物業服務企業重組的實踐和思考

　　新的《物業服務條例》規定：“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業服務相分離的原則，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業”，這既規定了物業服務企業進入市場的途徑，也規定物業服務企業進入市場的條件。當前，我國物業服務公司基本上已經企業化了，除了民營、外資、合資等市場化的物業服務企業外，其他物業公司企業化的方式有三類：一是房管所改制成立的；二是有自管房大單位的行政后勤部門改制成立的；三是房地產開發企業自己組建成立的。表面上都是有限責任公司，實際上沒有達到市場化要求，要么是政企不分，沒有擺脫舊的模式，要么是由開發商派生并依附于開發商，屬于“自己建設，自己管理”的模式。

　　實踐表明，雖然很多物業服務企業采取了有限責任和集團公司的形式，但是作為一個獨立的經濟實體卻不具有充分的經營自主權，作為“政府的獨資企業”在經營機制上并沒有根本的改變，隨著物業服務市場化的迅猛發展，企業潛在矛盾日益突顯，依靠主管部門撥款，獨立生存能力弱，冗員多，專業人才匱乏，成本高，管理服務水平差，虧損經營，入不敷出，重管理輕服務，沒有由行政管理型向服務經營型轉換，企業缺乏活力。依附于開發商的物業服務也存在很多問題，房地產開發企業選擇與自己有關聯的物業服務企業，形成“分工不分家”的管理模式，不能很好地處理開發建設和物業服務的關系、前期建設和后期管理的關系，以致于給后期物業的使用與管理留下諸多隱患，給物業服務帶來不少矛盾糾紛。其問題根源都是具有某種程度的依靠性、依賴性，沒有真正引進市場競爭機制。

　　我們北京盛世物業服務有限公司原先是由首創集團屬下的上市公司陽光股份等國有企業出資組建的國有股份制企業，1999年4月創立。公司經過五年的發展，員工由初創時的幾個人增加到800多人。20**年8月，公司成功地進行了重組改制，產權制度由單一的國有制改造成為管理層參股的混合所有制。接管項目由發展商委托變為主要依靠自身實力參與市場競爭，并由單一的住宅小區擴展到大廈、賓館、寫字樓、公寓、別墅、工廠建筑等七類物業，管理面積達130多萬平米，經營范圍發展到裝飾裝修、家政服務、餐飲、配送等多種經營?；仡櫰髽I成功重組的實踐，我們認為：不論是過去、現在和將來，只有順應和把握物業服務市場運行規律，獨立運作，企業才能在市場上站住腳，也才能不斷發展壯大。我們有如下幾點思考：

　　一、物業服務企業重組是市場的必然要求

　　現代物業服務與傳統的房管有很多差異，從管理單位性質看，傳統的房管是政府的福利、事業行為，而物業服務是企業的經營行為；從管理手段看，傳統的房管是行政性、指令性、計劃性的管理，而物業服務是委托合同、契約管理；從管理范圍和內容看，傳統的房管是對房屋、房產本身的管理與修繕，是最基本的管理，而物業服務是全面、統一、專業的管理，包含內容廣泛；從管理經費來源看，傳統的房管資金來自補貼，而物業服務經費自籌；從經營補償方式看，傳統的房管是無償的，而物業服務是有償的。但是，兩者關鍵的差別、區別就在于物業服務是否市場化?！胺康禺a開發與物業服務相分離的原則”，要求房地產開發建設單位和物業服務分業經營，物業服務企業必須具有獨立法人資格，改變物業服務由房地產開發派生并依附房地產開發的狀況，使物業服務企業真正成為自主經營、自負盈虧、自我約束、自我發展的市場主體，獨立地進入市場，獨立地進行專業化管理，從體制上解決政企不分、建管不分所產生的種種弊端。物業服務企業重組，就是以市場化模式代替非市場化模式的過程，本質上是一個體制變遷的過程。隨著物業服務市場的形成與開放，這個替代過程就成為不可抗拒的規律，每個物業服務企業都遲早要進入這個市場，按照市場的規則，實行自主經營，自負盈虧，這是大勢所趨。物業服務企業在今后激烈競爭中，只能按照市場法則，“物競天擇，適者生存?！币措S著傳統計劃經濟的房產管理模式逐步消失，要么就適應市場化客觀要求，銳意改革，苦練內功，迎接市場競爭挑戰，來發展自己。

　　我國物業服務行業歷經20多年的發展，相關的政策法規陸續出臺，市場化程度正逐步提高，伴隨著政府機構的體制轉軌和企事業單位的改制，政府機關、學校、醫院等單位的后勤社會化，為物業服務企業提供了難得的機遇，國際上先進的物業服務思想產生著較為深刻影響，行業運作也在不斷規范，為物業服務企業走向市場創造了較好外部條件。物業服務市場化的發展趨勢，對非市場化和尚未獨立運作的物業服務企業提出了通過企業重組建立市場化企業的任務和課題，從發展趨勢看，物業服務企業的外部影響和內部條件對重組是有利的，從我們這些年的實踐證明，重組是實現產權的多元化是建立現代產權制度、擴大企業規模、提高企業競爭能力的重要途徑，物業服務企業通過重組也是有能力獨立面向市場和參與競爭的。

