金和物業別墅項目擬采用的管理模式

　　1、物業管理架構

　　zz物業服務中心由蘇州市金和物業管理有限公司直接領導；服務中心作為zz的專職管理機構，財務獨立，在金和物業的授權下，履行《zz前期物業管理委托合同》中規定的權利、義務和責任；服務中心實行垂直領導；組織機構設置的原則是精干高效，一專多能；服務中心突出以服務客戶為中心，建立以客戶服務中心為重點的組織流程；服務中心實行24小事值班制，值班人員保持通訊暢通，授權在事件處理中代替服務中心代替行服務中心項目經理的職責，以使工作高效，提高服務品質。

　　2、激勵機制：

　　此為我公司內部對員工進行管理的主要方式，每個員工的個人權益都要得到尊重，并應始終保持積極的工作態度，從而最大程度地獲得企業經濟效益和社會效益。

　　3、思想激勵：

　　物業公司在思想工作上重在激發員工潛能，形成正確的人生觀、價值觀、世界觀、并且針對心理做適時、適合的思想工作。注重發展品牌建設和團隊精神。充分發揮個人創造潛力。

　　4、工資福利：

　　重在考核，縮小固定工資部分，加大績效工資部分，激勵員工優質服務，創造業績。

　　5、獎懲制度：

　　堅持以上表揚激勵為主，以出分為輔的原則，做到獎懲分明，用優勝劣汰的方式，提高員工隊伍素質，在獎勵類型上以精神獎勵為主，物質獎勵為輔。

　　6、培養提升：

　　目標是使員工有較強的事業心，敬業精神，對工作能做到一專多能，精益求精，在用人提拔上不作到人唯親，而是不拘一格，選拔那些有真才實學的人才，做到能者上，平者下，庸者下，從而把培養提升、培訓、進修等工作有機地結合在一起，使之形成一種人才培養的良性循環氛圍。

　　7、文化活動：

　　是溝通物業服務中心內部員工的橋梁，通過文化活動的開展，增強員工的自信心和認同感，把員工的利益和公司的利益緊密結合在一起。

　　8、監督機制：

　　zz物業服務中心在開展物業管理的過程中，將嚴格按照國家、政府及行業主管部門的有關法律、法規要求開展工作，定期向集團公司匯報工作，檢討物業管理運作實務，提交財務報告書，并制定出日常工作計劃，分解量化到部門及每個崗位，實行目標管理責任制，每年對管理目標進行考核。嚴格按照ISO9001質量體系運作。對每個項目的管理服務過程建立原始記錄，通過現場檢查、部門自檢、公司內外部質量審核，使管理工作的監督機制有效運作。

　　公開監督：公布服務中心監督投訴電話，設立物業公司投訴信箱，24小時受理投訴。所有員工佩戴工作牌上崗，以便于公開監督。

　　業主評議制：公司質檢部門對物業服務中心各項管理活動實行監督、跟蹤、反饋，客戶服務中心對業主或其他來源的信息作出分析、處理、有跟蹤、有反饋。實行閉環管理，使業主合法權益得到保障。定期報告制：物業服務中心定期向金和物業報告工作，檢討物業管理事宜，實現總公司制定的客戶大承諾。

　　9、自我約束機制：

　　物業服務中心在物業管理過程中，嚴格執行國家、政府發布的有關法規、條例和實施細則，并嚴格貫徹ISO9001質量體系，由公司質檢部門對物業服務中心進行定期或不定期檢查，發現問題及時糾正。對重大質量問題或多次重復出現得問題，由管理層檢討并制定糾正和預防措施。服務中心每年對員工進行全方位考核，對主管以上人員實行綜合考核，不合格都調離崗位或淘汰。物業公司對項目經理進行綜合考核，不合格降級或調回公司重新培訓。

　　10、信息反饋及處理機制：

　　市主管部門發展商新聞媒介業主意

　　見調查程序意見箱管理處員工

　　中央調度中心（接收信息，分析處理）

　　執行結果

　　發布命令

　　跟蹤檢查

　　相關人員執行命令

　　物業服務中心實行以客戶服務中心為樞紐的信息反饋與處理機制。首先，客戶服務中心通過多渠道的信息收集，盡心分析、分類、統計并上報物業服務中心，并要求各相關部門負責跟蹤、處理、并將結果反饋到客戶服務中心存檔。

