思考舊住宅小區物業服務

　　隨著房地產業的迅速發展和住房制度改革的不斷深入，物業服務這一新興行業也迅速成長，同時，也面臨著極其嚴峻的考驗，特別是在舊住宅小區實施物業服務，受制約困擾的因素則很多，更復雜，其發展尤為艱難。分析現狀及難點并探索出行之有效的方法，使之走出困境，已迫在眉睫。

　　一、舊住宅小區的一般狀況

　　1、小區硬件基礎差，局限性大，遺留問題多，隱蔽性強。

　　由于以前缺乏物業服務，住宅小區長期建管脫節，規劃設計標準低，配套設置不全，整體布局先天不足。一些小區通過整治后，園林綠化，路面窨井等公共設施得到一定的解善，但許多問題由于受客觀條件的限制，則無法解決:如增補必要物業服務配套設施，建專用停車場，自行車棚等；一些下水管道并非按標準鋪設，嚴重影響小區排水功能等等。這些只有在實施物業服務中才逐步暴露出來，從而使得舊小區在進行管理服務中治安管理，維修養護的日常工作量大，但收效甚微。

　　2、業主數量多，層次廣，小區呈產權多元化格局。

　　業主對物業服務的認識和要求及經濟承受能力差異大:承受能力強的希望得到全方位，高層次的服務；承受能力差的則認為只要不交費，有無管理無所謂。部分產權單位多年的福利制分房管房形成的劃地為牢，各自為陣的狀況，對小區實施統一的社會化，專業化的物業服務形成巨大障礙。

　　3、管理體制不順，管理模式不明。

　　在舊住宅小區內，行政管理，物業服務及專業部門的專業管理并存，這必然導致小區管理主體不清，管理責任模糊，能產生經濟效益的，層層把關，從復管理；沒有經濟效益的則容易出現管理空擋，甚至實施管理的內容相互沖突，排斥。

　　4、只能實施半封閉管理，治安隱患大。

　　具有一定規模的老小區，其進出口通道較多，四通八達，進行封閉整治后，雖然相應減少，但仍難以實施全封閉管理。這就使得住宅小區內的治安環境的改善難度較大。特別是城鄉結合地帶的小區，外來流動人口多，小區人流量大，雖然保安人員在小區主要大門管理監控，在小區內巡查，但被盜事件時有發生。

　　5、舊住宅小區實施物業服務無資金來源，物業公司必須自己想辦法籌集資金對小區實施管理。主要表現在:接管小區由開發單位按建安造價的1.5%提供的物業服務啟動資金無法落實；小區物業服務沒有造血功能；物業服務收費難實施管理。而物業服務工作要開展，資金運用面極廣，收支狀況形成極大的反差，從而使小區物業服務難以步入良性循環。

　　二、舊住宅小區實施物業服務容易產生的困難

　　1、法規政策落實難。

　　物業服務從根本上說就是對物的管理，對人的服務，是綜合性極強的企業行為，對舊住宅小區的許多管理存在很大的局限性。主要反映在沒有響應的管理執法權，對小區內的違章違規行為的處理停留在協調，勸阻，制止及向上請示匯報這一程度上，不能用強有力的限制手段實施管理。如小區居民違章搭蓋，物業公司只能加以制止，同時向城管部門反映，居民不聽，強行搭建，城管部門管不下來，物業公司則難以控制這種行為。小區的許多違章搭蓋和占道經營攤點就是這樣形成的。沒有執法權的管理，就顯得軟弱無力，從而產生的負面效應極大。對這種違反有明確法規條文的行為的制止落實如此困難，那么對違反法規條文不健全，不完善的行為的制止就更無從談起。

　　2、理順體制，協調關系難。

　　按照完善市場經濟體制的要求，物業服務只涉及物業公司和業主兩個主體。舊住宅小區由于受傳統計劃經濟體制下的住房分配制度及行政管理模式的制約較多，且物業服務步入市場化軌道在觀念上，管理體制上有待完善，使得物業服務區域呈現出管理主體多元化與復雜化。物業服務公司除了要處理好與業主的關系外，與街道居委會，規劃部門，園林，環衛，水電氣等管理部門的協作配合是否達到最優，都會對住宅小區物業服務的質量產生影響。而與這些部門協調好關系，分清職責，最終達到按照物業服務要求建立統一的綜合管理體制與服務體系則需要社會各方面的大力協調和這些行業的深化改革來實現。