　　我們盛世物業實現重組的過程，就是一個順應企業市場化客觀要求的過程。公司建立初期，我們面臨著許多與現在許多沒有市場化的物業公司同樣的處境，在企業運作的戰略問題上，我們基本是依賴開發商，缺少發言權，業主、住戶經常因為開發商的房屋質量問題、購房合同承諾未兌現等諸多問題而遷怒于我們，我們不能“理直氣壯”地與居民對話，一些業主認為我們與開發商是一家公司，因此拒絕交納物業服務費，企業的信譽、效益受到影響，發展也受到一定制約。而且開發商自己管物業，實際上也在背著一個包袱，開發商也是盡可能減少對物業公司的補貼，降低成本，更不可能養物業，他們想找實力雄厚、管理專業、服務信譽好的物業公司合作，擺脫束縛，無憂無患地搞房屋開發。我們深切的感受就是：市場力量是強大的，市場配置也是最合理的，在市場經濟條件下，物業企業依靠開發商生存從根本上看是靠不住的，即使暫時依靠了，也終歸沒有市場競爭力，實際上是越想依靠越靠不住，最終還要靠自己，走一條適應市場、獨立經營的道路。通過與各方面的不斷溝通、協調，在開發商的支持和我們不斷努力下，我們積極實施了企業重組計劃，20**年8月成功實現企業股份制多元化改造，開發商占32%的股份，公司管理者持股占68%，企業充分擁有了獨立經營權，實現了企業管理骨干持股，確立了企業在市場多方利益關系中的公正地位，完全將企業推向了市場，為建立現代企業制度和企業進入市場打牢基礎。不到一年時間，管理項目由重組前的3個發展到12個項目，并且項目品質得到提升，公司業務已經從中高檔住宅、公寓拓展到別墅、大廈、賓館、寫字樓和工廠區等七類領域的物業服務服務，企業的發展展現出光明的前景。

　　我們企業成功重組帶來競爭力上的變化主要是兩條：一是掌握了企業的“發言權”，即我們能說話算數。針對居民的要求，我們可以不受外力制約地公平對話，我們可以承諾和兌現我們的服務，與各方面的信息溝通也更加自如、暢通。由于擺脫了所謂“父子關系”的困擾，業主和客戶對我們的獨立經營越來越認可。二是掌握了企業的“發展權”，即由我們自己決定企業發展命運。改制后，我們企業領導集體的決定性作用突出了，使我們可以制定正確的企業發展戰略，管理層增強自身的社會責任感和事業心，管理團隊的優勢更加明顯，我們接手的項目連續獲得市優、國優，我們在抗擊“非典”中成績突出，成為唯一代表北京市1700多家企業介紹經驗，在處理突發事件上顯示公司的管理能力和應急機制，企業在社會上建立了良好的聲譽和廣泛的信任感，核心競爭力和優勢已開始顯現，這些都為企業競爭發展打下更加堅實的基礎。三是在在重組和競爭中實現了多贏局面。通過市場杠桿調節，開發商可以選擇有實力的物業服務公司，打造自己的品牌，而中標的物業公司也可以通過優質的服務和專業化的管理形成自己獨特的品牌，不僅兩者雙贏，而且最受益是居民百姓，他們既得到高質量的住房，又可享受舒服的環境和良好的服務。我們重組和獨立經營后，感到開發商、物業和業主三方責、權、利更加明晰，更加便于協調，也減少了矛盾，使我們與開發商和居民的關系也比以往更好了。

　　二、物業服務企業的重組要適應市場去運作

　?。ㄒ唬┮⑹袌鲇^念。

　　首先，管理者要建立市場觀念。企業重組，決策層、管理層首先要轉變的觀念。物業服務企業重組前往往有“等、靠、要”的觀念，抱守這種依賴、保守的觀念進行機制轉變是不可能的，轉變觀念要敢于下決心。企業是否重組、是否敢于去獨立面對市場，也曾經是我們面臨的需要決策的問題，但是我們看到，走向市場、獨立運作雖然要擔一些風險，但越不敢走向市場，企業越是無法發展壯大，市場規律是無情的，不進則退，甚至倒閉，其風險就更大。管理層統一思想認識，完成觀念上的轉變，帶來了企業運行機制上一系列的轉變。其次，觀念轉變要貫徹到企業中去，要使員工的思想觀念也完成轉變。物業行業勞動密集，員工素質千差萬別，如果沒有共同的價值觀和凝聚力，沒有與市場競爭相適應的企業文化，員工的思想是不可能統一的。盛世物業創建之初，公司就建立了“把業主的事當成自己的事”企業宗旨，樹立“敬業、嚴謹、效率、誠信”的企業精神。就提出把“管家式服務、酒店式管理”引進物業服務，采用賓館、飯店的管理方式，將其一系列適應市場的、已經成功的服務質量標準運用于物業服務工作中，“管家”意識作為一個物業服務公司的理念，在提高服務質量、做好服務工作上樹立了特色。我們用“管家”式的細致入微服務，在與業主、住戶、客戶關系的處理上，尊重他們的意見，盡其所能，滿足一切合理要求；在對外關系上全力維護業主的利益，保證業主的權益不受損害。我們把企業與業主的關系定位在管家與主人的關系上，使員工牢固樹立了一種特有的服務意識，受到業主普遍歡迎，形成了一定市場競爭力。第三，觀念轉變要落實到內部關系中，為重組和建立現代企業制度打基礎。在處理內部關系上，公司提出管理就是服務，管理者是事業天秤的支點，不是金字塔的塔尖；提倡“上級為下級服務，公司本部為各項目服務中心服務，中心各級管理者為屬下服務”，把員工也視為公司的客戶加以重視和關懷，公司領導每年除夕夜都到各項目服務中心看望堅守崗位的員工，使員工以良好的心態去為業主和客戶服務。公司要求員工把物業服務工作當作自己的事業來做，不斷強調“業主為衣食父母”、“服務從謝謝做起”等經營理念，管理者真誠地感謝員工，員工以“謝謝”的心態面對業主的批評和指責，從中吸取經驗，提高服務水平。