　　11、長遠期計劃和短期安排：

　　序號 項目 工作內容 時間 備注

　　1組建項目部 項目經理及其他部門管理人員準備 前期 物業人事、總經辦

　　2人力資源組織 人員的招聘和協調；新員工崗前培訓 交房前2個月 物業公司行政部

　　3辦公后勤工作 安排辦公室用房；安排后勤用房；購買物資裝備 交房前2個月 物業公司行政部

　　4制定工作制度和工作程序 制定小區用戶

手冊；修訂崗位職責和考核制度；根據ISO9001/ISO14001標準制定工作程序 交房前3個月 物業副總經理、項目經理

　　5物業驗收接管工作 依據標準、逐項檢查發現問題；督促、協助責任部門整改；辦理交接手續、做好遺留工程備案；交接鑰匙 符合國家相關標準后二周內 物業工程部負責，項目、公司技術人員參加

　　6資料驗收工作 專業技術資料；圖紙資料；規劃資料（六圖二書） 驗收同時 項目經理、工程部共同完成

　　12、早期介入工作：

　　前期物業管理早期介入工作計劃：派項目經理和相關工程技術人員，根據現場具體情況制定和實施員工招聘工作，實施員工崗前專業培訓工作。其他主要任務：

　　參與工程的規劃、設計、施工、驗收過程。

　　協助售房、向購房者提供該項目的物業管理咨詢，按照國務院、江蘇省《物業管理條例》協助開發商與購房者簽訂《前期物業管理服務協議》和《業主臨時公約》。

　　確定現場辦公地點，為開發商和潛在業主聯系提供方便；采購所需的各種物資裝備、辦公用品共計及相關員工的制服；編制各項工作程序和工作進度時間表，以確保核監督各項工作和物業交接的順利完成。完善小區各項管理規定、規范。

　　處理小區物業的交接程序，保障開發商、業主的合法權利。

　　根據實地情況，列出改善工程項目工作聯系單，提供給開發商。督促開發商根據存在的問題及時加以改善和完善，改善業主在日后使用中的便利條件，同時為物業管理公司在今后的管理服務過程中提供一個良好的空間和條件。

　　協助開發商做好《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》"兩書"的制作、發放工作。

　　做好各項房屋面積測繪資料的手機、統計、明細、測算和存檔工作，竣工圖紙資料和相關設施、設備的資料。

　　前期介入具體工作：

　　1.介入開發商規劃、設計、施工、銷售全過程，為開發商提供建設性的建議。

　　2.從物業建成后的管理角度出發，對設計的規劃、圖紙可操作性和住戶的方便使用以及物業的發展趨勢提出專業性的建議。

　　3.從設施的配置能否滿足住房普遍需要出發，對物業的設施提供專業性的建議。

　　4.從物業的長效管理和物業的百年使用大計出發，建筑施工如干線、設備安裝等進行監督檢查，向開發商或業主提供設備保養維護方面的建議，積極參加開發商重大修改回憶。

　　5.從利于今后物業管理，主動觀察和分析管理難點，有針對性的提出施工方面的建議，編制工程完善和遺漏工程項目聯系單等。

　　6.積極協助和爭取為開發商辦理或承包設計施工有關通信、寬帶網、燃氣、照明、綠化園藝工程、小區市政、小區智能化設施（保安監控、家庭防盜、電子對講機、電子巡更、可視對講機）等工程。

　　7.根據開發商、施工單位的要求和協議，為開發商和施工隊伍提供前期介入物業管理相關服務。

　　8.參與部分驗收、竣工驗收和綜合驗收，認真負責做好物業接管驗收工作。

　　9.爭取開發商的理解和邀請，認真參與施工單位的分部驗收和竣工驗收，熟悉和掌握一手資料。

　　10.參與由政府部門組織的綜合驗收，掌握物業全面狀況。

　　11.找開發商書面通知的安排日程，按規范及時組織物業驗收接管，對驗收過程中發現的問題必須及時約請開發商協商解決。

　　12.提請和協助開發商手機提供國家法律規定的所有接管圖紙資料。

　　13.做好住戶入住和全面運轉實施物業管理的準備工作；做好員工招聘和培訓工作，確保員工應知應會，確保員工具備基本上崗素質。

　　14.制定物業管理制度和各項規定，制定入住手冊（用戶手冊），建立住戶基本檔案（入伙通知書、證件、購（租）房合同、住戶登記表、戶冊、維修臺帳、住戶來信來訪都記錄、業主臨時公約、前期物業管理協議、住宅裝飾裝修管理服務協議書、裝修申請表及物件、裝修臺賬）。

　　15.與開發商協助確定房屋設施設備驗收、接管的具體日程安排，按建設部《物業驗收接管規定》，有計劃的進行接管前的驗收，對驗收過程中發現的工程遺留問題或需要完善的項目，按程序修改后方可接受。

