小區分眾傳媒遭遇物權法變數,廣告收益要歸業主所有

　　剛剛通過的《物權法》改變了這種現狀，它明確了小區樓宇(樓頂、外立面、大堂、電梯廳、電梯內等)的廣告收益歸業主所有。此前，這部分收益都流入了物業公司或某些個人的囊中。

　　生活在鋼筋水泥的叢林里，每天都要乘坐兩次或多次電梯，這段短短的無聊時間被各種樓宇廣告、電梯廣告侵占。分眾等廣告運營商的日子也因此過得紅紅火火，只是這種紅火與每個廣告受眾毫無關系。

　　剛剛通過的《物權法》改變了這種現狀，它明確了小區樓宇(樓頂、外立面、大堂、電梯廳、電梯內等)的廣告收益歸業主所有。此前，這部分收益都流入了物業公司或某些個人的囊中。

　　“其實，我并不拒絕這種廣告模式的存在，只是覺得它既然都做到我的地盤上了，那是不是應該得到我的允許，給我交點廣告費？”業主楊潔說的我的地盤，指的是她所居住的小區北京華清嘉園。她說這話的時候顯得理直氣壯。

　　“《物權法》的實施，將成為業主向樓宇廣告挑戰的導火索?！遍L期關注樓宇廣告模式的零點研究咨詢集團董事長袁岳說，“當《物權法》明確將樓宇廣告的收益權和決定權都劃歸業主時，傳統的樓宇廣告商業運作模式，肯定會受到影響?！?/P>

　　分眾的錢分給了誰？

　　在樓宇廣告運營商的游戲規則里，能否“搞定”物業公司，是廣告可否發布的關鍵，這從行業老大分眾傳媒身上便可看出。雖然其總裁江南春在接受本報記者采訪時，一再強調他們是很注重業主利益的，“與物業公司在合同里會約定，物業在得到業主委員會授權后才發布廣告?！?/P>

　　但這種合同約定無異于“掩耳盜鈴”?！昂灱s雙方都心知肚明，經業委會授權只是騙人的把戲。目前北京有3000多個小區，成立了業委會的只有400多個，大部分小區都是沒有業委會?！睒I主維權專家舒可心稱。而大部分小區卻都懸掛著廣告，覆蓋率之高用肉眼就能感覺到。

　　舒可心透露，樓宇廣告發布媒體給物業公司的錢其實是“小頭”，給物業公司廣告批準負責人的錢才是“大頭”，這里面的尋租空間巨大，有的甚至達到了六位數。

　　這一說法在一位業內人士處得到了證實：在框架傳媒還未一統眾電梯廣告公司之前，國內實力較強的三家電梯廣告公司，曾經為爭搶北京西四環一大型社區的電梯廣告發布權而相互較勁，三家公司都找到了該社區物業公司廣告批準負責人，結果這個負責人收受了三家的好處，并與其中的兩家都簽下了單子，弄得無法收場，最后卷款逃跑?！拔矣浀?，當時有一家公司給了這個負責人6萬塊錢。這事圈子里的人沒有不知道的?！痹摌I內人士說。

　　20**年10月16日，分眾傳媒以總值近1.83億美元的價格收購框架傳媒100%的股權，于是，這個行業的所有興奮點，都圍繞著分眾展開。接下來的日子里，人們又看到，分眾收購了液晶屏廣告市場的主要競爭對手聚眾，這標志著樓宇廣告媒體一家獨大的時期到來。

　　“經過一番整合之后，雖然分眾沒有了強勁對手的競爭，但這種尋租現象仍然存在，它已經成為了這個市場的潛規則?！痹摌I內人士稱。

　　《物權法》下的變數

　　然而，《物權法》的出臺，使得這個“寄生”于私有權之上的潛規則市場，面臨著前所未有的挑戰。

　　當業主們開始運用《物權法》自決樓宇廣告事務時，失去了尋租空間的廣告公司，是否還能以同物業公司商討好的價格來獲得小區的廣告位，這是《物權法》實施后，分眾不得不面對的首要問題。畢竟，這種談判對象的改變，將有可能直接導致分眾運作成本的增加。

　　盡管在與江南春的采訪中，他顯示出一切皆在掌握的自信，但采訪過程的一個小細節也顯現了他現在的忐忑心理：他主動給記者打來電話，想詳細談談《物權法》對他的影響。這對一個忙得沒有休閑時間的人來說，顯得多少有些不合常理。

　　面對成本增加的風險，江南春自信地表示：“如果有的小區要價太高，我們可以選擇放棄，因為還有好多小區在等著加入?！?/P>

　　而分眾必須面對的另一個境況是，總是循環播放的液晶電視廣告和最短半個月換一次的框架廣告，已經讓一些業主產生了厭倦感。

　　當業主們厭倦了分眾的廣告形式之后，極有可能產生的情況是，掌握著決定權的業主們將拿起保護私有權的《物權法》，禁止小區懸掛任何商業性質的廣告。這對于分眾來說，無疑是一個打擊。北京朝陽園小區的業主就拆掉了電梯里的商業廣告，他們用行動拒絕著這種“視覺污染”。