　　3、轉變觀念難。

　　舊住宅小區的居民受行政管理及福利制住房管房的影響較深，作為被管理對象，居民頭腦里形成的“出了家門，就是政府門”觀念根深蒂固，對物業服務所涉及的硬件設施維修養護和管理服務，認為是政府和所在單位乃至物業公司的事，小區的臟，亂，差，市政設施老化和園林綠化環境的改善與已無關；認為實施物業服務是變法收費，把物業服務費同房租劃等號，與一些亂收費相提并論。同時在物業服務宣傳上也出現偏差，最突出表現在目前宣傳輿論多是宣傳物業服務做得不足的一面，積極正面的宣傳不多，本來就處在起步發展，有待完善的物業服務就被罩上了一層陰影。從而沒有在全社會形成良好的推進物業服務發展的氛圍，增強群眾對物業服務的正確理解和信心。

　　4、物業服務收費難。

　　目前，大多數物業服務企業處于經營虧損狀態，其重要原因就是收費難。造成這一狀況的主要原因除觀念意識的轉變，居民生活困難，下崗人員較多，承受能力不夠外，還有一個重要原因即對物業服務收費行為的規范存在偏差，存在誤區。出現重規范收費行為，忽視規范交費行為；重規范企業行為，忽視規范業主行為。即對物業服務企業收費存在的問題有諸多相應的懲處措施，有相應的監管部門如物價局，房地局等專業部門實施嚴格管理，對居民不按規定交費的管理措施和辦法乃至管理部門的確定尤顯薄弱和模糊，這種情況即使在制定法規方面都十分突出地體現出來。因此，常出現物業公司按照規定實施物業服務服務后，管理人員上門收費都往往受到住戶的冷遇，且不聽任何解釋，拒收費人員于門外。

　　三、舊住宅小區物業服務發展有待采取的措施和辦法

　　1、建立健全完善的物業服務法律法規體系。

　　物業服務立法要與各部門法律法規相互協調，各自屏棄狹益的部門利益，廢止妨礙物業服務發展的條文，明確督促法規政策落實的權力機構，維護法規，政策的嚴肅性。向物業服務企業托權放權，形成由物業服務企業實施對住宅小區統一的專業化，社會化的管理。切忌有法不依，有法難依，執法不嚴。建立管理效果督察制，對管理機構分清職責后，管理未達要求的采取有效懲處措施。

　　2、加快改革和調整住宅小區管理機制步伐，切實按照政企分離和實施統一管理的原則，理順小區管理中各方面的關系。

　　明確物業服務企業與街道城管及小區辦的管理關系，分清物業服務公司同各專業部門的管理職責和管理內容，特別要分清同舊小區內各居委會的職責范圍，分工和權限。居委會的職責突出在黨的方針和國家政策的宣傳，積極開展擁軍優屬，計劃生育等方面的工作，而不能以創經濟效益為主，否則會造成小區管理秩序混亂，不利于物業服務的開展。

　　3、提高物業服務水平，加大物業服務宣傳力度。

　　物業服務服務能否被廣大居民和全社會的認可，其自身的管理水平，和自身的人員素質是物業服務發展的關鍵。物業公司必須不斷地完善和提高管理服務水平，培養出高素質的員工隊伍，真正做到為居民提供方便，及時，全方位的優質服務，使居民享受到居住生活的舒適，方便和安全。并且通過開展豐富多彩的社區文化活動，增進同廣大居民的交流與溝通，以自己的行動宣傳物業服務的好處，讓物業服務深入人心。社會輿論也要多從正面加強物業服務宣傳，喚起各有關部門的高度重視和廣大業主的參與意識，為推進物業服務創造良好的社會氛圍。

　　4、切實解決物業服務收費中出現的難點。

　　首先必須針對不同層次的居民做好觀念轉變；其次針對居民的實際情況制定出切實可行的具體的收費辦法，讓廣大居民理解并接受；第三加強同居民的溝通，真正做到為民排憂解難；第四，切實規范物業服務收費工作，建立良好的物業服務收費體系，切忌忽視物業服務交費行為的規范；第五，從法律上維護物業服務收費的嚴肅性，權威性以及強制性。

