新形勢下物業管理行業教育的思考

　　自80年代初期物業管理行業在中國大陸落地生根開始，物業管理行業走過了風風雨雨20多年的歷程。國務院《物業管理條例》的出臺，是行業發展日趨成熟的重要標志。在這個新形勢下，如何提高物業管理從業人員的服務水平和管理素質，成為行業的突出問題。

　　但是，我們看到的現狀卻是一方面院校畢業生難以分配，導致部分院校調整專業分布，另一方面物業管理行業又表現為專業人才匱乏。這一狀況極大地影響了行業的產業化進程，本文試從物業管理的行業性質、歷史背景和法規因素等方面，結合企業實際做一淺析。

　　物業管理屬于典型的邊緣學科。根據新近推出的中國物業管理師執業資格考試參考教材中的分類，可以發現其涉及經濟學、管理學、心理學、公共關系、行政管理學、法律、統計學、保險、社會學、建筑工程、建筑設備、建筑智能化等范疇。從現行的相關法律法規規章分析，物業管理企業要接受來自國土房屋管理、工商管理、規劃、公安、消防、市政園林、技術監督、環境衛生、環境保護、物價、氣象、廣播電視、供水、供電、供氣等方面的法規約束。此外，面對眾多不同層次的業主，還要做到在維護多數業主利益的同時，尊重少數業主的偏好與風俗習慣。行業的上述特點，決定了其從業人員必須具備堅實而廣泛的業務基礎知識和靈活而不失原則的溝通協調技巧。僅就此而言，物業管理從業人員沒有經過高等院校的系統培訓和長時間的實踐鍛煉，是難以勝任的。

　　既然行業對從業人員有著如此的要求，為何又會出現“有人沒工作，有工沒人做”的現象呢？我們有必要回顧一下行業從誕生到發展的歷史背景。

　　物業管理行業誕生于住房制度的私有化，發端于最早對外銷售商品住房的深圳、廣州等南方沿海開放城市。其早期的從業人員大多從房地產企業中抽調，其操作模式大多參照香港等地的做法，為業主提供基本的服務。隨著商品房市場的不斷擴大和房屋制度改革的不斷深入，物業管理模式逐漸在內地鋪開，大量的后勤管理人員轉制進入物業管理行業，物業管理成為一個新興的熱門行業，甚至成為城市人群再就業的重要途徑。此時的從業人員來源眾多，大多具有一定的實踐經驗，部分甚至具有一定的專業技能，但對物業管理知識則是一片空白，而其時物業管理的教育培訓也基本是個空白點。

　　回想筆者所在的企業，90年代前期新辦公大樓投產在即，從單位內部通過筆試、面試層層選拔管理人員，要進行物業管理方面的培訓，在廣州地區竟然只找到一個由中外合資的酒店管理公司和大專院校聯合舉辦的業余培訓項目。也就是在這一背景下，物業管理的教育培訓由短訓班到自學考試，進而發展到大專、本科乃至研究生（碩士）等學歷教育。應該說，這一階段的專業人員培訓，更多地是適應企業的需求，以再教育或繼續教育的模式為主，并在此基礎上催生出學歷教育。

　　但是，學歷教育，特別是全日制學歷教育，面對的是毫無工作經驗和社會經驗的青年學生，而其教育模式和內容，仍然延續了短訓班和該專業早期自學考試形成的框架，使得學生專業知識廣博但失之膚淺，必然無法適應企業和市場的需求。而本科和研究生層面的教育，則大多是作為房地產管理中的一個研究方向，針對性不足，含金量不高，但費用高企，令物業管理企業的中高層管理人員難以承受，其吸引力明顯欠缺。

　　從廣州市的情況看，物業管理行業各個層次的上崗證書培訓課程可以用期期爆滿來形容，由企業組建，脫胎于自學考試的物業管理進修學院其招生與分配也比較有保證。而大量進入物業管理企業的，基層員工大多是技工學校的應屆畢業生，中層以上則以非本專業流動人才加盟為主。

　　以筆者所在企業為例，成立十年來，物業管理專業的培訓教育，側重點也一直放在上崗證書的培訓上，同時積極鼓勵員工參加物業管理的業余學歷教育。在員工招聘上，吸納的基層員工以技校學生，特別以工程技術類為主，他們大多來自有合作關系的院校，并通過了分配前公司見習環節的考察。管理層員工則以流動人才居多，且大多并非物業管理專業的。之所以出現這種現象，首先是由于隨著企業規模的擴大，崗位日趨細分，對專業技術人才的需求增大，綜合型管理人才雖也有需求，但是一來如果沒有實踐經驗，其綜合管理知識難以發揮作用，二來由于企業的利潤空間日益受到擠壓，工薪水平難以滿足綜合管理人才的期望，三則就企業而言，向專業技術人員灌輸綜合管理知識，較之要求綜合管理人才掌握技術要點，其成本和精力付出相差甚大，企業難免做出以上的取舍。