　　“如果真出現業主抵制的情況，那么等合同到期后，這個小區不續約也可以?！苯洗旱难哉Z中仍是一種并不在乎的自信，在他的邏輯中，希望安裝樓宇廣告的人，遠比排斥的人多得多，“中國的消費者對信息是有渴望的?！?/P>

　　還有一個問題是分眾不容忽視的，目前中國大部分的小區都沒有業委會，這將增加他們談判的難度，畢竟，“搞定”一個物業公司負責人就能拿下單子的時代，將在《物權法》實施后慢慢終結?！靶^樓宇廣告必須征得全體業主大會同意才能懸掛，由全體業主授權業委會，再由業委會授權物業公司代理行使權利，所取得的收入要存入業主共同的賬戶存折里?！敝腥A人民大學商法研究所所長劉俊海對記者說。

　　襲來的種種風險，并未讓江南春對樓宇廣告現有的商業運作模式產生懷疑，“《物權法》不會對分眾產生影響，公司的業務重心也不會改變，樓宇空間液晶電視廣告和電梯間框架廣告仍會是分眾最重要的業務?！彼€自豪地告訴記者，目前他的這種商業模式已經在全球發揚光大，“在中國香港、臺灣，馬來西亞、印尼、 澳大利亞、加拿大、美國波士頓等國家和地區，都出現了這種樓宇廣告模式，它已經被全球所接受?！?/P>

　　但袁岳卻表示，樓宇廣告這種商業模式，在高度重視私有權的發達國家不可能普及開來，至少在他去過的很多國家，都沒有看見過樓宇廣告：“美國人是很講究住宅私有權的，他們對這種商業廣告進入住宅會非常敏感?！倍腥A人民大學教授、物權立法課題組成員王軼，詮釋了樓宇廣告在美國等發達國家發展不起來的另一個主要原因，他認為是住宅結構不同所致，“美國的住宅大都是獨門獨院的設計，不像中國這樣有成片的大型社區?！?/p>

篇2：電梯廣告收益抵扣物業費通知

　　電梯廣告收益抵扣物業費的通知

尊敬的業主：

　　為充分利用佳興園小區資源，我們首華物業佳興園物業處聯系了廣告公司，在小區各單元大堂和電梯內投放了廣告。按照《中華人民共和國物權法》和其他有關法律規定，小區公共區域廣告收入歸全體業主共有。

　　經過測算，廣告收益在抵扣業主應繳納的物業費后仍有部分結余，折合大約為0.31元/月/平方米。各位業主將不再需要繳納任何物業費，并且可以在每年底領取這部分收益。具體領取時間另行通知。

　　特此通知

　　佳興園物業處

篇3：小區廣告收益歸誰之案例

　　去年我在某小區買了一套房屋,最近發現小區的電梯內、樓頂上,甚至外墻上都掛起了商業廣告牌,其中有一塊巨大的廣告就在我的屋頂上。我向物業管理公司業主能否獲得些收益,物業管理公司說這是物業自己的事情,和業主無關。我想知道小區內做廣告的收益應該歸誰?吳先生

　　< 律師分析<

　　近年來廣告公司盯上了小區這塊風水寶地,許多小區的電梯內、樓頂上和建筑物的外墻上一夜之間冒出了各種各樣的廣告牌。在不給業主帶來過多干擾的情況下,利用公共設施適當做點廣告,既可以增加小區業主的收入也可以豐富社區文化生活。然而,這些廣告收入到底流向何處很少有人問津。 根據相關法律的規定,業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利;利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后,按照規定辦理相關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。

　　小區的電梯、樓頂和建筑物外墻屬于共有部分,全體業主是其所有人,根據“誰所有、誰受益”的原則,利用電梯、樓頂和建筑物外墻做廣告,廣告收入應歸全體業主共有,而物業管理公司是小區業主的委托代理人,只不過是代替小區業主行使物權中的收益權。因此,物業管理公司在給小區公共設施帶入廣告前,應當先與業主委員會商量,對裝什么樣的廣告、裝在什么地方合適、廣告收入多少、如何開支等問題取得共識。同時,必須獲得業主委員會的委托。對這些廣告收入的處理一般情況下可以投入到小區管理費用和小區物業維修資金中,或者由業主大會根據業主的實際需要進行處理。

　　綜上所述,利用小區共用部位做廣告的收益并非與業主無關。吳先生可以向業主委員會反映情況,由業主委員會出面與物業管理公司協調,以維護全體業主的合法權益。