淺談物業管理的強制權利

　　物業管理是一種很特別的服務，所遇所見盡是瑣碎小事，然而這些雞毛蒜皮的小事卻又直接牽涉到個人的切身利益，容易出現沖突，物業管理者就必須要管，這是其職能，是合同義務，是責無旁貸的工作。但有時的確讓人很為難：業主是“上帝”，這一點都不錯。但假如某日張“上帝”帶著好幾條狗在花園里玩，把李“上帝”嚇的連晨練都無法繼續，李“上帝”要求物業管理者堅決把狗從花園里轟走，張“上帝”卻不聽勸告，物業管理者該怎么辦？ 或者，王“上帝”要裝修，準備把一面墻拆掉。而劉“上帝”認為這墻是承重墻不能拆，并要求物業管理者制止。結果王“上帝”既不聽勸，也不怕罰款，物業管理者又該怎么辦？

　　這類問題同時也是最令物業管理者撓頭的事情。之所以撓頭，一是沒有強有力的解決辦法；二是怕即便強力解決了，反而使別的業主認為物業管理者對業主無禮。但是如果縮手縮腳，同樣會招來不滿。其實一個小區就是一個小規模的社會，而物業管理者的職能與政府機關管理社會非常相似。我記得孫中山先生談到，政治者，管理眾人的事也。物業管理的職責，并非維護一家一戶之私利，而是保障社區及全體業主之公益。作為政府，沒有國家機器與行政強制手段為輔，根本無法管理社會。相應地，如果物業管理者沒有一定的強制性權利，同樣也干不好物業管理工作。如果某些業主不遵守物業管理公約，破壞社區環境、秩序，嚴重損害公共或其他業主的利益的，但又不至于嚴重到妨害社會治安，物業管理者進行管理干涉時，行為人不僅根本不聽規勸，甚至采取一些不當行為拒絕管理，物業管理者能否對其采取強制性措施，迫其停止該不當行為？這個問題不解決，物業管理者就沒有相應的權利，結果只能是不管或者管不了。這就無法盡到保障與維護社區及全體業主公益的職責，全體業主支付物業管理費所要得到的本質服務也就無從談起了。所以，這實際上是對全體業主利益的損害。 因此，我認為物業管理者若要切實搞好物業管理工作，就應該要有一定的強制性權利。但是這里存在兩個障礙，一是這種權利從何而來，二是這會不會被認為是侵害業主人身權利。 我使用的是“權利”二字而非“權力”，是想說明這種權利不是天生的、不是國家規定的，而是廣大的業主通過物業管理合同、契約等賦予物業管理者的。在西方的法制思想史中，“社會契約論”非常重要，其內容是說，國民與政府之間，存在著一種社會契約，國民的契約義務是納稅供政府使用。而政府的契約義務則是服務民眾、保護民眾。這種思想當然爭議也比較大，但我覺得，這對物業管理法律關系好像比較適合。物業管理者只有通過物業管理契約，得到全體業主的委托與授權，才享有管理物業的權利。如果業主意識到，只有賦予物業管理者特定的強制性權利，物業管理者才能有效地、完整地履行物業管理職能，更好地為業主服務，業主就應該在物業管理契約中予以說明。這種強制權利不是物業管理者本身具備的，業主在物業管理契約中的授權才是這種權利的源泉。業主可以授予其這種權利，也可以不授予或者收回這種權利。而當物業管理契約中載明這種權利后，廣大的業主就有義務尊重物業管理者的這種權利，配合物業管理者的工作。很有可能，這會限制一個、幾個、甚至是小部分業主的絕對自由，但同時維護了全體業主的利益。所以，如果物業管理者對某一業主的不當行為采取強制性行為，那么這種行為應該是包括該業主在內的所有業主都明知與許可的，因而，物業管理者的行為不構成對該業主的侵權行為。

　　物業管理行業越來越成為一種專業，很重要的一點就是這種重要性、復雜性。雖然是以管理物業為工作內容，但實際上，處理人與人的關系才是工作的難點與重點。

篇2：談物業管理強制權利

　　談物業管理強制權利

　　物業管理是一種很特別的服務，所遇所見盡是瑣碎小事，然而這些雞毛蒜皮的小事卻又直接牽涉到個人的切身利益，容易出現沖突，物業管理者就必須要管，這是其職能，是其合同義務，是其責無旁貸的工作，但有時候的確讓人很為難：

　　業主是“上帝”，這一點都不錯。但假如某日張“上帝”帶著好幾條狗在花園里玩，把李 “上帝”嚇的連晨練都無法繼續，李“上帝”要求物業管理者堅決把狗從花園里轟走，張“上帝”卻不聽勸告，物業管理者該怎么辦？

