開放式社區與封閉式社區

　　關于小區開放的問題，我的觀點是很明確的，就是：支持小區開放，而且社會發展的趨勢還是開放型社區，并不是封閉式的社區。大家到國外去看看，馬上就明白了。

　　建設開放式小區之所以是歷史發展的趨勢，有兩個根本優勢：一個是促進了社會公共資源的共享，有利于環境保護;另一個是促進社會公平正義，實現社會和諧。

　　小區封閉的突出缺點是：社會公共資源的浪費，社會公共配套資源的重復建設，公建配套的使用和布局明顯不具有規模效應。更大的危害是，造成社會的不平等加劇，有錢有勢的享受美好生活，無錢無勢的永遠住在貧民窟。

　　目前反對建設開放型社區的理由主要是兩點：一個是小區會不安全，一個是會侵害住宅小區私有的物權。

　　我不認為這兩個理由成立，即便成立，也遠遠沒有必須解決的社會資源合理利用和促進社會公平兩個問題更加緊迫。

　　當前關于開放型社區有兩個實際情況是：一個是超大型社區實際上是開放型的，組團局部封閉是可以保證小區安全的。我去過幾個超大型社區，社區安全還是可以的，并沒有因為社區開放就必然會不安全。另外一個事實是，比較老的小區實際上是開放型居多的。特別是有的小區是相鄰的，新建小區是封閉的，老舊小區卻是開放型的，造成社區矛盾很多。我就經常遇到這方面的投訴咨詢，其實道理很簡單，新建小區不讓老舊小區居民進入，同樣，老舊小區也是完全可以不讓新小區居民進入，這樣的結果就是封閉小區實際上成為隔離小區了。這顯然是違背基本公平正義的，也是不可能實現的。我自己居住的小區也是曾經為安裝電子門禁與鄰近小區發生巨大沖突，安裝的門禁多次被破壞，也造成兩個小區之間居民矛盾。作為專業人士和業委會委員，我曾經還被隔壁小區居民和居委會誤解。在世博會期間的時候，居委會提議本小區業委會安裝本小區北門電子門禁，實現小區封閉管理。由于當時隔壁小區一條通往南面大路的通道被超期臨時菜場占據，隔壁小區不少居民會通過本小區到附近的易初蓮花超市和公交車站。我當時覺得封閉小區確實減少外面人員的通行，對小區安全是有利的，但是問題是如果門禁系統是外面居民不能進入，僅僅本小區居民進入隔壁小區，這明顯是不公平的。事實上，隔壁小區就是大型售后公房小區，有一個中心綠地，實際上是整個居住區的中心。從某種程度上講，售后公房小區業主大會也是可以對等要求封閉管理，禁止所謂新建小區居民進入的。所以當時作為業委會委員我是明確不大贊成小區封閉的。后來違法占道的菜場拆除后，隔壁小區進入南面大路的通道暢通，本小區業委會經過業主大會決定才安裝本小區北門電子門禁。即便這樣，還是爆發了激烈的沖突。不過有意思的是，相鄰另外一個稍微高端的小區封閉管理卻沒有引起隔壁小區居民的反對，只是我們同期建設的小區實行封閉的時候遭到了抵制。

　　這個案例反映的正是社會的誤區，就是誤以為高端的小區就是應該封閉，低檔的小區就不能封閉，甚至誤以為小區開放就是現代的大鍋飯主義，是對富人的侵權。這種誤區的根源在于，不明白社會資源是公共的，即便是富人，你再富有，你的資源也是社會的。比如你到飯店用餐，你有錢，但是你不能浪費食物，因為食物是有限，盡管是你買單，但是你有浪費，你是有責任的，這個責任不僅僅是道義的責任，在有的國家還是有法律責任。國家公權力就是要在保護社會資源合理最大限度充分利用方面，來通過制訂政策法規來引導方向，甚至通過立法給與強制性規范。

　　中央提出今后要減少建設封閉式社區，這個方向是正確的，是不以人的意志為轉移的，對于促進社會公平正義，推進社會資源的集約化利用，保護社會環境，都是十分有利的。不過，我擔心的倒是，會不會因為社區開放造成有限的財政稅收反而會通過既得利益群體的管道繼續流向過去封閉的高端小區，反而使得社會資源更加不公平呢?開放型社區的建設有待社會財政稅收透明公開配套改革同步進行，任重道遠。

