物業公司內部質量審核實施標準作業規程

　　1.0目的

　　規范內部質量審核（以下簡稱內審）活動。

　　2.0適用范圍

　　適用于物業管理公司內審的組織和實施。

　　3.0職責

　　3.1管理者代表負責按計劃和追加審核的需要組織進行內審，審批有關文件，對內審員審核過程進行監督檢查及批準審核組人員的組成。

　　3.2品質/拓展部負責審核的具體組織工作。

　　3.3內審組及其它成員負責獨立進行內審工作。

　　4.0程序要點

　　4.1審核計劃。

　　4.1.1品質/拓展部負責編制年度內部審核計劃，管理者代表負責審批。

　　4.1.2追加審核時，審核的范圍由管理者代表決定。

　　4.1.3無論例行審核還是追加審核，品質/拓展部均需在審核實施前至少3個工作日，下達《內部質量審核通知》，并確保受審核部門、審核組成員在上述時限內收到審核通知。

　　4.2審核準備。

　　4.2.1審核準備工作由審核組組長及其成員負責進行，受審部門也應該做好相應的準備工作。

　　4.2.2審核組的準備工作包括：

　?。?）審核組長召集審核組成員會議，分配各內審員審核范圍，討論審核重點、關鍵點和注意事項；

　?。?）收集與審核領域相關的信息、文件和記錄；

　?。?）按分工范圍由內審員編制《質量審核檢查清單》，并經審核組長批準。

　?。?）審核組長根據討論情況和規定的審核日期，編制《審核日程安排表》（見附錄）

　　《審核日程安排表》應在審核進行前至少1個工作日取得受審部門負責人確認，審核組長可根據受審部門負責人的意見或建議，在不違背規定的審核日期的前提下，對《審核日程安排表》作適當修改，否則應報管理者代表批準；

