頂層露臺漏水造成樓下業主財產損失案例

　　小區頂層露臺漏水造成樓下業主財產損失，物業服務人是否承擔責任

　　基本案情

　　由于小區頂層露臺下水不暢，雨水無法及時排泄，流入樓下業主陳某家中，造成陳某家廚房的櫥柜、墻面、煤氣灶、地面等處過水。陳某將頂層業主宣某和某物業管理公司訴至法院，要求賠償相應損失。

　　訴訟中查明，如果要進入露臺，正常通行的情況下，只能從頂層業主宣某家內進入。宣某房產證中的產權范圍沒有露臺，其購房合同及補充協議亦未約定露臺歸其所有。訴訟中，陳某、宣某及某物業管理公司認為相關主管部門在拆除其他住戶露臺的相關建筑設施時，有部分雜物掉落宣某外面的露臺表面，堵塞了該露臺僅有的直徑約6厘米的下水管。發生漏水事件時，宣某未在京，某物業管理公司人員從別家住戶進入涉案露臺將存水釋放。

　　裁判結果

　　法院生效判決認為，宣某不是頂層房屋外面露臺的所有權人，對該露臺沒有法定的維護、清掃義務。某物業管理公司對小區建筑物的公共部分，有管理、維護的義務。某物業管理公司應當熟知自己管理中的物業情況，大雨時有可能造成露臺積水而發生泄漏的風險。某物業管理公司沒有及時處理露臺雜物，在物業管理過程中存有過失，故對陳某有證據證明的合理損失應予賠償。

　　要點提示

　　對于業主共有部分，物業服務人負有法定的維護義務。但露臺是屬于專有部分還是共有部分，不能一概而論。規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺，應當認定為專有部分的組成部分。如果規劃上并不專屬于特定房屋，建設單位銷售時亦未列入特定房屋買賣合同中，僅根據正常通行情況下只能從某戶業主家內進入露臺的情況，尚不足以認定該露臺歸該戶業主專有進而認定物業服務人對該露臺沒有維護義務。

篇2：開發商贈送的屋頂露臺漏水維修費該誰承擔案例

　　案例：開發商贈送的屋頂露臺漏水維修費該誰承擔

　　案情：座落于徐匯區南宜花苑的某號頂樓業主張先生，在購房時獲得了開發商贈送的頂樓屋頂露臺的使用權，十年過去了房頂出席裂縫，擁有屋頂露臺使用權的頂樓業主自家房屋開始滲水，屋內墻面起殼霉變。在多次向物業公司報修，物業公司在報請小區業委會動用維修資金受阻后，將小區物業公司和小區業委會告上徐匯區人民法院。

　　十年前，頂樓業主張先生購買了小區頂樓住宅一套，房屋預售合同中寫明：屋頂露臺歸頂樓業主使用，相關面積不在產權證中體現。20**年年中，張先生因屋頂滲水要求物業公司進行維修，物業公司接報后，立即與業委會取得聯系，經討論后提出了該房頂修理的費用分攤方案：由屋頂露臺使用人承擔一半維修費用，另一半由房頂的共用人共擔，即由張先生支付現金承擔一半費用，另一半由整幢房屋的維修資金支出。如果張先生同意的話，將方案公之于眾，盡快征求整幢房屋業主的意見后盡快實施修理。但該方案遭到了張先生的強烈不滿，雙方多次協調未果，于是張先生將物業公司和業委會告上了徐匯區人民法院。

　　本案中雙方爭議的焦點在于該屋頂既是張先生擁有獨立使用權的曬臺，也是整幢房屋的屋頂，從性質上來說屬于具有特定使用權的公共部位，這個部位維修費該由誰來承擔。

　　作為原告的張先生認為，最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條第一款規定：建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分，應當認定為物權法第六章所稱的共有部分。 屋頂是建筑物的基本結構部分，屋頂作為建筑物的基本結構當然屬于整幢房屋全體業主共有，而屋頂無論采用何種形式，仍然屬于屋頂的一部分，對整個建筑物的結構和外觀來說，都是不可或缺的，因而應為業主的共有部分，既然是屬于共有部分，不屬于原告的專有部分，那么屋頂是自然損壞的，理所當然的需要動用維修資金。