　?。ǘ┮⑦m應市場的企業文化。

　　物業服務企業之間激烈的行業競爭，最根本的競爭就是企業核心素質的競爭，包括企業的服務理念、經營管理指導思想和人才結構。沒有市場接受的服務理念、正確的經營管理模式或者缺少優秀的經營管理人才實現管理的企業，必然無法為客戶提供滿意的服務，遭淘汰也就是自然的結果。盛世物業在實踐中形成了自己富有鮮明個性的企業文化。如盛世物業的企業宗旨：把業主的事，當成自己的事。盛世物業的企業精神：敬業、嚴謹、效率、誠信。盛世物業的管理模式：酒店式管理，管家式服務。盛世物業的企業文化特點：客戶為友，傾情服務，軍人作風，制度為本，團隊精神，重視員工。盛世物業企業經營的目標：盛世的物業，物業的盛事。這種文化根植于中國傳統，吸取了國際上先進的服務理念，符合社會化、市場化的需求，使企業在股份制改造前，已經完成了思想觀念上的重組，增強了企業凝聚力和吸引力，為機制轉變提供了重要的思想準備。

　?。ㄈ┰谑袌龈偁幹袑崿F物業服務品牌的價值。

　　物業服務企業在市場中搶占份額的多少，擴充規模的大小，形成效益的高低，發展速度的快慢，體現了在市場競爭中物業服務品牌的價值。要培育、維護、完善物業服務的品牌，使它牢固樹立在社會公眾的心目中，就必須要立足于市場。我們在進行股份制改造的同時，運用企業管理優勢進行企業合并、業務重組，擴大市場份額，樹立企業品牌，提高企業規模和盈利能力，成功地與其他物業公司合作，進行業務重組，實現資源優勢互補。在同樣的經營環境下，僅用了一年時間，我們就將一些物業服務項目扭虧為盈。通過企業重組，公司獨立自主開展專業化管理、多元化服務、規?；洜I，不斷拓展服務領域，在不斷提高物業服務的專業化水平、實現物業保值增值的同時，公司組建了裝飾公司、家政保潔服務公司、綠化工程公司、工程維修中心、物資采購中心，擁有了獨立經營的賓館和餐飲業，拓展了免費配送、銀行進社區自動收費等方便群眾的專項服務和特色服務，企業實力和規模不僅得到了大大地加強，還形成了具有特色鮮明、影響力較大的“盛世”品牌，受到客戶和業主的廣泛歡迎和認同。在重組中競爭，在競爭中重組，這是我們企業重組過程的真實寫照。成功的重組旨在做強企業、樹立品牌，也只有競爭出來的品牌才是真正的品牌。

　?。ㄋ模┙柚袌隽α恳幏镀髽I管理。

　　通過物業服務的招投標來選聘物業服務單位，可以促進服務水平的提高。當前，業主與物業服務公司雙向選擇與相互制約的機制已經得到了市場的認同。物業服務企業通過認真研究市場及市場需求、對管理的目標市場進行定位，并對特定目標市場消費者的消費心理進行分析，不斷提供特色、優質的服務，使經營管理思想與市場形勢的發展相適應，積極主動地走向市場，開拓市場，參與市場競爭，借助市場力量，才能提高自身的素質和管理水平。物業服務市場競爭機制的建立，迫使企業重組要在內部管理上要下功夫，不斷提高生存能力。

　　我們在實踐中認識到：首先，面向市場成功競爭的基礎是內部管理。不論是企業重組前還是重組后，我們都堅持苦練企業“內功”，在內部管理上下功夫，始終堅持高起點、高標準的管理思想，視質量為生命，視服務為根本，以制度為保證，公司先后通過ISO9002和ISO9001：2000版質量管理體系認證。從企業實際情況出發，對員工隊伍重組，打破“大鍋飯”，對管理者隊伍實行競聘上崗，對各級實施績效考核，增強了工作的條理性、計劃性，這些內部管理措施，不僅保證了我們順利地完成企業重組，也為重組后的企業快速發展，建立靠內部管理程序的運行機制，奠定了基礎，提高了企業的運作效率。其次，堅強的管理者核心是成功重組的關鍵。管理者核心的參與既是企業要成功完成重組關鍵，也是事業成功的關鍵。經過企業重組，我們在實踐中錘煉和形成了一支由物業服務高級顧問、物業服務專業人士、酒店高級管理人員和優秀轉業軍官組成的核心管理層隊伍，鑄就了一支善于打硬仗的堅強團隊，這也是我們企業未來事業發展的最大資本，是重組后事業的成功拓展的組織保證。

　　三、物業服務企業重組要著眼市場的未來發展

　?。ㄒ唬┑戎D變不如主動轉變，成功的重組是動態的，不是一蹴而就的，而是要把企業命運牢牢掌握在企業自己手中。當前，物業服務市場競爭日趨加劇，物業服務企業進入市場機會是不多的，越是等待越將喪失時機，與其等著迫不得已時轉變，不如順應市場發展主動轉變。我們認為，越早進入市場越好。南方一些先期進入市場的物業服務企業，迅速發展壯大，展現出了較好規模效益，已經為我們做出了很好的示范。從我們公司重組效果看，由于在重組中和積極適應市場，公司經營規模擴大了一倍，經營項目增加了60%，完全實現了市場化，獲得了自主經營的權力，公司發生突飛猛進的變化，為公司下一步發展奠定了基礎。