　　4.3審核實施

　　審核實施的過程如下：首次會議→現場檢查→內審組會議→向受審部門負責人通報審核結果（審核組長認為必要時才進行）→末次會議→現場審核結果。

　　4.3.1首次會議。

　?。?）首次會議由審核組長主持，受審部門負責人及相關人員參加。參加會議的人應簽到，會議由審核組記錄。

　?。?）首次會議的程序為：

　　●宣布首次會議開始；

　　●重申審核目的、審核依據、審核范圍；

　　●介紹審核方法；

　　●確認審核日程安排；

　　●強調審核抽樣的特點及風險；

　　●通知末次會議時間、地點和參加人員；

　　●散會，立即轉入現場檢查。

　　4.3.2現場檢查。

　?。?）檢查方法：內審員可根據實際情況采取順查法、逆查法或交叉查法。

　?。?）檢查方式：查、問、看，必要時召開小型座談會：

　　●查：應該有的是否有；應該做的是否做，以及不應該做、不應該有的是否存在；

　　●問：過程是怎么進行的及進行的依據；應該知道、清楚、明白、懂得的是否知道、清楚、明白、懂得；

　　●看：看狀態、看標識、看客觀證據；

　?。?）現場檢查應基本按照檢查表的檢查項目和檢查內容現場隨機抽樣進行，當超出審核范圍時，應經審核組長同意；

　?。?）現場檢查基本應按《審核日程安排表》審核排定的時間進行，內審員應具有嚴格的守時觀念；

　?。?）做好現場檢查記錄，記錄應客觀、公正、詳實，具有可追溯性。

　　4.3.3審核內部會議。

　?。?）現場檢查結束后，審核組長應準時召開審核組內部會議。

　?。?）內審組內部會議的內容為：

　　●各審員通報現場檢查情況；

　　●報告發現的不合格項，向受審核方提交的不合格項報告應經審核組長同意并確認；

　　●擬定對受審核方質量體系運行有效性的評價；

　　●內審員起草確認的不合格報告。

　　4.3.4與受審核方負責人的溝通。審核組長認為有必要時，審核組可向受審核方負責人通報審核中發現的不合格項及審核評價。

　　4.3.5末次會議。

　?。?）末次會議由審核組長主持，參加會議的范圍可較首次會議擴大，會議仍需由審核組負責簽到和記錄。

　?。?）末次會議的程序為：

　　●宣布會議開始；

　　●重申審核目的、審核依據、審核范圍；

　　●再次強調審核抽樣檢查的特點；

　　●由各審核員逐項報告"不合格報告"；

　　●征詢對不合格報告的異議；

　　●提出糾正措施的要求；

　　●對受審核方的支持和配合表示感謝；

　　●受審核方的負責人簡短講話；

　　●散會，宣布現場審核結束。

　　4.4審核報告。

　　4.4.1現場審核結束后不超過3個工作日，審核組長應編制完畢《內審報告》，并經管理者代表批準后發出。審核報告的發放的范圍為：總經理、管理者代表、公司其他領導、品質/拓展部以及受審核部門和相關的責任部門。

　　4.4.2管理者代表應確保將內部質量審核的實施及其效果提交管理評審。

　　4.5糾正措施及其驗證。

　　4.5.1受審核方負責人應根據審核報告的要求和內審組提交的不合格報告，按《不合格糾正、預防標準作業規程》制定并實施糾正措施。

　　4.5.2品

質/拓展部應負責對糾正措施及效果進行檢查驗證。

　　4.5.3審核報告下達，相應的一次內審結束。

　　4.6內審結束后，由管理者代表負責為參加內審的內審員填寫內審員審核經歷記錄。

　　4.7品質/拓展部負責建立并長期保存下列記錄。

　　4.7.1內審員復印件。

　　4.7.2內審員任命書復印件。

　　4.7.3內審員審核經歷記錄。

　　4.7.4內審員清單。

　　5.0記錄

　　5.1《內部審核不符合項分布表》文件編碼：

　　6.0相關支持文件

篇2：房地產內部質量審核控制程序

　　1.目的

　　通過開展對質量體系的內部審核,驗證公司質量管理體系文件與標準的符合性,審核各部門開展的質量活動及其結果是否符合規定要求,確保質量體系持續有效地運行,并為質量體系改進提供依據。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司內部質量體系審核工作。

　　3.職責

　　3.1 管理者代表負責對質量體系內審的策劃,組織制訂實施質量體系年度內審計劃,確定內審小組,任命審核組長。

　　3.2 工程部負責編制質量體系年度內審計劃,具體組織開展內審工作,負責內審員隊伍管理工作。

　　3.3審核組長負責編制質量體系內審實施計劃,審查內審員的檢查清單,組織進行審核,主持召開首次和末次會議,編制審核報告。

　　3.4 內審員負責依據內審實施計劃,編制審核清單,經審核組長審查通過后,進行審核。

　　4.控制程序

　　4.1 質量體系年度審核計劃的編制

　　4.1.1 工程部于每年的12月份,編制公司的下年度審核計劃,確保各部門每年至少審核一次,年度審核計劃主要包括以下內容:

　　a)審核的目的和范圍;

　　b)審核依據的標準和文件;

　　c)審核的頻次和進度安排等。

　　4.1.2 年度審核計劃編制完成后,交管理者代表審批后,由工程部下發各部門執行。

　　4.2審核的準備

　　4.2.1 管理者代表根據年度審核計劃,確定具體的審核時間、目的和范圍,任命審核組長,成立內部審核小組。

　　4.2.2 審核組長首先組織內審員審查質量管理體系文件與標準的符合性,并負責編制質量體系內部審核實施計劃,進行審核任務分工,為保證審核的公正性和有效性,審核工作要由與被審核部門或區域無直接責任的內審員進行,審核實施計劃的主要內容包括:

　　a)審核的目的、范圍、依據和方式;

　　b)受審核的部門和審核的要素;

　　c)審核員分工和進度安排;

　　d)審核的重點和要求等。

　　4.2.3 審核的方式主要分為按要素審核和按部門審核兩種方式進行。

　　4.2.4 內部審核實施計劃經管理者代表審批后,于審核前一周,發放至被審核部門,被審核部門進行有關的文件準備工作。

　　4.2.5 內審員依據審核實施計劃,編制檢查清單,由審核組長進行審批并保管,檢查清單的具體內容不能通知被審核部門,于正式審核前發與審核員。

　　4.3 實施審核

　　4.3.1 由審核組長主持召開審核首次會議,由審核組成員、被審核單位負責人、資料員及有關領導參加。主要內容包括:宣讀審核實施計劃并進行必要的說明、介紹審核組成員、提出有關的要求等。