　　作為被告的物業公司和業主委員會認為，《物權法》第七十二條規定：業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務。開發商贈送的屋頂露臺漏水這筆維修費誰付?建設部對此早有相關的規定：【19*11月21日建設部令第5號發布，20**年8月15日根據《建設部關于修改?城市異產毗鄰房屋管理規定?的決定》修改】第九條、凡異產毗連房屋發生自然損壞(因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞)，所需修繕費用依下列原則處理：(四)屋蓋的修繕：1.不上人房蓋，由修繕所及范圍復蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔。2.可上人屋蓋(包括屋面和周邊護攔)，如為各層所共用，由修繕所及范圍復蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔;如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔一半，其余一半由修繕所及范圍復蓋下層房屋所有人按份額比例分擔。因此， 原告張先生長期獨享使用開發商贈送的本屬于整幢房屋全體共有共用部位的房頂作為露臺，安裝魚缸，種植花草，安防健身設備等。據此，原告業主也應該比其他業主承擔更多的責任，故認為，兩被告提出的費用分擔完全合法合理合情，這個方案也會被絕大多數業主認可，征求意見也會比較容易通過。

　　法院審理法官在充分聽取了雙方意見的基礎上，耐心釋法，細致工作，并勸說原告接受兩被告提出的方案，以便使問題的以早日解決，否則，將會做出依法判決。在法院的主持下原被告雙方握手言和，以原告接受被告提出的維修費分攤方案而終結。

　　案件的思考：本案在物業管理中具有一定的普遍性，《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》　第二條 規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。但同時具備三項條件：(一)具有構造上的獨立性，能夠明確區分;(二)具有利用上的獨立性，可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體。本案露臺雖然建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，但沒能能夠登記成為特定業主所有權的客體，產權證上也并沒有標注。因此不能簡單理解為屋頂露臺是原告張先生專有部分。作為共有部位的房頂，卻有特定業主獨享專用，費用一概由共有業主來承擔 ，于法于理都說不過去，何況建設部早于【19*11月21日建設部令第5號發布，20**年8月15日根據《建設部關于修改?城市異產毗鄰房屋管理規定?的決定》修改】對此有相關的規定。根據《物權法》第七十六條的規定，有關共有和共同管理權利的重大事項應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。故被告物業公司和業委會按照相關的法律法規和有關部門的規定，所提出的方案較容易被大家接受。(作者系上海宏祥物業管理有限公司副總經理)

篇3：業主家水管破裂漏水之案例

　　案例分析：業主家水管破裂漏水

　　案件回放：

　　今年8月1日，承擔浦東新區萬邦都市花園物業服務的上海復欣物業管理有限公司萬邦都市花園管理處員工在巡邏中發現，某樓101室門縫有水溢出。由于房屋中無人居住，物業公司通過查閱資料，及時與業主取得了聯系。業主到達后，物業公司陪同查看，發現業主家中的水管并未損壞，水是從業主廚房樓板底下冒出的。經判斷，冒水系地下進水管破裂所致，當即關閉了樓前的進水管水閥，幫助業主清理了近3厘米深的積水。物業公司告知業主，修復損壞的水管應向供水部門報修，但業主報修后自來水公司提出該水管系業主財產，應由物業公司負責維護。在雙方推諉之下，物業公司只能接通了一根臨時水管為業主供水。

　　今年10月，業主一紙將經營小區供水的上海浦東威立雅自來水有限公司告上法院，要求自來水公司賠償因水管破裂造成家中裝修損失44000余元，后業主又追加復欣物業為第二被告。

　　在法院審理過程中物業公司提出，20**年8月1日管理處員工發現業主家中有水滲出后，是物業公司主動聯系業主，及時切除水源，阻止損失進一步擴大。當業主趕來后，物業公司及時幫助業主排除室內積水，后又另行排管設水管解決了業主的臨時供水，物業公司已經盡到物業管理企業應盡的責任。

　　經檢查，損壞的水管系房屋建造時預鋪設在業主大樓地底下的進水暗管，損壞原因系管道老化自然損壞。物業公司在日常服務中無法提前發現管道隱患，物業公司提供的物業服務不存在瑕疵。

　　物業公司還提出，依據20**年9月1日通過實施的《國務院物業管理條例》第五十二條之規定“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任”。以及20**年4月1日修改實施的經上海市第十二屆人民代表大會常務委員會通過的《上海市住宅物業管理規定》第五十四條之規定：“供水、供電、供氣的等專業單位應當承擔分戶計量表前管線、設施設備的維護責任?！痹鎽斚蜇熑螁挝蛔匪髻r償。

　　自來水公司提出，小區大樓水管是全體業主的共同財產，應由業主委托物業服務企業承擔維護保養責任。如果移交給自來水公司負責維保，應完成對大樓供水系統進行二次供水改造，然后自來水公司才接收管理。萬邦都市花園小區未進行二次供水改造，不應由上水公司承擔水管與相關設施的維護責任。

