物業管理企業的健康發展是留住員工的根本原因

　　上海紫泰物業管理有限公司，現有員工1800多名。歷年來，公司保持著穩定的員工流動率，在6%-7%（全員）之間；關鍵員工的流失率更低，在1%-2%之間（基本上是指管理人員和工程維修人員，但不僅僅是這樣）。那么，公司是怎樣做到這一點的呢？

　　一、企業的健康發展是留住員工的根本原因

　　公司成立于2000年初，以高檔商務樓（高星級酒店）、高檔別墅區、高等院校為物業管理方向。公司堅持以顧客為中心，努力服務于社會；以人為本，兼顧相關方利益；發揚團隊精神，鼓勵學習與創新，歷年來KPI指標完成情況良好。主營業務收入平均每年以66%的增長幅度上升，利稅以60%幅度上升，總資產貢獻率保持在30%以上，凈資產收益率在120%以上，員工滿意度和顧客滿意度指數均在90左右，物業管理費收繳率在96%以上。公司管理面積截至20**年前，六年平均增幅達到80.6%，項目續簽率95%，項目獲得部、市優秀率超過35%。員工的工資性收入每年有15% 以上的增長。

　　正是因為公司以獨特的核心競爭力，始終保持著良性的發展趨勢，所以才會有穩定的員工隊伍。這正應了*同志的至理名言“發展是硬道理”。國家如此，企業更是如此，這比任何其他的說教和理論都有用。能夠留住員工的本質是要讓員工看到、感受到企業的健康發展。只有這樣，企業才有可能去理直氣壯地為全體員工提供服務。

　　二、告訴員工，這個世界沒有絕對的公平

　　企業管理者必須懂得，經濟學最核心的部分是“天平”。一頭秤著公平，一頭秤著效率，但這桿天平永遠是擺不平的。30年來，國家所有的改革政策無不奉行“效率優先、兼顧公平”的原則。國家如此，企業也是如此。因此，無論是國企、還是私企，管理層必須明確無誤地告訴全體員工，是企業就必須首先考慮企業的發展、企業的效率。只有企業有了效率，員工才有可能得到發展。這個世界沒有絕對的公平，特別是那些處于管理初級階段的企業，靠的是經驗管理，靠的是權力管理，必然偏向效率，欠失公平。公司的經驗是，大膽地把這個道理告訴員工們，他們會理解的。哪個人不理解，那就走吧，只是請走好。

　　三、告訴員工，企業是個命運共同體

　　我們所說的命運共同體有三個層次：利益共同體（最低層次）、事業共同體和命運共同體（最高層次）。命運共同體的核心應該是企業效益最大化和個人價值最大化的和諧一致。這是我們人力資源管理的基本思想。因此，圍繞著兩個最大化一致的目標，公司在人力資源管理上，奉行的是“愛”的管理，即文化管理。

　　公司所說的“愛”，有四個要素：關心、尊重、奉獻、責任。在公司設計、發布、執行的管理制度、程序文件、操作流程中，無一不體現著這種思想。也因此，才會有了為全體員工所接受和稔熟的“忠誠、務實、合作、奮進，共享高品質物業服務的價值”的核心價值觀、企業文化和各種理念；才會有紫泰物業的“企業文化備忘錄”。公司告訴員工的是，企業的發展實際上是人的發展，而不是事的發展；而事的發展，一定會達到人的發展的目的。哪個人不接受這個觀念，他一定會走人。這個時候，公司也不要去挽留。正所謂“道不同，不為謀”，價值觀談不攏，思想工作做得再多也沒用。

　　四、告訴員工，你有可能不在這20%里面

　　我們都知道“二八定律”可以用在許多地方，人力資源管理領域里也是如此。作為特定的物業服務企業，人力資源管理所占企業管理的比重，遠遠大于80%。只是很少有企業知道或做到，在人力資源管理中，要把企業的時間、精力、資源的80%用在能夠成為企業明星的員工身上，即20%的人身上。然后，通過這20%的人，去影響和輻射80%的人。如果沒有輻射，光靠20%，企業是不能發展的。

　　那么誰可以在這20%里面呢？ 公司告訴員工的是“你必須有能力”。公司把這個能力定義為：知識×技能×態度。這是一個三維結構，是個乘數。任何小于1的維度，都會使整個能力下降。公司告訴員工，一個人能力有大有小，但至少你應該有健全的人格。只要你有了健全的人格，那你就是這20%里的一員。我們所說的人格，至少應該包括以下一些內容：