　　除了以上因素外，法律法規的影響也不容忽視。建設部《物業管理企業資質管理辦法》中對各個資質等級的條件要求，均列明企業除物業管理專業人員外，必須擁有工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員若干名，工程、財務等業務負責人須具有相應專業中級以上職稱。由于物業管理專業人員的評價機制尚未完善，對于企業而言，擁有專業技術人員自然成為最為迫切且直接的需要。

　　此外，隨著物業管理法制環境的日益健全和業主維權意識的日益增強，對物業管理人員的溝通協調技巧提出了更高的要求，沒有一定的社會經驗做基礎，個人的工作失誤往往會令物業管理企業陷入輿論的包圍乃至法律的陷阱。這正是應屆畢業生所欠缺的。

　　以上各種因素的疊加，令物業管理企業選擇了這樣一條人才招聘培養道路：招聘以有一定工作經驗的人才為主，應屆畢業生為輔；應屆畢業生主要面向建立了合作關系的院校，從曾經在公司見習的學生中擇優選拔，基層員工以招聘技術工種技校畢業生為主，管理層員工以招聘工程、財務專業類畢業生為主，再外送參加物業管理上崗證書的培訓，并鼓勵員工參加業余進修，提高物業管理方向的學歷層次。至于高層次的學歷教育，則成為有志成為物業管理職業經理人的從業人員的自發之舉，但是由于費用壓力與行業的薪酬之間的不配比，大多不會以物業管理方向作為選擇目標。

　　但是不能就此認為高等院校在物業管理教育方面已沒有用武之地。除了對現行物業管理學歷教育進行改革完善之外，校企合作，不應僅局限于物業管理專業的學歷教育。

　　香港的物業管理教育實踐值得加以借鑒，其教育培訓是以業余進修為主的，并對進修人員有實踐方面的要求。中國物業管理師制度的設定也對參考人員提出了從業時間的要求。因此，目前國內院校出現的專業調整和轉移，可以認為是因應這一形勢變化的積極措施，而不應將其視為一種異動。

　　院?？赏ㄟ^加強與企業的交流，對現有物業教育框架進行調整，在向企業灌輸管理理念和理論之余，收集企業案例，加以整理分析，增強物業教育中的實際操作含量，在全日制教育中，應參照航海等實際操作要求較高院校的模式，強化情景教育、案例分析和學年度企業實習、畢業見習環節，令畢業生的素質更貼近企業的實際需要。

　　在修訂現有物業教育框架的同時，擴大校企合作面，院?？梢圆扇』麨榱愕姆绞?，向物業管理企業提供多種關聯專業的大中專畢業生源，同時在部分關聯專業中增加物業管理的內容，使學生具備一定的綜合知識。同時，考慮設立多種形式的繼續教育課程，面向物業管理行業的各種層次需求，有的放矢，以提升從業人員的專業技術水平、綜合管理技能和溝通協調技巧。

　　企業也應充分利用高等院校的陣地，實現自身經驗與理論的有機結合，增強企業的影響力和生命力，并通過增進盈利能力，在提高中高層管理人員相應經濟實力的同時，培養其提升自身專業素質及知識層次的內生動力，進而成為其自發自覺的行為，從而實現校企雙方在人才平臺上的良性互動，拓展出物業管理教育的新局面，以適應物業管理發展新階段的需求。

　　在此基礎上，校企雙方還應積極建言，共同促進物業管理大環境的改善?！段餀喾ā返某雠_，是進一步夯實物業管理行業基礎的重要舉措；從財稅制度入手，明晰包干制與酬金制的稅務操作實務，結合物業管理師執業資格考試的全面推行，突顯物業管理獨立第三方的專業地位，提高企業盈利能力和從業人員的社會及經濟地位，是物業管理行業得以持續健康發展的重要前提；建立多層次的物業管理培訓教育體系，提升物業管理行業和從業人員的整體素質和理論水平，則是物業管理行業實現產業化的重要保證。

　　我們期待著在新形勢下，物業管理行業在寬松的社會氛圍下，通過校企雙方的共同努力，真正地成為朝陽產業，為全體社會公民帶來安寧和諧的工作和生活環境。

　　二OO六年十二月十五日

　　(此稿登載于《現代物業-新管家》)

篇2：芬蘭物業管理教育培訓制度借鑒

　　芬蘭物業管理教育培訓制度借鑒

　　根據世界銀行“中國住房維修管理體制課題研究”項目任務書的要求，20**年3月，隨建設部總經濟師兼住宅與房地產業司司長謝家瑾率領的項目辦公室部分研究人員，對芬蘭、愛沙尼亞、立陶宛三國有關物業管理體制、住房維修與節能以及住房保障制度等進行了實地考察。其中，芬蘭的物業管理具有良好的社會環境和法律基礎，社會化、專業化程度較高，尤其是物業管理教育培訓制度相當成熟和完善，為建立一支高素質的物業管理隊伍提供了有力的制度保障，值得我國借鑒。