　?。ǘ┲亟M要建立企業的信譽度、影響力和走向市場的“通行證”，這也是企業成功的關鍵。物業服務企業重組雖然要向規模效益發展，但規模效益也有度，并不是越大越好，一切要看市場需要。企業重組后機制建設要同步發展，否則企業發展快，人力儲備多，戰線拉得長，管理跨度大，物業本身勞動密集，而管理項目相對分散，攤多面廣，各成體系，容易出現“大企業病”。企業一定要面向當前和今后的市場變化，適時對經營項目、內部結構等實施新的重組，企業才有生命力。企業管理層應該永遠保持開放的、接納的、變革的、年輕的心態，去面對新的機遇和挑戰。我公司目前仍然停留在自用型物業服務階段，需要針對市場變化，決定公司的應對的措施和發展戰略，當前在積極申請企業一級資質，努力使公司的品牌和資質成為工具。我們的指導思想是，企業發展應盡是避免低層次發展、低水平運作，要減少人員，降低成本，要把現有的物業服務項目做實做精，力爭出品牌，實施品牌戰略。品牌經營則是一種文化經營、價值理念經營、智慧經營，是一種較高層次的經營，是堅持品牌經營，一方面要通過經營的全過程，鍛造企業的品牌；另一方面，實施品牌擴張。為此，要建立一支物業服務的高素質的專業隊伍，這是實施品牌戰略的關鍵；要堅持科學管理，這是實施品牌戰略的基礎；要實施“精品”戰略，即強化精品意識，接管一個小區，建成一個精品，這是實施品牌戰略的核心；要堅持創新，不斷創新的品牌才有生命力。

　?。ㄈ┪飿I企業重組要搞“一業為主，多元經營”，千方百計把市場做大、做強?，F代的物業服務要善于借用外部智力、力量，整合外部資源的一種策略，是借腦、集智；借力、集強的活動，這是一種超越常規的管理經營辦法，其所追求的目標在于突破企業的有形界限，弱化具體的組織結構形式，達到全方位借智、借力的目的。如聘請、特邀、聯合、委托、外包、購買、兼并等，比如企業雖擁有高層清潔的能力，但并不擁有專職的清潔隊，雖可承包室內裝修及土木工程，卻并未設專門的機構等等。目前，西方國家許多大公司50％以上的業務是通過虛擬經營獲取的利潤，這是優化企業結構，實現資源科學、合理配置，發揮最大經濟效益的高招，也是發展壯大企業所必須的。我們將依托企業實力開展新的業務，條件成熟時，也應嘗試和開展其他公司搞合資項目，積極借鑒其他公司的好的做法，在市場化的道路上不斷取得新的進展。

　　北京盛世物業服務有限公司 劉剛

篇2：西北物業服務企業重組、整合必要性和可行性

　　西北物業服務企業重組、整合必要性和可行性

　　目前，物業服務企業普遍存在著企業規模小，專業人才少且分散，難以發揮群體功能和綜合實力，而且絕大多數企業存在著經濟效益差，虧損嚴重等問題。就陜西來看，全省的270多家物業服務企業中，有一級物業服務資質的就高新物業一家，有二級資質的也就20多家，其他都是三級及其以下的企業。全國除萬科、中海、金地等少數物業企業管房面積超過600萬平方米外，物業服務企業平均管房面積偏低。西部管房面積最大的高新物業現管面積也就200多萬平方米。要改變物業服務這種小兵團分散作戰的局面，形成“物管航母”，發揮團隊的整體實力，走集團化發展道路，就必須組建一批實力雄厚、人才集中、專業技術力量強、一業為主、多種經營，具有市場競爭力的物業服務企業集團。要組建這樣的企業集團，就必須從西部現有企業的實際管理狀態出發，通過兼并、收購、控股等方式，對一定區域的中小型企業或組織進行科學重組、優勢整合。

　　一、科學重組、優勢互補、強強聯手，整合勢在必行

　　在國家不斷強調進行產權改革，增強綜合國力，提升民眾生活質量的時候，我們利用現代企業成熟的管理經驗，對一定地域的物業服務企業進行科學的重組，使單一企業的資源、管理、資金等優勢得以在更大范圍內發揮，有效的實現服務標準化、作業流程化、管理系統化，最大程度的促進行業的繁榮和企業效益的提高，是中國物業服務企業飛速發展、追求卓越的必然選擇。

　　1、集團化發展有利于集中企業的優勢，提高物業服務服務的整體水平。我國的物業服務已進入了快速發展時期，隨著物業服務市場的形成，企業間的競爭將日趨激烈，競爭的焦點突出表現為管理水平和服務質量。滿足人們對生產、工作和生活環境及質量的要求，必須有一批能夠代表行業發展方向的骨干企業為核心，組建成物業企業集團，使集團成員企業的管理水平和服務質量實現優勢互補。

　　2、集團化發展有利于改變物業服務企業經營規模小，經濟效益差的局面，實現規模效益。組建物業企業集團，與原單獨的物業服務企業相比，不僅企業集團的規模大，而且人才、資金集中，技術力量強，可以通過集團的整體實力，在市場競爭中奪得更多的物業服務項目，進而改變單獨物業服務企業僅管少數物業項目的狀況，實現規模效益。

　　香港華聯興業有限公司董事長王羅桂華女士在接受記者采訪時認為，國內物業服務應逐步解決存在的種種問題，以適應其需求及發展空間繼續擴大的趨勢。王羅桂華認為，國內的物業服務市場正不斷地迅速發展及膨脹，需求日益擴大，然而，縱觀國內目前的物管服務水平，均與專業的物業服務服務有一定差距。故此，大膽借鑒一些發達國家及地區的物管經驗，探索符合國際慣例并適合中國國情的物管體系，建立社會化、專業化、企業化的物管新路，是目前中國物管行業發展的迫切需要。而國外專業及一流的物管公司進入中國內地的物管市場也是必然的趨勢。