　　4.3.2 內審員依據審核計劃和檢查清單實施審核,通過交談、查閱文件、現場檢查等方式,收集體系運行情況的客觀證據, 并進行審核記錄。

　　4.3.3 對現場發現的問題,應當場予以指明,以利于能夠理解和糾正。

　　4.3.4 現場檢查完成后,由審核組長組織審核組會議,歸納審核過程,匯總不符合事實并對其進行判定、分類,并匯總編制"不符合項統計分析報告"。不符合事實的分類原則:

　　4.3.4.1有下列情況之一的判為主要不符合:

　　a)《質量管理手冊》規定的條款未執行;

　　b)系統不符合;

　　c)執行程序中的非偶然漏項。

　　4.3.4.2有下列情況之一的判為次要不符合:

　　a)執行《質量管理手冊》規定的條款有輕微的不符合;

　　b)執行程序中的偶然漏項;

　　c)由于理解程序偏差而產生的輕微不符合;

　　d)后果不嚴重,較短時間內能夠整改完成的。

　　4.3.5 對發現的主要不符合項,由審核員填寫"不符合項報告",經被審核部門領導認可后簽字。

　　4.3.6 審核組長負責對審核情況進行總結,編制審核報告,主要內容包括:審核的概述(包括審核時間、內容、參見人員等)、有關的審核結果和結論、應采取糾正措施的建議等。不符合項統計分析報告作為審核報告的附件。審核報告要在審核結束一周內完成編制,由經營部審核,管理者代表批準后,發至公司總經理、副總經理和相關部門。

　　4.4 糾正措施的實施和驗證

　　4.4.1 對次要不符合項,由責任部門進行糾正,工程部根據糾正情況進行驗證。

　　4.4.2 對主要不符合項,責任部門要根據不符合項報告,制訂并實施糾正措施,工程部負責進行驗證,執行《糾正和預防措施控制程序》的規定。

　　4.5 對內部質量體系審核生成的有關質量記錄,由工程部負責收集,執行《質量記錄控制程序》的規定。

　　4.6 工程部負責內審員隊伍的管理,執行Q/TZH-WI-035《內審員管理規定》。

　　5.質量記錄

　　5.1 QR20-01 檢查清單

　　5.2 QR20-02 審核記錄單

　　5.3 QR20-03 不符合項報告

　　5.4 QR20-04 不符合項事實匯總表審核報告

　　5.5 QR20-05 不符合項統計分析報告

　　5.6 QR20-06 審核報告

　　6.支持性文件

　　6.1 Q/TZH-WI-035《內審員管理規定》

篇3：房地產公司質量手冊:內部質量審核

　　房地產公司質量手冊：內部質量審核

　　1.目的

　　通過開展對質量體系的內部審核，驗證公司質量管理體系文件與標準的符合性，審核各部門開展的質量活動及其結果是否符合規定要求，確保質量體系持續有效地運行，并為質量體系改進提供依據。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司內部質量體系審核工作。

　　3．職責

　　3.1管理者代表負責對質量體系內審的策劃，組織制訂實施質量體系年度內審計劃，確定內審小組，任命審核組長。

　　3.2工程部負責編制質量體系年度內審計劃，具體組織開展內審工作,負責內審員隊伍管理工作。

　　3.3審核組長負責編制質量體系內審實施計劃，審查內審員的檢查清單，組織進行審核，主持召開首次和末次會議，編制審核報告。

　　3.4內審員負責依據內審實施計劃，編制審核清單，經審核組長審查通過后，進行審核。

　　4．控制程序

　　4.1質量體系年度審核計劃的編制

　　4.1.1工程部于每年的12月份，編制公司的下年度審核計劃，確保各部門每年至少審核一次，年度審核計劃主要包括以下內容：

　　a)審核的目的和范圍;