　　人格是靠創新、誠信、認真來支撐的。因此，人力資源的管理重點就要圍繞這三點開展工作，特別關注我們的員工是否具備創新、誠信、認真的潛質。公司通過績效管理、通過KPI指標的分解和BSC的考核，努力了解自己的員工，為有健全人格的員工提供一切可能的幫助，包括培訓和崗位。對于個別占其位卻不謀其事的員工、特別是管理人員，公司必須明確的告訴這些人，你不在這20%里面，公司要挪動你的位置?；蛘咦甙?，但也請走好。

　　五、告訴員工，企業給你的是最寶貴的財富

　　我們經常在討論一個問題，“人生最大的財富是什么”？許多人一定會毫不猶豫的回答“是生命”。那么，“生命的載體是什么”？一般的回答“是時間”。那么，“時間的表達形式是什么”？那就是“人生所有的經歷”。因此，我們得出結論：人生最寶貴的財富，就是經歷。人力資源的管理，從本質上說就是企業在安排員工的生命。對每一個員工的工作安排、每一個用工決定，都是在安排他們的經歷，使用著他們最大的財富。所以，公司一直向全體管理者灌輸著這樣一種思想：人力資源管理不僅僅是人力資源部門的事情，它是我們每個層面的管理者共同的責任。在管理和被管理之間，企業的管理者一定要謹言慎行。在設計員工職業生涯時，一定要首先注重員工本人的意愿和能力。同樣，公司也一直是理直氣壯地告訴員工，特別是告訴我們的管理人員，公司并不僅僅支付給你報酬，提供給你的是經歷，這是最寶貴的財富。公司希望任何員工都有一個很好的過程，請你要珍惜和把握好。對于那些心態不平衡者，公司的態度一直是：盡管走吧，沒有人會求你，希望你走好。

　　六、告訴員工，做一個快樂的員工不僅僅只有錢的標準

　　今天，人力資源管理已經走到了把生命科學和管理科學有機結合起來的地步，它鼓勵人們去實現人生的最高哲學，即活出生命的意義。那么，什么是生命的意義呢？我們認為，生命的意義在于兩個方面：一是有快樂的人生，二是自己有社會價值，兩者必

須同時具備，才算活出生命的意義。

　　員工快樂嗎？怎樣算才是快樂？這是我們所有管理者應該把握和告訴員工的事情。不同層面的人對快樂的理解和感受完全不一樣。因此才會有“陽春白雪”和“下里巴人”?？照勸R斯洛的需求理論是毫無意義的。在企業發展過程中，公司應盡可能地去做到公平的對待員工；同時盡一切可能為員工提供實實在在的機會，讓他們得以實現自身的價值。這是企業每一個管理者，特別是高層管理者的責任。所以，公司鼓勵所有員工努力工作，不斷學習，充實和提高自己的能力。在機會成熟的時候，跳槽吧，去追求自己生命的價值所在。正因為有這樣的氣度，從公司跳槽出去的許多員工，領班的變成了主管，主管的變成了經理，一般項目經理變成了高檔項目經理，有的甚至進入了公司的決策層。

　　所以，公司對員工跳槽的態度一直是：跳槽吧，但請你越跳越好。在這之前，先把自己弄結實點，不要光談報酬的問題。對跳得好的員工，公司在管理人員大會上進行宣傳，大氣一點。

　　綜上所述，筆者認為，企業人力資源管理千萬不要把重點放在“留住”和“防范”上面。讓該走的走，該留的自然會留。也不要去研究哪些人是20%，哪些人是80%，只要有個概念就行。當今世界，企業管理已經進入到文化管理的階段，把主要精力都放在企業文化的建設上吧，這是做人力資源管理的、或者是企業所有管理者的共同責任?！笞髡呦瞪虾Ｗ咸┪飿I管理有限公司總經理

篇2：物業管理健康發展的新路：制度創新

　　物業管理健康發展的新路：制度創新

　　物業管理作為新興行業，自1981年在中國深圳成立第一家專業性的物管企業以來，始終是在不斷借鑒外地區先進經驗的基礎上，結合實際大膽實踐、勇于創新，才探索出一條經營型 綜合物業管理的新路子。在百業競發的新時代，隨著行業分工的愈加細密，市場競爭的白熱化和市場需求的多樣化，使得各行各業都面臨新的機遇的挑戰。只有積極應對新時期的重大變革，與時俱進，充分認識到創新對物管行業的重要作用，才可能求得一個企業健康、持續、穩定的發展。作為行業的實踐者，筆者認為創新對物業管理的作用在于：

　　一、制度創新促使物業管理的產生

　　所謂創新，就是創造與革新，就是新架構、新思維、新觀念的產生。自從房屋作為私有化的商品出現后，就需要制度來增加物業的經濟效益，維護物業附屬設施的正常使用，確保業主的公共安全和工作、生活的舒適，由此現代物業管理應運而生。物業管理的起源以及在國內外的發展，其新穎性、變革性、先進性都有創新的特征，是在繼承的基礎上有新的發展，因而具有無可比擬的優越性和強大的生命力。