　　在上世紀90年代初期，部分國外專業及一流的物業服務公司已逐漸察覺中國內地各省市的專業物業服務服務需求正因應房地產市場的急速發展而擴大，并開始提供專業化及國際一流的物業服務服務。其中包括怡高物業服務有限公司、世邦魏理仕、第一太平戴維斯、戴德梁行物業服務有限公司、東亞物業服務有限公司、嘉理物業服務有限公司、卓德物業顧問有限公司、威格斯物業顧問管理有限公司等等。但是，在這些國外及香港知名專業物業服務公司在中國內地的發展過程中，均因為遇到各種各樣不同的問題及面對不同程度的阻力而受到影響。這就是文化差異和生活方式在物業服務中的重要作用在發揮。但這一作用必然會隨著時間的積累而逐漸淡化。因此，我們不能因為今天的天下太平就高枕無憂，相反，更應該迅速組建屬于民族的“物管航母”，借鑒并學習西方良好的管理經驗，作大管理范圍，作強中國企業。

　　3、集團化發展有利于發揮人才優勢，改變人才、技術分散的格局。人才資源是物業服務企業經營活動的關鍵。物業服務是集房屋管修、設備設施管理、綠化管理、環境衛生管理、治安保衛消防管理及公共服務、專項服務、特約服務于一身的管理。它要求從事物業服務的人員，不僅要有較高的文化素質、思想素質和敬業精神，而且要有專業技能。目前，物業服務企業中人才缺乏的現象較為普遍。組建物業企業集團，可以通過對集團成員企業人力資源進行重新的組織和調整，將分散的人才資源實行優化組合，集中人才優勢，使企業人才形成最佳結合。高新物業雖然不是國內最大的物業企業，但在西北的行業中實在是發揮著舉足輕重的作用。20**年10月以來，短短的7、8個月內，就先后有10多位業界高級管理人才和其他行業的專業人事投身企業，企業更不惜投巨資，對20多位高級管理經理和眾多優秀管理人員進行專業培訓。一時間，多個高檔項目的邀管函蜂擁而至，在西北物業服務行業中引起了不小的震動。甚至，已經有當地的一些中小型物業服務公司主動要求加盟。

　　4、集團化發展有利于拓展經營領域，實現企業發展的良性循環?，F在許多物管企業僅局限于物業服務，難以向其他經營領域拓展。組建物業企業集團，可以在重點搞好物業服務服務的同時，據自身的優勢，擴大經營范圍，組建若干分公司。通過多種經營，壯大企業的經濟實力，彌補物業服務服務收費的不足，進而實現企業發展的良性循環。我們在發展專業化公司方面也進行了有效的探索，先后收購了高美新居生活服務公司，對社區文化進行了有效的開發，組建了綠化公司，承接了一些綠化工程，并正在積極籌備組建專業的保安公司、家政服務公司、保潔公司、電梯公司等。

　　5、集團化發展有利于參與市場競爭，在競爭中求生存、求發展。在市場經濟條件下，占領市場是每個企業追求的目標。我國石油、汽車等行業組建企業集團的實踐就是很好的證明，物業服務行業要實現持續發展，只有組建企業集團，才能克服企業單槍匹馬、孤軍奮戰的局面，使企業在資金、人才、技術、裝備、管理、服務上都具有競爭力，形成真正的“航空母艦”，在競爭中立于不敗之地。

　　6、集團化發展有利于走出國門，進入國際市場。從目前來看，我國的物業服務企業尚沒有打進國際市場，一是我國的物業服務還處于起步階段，物業服務服務的水平不高，難以進入；二是國際物業市場競爭激烈，單個企業孤軍奮戰、勢單力薄缺乏競爭力。只有將物業骨干企業組成企業集團，發揮整體優勢，用“聯合艦隊”打入國際市場。

　　二、民眾呼喚、政府支持、企業渴望，整合大有可為

　　老百姓最希望花最少的錢得到最好的服務。雖然在經濟學上講這是行不通的，但現實來看，我們的確可以通過經營模式和方式的轉變，減輕老百姓的負擔，并在同等成本的基礎上提升服務水平。政府機關一直強調政企分離、企事分家，但因為在溫飽滿足之后的第一件事就是“安居”，所以各種后勤集團成為附屬在政府機關和事業單位身上的一個沉重而又無法割舍的包袱。要實現后勤集團的順利轉化，就必須建立擁有強大收購實力的物業服務企業，將后勤集團中占有資產量最大的房產進行市場化管理，才能真正保障這些集團的迅速轉化。眾多中小型物業服務企業在管理和發展中，總存在實力不足、人微言輕的感覺，使本來很合理的要求也得不到保證，企業常常被動維持、舉步為艱，更無從談及效益和品牌。

　　在這些因素的不斷促進下，使物業服務企業的重組和整合成為可能。同時，隨著國家政策法規不斷健全，特別是新的《物業服務條例》和《物業服務企業資質管理辦法》的相繼出臺，為物業服務企業的重組和整合提供了前所未有的機遇?！耙蝗f年太久，只爭朝夕”。有人預言，物業服務行業的重整將掀起中國新一輪的經濟發展浪潮。

　?。?）經濟實體的變革依賴于消費主體的選擇，民眾信賴有實力的企業

　　就和中國各種大型倉儲式商場的迅速形成并經營火熱一樣，人們總希望進一個門就可以得到無限的服務。生活節奏的加快迫使人們對服務內容的豐富性提出了更高的要求。當前，西北眾多物業服務企業都在發展自有的特色服務，就象高新物業一樣，目前可以為所轄小區的業主提供購物、健身、娛樂、子女解送、短線旅游、家政、讀書、電影、票務預定等多種服務。但一個企業的服務內涵畢竟是有限的。要實現服務資源的有效共享，就必須對更多的社會資源進行市場化整合。規模越大，整合的能力就越強。