　　5、充分挖掘和發揮小區內部潛力及周邊優勢，拓寬舊住宅小區物業服務發展道路。

　　要增強舊住宅小區物業服務造血功能，逐步改善小區綜合狀況，搞好舊小區物業服務，政府除進行一次性綜合整治外，還需要適當給予物業公司一定的優惠政策，動員社會個方面幫助物業公司健全造血功能，舊住宅小區原有的一些經營們點要適當劃撥給物業公司，使物業公司能按照“以區養區”的原則實施管理，逐步改變舊住宅小區先天不足，配套設施不完善的狀況。物業服務公司也要積極在舊住宅小區周邊開辟新建住宅區的物業服務，以舊住宅小區為中心，建立若干個物業服務衛星點，使新舊小區連成一片，從而形成舊區發展促新區建設，新區建設帶動舊區發展的勢態，逐步使舊住宅小區物業服務步入良性發展的軌道。

　　總之，舊居民住宅小區只有實行統一的，社會化，專業化，規范化的物業服務，才能保證其綜合環境的不斷改善，才能使小區房屋保值增值。然而，物業服務的發展除了物業服務公司自身不斷努力外，還需要政府的大力扶持及社會各方面的理解和支持，這樣，物業服務才能不斷前進，走出困境。

篇2：小區幼兒園物業服務協議

　　小區幼兒園物業服務協議

　　甲方：zzz幼兒園

　　乙方：zz物業服務有限公司

　　受zz實業發展有限公司全權委托，zz物業服務有限公司對其開發建設的zz城項目進行前期物業管理?，F甲乙雙方根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，就z城小區幼兒園物業服務事宜達成如下協議，雙方共同遵守。

　　第一條 物業基本情況：

　　物業名稱：zz城小區幼兒園

　　建筑面積 : zz 平方米

　　第二條 雙方的權利和義務

　　一、甲方的權利義務

　　1、監督乙方的物業服務行為，就物業服務的有關問題向乙方提出意見和建議；

　　2、遵守本物業的物業服務制度和《臨時管理規約》規定；

　　3、依據本協議依時向乙方交納物業服務費用及其他相關費用；

　　4、裝飾裝修房屋時，遵守zz城房屋裝飾裝修管理規定之相關條款；

　　5、不得占用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能，因搬遷、裝飾裝修等原因確需改變及合理使用公共建筑、共用部位、共用設施設備的，應取得物業服務公司批準后方可實施，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，給予相應賠償；

　　6、告知和監督幼兒園員工、使用人及訪客等遵守本物業的各項管理制度，對幼兒園員工、使用人及訪客等違反本物業的物業服務制度和《臨時管理規約》等造成的損失、損害承擔民事責任；

　　7、做好幼兒園區域內的消防安全防范工作，對幼兒園區域的用電、用氣安全負責；

　　8、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業的給排水、通風排氣、采光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益。如甲方不配合維修或不提供方便導致損害或損害加大的，由甲方負責賠償；

　　9、自覺維護公共利益，廚房的油煙必須經油煙機排入設計預留的煙道或按環保規范要求處理油煙排放，嚴禁直接向室外排放。否則，造成相鄰業主投訴，乙方有權按相鄰業主意見采取相應措施加以制止；

　　10、自覺引導幼兒園員工、學生、使用人及訪客等遵守社區各項管理規定，制止破壞公物、拋物、隨意便溺、擾鄰等危害行為；

　　11、未經乙方審批同意，甲方不得在外立面懸掛廣告及廣告條幅；不得在房屋玻璃、外墻粘貼標語廣告，甲方只允許在規劃設計的廣告位內制作招牌或廣告；

　　12、法規政策規定的甲方承擔的其他權利與義務。

　　二、乙方的權利義務

　　1、對公共建筑、共用設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護本物業公共區域的環境衛生和相關秩序；

　　2、根據有關法規和政策，結合實際情況，制定本物業的物業管理制度和《臨時管理規約》并書面告知甲方；建立健全本物業的物業管理檔案資料；編制物業管理服務及財務年度計劃；

