如何打造一個好的物業管理公司

　　要想做一個好的物業管理公司必須從三點入手：

　　工程方面：

　　1、負責各物業區建筑本體及附屬工程設備、設施的管理與維護保養；保證各物業區的安全以及各類設備、設施處于良好的工作狀態；控制相關維修、管理與運行費用以降低成本，最大限度地發揮物業的綜合效益。

　　2、負責各物業區供配電系統、弱電系統、給排水系統、污水處理系統、消防系統的運行管理，維護保養和故障檢修；

　　3、負責聯系設備供應商和外委保養單位，檢查外委單位的工作，并督促對外委單位工作的跟進情況。協調好政府職能部門的聯系工作；

　　安保方面：

　　1、負責落實各項治安、消防制度，負責停車管理，維護廣場秩序；及時發現和打擊違法犯罪活動，保護廣場設備設施及轄區內業主或用戶的安全。

　　2、負責做好“防火、防盜、防爆、防破壞、防事故”的五防工作，維護廣場范圍內的治安秩序；

　　3、嚴格治安管理，做好來訪及加班登記、電視監控、全天24小時巡查、進出貨物檢查等治安防范工作；

　　4、嚴格消防管理，與客戶簽定消防安全責任書，落實消防責任制，及時消除火險隱患；

　　客服方面：

　　1、負責監管廣場的日常清潔，確保環境整潔；

　　2、監管廣場公共區域的綠化養護，確保廣場的綠化布置合理、整潔美觀；

　　3、負責廣場服務中心的管理和服務工作；負責廣場會務接待和娛樂中心的管理工作；

　　4、負責同客戶的溝通工作；受理客戶的投訴并協調相關部門落實；受理客戶的有償延伸服務要求；

　　5、負責定期對客戶進行回訪，并對回訪的結果進行統計和分析，控制用戶滿意度；

　　6、協助安保部、工程部搞好廣場的安全保衛、消防、裝修、設備維護等工作；

篇2：物管案例：租戶欠繳物業管理費，物業管理公司能否向業主催繳

　　物管案例：租戶欠繳物業管理費，物業管理公司能否向業主催繳

　　去年8月，某業主與王小姐簽訂了一份房屋租賃合同，把自己的一套房子出租給她居住，租期為兩年。合同除了對租金及支付期限作了約定外，還約定物業管理費由王小姐承擔。前幾天，該業主收到物業公司的催款函，說已欠付近一年的物業管理費。為此業主投訴，稱租賃合同中已約定由房客交付物業費，物業公司不應再向業主催繳物業管理費？

　　[案例分析]

　　根據規定，物業管理公司按照其與業主簽訂的物業管理服務合同提供物業管理服務后，有權按照合同向業主收取約定的物業費。對業主來說，在接受了物業管理公司提供的物業管理服務后，有義務按約定支付相應的物業費。

　　在房屋出租期間，房東應將出租情況及時書面告知物業公司。物業管理公司可根據房東和房客對物業費繳付的具體約定向有關義務人收取物業費。也就是說，若租賃合同約定由房客支付物業費，物業管理公司可直接向房客收取，但業主要承擔連帶責任。若租賃合同對物業費由誰支付沒有約定或者約定由房東承擔的，物業費應當由房東承擔。

　　根據以上分析，若王小姐不按約定繳物業費，物業規律公司向業主收取物業費是有法律依據的，因為你要承擔連帶責任。當然，在繳完欠付的物業費后，業主可向王小姐追償，并可追究她相應的違約責任。

　　[解決方法]

　　物業管理公司接到業主投訴后，應與業主溝通，說明上述觀點，以求得業主的理解。同時，還應提請業主了解在房屋對外租賃時，應到物業管理告訴履行必要的手續，以便物業管理公司了解掌握業主租賃情況，配合業主做好租賃管理工作，還可避免問題的出現。

　　[相關法規制度]

　　1．城市房屋租賃管理辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為加強城市房屋租賃管理，維護房地產市場秩序，保障房屋租賃當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于直轄市、市、建制鎮的房屋租賃。

　　第三條 房屋所有權人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經營活動及以合作方式與他人從事經營活動的，均應遵守本辦法。

