方可辦理房屋權屬登記。
第五條 本著誰建設誰負責的原則,住宅小區內配套建設的服務設施用房,共用設施設備用房以及物業管理用房的維修基金,由開發建設單位按本細則的規定繳交。
住宅小區內凡屬經營性的服務設施及其用房,應由房屋權屬人按本細則的規定繳納維修基金。未按規定辦理維修基金繳交手續的,不予辦理房屋權屬登記。
第六條 購房人(產權人)在辦理房屋產權時,應先辦理物業維修基金交存手續。辦理時,由呼市物業處核定金額后,到指定銀行交存。購房人憑維修基金交存回執單,領取由物業管理處開具的維修基金交存憑證。否則,房屋權屬登記部門不予受理。凡辦理按揭貸款的房屋,其維修基金應由開發建設單位全額代繳。對虛報、瞞報維修基金代繳額的開發建設單位,一經查實,由房地產行政主管部門按相應法規處理。情節嚴重的,吊銷其開發建設資質及房屋產權證書。
第七條 物業維修基金按規定計息,利息納入維修基金總額管理,禁止挪作他用。
第八條 開發建設單位在住宅小區的建設中,應按下列標準配套建設物業管理用房:
建筑面積3萬平凡米以下的小區,不少于50 平凡米;
3--5萬平凡米的小區,不少于lOO平凡米;
5--10萬平凡米的小區,不少于150平凡米;
10-40萬平凡米的小區,不少于200平凡米;
40萬平凡米以上的小區,不少于300平凡米。
物業管理用房面積應從住宅小區總確權面積中扣除,對未能按上述標準留置管理用房的,不予辦理房屋總產權登記。物業管理用房是向該物業管理區域的物業管理企業提供的辦公用房,經核準面積后,由呼市物業管理處統一管理。物業管理企業應支付管理用房的有償使用費,有償使用費每月每平方米3元,用于業主委員會辦公經費,其收支情況,至少每6個月向業主公布一次,并接受全體業主的監督。對已成立業主委員會的住宅小區,辦公經費使用時,由業主委員會提出申請,經物業管理處核定后撥付。
第九條 對已建成的物業,其共用部位,共用設施、設備的維修費用按下列途徑列支:
(一)已按規定繳納維修基金的,從該物業維修基金中列支;
(二)未出售的公用住房,從房屋租金中列支;
(三)不屬于上述范圍的私有房屋及其他物業,由業主或使用人按其擁有的房屋建筑面積比例承擔。
第十條 維修基金的使用,從房屋竣工驗收之日算起,保修期內的維修費用由原開發建設單位承擔,保修期滿后發生的維修項目,經鑒定審核后,撥付維修基金。維修項目必須屬于物業共用部位,共用設施、設備的范圍,每項目一次維修費用在1000元以上時,方可按有關程序辦理使用手續。
第十一條 物業維修基金需要使用時,應由該物業管理區域的物業管理企業提出申請,經業主委員會批準,報物業管理主管部門審核后劃撥。
物業維修基金不足時,業主應當按照所擁有的房屋建筑面積比例分攤續籌。
物業管理區域內,個別未按規定繳交維修基金的業主,當發生維修時,應按其所擁有的房屋建筑面積比例分攤維修費用,由業主委員會負責籌集。
第十二條 物業維修責任按下列標準劃分:
(一)物業的共用部位,共用設施、設備屬人為破壞的,其維修費用由責任人承擔;
(二)供水、供電、供氣、供熱、通風、有線電視等公用事業單位,應當依法承擔物業管理區域內的相關管線和設施、設備維修、養護的責任;
(三)物業自用部位,自用設施、設備的維修由業主或使用人負責。業主或使用人因物業裝修造成其他業主、使用人財產損失或影響物業使用的,由責任人負責修復或賠償。(來自:m.airporthotelslisboa.com)
第十三條 共用部位,共用設施、設備以及自用部位,自用設施設備是指:
(一)共用部位是指全體業主共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電梯機房、走廊通道、室外墻面、屋面及房屋承重結構等部位;
(二)共用設施、設備是指物業管理區域內全體業主或單幢物業的業主、使用人共同使用的水箱、水泵、上、下水管道、電梯、天線、通信設施、供電線路、暖氣線路、煤氣設施、消防設施、道路、溝渠、池、井、娛樂設施、路燈等設施設備,以及公用設施設備占用的房間;
(三)自用部位是指一套房屋戶門以內,由房屋業主或使用人自用的房間、陽臺、天井、庭院、室內墻面等;
(四)自用設施設備是指一套房屋內部,由房屋業主或使用人自用的門窗、衛生潔具、水、電、氣戶表以內的供電線路,給排水、供暖、燃氣管道等設施。
第十四條 本細則由呼市房產管理局負責解釋。