物業服務收費模式的轉變
物業服務收費從政府定價到政府指導價、市場調節價的轉變
目前，隨著房地產業的發展及物業服務行業法規的不斷完善，廣州市物業服務的普及程度有了較大套幅度的提高，除了寫字樓、商場、商品房外，工業廠房、學校、醫院、房改房、舊城區也逐步引入物業服務。物業服務行業在得到社會的認可和接受的同時，由于各方面因素的影響，還是存在著各種各樣的困境和難題，對行業的發展造成了一定的影響，特別是物業服務收費問題尤為突出。
廣州市自從80年代起物業服務收費均是由企業申報，物價局審定批復每戶每平方的管理服務單價。這在計劃經濟時代依賴政府的大環境中，業主較為認同，只要有紅頭文件就好辦，當時對物業服務及社會起到一定的作用。20多年來，政府相關職能部門針對小區會所配套功能需求、物業服務服務內容、樓房檔次等制定物業服務的收費標準，扶持了物業服務企業的生存和發展，也逐步形成了一個行業，但在這個過程當中，此類批價由于各種物業既有共同性又有差異性，提供的服務也不盡相同，雖然政府有關部門非常謹慎地批價，但由于業主對行業的不了解、個別物業服務企業的違規操作、輿論的負面渲染報道等原因，物業服務的收費問題成為市民普遍關注的、爭議性較大的熱點問題。
20**年底國家發展改革委、建設部下發《物業服務收費管理辦法》，規范物業服務服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，以該辦法為依據，廣州市物業服務行業的主管部門即廣州市國土資源和房屋管理局及廣州市物價局于20**年9月聯合下發《廣州市物業服務收費管理實施細則》（下稱《細則》），通過政府職能的轉變逐步將物業服務收費的政府定價和政府指導價轉為市場調節價及政府指導價?！都殑t》規定包干制、酬金制的普通住宅物業服務收費實行政府指導價，即由市政府價格主管部門會同房地產行政主管部門根據物業德惠服務 等級 標準等因素，制定相應的等級基準價和浮動幅度，并定期公布；實行組合制的普通住宅服務收費和高檔住宅別墅物業服務收費以及非住宅物業（如寫字樓、商場等）的服務收費實行市場調節價，即由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定；物業服務企業應為業主提供質價相符的服務，實行明碼標價，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等情況在物業服務區域內的顯著位置進行公示。
《細則》出臺后，在行業及企業當中、廣大業主當中產生了的波瀾，企業認為沒有了“尚方寶劍”，收費將會更難，有企業的老總更說：“這不是要我們提供無常服務嗎？”而業主們則認為政府不批復定價這不是給物管理企業提供亂收費的依據嗎？輿論方面也給予了較大篇幅的關注和報道，對關于住宅檔次即普通住宅或非普通住宅的辦公室、服務標準的掛鉤、收費標準的調整、如何協調定價等等方面存在著這樣那樣的質疑。協會以曾經在一天內接到20多個有關收費方面的電話投訴。尤其是覆蓋面較廣的舊物業、早期的、中低檔的商品房等物業，由于物業的綠化地小，道路較窄、壞、爛，配套不足，功能欠缺，對機電、綠化等的養護不重視，再者業主素質參差不齊、需求的物業服務較表面等等問題，對物業服務實行指導價的爭議特別大。個別物管企業也因為低價介入物業的管理，并用車場費用等多種經營彌補管理費等做法，導致物業的重新招標；甚至有物管理企業在一年退出了7個舊城區樓盤的物業服務。形成了各方均對原來的物業服務服務費的含金量重新評定問題。
有鑒于此，在對企業方面，協會實行橫向協調、縱向指導的方法。協會多次與物價局溝通，并于04年10月舉辦了2期的《細則》學習講座，為物業服務企業解答對《細則》存在的疑問。針對企業在《細則》執行過程中面臨的問題，有針對性提出了專業性的意見、建議，對于中檔的物業，建議企業應進行全面的評價，遵循給什么服務報什么價格的原則，按政府的標準定價，提供切實可行的服務內容，不能進駐后再提價，引起業主的反感；在舊城區物業服務的介入方面，應從計劃經濟政府包辦轉入初步的物業服務市場體制，不要夸大功能，應切實考慮硬件及不足的地方，由于很難實行封閉管理，要特別注意對公共秩序的維護，在實行明碼標價期間要確認收多少服務多少，不能隨便許諾能人所不能。同時協會以在主辦的刊物《物業服務信息》中刊登了名為《物管理收費：定價容易執行難》的文章，對外反映企業在實施過程中的實際困難，對此，市物價局給予了專文解釋回復，得到企業肯定。
對于廣大業主方面，協會實行重在宣傳及時引導的方法。針對業主缺乏成熟的物業服務消費意識的情況，協會以輿論為向導，有針對性地做了大量的解釋和引導工作。如召開不同地區的業主座談會，請香港有關人士來為其講解案例等。并由協會秘書長約請廣州日報社在物業服務收費方面存在包括如何界定普通住宅？界定檔次有爭議怎么辦？房改房棲身豪宅區怎么辦？三級資質的物管企業能否按一級收費？沒有業委會能否改收費標準？哪種情況下收費明細賬單一定要公布？小區車位收益該歸誰？等的七大焦點問題從行業的角度提出了意見和建議，并派我會工作指導部人約請南方日報社對《細則》發表了全篇的解釋。此外，為切實指導物業服務收費的定價，協調、平息業主與物管企業因定價問題引發的矛盾，針對物業檔次界定難的問題，協會擬定了《關于辦公室物業服務收費建議的評審程序》，由企業或業委會提出需求，協會以組織行業專家到物業現場進行評審，從行業的專業角度提供合理的定價建議、意見，受到行業的歡迎。
