小區入伙前的工作內容

　　1、成立項目物業管理處：

　　新的物業管理處應于已定的入伙日期前三個月成立，并開始運作，根據實際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數配齊管理處各類人員。（詳細見物業管理架構圖）

　　管理處各類人員按以下程序，時間集結和分段進入驗收現場，但可根據現場條件和實際情況進行調整：

　?。?）入伙前2個月，組成新的管理處籌建班子，并按照物業管理工作方案立即投入實質性準備工作。

　?。?）入伙前2個月，管理處應提前派出部份工程技術人員進駐現場，與地盤的建設工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監理工作，主要是參與機電設備的安裝調試，了解整個樓宇內所裝備的設備設施，熟悉各類設備的構造，性能，產地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項合理建議和整改意見，為入伙后管理，維修養護打下基礎。并確保物業在交付時，遺留工程能減至最低，以便日后的物業管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業主得到最好的服務。具體工作包括：對設備的容量評估、設備對周圍環境的有無影響、設備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。

　?。?）入伙前一個月管理員全部配齊，經培訓后管理處正式實行掛牌辦公制度，將企業《營業執照》，《物業管理服務收費標準》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應掛工作牌上崗，接受業主監督。

　?。?）入伙前30天，護衛隊經培訓后，負責對所接物業的成品守衛工作。

　?。?）入伙前20天，環境管理部組建，開始對已接收的物業進行全面清潔“開荒”工作。

　?。?）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。

　　2、管理處進駐小區前的工作

　?。?）由公司為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據實際需要，擬制辦公用品，設施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計劃，報經公司審批后購置。

　?。?）在公司的指導下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務指南》，《管理規約》，《收樓指南》，《房屋裝修申請表》，《前期物業管理服務協議》等。

　?。?）聯系電信局，有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續。

　?。?）策劃，制作，安裝小區門牌，用戶信報箱、及其它標識系統。

篇2：新入伙小區管理難點與對策

　　新入伙小區管理難點與對策

　　隨著房地產業的發展，新住宅小區不斷落成。不少物業管理公司在接管新入伙的小區時，總感覺事情非凡多，困難非凡大，甚至有應接不暇的現象。

　　一、新入伙小區的管理特點

　　新入伙小區是指小區的物業剛移交使用1-2年，業主入住較少，小區住戶生活及物業管理均未進入正常穩定的階段。這種小區具有以下特點：

　　1、小區工程尚未完全結束，對四周環境影響較大。

　　根據我國現狀，雖然小區交房時需要工程竣工驗收備案，但不少小區尤其是分期開發的小區，在入伙時工程并未完全結束。一些收尾工程或后期開發工程給新入伙小區帶來大量的噪音、粉塵、閑雜人員等，對正常生活有較大影響。另外，新入伙小區的園林植物生長尚未定型，園林環境功能不能得到應有體現。

　　2、小區配套設施尚未完善，居民生活不方便。

　　大型小區一般都規劃有學校、超市、配套商鋪等。但新入住小區由于人數還不多，配套設施一時難以到位，甚至由于施工滯后的原因，有些小區在交樓入住時還沒開通有線電視、電話、網絡等，給前期入住的業主帶來諸多不便，有些業主甚至會因此遷怒發展商及物業管理公司，導致糾紛。

　　3、小區室內裝修量大，外來人員多而混雜，安全管理任務重。

　　新小區大部分是毛坯房，大部分業主要進行裝修。由于業主收樓時間集中，裝修戶數眾多，小區內裝修人員也較多，給小區的安全管理帶來隱患。尤其在小區入伙半年以后到兩年之內，部分業主已入住，但還有業主在裝修，減少裝修工作對已入住業主造成的安全及其他影響，是小區管理的一個難題。

　　4、小區返修工作量大，業主與開發商矛盾較多。

　　房地產開發是一項十分復雜的工程，有些質量或設計上的問題在竣工驗收、接管驗收或分戶驗收中未能及時發現。業主入住使用后，往往要求返修。這時就需要物業管理公司做好業主與開發商的橋梁工作，及時解決業主的困難，避免積怨。

　　5、小區物業管理處于起步階段，管理尚未走上正規化。

　　新的物業管理小區，雖然相關人員經過培訓，但其組織架構未經過實際運作的考驗，對小區情況、業主情況、設備情況等未能完全把握，尚需磨合。新入伙小區入住人數不多，業主委員會尚未選舉產生，各項公共設施設備也都處于新安裝磨合期，需要根據該時段的特點進行針對性管理。

　　二、新入伙小區的管理重點

　　1、安全管理。

　　新入伙小區由于外來人員多，正常生活與施工同時進行，安全技防設施尚未正常使用，存在著極大的安全隱患。另外，新入住小區的車輛管理系統往往未完善，而外來車輛又往往較多，極易發生車輛損壞或丟車現象。做好小區治安安全管理、工地安全生產管理、小區消防安全管理、小區車輛安全管理就顯得十分重要。