　　b)審核依據的標準和文件;

　　c)審核的頻次和進度安排等。

　　4.1.2年度審核計劃編制完成后，交管理者代表審批后，由工程部下發各部門執行。

　　4.2審核的準備

　　4.2.1管理者代表根據年度審核計劃，確定具體的審核時間、目的和范圍，任命審核組長，成立內部審核小組。

　　4.2.2審核組長首先組織內審員審查質量管理體系文件與標準的符合性,并負責編制質量體系內部審核實施計劃，進行審核任務分工，為保證審核的公正性和有效性,審核工作要由與被審核部門或區域無直接責任的內審員進行，審核實施計劃的主要內容包括：

　　a)審核的目的、范圍、依據和方式;

　　b)受審核的部門和審核的要素;

　　c)審核員分工和進度安排;

　　d)審核的重點和要求等。

　　4.2.3審核的方式主要分為按要素審核和按部門審核兩種方式進行。

　　4.2.4內部審核實施計劃經管理者代表審批后，于審核前一周，發放至被審核部門，被審核部門進行有關的文件準備工作。

　　4.2.5內審員依據審核實施計劃，編制檢查清單，由審核組長進行審批并保管，檢查清單的具體內容不能通知被審核部門，于正式審核前發與審核員。

　　4.3實施審核

　　4.3.1由審核組長主持召開審核首次會議,由審核組成員、被審核單位負責人、資料員及有關領導參加。主要內容包括：宣讀審核實施計劃并進行必要的說明、介紹審核組成員、提出有關的要求等。

　　4.3.2內審員依據審核計劃和檢查清單實施審核,通過交談、查閱文件、現場檢查等方式，收集體系運行情況的客觀證據,并進行審核記錄。

　　4.3.3對現場發現的問題，應當場予以指明,以利于能夠理解和糾正。

　　4.3.4現場檢查完成后，由審核組長組織審核組會議，歸納審核過程，匯總不符合事實并對其進行判定、分類，并匯總編制“不符合項統計分析報告”。不符合事實的分類原則：

　　4.3.4.1有下列情況之一的判為主要不符合：

　　a)《質量管理手冊》規定的條款未執行;

　　b)系統不符合；

　　c)執行程序中的非偶然漏項。

　　4.3.4.2有下列情況之一的判為次要不符合：

　　a)執行《質量管理手冊》規定的條款有輕微的不符合；

　　b)執行程序中的偶然漏項；

　　c)由于理解程序偏差而產生的輕微不符合；

　　d)后果不嚴重，較短時間內能夠整改完成的。

　　4.3.5對發現的主要不符合項，由審核員填寫“不符合項報告”，經被審核部門領導認可后簽字。

　　4.3.6審核組長負責對審核情況進行總結，編制審核報告，主要內容包括：審核的概述（包括審核時間、內容、參見人員等）、有關的審核結果和結論、應采取糾正措施的建議等。不符合項統計分析報告作為審核報告的附件。審核報告要在審核結束一周內完成編制，由經營部審核，管理者代表批準后，發至公司總經理、副總經理和相關部門。

　　4.4糾正措施的實施和驗證

　　4.4.1對次要不符合項，由責任部門進行糾正，工程部根據糾正情況進行驗證。

　　4.4.2對主要不符合項，責任部門要根據不符合項報告，制訂并實施糾正措施，工程部負責進行驗證，執行《糾正和預防措施控制程序》的規定。

　　4.5對內部質量體系審核生成的有關質量記錄，由工程部負責收集，執行《質量記錄控制程序》的規定。

　　4.6工程部負責內審員隊伍的管理，執行Q/TZH-WI-035《內審員管理規定》。

　　5.質量記錄

　　5.1QR20-01檢查清單

　　5.2QR20-02審核記錄單

　　5.3QR20-03不符合項報告

　　5.4QR20-04不符合項事實匯總表審核報告

　　5.5QR20-05不符合項統計分析報告

　　5.6QR20-06審核報告

　　6支持性文件

　　6.1Q/TZH-WI-035《內審員管理規定》