為更好地平衡行業所面臨的在收費方面的困難和矛盾，協會以對物業服務收費明碼標價的執行問題給予了相當的重視，主動與高物價局溝通，開展了物價收費牌制作的團購招標，為會員單位統一制作明碼標價牌，并在標價牌上加屬協會的電話，以便受理業主在收費方面的咨詢及投訴，以更好地理順物業服務的收費動作。
物業服務服務收費與物業檔次、消費群體有直接的關系，如何兼顧民眾的承受能力與企業所得利潤合理定出收費標準廣而告之并明碼實價提供服務，是企業在政府指導價及市場調節價下，學會如何在gg開放的經濟市場中搏擊、求生存的必交答卷。任何事物的發展均非一帆風順的，更何況風雨兼程的物業服務行業。隨著市場的逐步放開，由精度業主和物管企業實行雙向選擇服務和市場，這將是物業服務發展的大方向，行業協會應顧及全局，起好橋梁作用，對企業、對業主均應抱以一視同仁的負責態度，行使指導、監督的職能。當物業服務公司做到公布賬目明明白白時，當業主真正了解物業服務費的含金量時，物業服務行業將會達到一種平衡，業主與物管企業間將相互達成一種共識，在明確各方主體的責任，實現質價相符的市場經濟規律時，才是持久的，永恒的。物業服務的目的是構建和諧的環境，誰享受誰支付，將權利還給業主的同時應及時地引導以提升業主對物業服務的認知度，這樣，物業服務只會有雙贏而不可能有單贏的局面，也只有這樣，才能在社區實現和諧安定的生活。
《廣州物業服務信息》
篇2：物業管理收費模式
物業管理收費模式
一、市場價格收費模式
這種收費模式表現為物業管理收費隨行就市，其收費高低主要取決于四個方面的因素:一是物業管理公司從事該類物業管理服務所要付出的社會必要勞動量，即價值量。價值量大小是市場價格高低的決定性因素之一。二是物業管理市場的供求關系和同行的競爭。物業管理市場供過于求，同行競爭激烈，物業管理公司為了贏得物業管理權，往往采取降低物業管理收費的策略。物業管理市場供不應求，則物業管理收費就有可能提高。三是物業管理公司的知名度和信譽。知名度高、信譽好的物業管理公司，其收費一般高于其他物業管理公司。四是服務水平、服務質量和服務程度。一流的服務，其收費一般也是一流的。
市場價格收費一般由物業管理公司與業主和住戶協商議定后執行。
市場價格收費模式適用于對外銷商品房、僑匯房、別墅、高級商住樓、寫字樓等物業的管理。
二、保本微利收費模式
這種收費模式是在測算物業管理的各項開支(成本)的基礎上，再加上一定的利潤，以此作為收取的總費用，然后將總費用分攤到每家每戶或房屋的單位使用面積上。
物業管理公共性服務收費的成本構成包括以下部分：
1.管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費
2.公共設施、設備日常運行、維修及保養費
3.綠化管理費
4.清潔衛生費
5.保安費
6.辦公費
7.物業管理公司固定資產折舊費
8.法定稅費
物業管理公司每月開支的總成本為16585元，取利潤率為15%，則總收費為19073元。以入每戶計算，每戶每月收費為17.03元;以房屋單位使用面積計算，每平方米使用面積每月收費為0.285元。
保本微利收費模式適用于對內銷市場商品房的物業管理。
三、成本收費加提供優惠政策的模式
這種收費模式是將總成本作為收取的總費用，然后將總費用分攤到每家每戶或房屋的單位使用面積上，不考慮利潤。采用此種收費模式主要是為了適當減輕業主和住戶的負擔。但物業管理公司作為企業，不能僅僅維持保本經營，總是應有點收益。收益從何而來呢?要通過政府提供一些優惠政策來幫助和解決，比如減免稅費、配套用房劃撥給物業管理公司經營等，這樣，物業管理公司可以從政策方面得到一些實惠和收益，以加強物業管理的軟件和硬件建設，不斷提高物業管理素質和水平。
成本收費加提供優惠政策的模式適用于對內銷商品房和微利商品房的物業管理。
四、虧本收費加提供優惠政策和補貼模式
這種模式帶有明顯的福利性，主要考慮業主和住戶的收入水平不高，承受能力有限而采取的低于成本的收費。這種收費模式一般是由政府制定收費標準，物業管理公司按標準收費。收取的費用不足以彌補成本，出現虧損。這種虧損并不是物業管理公司經營不善而產生的，而是低收費政策所帶來的，因此，我們也可以稱其為“政策性虧損”。這種虧損主要通過以下兩個渠道來彌補:一是政府提供一些優惠政策來彌補，二是由政府或主管單位給予政策性補貼來彌補。這兩個彌補渠道應以法規形式確定下來，以保證兌現。否則，讓物業管理公司自己采取拆東墻補西墻的方式或其他的方式來彌補，是不合理的，也是不能持久的。
這種收費模式適用于微利商品房、福利商品房、公產房、系統房等物業管理。