百科知識：物業公司“生日Surprise”管家式服務

　　“生日Surprise”管家式服務對象主要是針對當天過生日的業主，管家會為其準備精致小禮品，在生日那天送給業主驚喜。

　　目前推出的“生日Surprise”管家式服務形式：1、以“憶路集”為生日禮物，即用業主的生活照片和真實情感編輯、設計而成的故事集，幫業主記錄生活點滴，珍藏回憶，當作禮物，為業主送去溫暖與祝福。2、照片墻-“掛在墻上的幸福”，用業主的真實生活照片，搭配浪漫的文字線索，將幸福掛在墻上，點亮生活中的溫暖。3、為業主準備生日鮮花、精致小禮品送給業主。

　　物業服務中心會在每年準備不同的“生日Surprise”禮物，力求有創新，有內涵，不落俗套。

　　操作概述：

　　(一)住在園區的業主生日送祝福流程

　　1、每個月末，管家助理把下個月過生日業主姓名、房號、性別、生日時間逐一統計，張貼于服務中心信息欄，供管家查閱。

　　2、在業主生日前一個星期定制禮品。

　　3、生日當天將由該管家致電業主，表達祝福的同時告知業主將會送上生日小禮品，并約定上門贈送時間等具體事項。

　　4、管家按約定時間親自將禮品送至業主手中，送上服務中心所有員工的生日祝福(可強調是為業主特別準備的禮物，表示尊重和誠意)。

　　(二)不住在園區的業主生日送祝福流程

　　1、管家需在生日前一星期確認好業主具體住址，預定好生日禮物。與快遞公司聯系確定寄出時間，生日當天管家在上午10點電話業主，恭祝生日快樂，并告知服務中心為您選擇了生日禮物，及大概送達時間，到時請注意查收。

　　2、至約定時間，首先電話詢問快遞公司是否已經送達。在得到明確答復后，致電業主，并再次恭祝生日快樂。

　　注：該服務對象僅指房產證登記在冊的業主。

篇2：調整樓宇管家服務手機資費套餐的請示

　　zzz物業服務有限公司

　　zzz zz Property Services Co.,LTD.

　　zz物業【20**】第022號

　　調整樓宇管家服務手機資費套餐的請示

　　尊敬的公司領導：

　　為更好體現“z”的物業服務，z項目每棟樓宇均設置了物業管家、同時配置了24小時服務手機并在公告欄予以公示。從開通管家服務手機之初，從節約經營成本考慮，暫定了最低的資費套餐69元/月以作試行。但根據目前的實際運作，因前期收樓、遺留工程、裝修管理等事務繁多，該資費套餐已不能滿足管理服務工作的需求，故申請將管家服務手機資費套餐調整為89元/月。

　　另：因物業經理崗位需經常面對業主客戶，為更好地為相關業主提供服務，申請增購多一臺服務手機。

　　特此申請，敬請公司領導審批。

　　附件： 1.《z物業撥號光纖與手機優惠》

　　二○一四年六月二十二日

　　主題詞：服務手機 資費套餐 調整請示

　　抄送：z（z總）

　　抄報：z（z總）、z（z總）。

　　擬稿人：z審核：審批：

　　zz物業服務有限公司20**年6月22日印發（共印3份）

篇3：德國物業管理：房租有冷暖服務靠管家

　　德國物業管理：房租有“冷暖”服務靠“管家”

　　在德國，大多數房東都是通過中介尋找買主或租戶，并通過委托一家物業管理公司來負責打理與其房產有關的一切大小事務。如果反房屋中介比作房地產的紅娘的話，那么物業管理則可算是這個市場里的管家婆了。

　　德國物業管理公司不僅要按條約規定負責雇主房產的定期維護和外部粉刷、住宅區和樓道的衛生、門前屋后的綠化和規劃，還要負責出面替雇主履行德國相關房產法中所規定的責任和義務。德國物業管理公司直接受雇于房東，是雇主利益的維護者和代理人，這一點在房屋租賃關系中表現的尤為突出。

　　一旦房屋租賃合同生效，物業管理公司就成了租賃雙方的紐帶，但凡租房中出現了任何與房產質量和設備有關的問題，物業管理公司都有義務替雇主出面解決，如果房客違約或做出不利于房主的事，公司更會出面干涉、阻止；大租賃雙方鬧出糾紛初期可通過物業管理公司做中間人進行調解；當雙方租賃合同終止時，物業管理公司還有代為驗收的任務，因此房地產一般無需如房客直接打交道。

　　為了加強對多層住宅的有效管理，德國物業公司在接受委托后，一般采取責任到人的辦法，劃出專人分管區域，減少因分工不明造成的扯皮現象，住戶遇到問題時，也清楚該找誰幫助解決。按德國租房法規定，房屋出現質量缺損或配套設施出現自然損壞的話，房主都有義務提供免費維修和更換，這樣物管人員在接到住戶電話后，就有義務及時找到相關的技術人員前來修理，否則，即為失職，如時間拖得過長，影響了房客的政黨生活的話，房客有權拒付房租或隆低租金，直到問題得到圓滿解決，如出現這種情況，房東就不會坐視不管，或出面給物業管理公司施加壓力或干脆有可能解除與其簽訂的合同。因此，為保證管理任務的順利執行，公司一般都會與水暖電等專業維修公司簽訂長期合作合同，以確保管理轄區的物業不論何時出現意外狀況，都能及時找到維修人員。

　　德國人素以愛干凈出名，對樓道和小區內清潔衛生要求很高，這一任務物業管理公司一般委托專業保溫公司負責，但如住宅區規模不大，只有一幢或幾幢小樓的話，公司就會找一名“樓長”專門負責衛生。當“樓長”最大的好處就是在合同期內可以免費或以很低的租金在小區內擁有一套住所，但這種好差事并非人人都能得到，因為，“樓長”除要保證住宅內外整潔外，還得稍懂一些家電維修常識，這樣，碰和節假日房客家中出現小故障，還可以找“樓長”臨時救急。

　　由于物業管理在房地產市場中的不可或缺作用，德國的房租就有冷熱房租一說，冷房租指單純房東該得的租金；暖房租則指冷房租加和物業管理費、不暖費用等的附加費用。電費和車庫的費用一般是另算的。物業管理費收費標準和計算方法在德國房管和租房法中都 有明確 的條文規定，物業管理公司按此規定預算出每年用于垃圾和污水處理，房屋修繕和維護，為“樓長”支付的工資等各項費用總額再按平米數分攤到住戶頭上，未租出云房屋的管理費由房東交。

　　付費方法上，住戶先根據年預算按月預付，到年底結算時，按實際花費多退少補，但由于近年來用在垃圾、污水處理等方面的環保費用逐年上漲，物業管理費有不斷提高的趨勢，住戶年底不被要求補錢就不錯了，另外，德國法律規定多單元 出售房中房主只要達到4戶就必須委托一家物業管理公司管理，物業管理費由公司每年召集房主大會商定。

　　文章來源：《經濟日報》