　　承租人經出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉租。

　　第四條 公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋可以依法出租。

　　第五條 房屋租賃當事人應當遵循自愿、平等、互利的原則。

　　第六條 有下列情形之一的房屋不得出租：

　?。ㄒ唬┪匆婪ㄈ〉梅课菟袡嘧C的；

　?。ǘ┧痉C關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的；

　?。ㄈ┕灿蟹课菸慈〉霉灿腥送獾?；

　?。ㄋ模鄬儆袪幾h的；

　?。ㄎ澹儆谶`法建筑的；

　?。┎环习踩珮藴实?；

　?。ㄆ撸┮训盅?，未經抵押權人同意的；

　?。ò耍┎环瞎?、環保、衛生等主管部門有關規定的；

　?。ň牛┯嘘P法律、法規規定禁止出租的其他情形。

　　第七條 住宅用房的租賃，應當執行國家的房屋所在地城市人民政府規定的租賃政策。

　　租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。

　　第八條 國務院建設行政主管部門主管全國城市房屋租賃管理工作。

　　省、自治區建設行政主管部門主管本行政區域內城市房屋租賃管理工作。

　　市、縣人民政府房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）主管本行政區域內的城市房屋租賃管理工作。

　　第二章 租賃合同

　　第九條 房屋租賃，當事人應當簽訂書面租賃合同，租賃合同應當具備以下條款；

　?。ㄒ唬┊斒氯诵彰蛘呙Q及住所；

　?。ǘ┓课莸淖?、面積、裝修及設施狀況；

　?。ㄈ┳赓U用途；

　?。ㄋ模┳赓U期限；

　?。ㄎ澹┳饨鸺敖桓斗绞?；

　?。┓课菪蘅権熑?；

　?。ㄆ撸┺D租的約定；

　?。ò耍┳兏徒獬贤臈l件；

　?。ň牛┻`約責任；

　?。ㄊ┊斒氯思s定的其他條款。

　　第十條 房屋租賃期限屆滿，租賃合同約止。承租人需要繼續租用的，應當在租賃期限屆滿前3個月提出，并經出租人同意，重新答訂租賃合同。

　　第十一條 租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定。

　　出租人在租賃期限內死亡的，其繼承人應當繼續履行原租賃合同

　　住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租。

　　第十二條 有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同；

　?。ㄒ唬┓戏梢幎ɑ蛘吆贤s定可以變更或解除合同條款的；

　?。ǘ┮虿豢煽沽χ率棺赓U合同不能繼續履行的；

　?。ㄈ┊斒氯藚f商一致的。

　　因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應當由責任方負責賠償。

　　第三章 租賃登記

　　第十三條 房屋租賃實行登記備案制度。

　　答訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。

　　第十四條 房屋租賃當事人應當在租賃合同答訂后30日內，持本辦法第十五條規定的文件到市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續。

　　第十五條 申請房屋租賃登記備案應當提交下列文件：

　?。ㄒ唬孀赓U合同；

　?。ǘ┓课菟袡嘧C書；

　?。ㄈ┊斒氯说暮戏ㄗC件；

　?。ㄋ模┏鞘腥嗣裾幎ǖ钠渌募?。

　　出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。

　　出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權出租的證明。

　　第十六條 房屋租賃申請經市、縣人民政府房地產管理部門審查合格后，頒發《房屋租賃證》。

　　縣人民政府所在地以外的建制鎮的房屋租賃申請，可由市、縣人民政府房地產管理部門委托的機構審查，并頒發《房屋租賃證》。

　　第十七條 《房屋租賃證》由租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產、經營活動的，房屋租賃證作為經營場所合法的憑證。租用房屋用于于居住的，房屋租賃憑證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。

　　第十八條 嚴禁偽造、涂改、轉借、轉讓房屋租賃證。遺失房屋租賃證應當向原發證機關申請補發。

　　第四章 當事人的權利和義務

　　第十九條 房屋租賃當事人按照租賃合同的約定，享有權利，并承擔相應的義務。

　　出租人在租賃期限內，確需提前收回房屋時，應當事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應當予以賠償。

　　第二十條 出租人應當依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應當支付違約金，給承租人造成損失的，應當承擔賠償責任。

　　第二十一條 出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。不及時修復，致使房屋發生破壞性事故，造成承租人財產損失或者人身傷害的，應當承擔賠償責任。