　　俗話說“沒有規矩不成方圓”，物業管理也是一樣。如果沒有國家和地方政府出臺的一系列物業管理政策、法規、條理、辦法，中國在短短二十多年的時間，不可能將物業管理這個新興行業發展得如此迅速。據有關資料顯示，全國物業管理企業現有12000余家，從業人員150萬人。目前重慶有物業管理企業1030家，從業人員近5萬人，截止到20**年物業管理覆蓋率達到42%，超過了全國平均水平的38%。而這樣驕人的成績是與國家和重慶市出臺的一系列政 策、法規、條理分不開的。

　　二、制度的不斷創新促進了物業管理水平的提高和行業的發展

　　物業管理作為我國房地產管理體制改革的必然產物，在為改革中國傳統的行政性、福利型房產體制所進行的各種有益探索中，已經摸索出一條適宜中國國情的，適應中國社會主義市場經濟體制的社會化、專業化、企業化、經營型的城市物業管理道路。其間制度的不斷創新和勇于實踐，對于一個行業從無到有繼而漸至成熟，發揮了重要的作用。國家出臺的物業管理政策、法規、條例規范了整個物業管理行業，同時保證了全國不同地區的同步發展，為物業管理創造了一個良好的宏觀環境。

　?。ㄒ唬段飿I管理條例》的頒布使我國的物業管理正式納入了規范化、法制化的軌道?！段飿I管理條例》是第一部全國性的物業管理法規。由于中國地區間的經濟發展不平衡，而物業管理這一新興行業是隨著經濟發展和文明程度的提高而出現的，所以不同地區間的物業管理發展 水平及程度也極不平衡，每個地區都根據自己的實際情況制定并出臺了地方性物業管理政策、法規、條例等等。但為了保證全行業同步發展和穩步提高 ，國務院在總結了各個地區的物業管理現狀，廣泛爭取不同地區物業管理業界人士的意見于20**年出臺中國第一部全國性《物業管理條例》，標志著體現法制精神的物業管理行業法規體系將逐漸形成。

　?。ǘ榱搜a充《物業管理條例》使其更加具體可行，國務院還相繼出臺了《前期物業管理招投標暫行規定》、《業主大會規程》、《物業管理企業資質管理辦法》，會同國家發改委出臺了《物業服務收費管理辦法》，又頒布了《業主臨時公約》和《前期物業服務合同》兩個重要的示范文本，這一系列的法規、條例、辦法都為整個物管行業的發展指明了前進的方向，整個行業在同一個軌道里運轉、前進、發展，而不再是20年前漫無目的的摸索。

　?。ㄈ段飿I管理條例》等一系列法規、條例、辦法的出臺，使更多的民眾（業主）認識和了解了物業管理，從而接受物業管理這一新型的社區管理方式，更加明確了物業管理企業和業主的權利、義務，這為物業管理的推廣向更加規范化、專業化方向發展起了積極的推動性作用。

　　三、制度創新是地區物業管理健康發展的重要保證

　　物業管理是一項以服務為本質、以管理體現服務的工作。物業管理公司作為以市場為經濟杠桿的經營管理獨立企業，需要在政府的支持下，在開發商、業主的配合下，管理者、經營者不斷創新，積極探索，尋求適合本地區物業發展的管理制度，這是做好地區房地產健康發展的重要內容。重慶作為內陸城市，房地產改革和物業管理起步均較晚，盡管只有十年時間，但我們欣喜地看到，重慶市房地產行政管理部門和物管行業協會在促進物管的健康發展上，始終不遺余力，作了大量有益的工作。

　　由于受區域經濟發展水平的限制，導致中國各地區間和管理水平發展不平衡：“東強西弱，南厚北薄”，所以國家出臺的政策、法規也只能是粗線條的、指導性文件，無法對每一個地區的物業管理進行一一界定，各個地區必須根據各自的實際情況和不同特點在全國《物業管理條 例》的指導下，“量身定做”適合自已發展的地方性條例、法規，這樣才能充分發揮地方物業特色的優勢，從而推動房地產業的進程。以重慶市為例，從 90年初到現在，已經取得了讓人可喜的成績，地方性政策、法規、辦法的扶持在其中發揮了重要作用。從 1999年4月1日開始施行的《重慶物業管理辦法》到20**年11月1日施行的《重慶物業管理條例》，再到20**年 6月1日施行的《解除物業服務合同的程序規定》這一系列的地方性條例、法規、辦法都為重慶的物業管理發展提供了更實際、更具體的法律、政策依據。