　　3、協助物業業主及其使用人，制止違反本物業的物業管理制度和《臨時管理規約》的行為；

　　4、依據本協議向甲方收取物業服務費用；

　　5、提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知甲方；

　　6、向甲方提供房屋自用部位、自用設施設備維修等有償服務；

　　7、開展多樣的社區文化活動和便民服務工作與特約服務工作；

　　8、不承擔甲方及其使用人的人身安全、財產的保管及保險義務；

　　9、受理業戶合理化意見和建議，做好記錄、解釋、協調工作，協助業戶及時與開發商相關部門進行溝通，解決問題；

　　10、在實施前期物業管理期間，可依法開展經營活動。

　　第三條 物業服務內容

　　一、房屋共用部位的維護和管理

　　房屋共用部位、共用設施設備及其運行的維護和管理。

　　二、環境衛生

　　1、物業區域公共場所清潔；

　　2、公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理(幼兒園庭院內的清潔、綠化由甲方自行維護)。

　　三、安全管理：

　　1、內容：

　?、賲f助公安部門維護本物業區域內的公共秩序；

　?、诎踩珝徫粚嵭泄矃^域24小時值班與巡邏制度；

　?、坌^范圍內大件物品搬運登記、檢查。

　　2、責任

　?、賴栏窆芾碇刃蚓S護員隊伍，做到作風嚴謹、工作規范；

　?、趯Πl生在公共區域內危及業戶安全的情況及時向公安部門通報；

　?、鄄怀袚追饺松砼c財產保管、保險責任。

　　四、交通秩序與車輛停放

　　1、內容

　?、贆C動車、非機動車停放有序；

　?、诙ㄆ诰S護停車場各項設施。

　　2、責任

　?、儇撠熫囕v的有序停放；

　?、诖_保停車場設施正常運行；

　?、鄄怀袚囕v及車內物品的保管、保險責任。

　　五、房屋裝飾裝修管理

　　詳見：附件一《房屋裝飾裝修管理規定》。

　　六、組織開展社區文化娛樂活動；

　　七、提供業主及其使用人房屋自用部位，自用設施及設備的維修、維護的合理收費服務。

　　第四條 物業服務質量

　　一、房屋外觀：

　　保持房屋整體外觀統一、完好、整潔（須甲方配合）。

　　二、設備運行：

　　公共設備良好，運行正常，維修及時，無事故隱患；

　　三、共用部位、共用設施設備的維護和管理：

　　1、共用部位、共用設施設備運行正常，保養、檢修制度完善；

　　2、道路暢通，路面平坦，污水排放通暢。

　　四、環境衛生：

　　1、整體環境及環衛設施保持清潔，垃圾日產日清；

　　2、定期殺蟲滅鼠。

　　五、綠化：

　　1、綠化地布局優美合理，花草樹木長勢良好，修剪整齊、美觀；

　　2、綠化定期消殺，無大面積黃土裸露。

　　六、交通秩序與車輛停放：

　　憑卡出入，停放有序。

　　七、安全管理：

　　1、協助公安部門維護本物業區域內的公共秩序；

　　2、安全標示清晰，安全（疏散）指引明確。

　　八、消防：

　　1、公共區域各類消防設施完好，有效；

　　2、發生火警及時通報，并協助消防部門救助。

　　九、房屋共用部位、共用設施設備小修和急修：

　　房屋共用部位、共用設施設備小修和急修維修及時。

　　第五條 物業服務費用

　　一、物業服務費（不包括電梯運行的費用、維修資金及房屋共用部位共用設施設備大中修、更新、改造等費用，不包括公共區域分攤的水電費用）；

　　二、甲方交納費用時間：每月10日前。甲方交納物業管理服務費標準為：按當地房屋測繪部門核準的建筑面積（含公共分攤面積）每月每平方米 2.28 元（物業服務費繳納可通過銀行委托代扣，由甲方辦理物業驗收交付手續時提供代扣銀行帳戶信息及簽訂《委托代扣物業管理服務費協議書》進行銀行代扣）。逾期交納物業服務費的，每逾期一日，應交納欠費總額的2‰作為滯納金；

　　三、甲方辦理物業驗收交付手續時，須向乙方預繳三個月的物業管理費；

　　五、物業管理服務費用標準按政府指導價調整；

　　六、其他有償服務費用按政府管理部門批準的標準執行；

　　七、停車場服務費用，小區車位管理及車輛停放實行有償收費服務，具體收費標準按z市物價部門批復的標準執行。

　　第六條代收代繳收費服務

　　受甲方的委托，乙方提供甲方自用水費、自用電費的代收代繳收費服務（代收代繳費用由乙方財務開具收費收據），甲方須于接收物業進場裝修前向乙方繳交自用水電費周轉金 10000 元，自用水電費周轉金用于乙方向供水供電單位代繳費用后再向甲方收取費用的周轉用途，甲方的自用水電費繳費時間為每月10日前繳納上月產生的自用水電費用，租賃期滿或協議解除后在甲方自用水電費沒有欠費的情況下水電費周轉金原額無息退還，自用水電費的收費標準按政府規定執行。

