自管物業總經理工作職責

　　一、總經理對業主委員會負責，接受監督委員會監督、接受全體業主監督。

　　二、總經理負責物業管理與服務，履行如下職責：

　?。ㄒ唬┲朴單飿I服務工作計劃并組織實施；根據法律、法規和《管理規約》的授權制訂物業服務的有關制度等。

　?。ǘ┳龊冒踩辣I工作。

　?。ㄈ┳龊梦飿I共用部位的日常維修、養護和管理。

　?。ㄋ模┳龊霉灿迷O施設備的日常維修養護、運行和管理。

　?。ㄎ澹簿G地、景觀進行養護，對主道兩側荒廢地、公共花壇進行整治和綠化美化。

　?。┳龊们鍧嵎?，包括物業共用部位、公共區域的清潔衛生，垃圾的收集等。

　?。ㄆ撸┚S護公共區域的秩序，對車輛（包括自行車）停放進行管理，對占用公共道路的建筑裝修物料、垃圾等進行監督；在開發商制作的標識不足基礎上補設清晰美觀、具夜間熒光功能的道路指示標志。

　?。ò耍┳龊盟?、火、冰凍等災害和斷電防范工作。發生災害事故時，及時向有關部門報告，采取相應措施，協助做好救助工作。做好物業區域內包括公共區域消防設施的維護以及消防管理制度的建立等。

　?。ň牛┴撠熅幹莆飿I共用部位、共用設施設備、綠化的年度維修養護方案。

　?。ㄊ┌凑辗?、法規和有關約定對物業裝飾裝修提供服務。

　?。ㄊ唬ξ飿I區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規、規章的行為，應當及時告知、建議、勸阻，并向有關部門報告。

　?。ㄊ﹨f調好與物業區域相鄰的其他經營性單位和村鎮居民的關系，對侵害業主權益的行為采取適當方式加以勸阻和制止，并向有關部門報告涉嫌違反治安條例的行為。

　?。ㄊ┲贫A防火災、水災等應急突發事件的工作預案，明確妥善處置應急事件或急迫性維修的具體內容。

　?。ㄊ模┩ㄟ^自辦或引進等方式為業主提供包括餐飲購物、醫療保健、社區交通、家庭保姆、寵物托管、園林養護等商業性特約服務。對物業資源進行開發經營。

　?。ㄊ澹ξ飿I工作人員定員、定崗、定職、定責，經業委會批準后實施。

　　三、業績考核，將以各部門的考核分值總和對總經理進行獎懲。

篇2：淺談大型國有企業自管房轉制、推行物業管理

　　淺談大型國有企業自管房轉制、推行物業管理

　　我國國有大型企業一般都建有一定數量的職工住宅，隨著房改工作的不斷深入，住宅商品化、分配貨幣化的推進，國有大型企業的物業管理也蓬勃發展起來，自管房逐步被個人物業所代替，原來的房產處、房管所也被物業管理公司所代替。由于情況比較復雜，舊小區實施物業管理難上加難。在此，我們以武鋼自管房轉制、推行物業管理的實踐為例，談談對國有大型企業推行物業管理的看法，供同行參考。

　　一、武鋼物業管理產生的背景及現狀

　　武鋼是冶金系統的一個老企業，職工生活住宅隨著武鋼的改革發展，目前已頗具規模。五個主要生活區共有50多個小區，建筑面積410萬平方米，共計住房6.3萬套，居住人口約20多萬。前些年，職工住宅管理一直是福利型，即：無償分配、低廉租金、無償維護與管理，不但不能實現“以租養房”，而且使企業的經濟承受壓力越來越大。從1992年開始，武鋼按國務院關于城鎮住房制度改革的總體要求和地方政府的具體政策，先后實施了三次循序漸進的房改，房屋的產權主體已由公有轉變為私有，而原有的福利型、行政型的管理模式已不適應住房改革后的需要。隨著住房所有權的變化和職工商品化意識的增強，武鋼的物業管理也從無到有，應運而生。