　　中國業主大會研究會秘書長劉生敏

　　20**年2月23日

篇2：物業管理知識培訓：社區服務知識

　　物業管理知識培訓：社區服務知識

　　001物業管理的綜合配套服務的主要內容是:餐飲服務;康樂中心服務;購物中心服務;便民服務。

　　002康樂中心服務的主要內容有:運動;娛樂;美容美發;健美。

　　003社區的概念是:社區是社會學概念。是指一個相對獨立和穩定的地域，以及在該地域上由某種關系而產生的由某些共同意識、利益和行為的人群組成的一種相對完整的有機體。

　　004構成社區的四個要索是:相對獨立和穩定的區域;有一定關系和數量的人口集團;有公共利益的管理機構;居民有地域上的歸屬感、參與感和心理上的認同感，及由此產生某些集體的意識和行為。

　　005社區建設與物業管理的關系是:都是以人為中心開展活動，為人的生存、發展、享受提供各種方便。物業管理主要從完善物業及周圍環境的功能來體現以人為中心，為社區創造清潔、優美、舒適、方便、文明、安全的居住環境。社區建設則著眼于協調人際關系，通過建立良好的人際關系來體現以人為中心的各項建設。

　　006社區建設與物業管理的一致的目標是:形成區內居民心靈溝通;形成社區整體獨特的文化品味。

　　007區域化綜合物業管理的涵義是:應用城市管理理論、系統論及可持續發展理論，對轄區物業(包括建筑物土地、市政、環境、配套設施等)實行綜合管理，并承擔一定的社會職責(公用、公益事業，城區管理，協助政府部門完成相關的責任目標等)，以社會效益、經濟效益、生態效益并重為目標的綜合物業管理類型。

篇3：關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(2015)

　　關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(20**)

　　各區、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：

　　市民政局《關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見》已經市人民政府同意，現轉發給你們，請照此執行。

　　天津市人民政府辦公廳

　　20**年4月21日

　　關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見

　　市民政局:

　　為貫徹落實《天津市人民政府關于進一步加強社區工作的意見》（津政發〔20**〕30號）和我市社區物業管理工作相關規定，

　　進一步加強我市社區物業管理機制建設工作，現提出如下實施意見。

　　一、總體要求

　　深入貫徹落實市委、市政府關于加強社區治理工作的總體部署，進一步健全社區物業管理機制，扎實做好社區物業管理工作，

　　切實維護社區居民和物業服務企業的合法權益，保障社區物業管理在陽光下運行，全面提升我市社區治理工作水平。

　　二、主要任務

　　(一）落實新建居民住宅小區"三個提前"工作要求。

　　1. 在業主入住前，社區居民委員會提前開展工作。各區縣人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小區的非經營性公建聯審聯驗機制，確保社區辦公服務設施在業主入住前到位。明確代管社區居民委員會或指導成立社區居民委員會籌備組，并提前進駐小區依法開展工作，為做好后續服務和管理奠定基礎。

　　2. 在業主委員會成立前，街道辦事處、鄉鎮人民政府提前開展工作。各街道辦事處、鄉鎮人民政府負責本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉工作，并指導和監督業主委員會依法履行職責。符合選舉條件的社區居民委員會成員應當積極參加業主委員會競選（已成立業主委員會的，應當鼓勵業主委員會成員參加社區居民委員會選舉），實現社區居民委員會成員與業主委員會成員的交叉任職。

　　3. 在選聘物業服務企業前，社區物業管理工作聯席會議提前開展工作。社區物業管理工作聯席會議要指導新建商品房、保障性住房等居民住宅小區業主委員會做好選聘（續聘）物業服務企業工作，監督物業服務合同或協議中約定內容的執行情況，及時建議業主委員會對管理能力差或服務不到位的物業服務企業督促整改或必要時解除合同。

　?。ǘ┙⒔∪?三個公開"工作制度。

　　1. 社區物業管理工作聯席會議制度公開。社區居民委員會每月要主持召開社區物業管理工作聯席會議，研究協調物業服務合同或協議履行情況、業主委員會履職和換屆、物業服務費收繳使用、房屋維修專項資金和應急解危專項資金使用等社區物業管理中出現的重要事項和問題；對涉及居民切身利益的，要形成會議紀要和通報，及時予以公開。

　　2. 社區物業服務和賬務公開。社區居民委員會要配合有關部門，指導監督物業服務企業按照市國土房管局關于建立物業服務事項公開公示制度有關規定及物業服務合同或協議約定的公開事項，落實各項公開公示制度。享受市和區縣兩級財政補貼的舊樓區，其所在街道辦事處、鄉鎮人民政府要組織相關社區居民員會或管理服務單位，對政府補貼、管理服務費、非機動車及機動車輛場地占用費等收支使用情況進行公示。