　　第七條 專項維修資金的管理與使用

　　一、根據規定，本物業建立共用設施、設備保修期滿后大中修、更新、改造的維修資金；

　　二、專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設備設施的維修、更新和改造；

　　三、專項維修資金的使用與管理，按照法律、法規和地方有關規定執行；

　　第八條 保險

　　一、房屋共用部位、共用設施設備的保險在保修期滿后由乙方代為辦理；

　　二、甲方的財產、人身安全、車輛等的保險由甲方自行辦理。

　　第九條 協議期限

　　本協議有效期自 20** 年 8 月 28 日起至 2035 年 8 月 28 日止，在本協議有效期內如zz城小區選聘新的物業管理企業，在zz城小區物業管理權成功交接后本協議自動終止。

　　第十條 違約責任

　　一、乙方違反協議，未達到服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任；

　　二、甲方違反協議，使乙方未達到服務質量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正造成乙方損失的，甲方承擔相應的法律責任；

　　三、乙方違反協議，擅自提高收費標準或亂收費的，甲方有權要求乙方清退所收費用，退還利息并支付違約金；

　　四、甲方違反協議，不按本協議約定的收費標準和時間交納有關費用的，乙方有權要求甲方補交并從逾期之日起按每天2‰交納違約金，無正當理由逾期三個月仍拒絕繳交的，物業服務公司可向當地人民法院起訴；

　　五、甲方違反《房屋裝飾裝修管理規定》進行違章裝修、擅自改變房屋功能，占用、損壞本物業的共用部位共用設施、設備，乙方有權責令整改，恢復原狀，并賠償經濟損失；甲方拒不整改的，乙方有權暫停提供相關物業管理服務；

　　六、甲方無理拒絕對房屋毗連部位的維修時，乙方有權責令甲方予以配合，甲方拒不配合的，乙方有權停止提供相關物業管理服務；

　　七、雙方約定因為下列事由所導致之損害，不論其為直接或間接，均構成對乙方的免責事由，即乙方均不負賠償之責：

　　1、天災、地震等不可抗力之事及非乙方能夠控制的其它事由，包括但不限于政府行為或政策法規變動等所致之損害。

　　2、在本物業區域內發生治安或刑事案件包括但不限于暴動、搶劫、破壞、爆炸、火災等事由所致之損害。

　　3、因本物業區域內設備或相關設施，本身固有瑕疵所致的一切相關損害。但乙方有協調相關部門、單位進行處理的義務。

　　4、因甲方或第三者之故意或過失所致，或甲方、使用人違反本協議、《臨時管理規約》和其它物業管理規定所致的一切相關損害。

　　5、非因乙方違反本協議義務，甲方專有及約定專用部分之火災、盜竊等治安、刑事案件所致之損害。

　　6、乙方書面建議甲方改善自用、共用及約定共用部分設施或改進管理措施，而甲方未采納所致之損害。

　　7、自甲方遲延給付服務費用至清償日期間（含票據未兌現部分）產生之任何損害。

　　8、甲方或物業使用人未經乙方同意，擅自委托乙方工作人員提供服務所致之任何損害。

　　9、除上述各款外，其它不可歸責于乙方之事由者。

　　第十一條 為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生臺風、暴雨、煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方因采取緊急措施造成甲方相應財產損失的，雙方按有關法律規定處理。

　　第十二條在本協議執行期間，如遇到不可抗力，致使協議無法履行，雙方按有關法律規定處理。

　　第十三條 協議內空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本協議中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。

　　第十四條 本協議在履行中如發生爭議，雙方協商解決不成的可向物業服務行政主管部門申請調解，調解不成的向物業所在地人民法院起訴。

　　第十五條 本協議正本六頁、附件四頁，共十頁，一式兩份，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力。