　　從西部發展的情況來看，消費者在選擇房屋的時候，越來越重視房屋的附加值和人居的總體品質，越來越重視物業公司的信譽、品牌和實力。在消費者自主管理意識逐步成熟，法制觀念不斷加強的形勢下，使物業服務企業的整合擁有了強大的思想保障。在呼喚整合的時代我們開始整合。

　?。?）物管企業的重整順應了產權制度的改革，經濟需要新的增長模式

　　眾所周知，物業服務的誕生是以房產銷售后續服務和配套形式出現的，它基本上是發展商的一個職能部門。在國家著力推進產權制度改革的時候，我們對物業服務企業進行重組和整合，從法律的角度分析，是將房屋前期銷售和后期管理的法律主體進行了科學的剝離，保證了消費者在購房時，就可以合法順暢的擁有大修基金的部分支配權及管理用房的部分所有權，并可以通過明確的法律關系追溯到承擔上述義務的法律主體，更可以保證業主在購房之后享有的各種權利得以順利實現。避免了開發商和物業服務企業之間的相互推委，明確了資產的管理權責。

　　同時，對眾多后勤管理集團來講，參與重整更是對國有資產進行股份制改造的有效途徑。實力雄厚、資金強大的物業服務集團，使收購各種后勤集團成為可能。收購即滿足了政事減員增效的需要，也保障了國有資產歸屬清晰和責權明確的改革要求。同時，解決了傳統后勤管理中存在的下級管理上級家屬（一般在后勤單位就業的家屬較多）難、下級向上級收費難等問題。后勤集團改革已經整裝待發，物業服務的重整正是化雨的春風和潤物的春雨。

　　中國經濟需要新的增長點。將和民眾生活息息相關的物業服務行業作強作大，一方面可以有力的提升國民的生活質量，使民眾更大程度的信賴政府、支持政府，保證國家的政治穩定；另一方面，也可以使這個必將成為關系國計民生的行業整體競爭能力強化，在國際經濟競爭中取得必然的成功，使國民經濟得到新的發展。為什么物業服務行業會成為關系國計民生的重要行業？因為，在這個以服務為核心的行業中，包含了水、電、建筑、燃氣、信息技術等多個重要行業，甚至密切關系到了文化思想、民政救助、計劃生育、衛生防疫、環境保護、國土資源等重要工作。

　　國家在近一段時期，相繼出臺規范物業服務和企業發展的法律法規，為物業服務企業的重整提供了強有力的政策保障，必將加快行業的發展，促進中國物業服務進入一個健康、繁榮的新時代。

　?。?）小艦艇也要遠航，中小企業渴望搭載“航空母艦”

　　隨著市場經濟體制的不斷健全，同業競爭日趨激烈。利潤決定生存，市場引導競爭。當前，中國的整體物業服務度僅有35%左右，西北甚至不足20%。如此廣闊的市場，在人民生活水平不斷提高、居住條件不斷改善的今天，不能不引起國內物業服務行業的激烈競爭，甚至不可避免的還要面對國際的競爭。企業要生存，不論大小。沒有這樣的生存可能，就必然要選擇另一種方式。因此，中小物管企業的發展必然要走參與大型企業整合的道路。越早損失的可能越小，越積極獲得的主動越多。

　　有了業主對物業服務集團的認同、有了政府政策的支持、有了參與整合的企業，有了已經出臺的各項法律法規，有了我們建設部和中物協的正確領導，有了西北諸省將法規細化的有力支持，西北物業服務企業的重組和整合又有何懼，中國西部“物管航母”的起航又有何難？

　　三、順應改革、因地制宜、開路加橋，整合魅力無窮

　　在積極組建大型物業服務集團的同時，我們還應該從現實情況出發，緊緊抓住國家對部隊、醫院、大中專院校、國有大型廠礦的后勤管理集團進行改制的機遇，順應形勢、因地制宜，開辟后勤改制和物管企業發展有機結合的新路，提升西部物業服務行業整體的市場競爭力，有力促進中國物管行業的繁榮。

　?、訇P于發展思路

　　提升西北物業服務行業的整體水平，擴大綜合管理面積，需要國家主管機關和中物協對這一區域的實際情況進行充分調研，給予必要的政策支持，發揮當地大型物業服務企業的實力和管理優勢，聯合或全面委托，通過集中培訓各類后勤管理人員、分類確定轉化試點單位、成功樹立轉化改制典范、以點帶面推行行業后勤轉化等辦法和過程，分行業完成各類后勤集團的市場化改革，保障中央改革精神和企業發展需求的同步落實，帶動全國物業服務行業的再次提升，為國民經濟的發展和民眾生活水平的提高作出更大的貢獻。

　?、陉P于支持機制

　　物管企業重整和后勤轉化工作是一個過程中的兩個不同實施方面，需要有多個單位協商參加。因此，此項工作首先需要建設部牽頭，聯合部隊、教育、衛生等中央國家主管機構，充分協商，通力合作，才能使各項措施得以落實。其次，這是一項市場化程度較大的工作，涉及運作機制、管理模式、經營方式、人員調配、利益劃分、責權平衡、風險控制等諸多方面的問題，不是簡單的用行政方式就可以解決的，需要市場的磨合與調節。因此，在培育大型企業的過程中委托其完成這一工作也是無以替代的。這就需要主管機關和中物協安排必要的專項會議，組織或委托組織專題培訓，實現思想上和行動上的逐步統一，達到較好的效果。