　　1996年武鋼結合自管房實際，提出了“堅定信念，轉變觀念，抓點帶面，層層推進”的基本改造原則；以小區“拆違、整治、管理服務、收費”為具體實施步驟；以自管房推行物業管理、走向社會、闖進市場為目的，初步形成了武鋼推行物業管理的總體構想。

　　武鋼把當年交付使用的106街坊作為試點，組建了“冶金苑物業管理中心”，在冶金行業率先推行了物業管理，由原來的福利型房管所逐步轉軌到經營性物業管理公司。截止20**年12月，武鋼職工住宅區已實施物業管理的街坊小區共計26個，住宅3.8萬余套，建筑面積300余萬平方米，人口近12萬，物業管理覆蓋率占武鋼現有住宅面積的70%。

　　武鋼在推行物業管理的過程中，不僅注重物業管理的覆蓋率，更重視提升物業管理的服務水平和服務功能。7年來，累計有5個小區榮獲“國家物業管理示范住宅小區”稱號，8個小區榮獲“湖北省物業管理優秀住宅小區”稱號。

　　二、武鋼自管房轉制、推行物業管理的作法

　　1、企業領導人認識深、決心大是推行物業管理的前提。

　　武鋼領導人在房管體制改革、推行物業管理的問題上，主要抓了以下三個方面的工作：一是定目標、定時間、定任務。什么時間抓試點；什么時間完成多大范圍的推廣任務；什么時間基本完成轉制任務；什么時間打造自己的物業管理品牌都作了嚴格的決定，納入了企業目標管理；二是根據推行物業管理、特別是舊小區推行物業管理的需要，本著“滿足基本要求，保障投入到位”的原則，投入大量啟動資金，完善了舊小區服務功能，如院墻、自行車棚、物業管理小區辦公室、小區活動廣場、市政道路、綠化等，保證了舊小區實施物業管理的基本要求，為順利實施物業管理奠定了物質基礎；三是加強管理力度。武鋼在企業積極精簡機構的同時，為了保證物業管理的順利推行，于1997年把武鋼物業管理的職能從武鋼房產公司房產科剝離出來，成立了專業的管理部門。同時為了與市場接軌，于20**年組建成立了武漢武鋼物業管理有限公司（以下簡稱“武鋼物業”），并由原有二級資質的物業管理公司發展為國家一級資質的物業管理企業。

　　2、“抓點帶面、穩妥推進”是國有企業推行物業管理的有效方法。

　　國有大型企業一般都有一個或者多個房管所，房管隊伍龐大，轉制涉及面廣，武鋼這樣的特大型國有企業尤其如此。推行物業管理，最好不要“一刀切”，而應該抓點帶面，穩妥推進。武鋼用人機制、經營體制上，逐步打破計劃經濟體制下的常規模式，堅決抵制了“物業管理是個筐，富余人員往里裝”的錯誤做法，對物業管理從業人員精心挑選、寧缺勿濫，管理人員一律培訓持證上崗，從專業化入手，逐步向企業化、社會化過渡。同時，不斷打破已不適應新模式要求的條條框框，建立起新的運行模式和經營機制，保證了物業管理的健康發展。1997年武鋼在106小區抓物業管理試點取得初步經驗后，先后在2000年和20**年對武鋼的鋼花新村、紅鋼城、冶金街、白玉山等四個舊生活區推行了物業管理工作。幾年來，共有18個舊小區通過“拆違、整治、管理、服務、收費”五步曲，實現了推行物業管理的目標任務。目前，武鋼物業管理總面積約300萬平方米，占武鋼職工住宅總面積的70%。武鋼計劃用1~2年時間將符合條件的舊街坊小區，按“抓點帶面，層層推進”的工作思路積極推行物業管理。

　　3、投入是啟動國有大型企業物業管理的關鍵環節

　　推行物業管理在舊住宅小區整治工作中既是重頭戲又困難重重。主要表現在：違章搭蓋、違章建筑較多，生活配套設施不完善，市政設施嚴重老化，綠化水平較低。針對這些問題，武鋼在舊小區推行物業管理的工作思路是“拆違、整治、管理、服務收費”。