　　甲方簽章：乙方簽章：

　　法人代表：

　　年月日年月日

　　附件一

　　房屋裝飾裝修管理規定

　　一、裝修技術管理要求

　　1、土建墻體

　　a、室內裝修時，嚴禁打鑿結構墻體、梁、柱、板等結構部位；

　　b、嚴禁裝修外墻及公共走道部分，不得在外墻懸掛招牌廣告、標語；

　　c、未經批準，嚴禁拆除室內隔墻或自行加建室內隔墻；

　　d、經審批同意業戶自行加建、改建室內隔墻的，墻體材料必須采用輕質材料（防火夾板、輕鋼石膏板、輕鋼無機板等），如果采用木質骨架或木板墻，則須涂防火油漆；

　　2、地面及樓面

　　a、嚴禁破壞結構層面，地面回填砂漿材料不得超過8厘米，施工時接受物業公司工作人員監督；

　　b、在室內裝設吊頂時，應在電源箱或其他重要設備下設檢查口；

　　c、裝修時如需在天花板鉆孔，須經客服中心審批并接受工作人員監督；

　　d、衛生間、廚房、陽臺等用水部位必須加做二次防水處理。

　　3、電氣方面

　　a、物業的動力用電，設計中已充分考慮，如業戶需特別動力用電，須向物業公司提出申請；

　　b、所有弱電系統按設計安裝，不允許擅自移動或修改；

　　c、室內弱電箱容量已滿足功能要求，不允許擅自改動；

　　4、空調安裝

　　a、空調機外露物件須按指定位置進行安裝；所有外露物件由使用業戶負責保養維修；

　　b、空調機冷凝水須向設計排水管內排放；

　　c、空調安裝必須注意安全保護和外觀統一。業戶必須督促并要求專業安裝人員對安全和質量負責。嚴禁非專業空調安裝人員外出到外墻高空施工。

　　5、給排水系統

　　a、室內給排水系統管道施工后必須做加壓試驗，檢查不滲漏后方可做下一道工序；

　　b、所有洗手間地漏、不得拆除或更換。

　　二、裝修范圍

　　1、不允許改變和損壞原有房屋結構、外觀和公共設施，不允許改變房屋和配套設施的使用功能；進行地面、內墻面、天棚裝修時，禁止鑿出結構層；陽臺嚴禁砌建任何形式的花槽或魚池；

　　2、不允許改變衛生間的結構和位置，嚴禁將生活用水排入雨水管道；

　　3、裝修時，廚房的油煙必須經油煙機排入設計預留的煙道中，嚴禁直接向室外排放。不得改變煙道及排水立管的設計位置，禁止有可能使上述設施造成損害的行為；

　　4、不允許改動外門窗、拆除陽臺之間的分隔墻；

　　6、安裝空調之戶外設備，須按物業設計預留或物業公司指定位置施工安裝；

　　7、嚴禁改動或損壞房屋的柱、梁、板、承重墻、上下水管道、供電線路、屋面防水隔熱層等；

　　8、不允許改變房屋窗戶玻璃顏色及粘貼反光膜；不得在外墻上粘貼標語廣告；

　　9、不允許改變外墻顏色及在窗外側安裝防盜網及紗窗；

　　11、不允許擅自改變或損壞共用設施、設備。

　　三、裝修服務收費

　　1、甲方在規定范圍內進行室內裝飾、裝修時，必須提前五天向物業管理公司提出書面申請，填寫裝飾、裝修的項目、范圍、標準、時間及施工隊伍名稱，經乙方批準并交納10000元裝修保證金，辦理出入證后，方能進場施工；

　　2、為維護社區公共設備、設施，保障全體業主的利益，甲方在裝飾、裝修過程中產生的裝修垃圾、余泥等的清理工作可委托乙方統一組織負責，甲方須向乙方交納本單元裝飾、裝修垃圾、余泥清運費為 4.5 元/㎡(按建筑面積計收)（甲方須將建筑垃圾、余泥等袋裝后從本單元搬運到乙方指定的裝修垃圾堆放點，所產生的費用由甲方自行負責）；甲方自行清理的，須遵守小區各項規章制度，產生的裝修垃圾、余泥須妥善安排堆放，日產日清，不得隨意丟棄，避免對小區公共部位或其它業戶造成影響，如有發現違規情況的處予罰款 500 元/次。