　　2、工程返修工作。

　　經驗表明，小區入伙后的兩年內是業主發現房屋質量問題從而要求維修或補償最多的時期，也是業主極易與發展商及物業管理公司發生矛盾、產生積怨的時期。房屋質量問題并不是物業管理公司的責任，但處理不好，往往會令業主和物業管理公司產生積怨，為日后的管理帶來麻煩。因而，建立起業主與發展商之間的橋梁，積極跟進業主房屋質量的返修工作是新入伙小區物業管理的重要工作之一。

　　3、裝修管理。

　　裝修管理是新入伙小區尤其是集中入伙小區最主要也是最重要的工作。據統計，一般中型以上小區在新入伙一年內，裝修管理的工作量往往占小區物業管理工作量的一半以上。出于這個原因，新入伙小區的管理人員投入往往比運作成熟的小區多出不少。

　　4、成品保護與設備設施保護。

　　新小區入伙后，往往還有工程在繼續進行，可能會對已完工的成品及已安裝的設備造成較大的損壞或影響，業主入伙后的裝修工程往往也會造成同樣問題。因此，保護好已完工的公共設施設備，保護好廣大業主的長遠利益，是新入伙小區物業管理的一項重要工作。

　　5、完善小區基本資料及管理制度。

　　新入伙小區的物業管理公司應利用各項工程移交驗收及業主入伙的機會，完善小區各項設備設施基本資料及各戶業主的基本資料，分類造冊歸檔，以便日后的管理。另外，應針對小區的具體情況，制定各項管理制度，方便日后的管理。

　　三、新入伙小區的管理對策

　　1、建立成品保護機制，解決發展商及業主的后顧之憂。

　　接管新入伙小區后，應對已建成的各類成品制定相應的保護措施，維護發展商及廣大業主的利益，避免后期工程對這些成品造成損壞。成品保護包括對已建成但未驗收移交的成品保護，對已建成且已驗收移交的成品的保護。前者是避免因后期工程對已完工未移交成品的損壞，維護發展商的利益。而后者是避免后期施工或裝修施工對已移交的設備設施造成影響，維護廣大業主的長遠利益。在移交驗收前，可采取點數代管、拍照代管、包裝隔離使用等方法，在實踐中取得了良好效果。

　　2、采取非常規管理，保護公共設備設施，維護業主長遠利益。

　　新入伙小區由于各項設備設施還處于磨合期，其設計合理性及施工質量還有待驗證，加上后期工程及裝修工程的影響，對于一些公共設備設施需采取非常規管理，以排除各種隱患，保障廣大業主的利益。如各棟樓的下水管道極易因裝修造成立管堵塞而返冒水，為避免這種現象，可在接管驗收時給每個房間的下水口上封條，要求每家裝修戶在裝修期間封堵下水管道，派專人每月加大密度定期疏通下水管道以避免堵塞返冒水現象。

　　3、建立發展商及業主對話機制，化解三方矛盾。

　　新入伙小區的工程返修應由施工方承擔，但施工方只對發展商負責而不對業主負責。往往會出現業主找物業管理公司，物業管理公司讓業主找發展商，發展商讓業主找施工隊的現象，造成多方矛盾糾纏。為了避免這種現象，物業管理公司可牽頭與發展商、施工方建立對口溝通渠道及定期溝通機制，每月定期召開由開發商、物業管理公司及施工方參加的三方協調會，由物業管理公司及時將業主的返修需求反映給發展商與施工方，并跟進返修工作，及時解決業主的困難。

　　4、嚴格外來人員管理制度，消除安全隱患。

　　在小區新入伙階段，建設單位施工人員、各戶裝修人員、各項設施設備維保人員、各類業務推銷人員以及購房、看房人員等魚目混雜，極易混入作案分子，對小區已入住業主及小區公共財產構成極大隱患，必須對所有外來人員建立嚴格完善的管理制度?？梢笫┕と藛T及維保人員佩戴工作牌進入，對裝修人員造冊發放施工主、副卡，進行進出登記管理，對各類業務員除業主邀請外嚴禁入內，對看房人員要求由售樓人員帶入，對來訪人員進行登記放行等，并對進入小區的人員進行跟蹤管理。充分利用小區的技防設施，同時檢驗這些設備設施的可靠性。

　　5、購買第三方責任險，規避物業管理風險。

　　新入伙小區因眾多工程有待完善，設備設施處于磨合期，管理機制沒有足夠完善，比較輕易出現一些意外事故，引發惡性賠償或官司。物業管理公司應針對新入伙小區各項安全隱患，逐一排查各項危險源，針對排查出的危險源制定相應的安全防范措施。同時，物業管理企業應考慮各種風險，購買第三方責任險及物業管理責任險，降低意外事故帶來的損失。