　　自來水公司向法院提供了20**年7月浦東新區北蔡某小區的一個判案，情況與萬邦都市花園類似。浦東新區法院認為：“根據《上海市住宅物業管理規定：“供水、供電、供氣等專業單位應當承擔分戶計量表前管線、設施設備的維護責任”?！鞍钢斜桓婺衬澄飿I公司作為原告房屋所在的物業公司，應當承擔分戶計量表前管線、設施設備的維修養護責任”?！霸撔^為九十年代建造，其供水等設施較陳舊，且未經過二次供水設施改造”。據此，法院判決物業公司承擔業主的全部損失。物業公司不服一審判決，上訴到上海市第一中級人民法院，一中院維持浦東新區法院的判決。

　　目前，萬邦都市花園業主因供水管道損害賠償的案件還在審理之中。

　　問題焦點一：供水管道的產權究竟是誰的

　　大樓供水管道是指從住宅小區進水閥門到業主水表前端的管道，包括鋪設在小區道路地下的水管，大樓的增壓提升水泵，以及進入大樓分配到各家各戶的支管。如果這些管道定性為全體業主共有的大樓附屬設施，理應由業主自行承擔維護保養責任，或以合同形式委托物業公司維護，業主承擔維護費用。如果這些管道與設施定性為供水企業的供水設施，那么供水企業就要承擔維護責任并承擔費用。

　　筆者認為，管道定性為供水企業的供水設施更為合理。理由其一，供水企業向客戶供水是以流量表具來計量的，流量表具是供水企業的供水設施，那么流量表具前段的水管只是供水的載體，自然也是供水企業的設施。供水企業向業主提供的用水是作為商品賣給業主的，供水管道可視為運輸工具，理當由供水企業承擔維護責任。就像商家向客戶賣出商品不能再向客戶另外索要商品的運輸、保管費用一樣，乘客購買運輸服務，運輸企業不能只提供駕駛人員而要求乘客自備交通工具等等。理由其二，過去商品住房公有設施的產權確實存有不明確的地方，如作為商品房配套設施的地下機動車庫的歸屬，物業管理用房的歸屬以及用水、用電設施的歸屬等。自20**年頒布實施了《中華人民共和國物權法》，對共有財產的所有權進行了明確的區分。而后《國務院物業管理條例》修訂稿再次明確“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任”?！渡虾＞幼∥飿I管理規定》對國務院物業管理規定中“物業管理區域內相關管線和設施”更加明確定義為“分戶計量表前管線、設施設備”。把“物業管理企業”理解為就是“供水企業”(見前判案)，實在是一種非常低級的謬誤。

　　問題焦點二：二次供水改造與水管維護責任交接有什么關系

　　首先我們先要搞清楚什么是二次供水改造。由于上海地區的部分老舊公房建造年代已久，供水管道與設施陳舊，影響居住地飲水衛生。20**年8月，上海市水務局、上海市房屋資源管理局聯合發文《上海市居民住宅二次供水設施管理移交辦法》，提出對“居民住宅區域內涉及供水的水箱、水池、管道、閥門、水泵、計量器具及附屬設施”進行改造。文件規定，“對已經投入使用，需要進行改造的居民二次供水設施，改造方案依據滬水務(20**)1231號文由供水企業參與審核，由區房地局組織相關單位與部門進行改造”。

　　從改造的內容看，二次供水設施改造主要是對住宅小區的供水管道重新鋪設，更換供水水泵與廢除屋頂水箱，改為變頻水泵供水，減少供水過程的二次污染。從形式生看，二次供水設施改造為解決老舊公房供水過程

　　中二次污染，提高供水質量。同時也解決了管道設施老化，為供水企業提供接收管理的條件，理順管理責任，二者存有一定的關聯關系。

　　20**年6月，上海市人民政府在《上海市加強住宅小區綜合管理三年行動計劃》中，將住宅二次供水改造與供水管線、設施設備管理責任移交列入計劃，文中總體目標第(二)提到，“供水、供電部門對住宅小區內相關管線和設施設備維修養護責任落實到位。供水、供電維修養護管理體制得到理順，水、電部門直接向終端用戶提供服務”。

　　同年10月底，上海市人民政府發布《關于中心城區居民住宅二次供水設施改造和理順相關管理體制的實施意見》，提出的時間節點是用三年時間，到20**年解決“由于建筑材質標準較低或年久老化等原因，導致自來水的渾濁度、色度和鐵等指標時有超標，一定程度上存在著供水二次污染現象;理順居民住宅二次供水設施由物業企業負責，供水企業只是管到街坊管道為止。這種“分割管理”的體制，容易導致責任不清晰、管理不到位等問題”。