　　16.接收和妥善分類保管住房鑰匙。

篇2：創最佳別墅物業管理模式（講話稿）

　　我的心情非常緊張也非常高興,剛才講的是關于別墅的概念,因為我們做管理的跟做CD不一樣,我們做管理要實實在在,整個產品出來了以后,我們到底怎么管理呢?別墅的情況比較特別,別墅的類型也非常多,剛才也說到,有很多獨立別墅、聯排別墅。因為別墅的類型挺多,別墅的售價差別也太大?，F在別墅有可能幾千人民幣一平方米到2000美金、3000美金一平米的,差價實在太大了,我們要看到,這個價錢如何影響定位我們的客戶群。

　　好象前段時間,碧水家園2500到3000美金,而且開盤的時候挺好。我們作為物業管理,非常重要的是必須要了解它到底是不是一個正經的別墅?到底是那類別墅,獨立別墅,還是聯排別墅?我們靠什么去定物業管理費,物業管理公司依靠什么來生存呢?就是所有的客戶,他們交管理費。

　　物業管理費非常重要。管理費標準定的時候,不是物業管理說多少錢就多少錢,按照物業管理規定管理費應該怎么來定呢?影響管理費的很多,第一是政府指導價。我們一般的小區、住宅,必須要按照北京政府的要求給我們定物業管理費,不能超出這個范圍的,有市場指導價。寫字樓,高級公寓和別墅,管理費的算法是按管理成本來算的,到底你支出成本多少,然后按整個項目小區的建筑面積來付管理費。

　　還有管理費的標準,代售、代交水、電、氣、暖,還有特約服務,特約服務可能是按照多少錢就是多少錢。管理費的標準就是北京、上海省每個地方都不一樣,當地的房地局有一定的文件,物價局也有文件,到底物業管理費是什么,每個發展商出多少,管理公司收多少管理費,不能自己想,必須要去查,因為物價局監管物業管理公司是收費標準。

　　還有一件事非常重要,物業管理收費標準立項的文件是什么,就授權什么,有可能北京的情況是這樣,它立項是普通住宅,最后變成了別墅,或者是聯排別墅,這樣的管理費肯定是不一樣的。因為管理費的客戶群不一樣,可能很一般的別墅管理費一塊多人民幣,當然碧水莊園之類的管理費超過一美金的,大家放心,很多的別墅管理費被政府控制在200塊人民幣一個月,當然高級的可能超過2000塊人民幣。立項時是多少錢,出來時卻是非常高檔的管理費,發展商和管理商怎么辦,政府去審批管理費的時候,不看你的產品,看你立項的文件到底是什么?現在通州的康城,我估計是普通住宅的管理費。

　　還有收管理費的時候,發展商跟物業管理公司之間有很多的矛盾。管理公司肯定希望管理費越多越好,這樣能用更多錢來管理。而發展商很多時候,認為管理費越低越好,在簽預售書的時候,可能簽的管理費是多少錢或者是不超過多少錢。最后就變成了管理公司與發展商之間的矛盾了。

　　發展商為了推廣自己的項目,什么都答應,管理費卻不管。別墅的類型太多,我們到底怎么確定物業管理的模式很重要?，F在看看,就是我們的對象,客戶群怎么樣,非常關鍵。如果是一般的模式跟高級公寓差不多,買別墅的客戶一般他們的消費能力比較高,現在有一個說法去年比較流行TOWNHOUSE,叫經濟型別墅,有天有地,什么叫有天有地的別墅,有天空,有季節花園,旁邊有鄰居,中產階級買的比較多。定管理模式的時候,他們到底是哪一類客戶群,因為現在許多別墅都是老百姓買的比較多,大眾化的設計比較多,還有一種是物業價格,我剛剛說的物業價格差別很大,4000人民幣跟上千美金完全不一樣,這個價格已經超過了客戶群本身的承受力,物業管理成本還有物業管理標準到底你是普通立項的,還是別的什么項目,別墅,普通住宅,低密度住宅還是真正的高級別墅,那就不可同日而語了。

　　發展商對業主管理成本的承諾非常重要,發展商可能也知道,現在比較好的別墅項目通常有山有水,靠近湖或者河。當然發展商到了一定時間,就很難說了,整個規劃圖設計圖非常好,但出來后的效果卻不一定是這樣。

　　還有物業周邊環境是怎么定呢?交通、保安,到底別墅園區旁住的是什么類型的人,園林,鄰居,物業設計。還有一個非常重要的,就是關于物業規模,發展商是不是分期來施工?現在別墅的發展太快,發展商對一期做的很好,二期三期同樣重要,它會影響到以后的物業管理工作、保安工作,還有配套設備設施有沒有。一些湖、水景觀等到了二期、三期才可能有。