　　租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。

　　第二十二條 承租人必須按期繳納租金，違約的，應當支付違約金。

　　第二十三條 承租人應當愛護并合理便用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆改。護建或增添。確需變動的，必須征得出租人的同意，并答訂書面合同。

　　因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償。

　　第二十四條 承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償；

　?。ㄒ唬⒊凶獾姆课萆米赞D租的；

　?。ǘ⒊凶獾姆课萆米赞D讓、轉借他人或擅自調換使用的；

　?。ㄈ⒊凶獾姆课萆米圆鸶慕Y構或改變用途的；

　?。ㄋ模┩锨纷饨鹄塾嬃鶄€月以上的；

　?。ㄎ澹┕米≌梅繜o正當理由閑置六個月以上的；

　?。┳庥贸凶夥课葸M行違法活動的；

　?。ㄆ撸┕室鈸p壞承租房屋的；

　?。ò耍┓?、法規規定其他可以收回的。

　　第二十五條 以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有士地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。土地收益的上繳辦法，應當按照財政部《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關于國有土地使用權有償使用收入若干財政問題的暫行規定》的規定，由市、縣人民政府房地產管理部門代收代繳。國務院頒布有新的規定時，從其規定。

　　第五章 轉租

　　第二十六條 房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。

　　第二十七條 承租人在租賃期限內，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。

　　出租人可以從轉租中獲得收益。

　　第二十八條 房屋轉租，應當訂立轉租合同。轉租合同必須經原出租人書面同意，并按照本辦法的規定辦理登記備案手續。

　　第二十九條 轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規定的終止日期，但出租人與轉租雙方協商約定的除外。

　　第三十條 轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務，但出租人與轉租雙方另有約定的除外。

　　第三十一條 轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應的變更、解除或者終止。

　　第六章 法律責任

　　第三十二條 違反本辦法有下列行為之一的，由人民政府房地產管理部門對責任者給予行政處罰；

　?。ㄒ唬﹤卧?、涂改《房屋租賃證》的，注銷其證書，并可處以罰款；

　?。ǘ┎话雌谏陥?、領取《房屋租賃證》的，責令限期補辦手續，并可處以罰款；

　?。ㄈ┪凑鞯贸鲎馊送夂臀崔k理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可處以罰款。

　　第三十三條 違反本辦法，情節嚴重，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

　　第三十四條 房屋租賃管理工作人員徇私舞弊、貪污受賄的，由所在機關給予行政處分，情節嚴重、構成犯罪的，由司機機關依法追究刑事責任。

　　第七章 附則

　　第三十五條 未設鎮建制的工礦區、國有農場。林場等房屋租賃，參照本辦法執行。

　　第三十六條 省、自治區建設行政主管部門，直轄市人民政府房地產管理部門可以根據本辦法制定實施細則。

　　第三十七條 本辦法由建設部負責解釋。

　　第三十八條 本辦法自1995年6月1日起施行。

篇3：物管案例:小區圍墻物業管理公司能拆除嗎

　　物管案例:小區圍墻物業管理公司能拆除嗎

　　劉女士所住的芬芳花園小區實行封閉式物業管理。20**年4月，僅一墻之隔的A公司開發新建雨花雅園，并與B公司簽訂協議，約定將芬芳花園西區所屬基礎配套設施、公共配套設施與雨花雅園共享，雨花雅園的物業管理并入芬芳花園，A公司向B公司支付費用。A公司對外承諾，雨花雅園將與芬芳花園成為一體，雨花雅園業主可以自由進出芬芳花園。因此，攔在兩個小區之間的圍墻被打通。劉女士認為，兩物業公司所做的決定，嚴重損害業主的合法權益，遂起訴至法院，要求A公司、B公司停止侵害，將芬芳花園原封閉圍墻予以修復。

　　[案例提示]

　　這里首先需要弄清的是該圍墻是否屬于芬芳花園的公共財產。

　　[案例分析]

　　本案例中的圍墻屬于小區的公用設施，是小區的公共財產。就小區的公共財產而言，絕大部分屬于全體業主所有，小區業主委員會代表全體業主行使所有權和支配權。物業管理公司要改變公用設施的，應當征得業主委員會的同意。故本案例中的圍墻物業管理公司不能拆除。