　?、坳P于組織形式

　　在組織形式上，我們可以采取先在一個行業中的一個企業試點，帶動這個行業改制的方式；也可以采取在不同區域的不同行業分別試點，逐步推行成功模式的方式?？梢圆扇∮梢粋€企業牽頭，運用市場化手段，進行收購、兼并的方式；也可以采取由行政主管部門牽頭，通過政策性調整，賦予必要的資產重組和職能兼容的方式，逐步落實。

　?、荜P于操作流程

　　在操作流程上，我們主要分析企業牽頭的情況。首先應該從行業發展的角度組織必要的思想交流會議，統一認識；其次，必須組織專項的特色培訓，細化操作方法，使參與單位和參與人員作到心中有希望，事事有辦法，進展有計劃，前途有保障；另外，還應總結已經有了改制經驗的企業，交流經驗，樹立榜樣，使關聯的單位能夠對各自所屬的機關有所交代，取得上級的支持；最后，必須聘請專業的法律顧問和資產評估機構，從法律上保障國有資產的完整權利和企業運作的合法進行。

　?、蓐P于產權關系

　　發展物業服務企業，既是為了提高中國物業服務的整體水平，改善民眾的生活質量，也是為了發展民族經濟、提高國家稅收，擴大中國物管企業的國際競爭力。因此，在處理產權關系上，一定要遵守市場經濟的原則，作到產權清晰、責權明確，既能夠保證資產所有方的利益，也能夠保障新企業集團的活力和競爭力。改革需要勇往直前，改制必須穩步健康。

　?、揸P于配套措施

　　逢山開路，遇水架橋。整合西北物業服務企業和推進后勤集團改制，都會遇到各種各樣不可避免的問題，特別是象市場機制不是很健全、政策法規不很完善、富余人員難以安置、控股關系如何明晰等。這就需要我們用改革的思想思考問題，思考這些在發展中出現的正常問題，來一個問題解決一個，有一個困難克服一個。開路架橋，朝著一個可以實現的基本目標去努力；堅定信念，使中國物業服務行業在新時代中展現出必然的魅力。

　　在這個業界精英云集、眾多領導親臨的聚會上，能代表中國西北物業同仁和高新物業的全體員工，向各位匯報思想、漫談發展，確實身感榮幸。以上觀點，如有不成熟的地方，真誠的希望各位能批評指正，更希望各位能在方便的時候來陜參觀。

　　西安高新楓葉物業服務管理有限責任公司 李中勝

篇3：用經濟學觀點淺析物業企業重組整合必然性及實施方略

　　用經濟學觀點淺析物業企業重組整合必然性及實施方略

　　縱觀網絡信息時代的全球經濟和gg開放后的中國市場，各類企業公司重組整合風起云涌，從初期兼并、購買，到融資、合資再到成熟期的合作、聯盟，比比皆是，這對剛形成不久的物業市場沖擊影響相當巨大，也帶來肯定的借鑒作用。物業市場能否重組整合？何時進行？如何實施？是廣大物業行業有識之士關注的問題之一。本文嘗試運用經濟學的觀點，分析物業企業重組整合的必然性及實施的時機和步驟，供在座的專家學者和老總們商榷，并提出批評意見。

　　一、物業企業重組整合是市場經濟發展的必然方向

　　觀點一：經濟學領域有個不變的法則-最小成本法則，它說明追求利潤最大化的企業要使生產一定產量水平的成本達到最低，與企業的“規?！焙汀胺秶苯洕⑾⑾嚓P，重組與整合后的企業，能在較短時間內，通過提高產品和服務生產水平的“規模經濟”和產品生產或服務多樣化的“范圍經濟”，使企業最大限度地降低成本，從而為企業在激烈的市場競爭中贏得主動。物業市場是微利產業，物業企業要獲得利潤更在乎服務質量的提高和成本的降低，也就是說，物業市場更需要規模經濟和多樣化經營，也更需要靠重組整合來獲得利潤和市場份額。

　　觀點二：當今網絡信息時代，每個企業都面臨著技術爆炸、資源均等、全球化、市場的成熟化、新的社會價值五個方面的挑戰，企業靠長期的、獨特產品優勢和控制自然資源優勢在降低，供大于求的市場以及顧客更高的要求、員工更靈活的參與都說明，任何一個企業幾乎沒有可持續的競爭優勢，企業不得不和別的企業一起面對市場，滿足消費者的需求。這方面現實的例子不勝枚舉。在國外，如波音入主麥道、寶馬合并勞斯萊斯等，個個驚天動地；在國內，一汽與天汽聯姻、華潤與萬科攜手等案例舉不勝舉。作為同在市場經濟中、處于同時代的物業市場，自然也不能幸免，這是市場發展必然要求。

　　觀點三：西方經濟學家認為，市場競爭是不完全競爭，在市場不斷進化的同時，競爭的內涵和形式也隨之變化，從對抗的競爭到寬容的競爭再到合作的競爭，反映了市場演進不同階段的內在要求，同時也體現了企業從偏執到理智再到成熟的發展軌跡。中國物業市場經過幾年的培育，三種形式的競爭雖然沒有形成燎原之勢，但也漸露端倪，已經出現在不同地區和不同的細分市場領域。

　　觀點四：現代經濟學最新發展成果就是博弈論的廣泛應用，它給經營戰略帶來了深刻影響。博弈論強調，企業無論大小，都只是“商海一粟”，很少有公司獨自面對市場競爭，必須與別的企業聯合起來面對快速變化的市場以及要求越來越高的消費者?，F在的競爭不再是“我與他的競爭”，而是“我們與他們之間的競爭”，是一個集團同另一個集團的競爭。所以企業需要通過締結聯盟來獲得速度，調動社會資源快速地實現顧客的價值。