　　或者，王“上帝”要裝修，準備把一面墻拆掉。而劉“上帝”認為這墻是承重墻不能拆，并要求物業管理者制止。結果王“上帝”既不聽勸，也不怕罰款，物業管理者該怎么辦？

　　這類問題同時也是最令物業管理者撓頭的事情。之所以撓頭，一是沒有強有力的解決辦法；二是怕即便強力解決了，反而使別的業主認為物業管理者對業主無禮。但是如果縮手縮腳，同樣會招來不滿--其他業主認為物業管理者該管不管，不履行職能，你看麻煩不麻煩。

　　前不久，我同專門做物業新聞的吳編輯聊天，我們就談到，其實一個小區就是一個小規模的社會，而物業管理者的職能與政府機關管理社會非常相似。我記得孫中山先生談到，政治者，管理眾人的事也。物業管理的職責，并非維護一家一戶之私利，而是保障社區及全體業主之公益。所以，從這個角度來說，上述類比倒也不為過。作為政府，沒有國家機器與行政強制手段為輔，根本無法管理社會。相應地，如果物業管理者沒有一定的強制性權利，同樣也干不好物業管理工作。如果某些業主不遵守物業管理公約，破壞社區環境、秩序，嚴重損害公共或其他業主的利益的情形，但又不至于嚴重到妨害社會治安，物業管理者進行管理干涉時，行為人不僅根本不聽規勸，甚至采取一些不當行為拒絕管理，物業管理者能否對其采取強制性措施，迫其停止該不當行為？這個問題不解決，物業管理者就沒有相應的權利，結果只能是不管或者管不了。這就無法盡到保障與維護社區及全體業主公益的職責，全體業主支付物業管理費所要得到的本質服務也就無從談起了。所以，這實際上是對全體業主利益的損害。

　　因此，我認為物業管理者若要切實搞好物業管理工作，就應該要有一定的強制性權利。但是這里存在兩個障礙，一是這種權利從何而來，二是這會不會被認為是侵害業主人身權利。

　　我使用的是“權利”二字而非“權力”，是想說明這種權利不是天生的、不是國家規定的，而是廣大的業主通過物業管理合同、契約等賦予物業管理者的。

　　在西方的法制思想史中，“社會契約論”非常重要，其內容是說，國民與政府之間，存在著一種社會契約，國民的契約義務是納稅供政府使用。而政府的契約義務則是服務民眾、保護民眾。這種思想當然爭議也比較大，但我覺得，這對物業管理法律關系好像比較適合。

　　物業管理者只有通過物業管理契約，得到全體業主的委托與授權，才享有管理物業的權利。如果業主意識到，只有賦予物業管理者特定的強制性權利，物業管理者才能有效地、完整地履行物業管理職能，更好地為業主服務，業主就應該在物業管理契約中予以說明。這種強制權利不是物業管理者本身具備的，業主在物業管理契約中的授權才是這種權利的源泉。業主可以授予其這種權利，也可以不授予或者收回這種權利。

　　而當物業管理契約中載明這種權利后，廣大的業主就有義務尊重物業管理者的這種權利，配合物業管理者的工作。很有可能，這會限制一個、幾個、甚至是小部分業主的絕對自由，但同時維護了全體業主的利益。所以，如果物業管理者對某一業主的不當行為采取強制性行為，那么這種行為應該是包括該業主在內的所有業主都明知與許可的，因而，物業管理者的行為不構成對該業主的侵權行為。

　　物業管理行業越來越成為一種專業，很重要的一點就是這種重要性、復雜性。雖然是以管理物業為工作內容，但實際上，處理人與人的關系才是工作的難點與重點。

篇3：業主在物業管理活動中的權利與義務

　　業主在物業管理活動中的權利與義務

　　答：針對實踐中業主權利和義務不明確的問題，《條例》規定業主在物業管理活動享有10項權利：

　?。?）按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；

　?。?）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

　?。?）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；

　?。?）參加業主大會會議，行使投票權；

　?。?）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

　?。?）監督業主委員會的工作；

　?。?）監督物業管理企業履行物業服務合同；

　?。?）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

　?。?）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；

　?。?0）法律、法規規定的其他權利。

　　同時規定業主在物業管理活動中必須履行6項義務：

　?。?）遵守業主公約、業主大會議事規則；

　?。?）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　?。?）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　?。?）按照國家有關規定交納專項維修資金；

　?。?）按時交納物業服務費用；

　?。?）法律、法規規定的其他義務（第六條）。