　　6、積極開展個性化延伸服務，方便業主日常生活。

　　新小區配套設施往往不夠完善，先入住的業主生活不便，輕易引發這些業主的不滿，遷怒于物業管理企業。為了方便先期入住的業主，提高業主的生活質量，樹立物業管理企業的良好形象，物業管理企業應急業主之所急，除了積極聯系解決相應配套設施外，還應開展多樣化的延伸服務，盡量滿足業主的需求。

　　參考文獻：

　　1、班道明，《物業管理概述》，中國林業出版社

篇3：C花園小區入伙工作計劃

　　×××花園小區的入伙時間是20**年10月26、27、28日。項目共6棟樓,每日入伙兩棟,估計每日入伙的數量在200戶左右。以上事項均由發展商以《入伙通知書》的形式于9月底告之業主,并將入伙應準備的資料給予詳細說明?！痢痢廖飿I管理公司在此時已開始各種準備工作。入伙亦稱入住,是指入住人收到書面入住(入伙)通知并辦理完結相應手續;入住人收到入住(入伙)通知后在限定期限內不辦理相應手續的,亦視為入住?！度牖锿ㄖ獣钒l出時,應清楚說明入伙的條件,以便日后業主推遲辦理時,物業管理費的收取工作能夠順利開展。

　　入伙程序其實并不復雜,但業主情緒的好壞、準備是否充分等因素將會直接影響入伙流程的順利與否。所以要求物業公司必須準備充分。向業主的通知發放后,物業公司應及時組建引導組、接待組、收樓組以及咨詢組等入伙工作的相關組織,并由小組長負責相關的培訓和指導工作。

　　入伙期間,業主如八仙過海,以各種方式歡喜地走向花園小區。小區內溫馨、悠閑的風景讓人心曠神怡;溫馨輕巧的路標指示格外醒目。物業管理公司服務中心的所有員工著裝整齊,禮貌大方。沿路上,恭候多時的接待人員不斷地引領介紹;業主經過護衛員身邊時護衛員立正敬禮;業主迎面走來時,服務人員報以微笑。整個場面喜氣洋洋。

　　入伙現場要營造出喜慶的氛圍。小區布置主要以樓盤風格為主,物業公司配合發展商給予適當的專業方面的建議。 熱烈的場面、精心的布置、悠揚的樂音和動感的畫面,以及物業管理公司服務人員的至誠服務,烘托出一種“喜”的氛圍,將給業主帶來十分愉快的心情。小區門口人流匯集,護衛員在疏導車輛,接待人員在入口處指引業主去入伙地點。此時,因物業管理服務人員與業主彼此互不熟悉,加之各種承攬裝修、工程業務及兜售各種產品的公司人員,使現場魚龍混雜,安全工作必須高度重視。

　　因此,小區門口的把關嚴格是必要的,門崗應對進入小區的人員進行必要地管理;其中,門口的車輛管理是重中之重的任務。 入伙期間采用“一條龍”服務模式進行,發展商、政府公共事業部門、物業公司聯合現場辦公。入伙是發展商售樓后進行的最后一次大型組織活動。物業公司可充分配合發展商與政府相關部門聯系,集中時間段統一利用資源,為日后的業主申辦減少麻煩。

　　入伙現場在會所一樓和二樓,其中一樓為發展商與政府事業單位辦公地點,各處均擺放明顯的標識牌?？蛻舻奈恢锰幵O在方便走動的中央地帶,本次入伙將客戶活動范圍設定在環行區域內,并備有桌椅、飲料等物品,方便業主填寫資料。在二樓物業公司地點,配有復印機等,方便為業主進行證件的復印工作。

　　入伙地點,有入伙流程圖擺放在顯眼的位置;辦公臺面有工作組標識;根據實際工作場地和預計客戶流量,將場地隔離,財務收費處單獨隔離,保證安全。所有的細心和精致,目的只有一個,就是盡量減少業主的麻煩,使入伙工作順利進行。業主憑《入伙通知書》在發展商辦公處辦理完相關手續后,由發展商開具“收樓介紹信”。物業公司憑“收樓介紹信”進行辦理?！笆諛墙榻B信”作為發展商工作結束的憑證,也是物業公司認可的唯一證據。沒有該信的開具,物業公司不得進入入伙流程。 業主在進入物業公司入伙接待處、由接待人員核對身份后,在《業主簽到表》登記,并領取資料袋和小禮物。資料中裝有需業主知悉及簽署的種種文件和表格,計有:業主公約;前期物業管理協議;客戶手冊;家庭住戶成員登記表;銀行委托協議;裝修資料;接管驗收記錄;收費標準等。

　　請業主簽到的目的是為了第一次業主資料備案和核對當日入伙人數。如有業主部分資料未帶齊,應保證在可追溯的前提下讓業主保持心情愉快。為業主發放小禮品也是為了物業公司與業主間的合作有一個良好的開端。物業公司事前將需要提供給業主的資料放在檔案袋中,可有效避免因現場忙亂而發生個別失誤現象,這也體現出物業公司為業主考慮的良苦用心。簽到后,業主直接面對接待組,由接待組完成文件簽約、財務收費、咨詢講解等工作。