　　四、制度創新是物業管理企業生存、發展、壯大的重要手段

　　物業管理作為房產開發建設的延續和完善，在服務中體現管理水平。物業管理公司作為獨立的企業，也同樣是以經營為手段，以為業主提供優質服務為宗旨，以經濟效益、社會效益、環境效益的綜合統一為公司經營目標。社會效益主要表現在為業主提供一個安全、舒適、優美的 生活環境；經濟效益主要表現在為向國家提供稅收，有利于開發企業房產銷售，加快資金周轉，通過服務取得傭金；環境效益表現在有利于治理城市臟、亂、差現象，改善人居環境。物業公司作為企業，如果僅單純地收取管理費，那么勢必利潤微薄甚至虧損，企業要生存、發展、壯大，必須在創新經營，才可能在市場競爭中取得不敗之地。在企業創新經營中不斷探索，提倡四方面的創新內容，即：觀念創新、經營創新、管理創新、考核創新。

　　觀念創新：真正將自己定位于服務性企業，倡導服務是商品，以酒店式的服務理念對待業主或使用人，以酒店式的服務標準來規范日常工作。

　　經營創新：不單純地依靠管理費作為企業收入 ， 而是開展多種經營 ， 向業主提供更多式服務 ， 開展會所經營、咖啡吧、茶樓、娛樂等自營業務 ， 從而取得更多的收入。

　　管理創新：將自己確定為獨立核算的企業，不依靠不等待開發公司的投入，以獨立法人資格參與市場競爭 ，自給壓力，力爭將企業發展成為行業的品牌企業。

　　考評創新：公司管理小區、大廈眾多，用傳統一把抓的方式來管理多個管理處是很難有成效的。去年10月 ，公司開始自創一種新的管理模式“項目管理責任制”，即確定每一個管理處的收費、成本及各項服務指標:制定出公平、合理的獎懲標準，讓管理處主任完全當家作主，而公司領導及各職能部門只負責對管理處的各項工作進行考評和檢查，不需要大事小情都必須由公司來解決。今年4月份公司開始了“項目管理責任制”的試行，效果明顯，管理處自覺地將各項管理服務工作好，公司只需對一些突發事件進行指導。

　　國家和地方出臺的政策、條例、法規的在物業發展過程中確實起了決定性作用，但是物業管理企業內部管理服務制度的建全和逐步完善，也是影響物業管理發展的一個不可缺少的積極推動因素。整個物業管理行業是由每一個物業管理企業組成的，物業管理企業就是物管行業這個有機體的組成細胞，只有所有的物業管理企業發展了，整個行業才能發展。而每一個企業的發展與進步，除了依靠國家和地方政府提供的良好宏觀環境外，更重要的是取決于其自身的管理與服務水平。

　　國家、地方和企業，這是物業管理發展血肉相連的三個環節，只要每一個環節自身保持穩定的發展、積極的創新，完成各自的職責，而相互之間又能保持良好、透明的溝通與聯接，整個行業才會發展和進步。

篇3：談物業服務健康發展策略

　　談物業服務健康發展策略

　　物業服務的健康發展，首先離不開物業服務公司的健康發展、物業市場的健康發展及政府相應職能的政策扶持、輿論導向的正確宣傳。

　?。ㄒ唬┲贫ê徒∪贫?/a>。管理是核心，制度是保障。物業公司要建立一套科學、規范、完善的規章制度，要積極導入、建立符合國際質量標準的ISO9002質量體系，提高物業服務的水平，為物業企業立足國內，甚至走向國外市場打下堅實的基礎。

　?。ǘ┘涌炝⒎?，健全物業服務法律、法規體系。政府要通過自己的權威使物業服務工作有序、健康開展，對物業服務市場形成、發展所必須的文件盡快出臺，以便物業服務公司、廣大業主（住戶）都可依照執行。

　?。ㄈ┮幏墩型稑藱C制。招投標就是公開競爭，企業之間比管理、比質量、比服務、比成本、比效益，最終比品牌，優勝劣汰。物業服務市場要建立一個公平競爭的市場機制，就必須建立起物業服務的招投標機制，采取面向社會公開招標的方式，選聘物業服務公司。

　?。ㄋ模┳ズ藐犖榻ㄔO，必須抓好內部建設和外部建設。物業公司不光要注重引才，注重用才，更應注重育才。內部建設必須加強員工的業務培訓和技術培訓，提高物業公司的競爭力。外部方面，物業服務企業必須搞好資質，重視服務，創出自己的品牌，樹立良好的公司形象，創立有自己特色的管理理念和模式。

　?。ㄎ澹┘哟笪飿I服務的宣傳力度。要加大對物業服務的宣傳力度，幫助老百姓正確認識物業服務，理解物業服務，關心物業服務，支持物業服務，加快物業服務的健康發展。