　　筆者認為，住宅二次供水改造與理順管理是具有一定關聯的二個不同法律關系。二次供水改造是針對一些建造年代已久，建筑材料材質標準低的老舊公房，這些公房因存在管道設施銹蝕重，設施設備損壞，有的甚至計量不到戶，多戶人家合用一只水表的情況。這些房屋主要集中在新、老式里弄房與一些售后公房。如果把這些房屋的用水設施設備直接移交給供水企業確實不具備條件，需要有一個過渡期，予以分布實施。這也是三年行動規劃將這部分房屋水管與設備設施進行二次改造與理順管理責任的入同一計劃的關聯。

　　二次供水改造不是針對全部住宅。從上世紀九十年代后，隨著舊城改造步伐的加快，上海地區新建了大量的商品房住宅。這些房屋一般建筑年代不長，建筑材料較新、供水表具單獨到戶，其中不少住宅直接使用了變頻供水技術，這些住宅不存在二次供水改造。事實上變頻供水技術只適用多層建筑與管道壓力在每平方厘米4公斤以下‘總樓高在40米以下的小高層建筑。由于受能耗與管道壓力等技術限制，不適宜高層建筑。新建的商品房不少是高層住宅甚至100米以上的超高層住宅，對新建商品房住宅，不存在先進行二次供水改造再進行責任移交問題。

　　問題焦點三：當政策與法規發生矛盾是應當如何處理

　　供水設施的維護責任說到底是一個“錢”字。對供水的管道與設施進行日常維護會發生維修養護的費用;對供水增壓設備運行會發生運行費用(按照20**年實施的上海物業分等服務收費辦法核定，水泵運行費用為每平方米建筑面積每月0.06元人民幣);對應供水管道與設施運行故障可能發生的風險也會產生費用，即如本案中因管道破裂跑水所造成的業主財產損失。誰承擔供水管道與設施的維護責任，誰就應該承擔維護費用。

　　要理順護責任關鍵是加強監管與打破壟斷?！吨腥A人民共和國物權法》頒布實施已經5年多了，政府理順水電設施管理的的三年行動規劃也于20**年到期。那么上海的用水管理部門到底改造了多少，接管了多少?我不敢說沒有，至少筆者作為長期從事物業管理的業內人士鮮有耳聞。就自己居住的商品房小區，完全是近年新建的，但向物業公司打聽，水管與供水設施設備的維護還是物業公司在管理，水泵運行成本還是在物業管理成本中列支。

　　造成這種現象的關鍵一是政策界定不清。上海市政府關于二次供水改造中對“需要進行改造”的定義沒有進一步明確，是按照建造年限算還是按照房屋性質算;對“由于建筑材質標準較低或年久老化等原因”更無法界定。二是制定的方法欠妥。按照二次供水改造的方案，改造費用是需要通過“三個一點”籌集的，即政府出一點、維修資金承擔一點，供水企業貼一點的。對需要改造的住宅，在二次供水改造后需要把維護責任移交給供水企業，又要供水企業補貼部分費用，這種即賠吆喝又賠買賣的事，供水企業會主動去做嗎?三是監督不力，即使按照市政府“關于推進二次供水改造”的新聞發布會上提出的“為了防止出現‘蓋新住宅、用老辦法’的現象，市水務局、市房地資源局現已出臺《關于新建居民住宅供水設施驗收執行二次供水設施改造標準要求的通知》，明確規定凡新建交付使用、符合標準的居民住宅，由供水企業管理一步到位，直接‘管水到表’”。也未見很好實施。

　　供水企業不主動承擔用水管線與設施的維護責任，關鍵還是利益驅動。供水企業作為具有壟斷性質的行業，一個抄報人員的收入可能超過物業管理行業的小區經理，物業公司是無法與其PK的。但供水企業侵占的并非是物業管理企業的利益，物業管理企業是收業主的費用為業主服務的，每月每平方0.06元的供水管理成本實際是每戶業主承擔的，對每戶業主負擔不算大，但上海整個住宅加起來，就是一筆很大的數字。這種侵權行為能夠長期存在，與供水企業的壟斷地位與政府部門的監管不力不無關系。

　　法律是最低標準的規范，依法辦事是維護社會秩序的基本準則。退一萬步講，即使上海市政府的二次供水改造與《中華人民共和國物權法》、與《國務院物業管理條例》精神相悖，按照法律、法規、地方性法規、與規范性文件的程序，應當是小法服從大法。只有一旦過了過渡期，供水管道與設施的管理責任自然轉移到供水企業的自來水公司，供水企業才有積極性主動推進二次供水改造，才能真正理順管理責任的關系。(作者系上海復欣物業管理發展有限公司總經濟師)