　　首先是拆違。由于建房時間長，舊小區違章率比較高，要拆除違章建筑還原成本來面貌難度較大。武鋼積極與政府及街道辦事處聯系，交換思想，爭取他們的支持，同時結合市政府社區建設達標等各項活動，加大執法力度，形成政企共建、齊抓共管、共建小區的格局。其次是整治。所謂整治，就是投入一定的資金，按物業管理的要求，達到下列標準：一是封閉小區建院墻，增加門衛房，保證24小時保安服務條件；二是完善服務功能，增設便民商店，活動中心場地及自行車庫、曬衣架等各類設施；三是市政設施、道路、邊溝恢復完好；四是綠化美化環境。第三是管理服務重心下移到小區內，設立小區物業管理處。起步階段主要是保安、保潔、綠化、車輛管理和維修五大服務內容。要與過去房管所的服務有較大變化，使業主感受到不同的服務。第四是收費，通過完成整治任務，要讓業主在享受到3個月的物業管理試運行服務后，就正式開始以“收費”為標志的物業管理服務。

　　按照“拆違、整治、管理、服務、收費”的工作思路，武鋼在近3年的時間里先后對18個舊小區計180余萬平方米住宅物業實施了物業管理，總投入2000萬元，取得了較好的效果。

　　4、隊伍建設是國有大型企業推行物業管理的保證。

　　武鋼在推行物業管理工作中，十分注重職工隊伍建設的問題，把建設好職工隊伍與打造武鋼物業品牌聯系起來，全方位提升職工隊伍素質。其主要做法是：

　　1）物業管理人員100%參加上崗培訓，使之對物業管理有一個初步認識。

　　2）舉辦學習班。武鋼物業針對員工專業知識、理論知識、專業技術、操作技藝等方面，每年定期舉辦學習班，以提高員工專業水。

　　3）參加技術運動會。武鋼物業將物業管理納入武鋼每兩年都要舉行一次的技術運動會，從理論、實踐上推出自己的技術能手。

　　4）組織員工外出學習。物業管理的實踐性很強，武鋼物業每年組織3~5批各層次員工外出學習，或自帶課題專題考察，真正使員工達到學到知識，開擴眼界的目的。

　　5）內部專題交流。武鋼物業在建設員工隊伍時，不僅注重外出學習，也十分注重內部同崗位之間的互幫互學，每年都要組織專題研討會。通過交流，員工們對照別人的長處找差距，不斷提升自己的管理水平，為武鋼物業邁向更高水平奠定了基礎。

　　文/陳再斌

篇3：自管物業共用部位共用設施管理經營收益分配

　　自管物業共用部位、共用設施管理及經營收益分配

　　第1條 在山莊設置社區平面分布圖、業主公告欄，各路口道路指路牌、分區指示牌、房屋樓號牌及其他公共配套設施場地標識進行統一規劃。

　　第2條 室外招牌、廣告牌、霓虹燈的設置必須報業主委員會審批，審批通過后方可設置，要求設置整齊有序。

　　第3條 保持各種公告欄、標識牌齊全、規范、美觀，公共區域無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象。

　　第4條 各物業用房（含崗亭）、公共設備用房必須專房專用，做到安全、衛生、整潔，主要設施設備標識清楚齊全。

　?。ㄈ绨l現物業用房、各設備房用于其它用途，每處每次扣服務質量標準分值50分。如主要設施設備標識不清楚不齊全，房屋不安全、不衛生、不整潔扣服務質量標準分值20分）

　　第5條 不得擅自占用本物業區域內的共用部位、共用設施設備或改變用途，不得擅自占用、挖掘本物業區域內的道路、場地。

　　確需臨時占用、挖掘本物業區域內道路、場地的，應當征得書面同意后辦理相關手續，制定施工方案，開工前要在物業區域內公示，施工過程中盡可能減少對業主的影響，并及時恢復原狀。

　　第6條 共用部位、共用設施設備用于廣告、房屋租賃、會所經營、商業促銷等活動。經營收入扣除經營成本后的盈余全部用于園區建設。

　　第7條 在規范服務和開展多種經營的基礎上，給業主帶來實實在在的實惠，逐年降低物業費。