　　在芬蘭開展物業管理從業人員教育培訓，需要得到物業管理從業人員資格認證協會的認可，并由國家物業管理協會統一安排考試的具體事項及頒發相關證書。整個培訓從培訓程序的設置，培訓內容的安排，到最后從業人員資格的認證，都有相應的制度遵循，非常規范。

　　一、三個級別

　　芬蘭物業管理培訓實行分級教育制度，總的來說可以分為三個級別：

　　第一級培訓是物業管理從業人員上崗資格培訓，主要是針對有1至2年相關工作經驗的人員。培訓及考核的內容主要由客戶溝通、房屋管理、人力資源管理、財務核算、房屋維修技術、口頭與書面表達能力及電腦技能這七項組成。這一級培訓，主要側重于對物業管理基本知識的學習和基本技能的訓練。

　　第二級培訓較之第一級而言，在參加培訓條件及培訓內容方面都有了進一步的要求。參加培訓的人員不但要有2年以上住宅管理或基礎設施管理的經驗，還必須要通過第一級培訓的認證。在加深拓展第一級培訓學習的基礎上，培訓內容增加了對物業管理相關法律的學習，加強了項目研究能力的培養。這一級培訓又稱為中級管理人員培訓，培訓內容是物業管理經理需要掌握的重點。

　　第三級培訓是高級物業管理經理培訓，參加培訓的資格是取得第二級培訓證書后，再擁有2年以上住宅管理或設施管理的經驗。這一級培訓更加細化對物業及其管理方面的課程，偏重于房地產管理方面立法、合同管理、成本管理、房屋維修技術等方面的內容，同時必須完成一個復雜的項目管理課題。通過這些課程的學習，使培訓對象逐步擁有一名物業管理高級經理所需具備的職業素質和知識結構。

　　三、三點建議

　　借鑒芬蘭物業管理培訓教育制度，結合我國現階段物業管理行業的實際情況，提出三點建議：

　　一）明確由物業管理行業協會負責物業管理培訓工作，政府主管部門加強對培訓的監督管理。

　　要嚴格培訓資格制度，不斷完善物業管理培訓課程體系，確定適時適用的培訓內容，組織高素質的培訓師資隊伍，規范證書的發放程序，保證培訓質量，為行業輸送高質量的物業管理人才。

　　二）在實行分級培訓教育制度的基礎上，建立繼續教育培訓制度。

　　建立由淺入深、循序漸進的物業管理分級培訓體系，符合學習的一般規律，能夠使培訓人員夯實理論與實踐的功底，逐步完善知識結構，逐步提高工作能力，也便于物業管理企業根據客觀需要選拔相應的人才。另外，我國物業管理還處于起步階段，一方面物業管理發展的制度環境和法律基礎還不穩定，另一方面物業管理活動中新技術、新方法不斷涌現，有必要對物業管理從業人員實行繼續教育培訓制度。物業管理從業人員，特別是企業關鍵崗位和服務一線操作工人，取得從業證書之后仍然要定期參加培訓，以了解行業近期動態，熟悉新的法律法規，掌握新的技術方法等。建立繼續教育培訓制度，有利于物業管理從業人員的專業知識不斷更新、服務技能不斷提高、服務意識不斷增強，有利于物業管理行業依靠科技進步提高管理和服務水平。

　　三）建立物業管理專業人員職業資格制度。

　　物業管理專業人員職業資格管理，目前可以分為注冊物業管理師和物業管理員兩個層次，注冊物業管理師實行執業資格管理，物業管理員實行從業資格管理。參加物業管理師執業資格考試的人員必須具備一定的業務素質和職業道德，有從事物業管理的實踐經驗，并取得物業管理員從業資格兩年以上。取得注冊物業管理師資格證書的人員可從事物業管理項目經理以上崗位的工作，取得物業管理員資格證書的人員可從事物業管理一般崗位的工作。

　　在適當的時候，還可在此基礎上考慮對從事物業管理經理崗位10年以上，業績突出的人員進行高級物業管理經理的培訓和認證工作。建立物業管理專業人員職業資格制度，是提高物業管理專業人員的業務水平和職業道德，規范物業管理行為，滿足人民群眾日益增長的物業管理消費需求，以及加快與國際慣例接軌的重要措施。建立物業管理專業人員職業資格制度，不僅非常必要，而且時機也已成熟。

　　(文/馬象林 作者單位：北京育新物業管理有限公司)