　　3. 業主委員會工作公開。社區居民委員會應配合有關部門，指導督促業主委員會及時向廣大業主公開工作經費、業主委員會議定事項等內容。

　?。ㄈ嵭?三個上賬"管理措施。

　　1. 舊樓區長效管理補貼上賬。各區縣人民政府要充分運用市和區縣兩級財政補貼資金的引導和獎勵作用，督促區縣有關部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府嚴格實施舊樓區管理和考核，并將居民滿意度作為舊樓區長效管理補貼資金發放的重要依據。市和區縣財政、審計部門要加強對補貼資金使用情況的有效監管，確保補貼資金?？顚Ｓ?。

　　2. 物業服務企業的經營行為"上賬"。市和區縣物業管理主管部門要建立和完善物業服務企業誠信信息系統，加強對物業服務企業誠信情況的動態監管，定期組織對物業服務企業服務質量的檢查考評，指導社區居民委員會建立健全物業管理評議制度。市和區縣民政部門要定期組織社區居民開展滿意度調查，為物業管理主管部門考核物業服務企業提供依據。

　　3. 開發建設單位的質量保證金上賬。市和區縣建設主管部門要進一步完善建設工程缺陷保修監管機制，落實缺陷責任期內建設工程質量保證金制度，并規范開發建設單位對建設工程質量保證金的保管和使用；會同民政部門圍繞開發建設單位房屋質量、維修時限和修繕效果，定期開展居民滿意度調查，并將調查結果作為對開發建設單位資質評定的重要參數。

　?。ㄋ模┙∪?五個到位"保障機制。

　　1. 社區物業管理隊伍到位。各區縣民政部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府要落實社區物業管理部門和專職人員，提供必要的辦公條件，加強隊伍管理和人員培訓，建立完善淘汰和補錄機制，保障社區物業管理隊伍專人專崗。

　　2. 社區辦公服務設施到位。各區縣人民政府要按照"新賬不再欠、老賬逐年還"的思路，制定社區辦公服務設施達標建設規劃方案，加快推進轄區內社區辦公服務設施建設全面達標。市和區縣財政要加大資金支持力度，發揮區縣人民政府主體作用，采取補建、插建、購買、租賃等方式，提升改造社區辦公服務設施，滿足社區服務管理的基本需求。

　　3. 社區物業管理政策到位。各區縣人民政府和有關部門要認真貫徹執行社區物業管理工作相關法規和政策，逐個小區制定工作方案，確保政策落實到位。市有關部門要研究完善社區專項治理方案，推動我市社區物業管理水平全面提升。

　　4. 社區物業管理制度到位。各區縣人民政府要進一步完善街道辦事處、鄉鎮人民政府物業管理工作聯席會議制度和社區物業管理工作聯席會議制度，分級負責、協調解決本轄區內社區物業管理工作出現的問題。要進一步建立和完善區縣、街道（鄉鎮）和社區三級社區物業管理糾紛調解機制，確保一般問題不出社區、復雜問題不出街道（鄉鎮）、重大問題不出區縣。

　　5. 基層管理執法隊伍到位。市有關部門和各區縣人民政府要堅持屬地管理、條塊結合、以塊為主的工作原則，認真總結和推廣街道（鄉鎮）行政執法授權試點經驗，加強執法隊伍建設，縮短執法半徑、提高管理效率，將各項執法職能落實到社區，確保不留盲點。

　　三、工作要求

　?。ㄒ唬┘訌娊M織領導。各區縣人民政府要建立社區物業管理工作領導機制，落實責任，制定措施，統籌協調推進，實施監督考核。市和區縣房管、民政、規劃、建設、財政、公安、市容園林、綜合執法、市政管理等有關部門要依據各自職責，制定工作方案，共同推進社區物業管理工作。

　?。ǘ﹪栏癖O督考核。各區縣人民政府要將社區物業管理工作納入對街道辦事處、鄉鎮人民政府和有關部門的年度績效考評項目，認真組織對本實施意見落實情況的監督檢查，確保社區物業管理工作落到實處。

　?。ㄈ娀弑Ｕ?。各區縣人民政府和市有關部門要大力支持物業服務企業發展，落實財稅、用工等扶持政策，加強物業管理人員培訓，積極引導物業服務企業延伸服務鏈條，創新盈利模式，實現特色發展，培育壯大一批品牌物業服務企業，為我市物業服務企業健康成長提供良好的發展空間。

　?。ㄋ模﹦訂T社會參與。各區縣人民政府和市有關部門要采取多種形式，大力宣傳社區物業管理工作相關法律法規和做好社區物業管理工作的重要意義，積極引導廣大居民群眾樹立物業管理的商品消費觀念，主動支持、參與社區物業管理，自覺維護社區環境，形成"社區是我家、建設靠大家"的良好氛圍。