　　二、影響重組整合的不利因素

　　經濟學理論告訴我們，企業發展必將走向合作聯盟式的競爭，但縱觀其他行業市場的重組整合，都決定于以下四個前提條件：市場發展完善程度；相關法律基礎；企業規模和性質；重組的目標。按照這四個條件去分析當前中國物業市場，不利于重組整合的因素還有很多。

　?。ㄒ唬┪飿I市場還處于導入期，機制不夠完善。

　　目前物業市場競爭作用主要是圍繞客戶的 忠誠度進行，各個物業公司為了贏得市場，都在高舉“誠信”、“以人為本”等品牌，通過服務的質量、與客戶保持良好的關系來建立企業的聲譽，都采取不同的戰略回避直接競爭，競爭作用不激烈使各物業公司對重組整合的優勢還處于模糊認識和等待狀態。

　?。ǘ┪飿I公司規模不一，企業發展目標不同。

　　目前，各行業和各種資金紛紛擠入物業這個新興市場，物業公司品種繁雜，良莠不齊。歸納起來有國有房管所轉換來的翻牌公司、以各種方式成立的散兵游勇、民間出資的私人企業、開發商派生出來的子公司以及國外進入的外資公司等五種，這些類型公司的發展規模、人員素質、服務質量等都參差不齊，目標也不同，有的只想渾水摸魚，沒有利潤就撤出；有的派生公司只想為開發商樹品牌；有的國有公司受管理體制限制，難有大作為，等等，發展目標的不同，對重組整合帶來了一定的阻力。

　?。ㄈ┪飿I行業的特殊性也決定重組整合不能由市場自行運作完成

　　首先，物業是一種社會公益性服務行業，在追求利潤最大化的同時還要獲得最大的社會效益，靠市場自生自滅及惡性競爭達到兼并組合，會給服務的客戶帶來巨大損失，導致整個物業市場的信譽危機。其次，物業市場的客戶群具有固定不流動性和服務的長期性，決定了物業企業要保持服務的延續性，任何伴隨陣痛以及管理模式突變的重組整合都會對客戶帶來損失和不適應。再次，物業企業的非實物產品與客戶認知度的矛盾也影響重組整合的進度。物業企業生產的產品是服務，這與其他有形產品有本質的區別，這個產品的質量除了政府制定的標準外，還需要由客戶滿意標準來決定，不同的地域、不同的生活環境、習慣等使物業企業難以提供統一標準的服務模式，形不成規模的產品生產，本身就阻滯著企業的重組整合。

　　三、物業企業實施重組整合的幾點方略探討

　　關于企業重組整合實施的步驟、資源配置方式等等，其他行業的經驗大可借鑒，但這大都是操作層面的問題，能否重組整合成功，還要把握物業市場的內在規律及特征，并在實施過程中選準突破口和結合點。我認為，在重組整合過程中要注意以下幾個問題。

　?。ㄒ唬┲亟M整合要以細分市場為劃分界限。

　　以服務為產品的物業企業，靠追求大而全的全套服務以滿足所有客戶要求，是不符合市場日益分工明確的發展規律的，也是企業難以做到的。物業市場細分突出要以客戶的不同服務需求為標準，根據客戶的個體素質、生活居住環境、習慣、區域生活水平、群體興趣愛好等，劃分不同需求范圍。目前，物業市場以別墅、商住辦公、普通住宅等層次劃分，只是從客戶居住環境設施硬件上給予區分，忽視了客戶群體及個體需求的軟件服務層次。

　?。ǘ┲亟M整合物業企業要以政府調控與市場運作相結合。

　　物業行業涉及國計民生，帶有公益性質，市場又是剛剛起步，地域差別也較大，需要政府完善相關市場法律和競爭規則，并在實施中加以調控指導。這兩年，相繼出臺的《物業服務條例》、《等級服務標準》、《企業資質評定標準》等法規性文件，就有效地調控了市場，規范了企業的經營行為。

　?。ㄈ┲亟M整合物業企業要以探索出的幾種管理模式為標準。

　　市場競爭中的企業有不同的層次，一流的企業出售標準，二流的企業出售品牌，三流的企業出售產品，四流的企業出售勞務，而出售標準的企業是最有價值的。物業市場中企業良莠不齊，關鍵還是沒有成型的管理模式，雖然有的地區提出“酒店式管理”、“公寓式管理”等，也都是簡單照搬其他行業有特點的東西為我所用，與物業市場結合不是很緊密，物業企業有其自身發展的規律和模式，經過幾年的運作和競爭，物業市場必將分化成幾類不同模式的企業。

　?。ㄋ模┪飿I企業重組整合要以技術創新為主線。

　　重組整合的目的在于提高企業競爭力，而技術創新力對企業在市場中的競爭位勢有著重大影響，事實證明：在現今全球經濟中，技術創新是與較高的經濟收益聯系在一起的，擁有最高績效的公司常常在研究與開發方面的投資最多，企業所做的創新越多，它在行業中的主導作用越強。物業行業的特點更要求物業企業增強技術創新，在管理設施不變、服務對象不變的情況下，只能通過技術創新來提高服務-這一特殊產品的質量，這是企業競爭的重要參數，也是物業企業生存的關鍵。以技術創新為主線，進行重組整合，有利于促進企業飛速發展，同時也把握住了物業市場的良性走勢。

　　沈陽市順意房產物業有限公司 劉剛