　　3、裝修施工人員出入證工本費： 10 元/個。

　　四、裝修施工管理要求

　　1、涉及非物業公司職權范圍包括但不限于消防安全等的裝修設計方案和圖紙必須獲取政府有關部門書面批準后，方可進行裝修工程施工。

　　2、裝修施工期限：一般工程為45天，最長不超過90天，如確需延期，須辦理延期申請；

　　3、施工時間：上午 8：00時至12：00 時，下午14：00 時至 18：00時。節假日施工須按物業公司通知的時間為準。周六日裝修施工時間上午為09:00時至 11:30，下午14:30時至 17:00時。其他時間不得進行敲、鑿、鋸、鉆等產生較大噪聲及刺激性氣味的施工，以免對其他業主的正常生活造成干擾；

　　4、裝修垃圾清運（委托物業公司清運的）：

　　a、裝修垃圾必須“袋裝化”，在清運時間內按指定路線自行運至服務中心指定的裝修垃圾堆放點，集中清運時間為每天下午15：00至17：00時；

　　b、裝修材料運輸必須按指定路線運輸；

　　c、施工過程中，所有材料、工具及垃圾等必須放置在所屬單元內，不得隨意放置在公共部位或其他公共區域內。

　　5、裝修如需加班施工的須向物業公司提前申請；

　　6、不得私自在自用部分以外接駁施工用電、用水，因裝修造成管路堵塞、漏水、停電、損毀他人物品等，由甲方負責修復和承擔相關費用并賠償損失；

　　7、甲方應確保施工單位不會對小區的公共設施設備造成任何損壞，如有任何損壞，由物業公司安排維修，維修費用由業戶承擔；

　　8、裝修若需動用電焊等明火作業，必須向物業公司提交《明火動用申請表》，經審批同意后在物業工作人員的監督下方可作業；

　　9、裝修期間，請避免塵土飛揚、噪音等影響他人；

　　10、裝修負責人在裝修施工期對單元的安全負責，并按消防局有關規定配備消防滅火器；

　　11、甲方及其聘用的裝修施工單位須按物業管理規定交納裝修保證金、裝修垃圾清運費、施工人員出入證工本費等，以及提供所有施工人員的姓名、身份證復印件及每人1寸彩照3張至物業公司，并根據實際情況予以補充或更改；

　　12、甲方對單元施工結果負責，裝修完工后若出現單元內設施、設備、系統損壞或出現故障的由甲方自行負責維修；

　　13、物業公司的裝修審批意見不代表對裝修方案技術參數的認可，且不保證方案所選設備、材料的性能及實際效果；

　　14、物業公司在必要時有權要求甲方對已審批或已完工的工程做出改動，且甲方應在收到書面通知后十個工作日內完成；

　　15、自施工之日起，甲方須張貼由物業服務中心簽發的《裝修施工許可證》，以便物業公司工作人員檢查；

　　16、甲方在單元內進行刺激性氣味、異味較強的項目或其他施工項目時，如可能對其他業戶造成不良影響或引起業戶投訴時，施工單位應停止在單元內作業，必須在物業公司指定的時間和地點完成；

　　17、甲方必須對其所聘用裝修施工單位的施工人員之行為加以約束，并對其在本社區內的行為負全部責任；

　　18、甲方聘用的裝修施工人員應著裝整齊，不允許赤足，不允許穿背心、拖鞋，不允許隨地吐痰，不允許在公共地方吸煙扔煙蒂，不允許高聲喧嘩，打鬧，不允許在非工作區域逗留，不允許使用任何音像設備如收音機、電視機等，嚴禁賭博、飲酒、斗毆，嚴禁有威脅、危害公共安全的其它行為；

　　19、甲方聘用的裝修施工單位及施工人員應與物業公司工作人員密切配合，互相尊重，如發生矛盾，由雙方協商解決。

　　五、裝修違規處罰條例

　　物業公司對違反國家機關相關法律法規及本社區裝修管理規定的業戶或施工單位，將根據情節和后果，按中華人民共和國建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》等管理法規做如下處理：

　　◆責令停工、責令恢復原狀、扣留或沒收工具、停水、停電；

　　◆賠償經濟損失、根據政府規定，對違約或違規行為處以相應的違約金。

　　違規或違約行為包括但不僅限于：

　　◆施工人員不按規定佩帶出入證或衣冠不整，經勸阻不改正；

　　◆不遵守裝修施工時間，造成其他業戶投訴的；

　　◆運輸裝修材料違反有關規定，經勸阻不改正；

　　◆在公共區域堆放工具、物料，經勸阻不改正；

　　◆擅自未按裝修申請方案及裝修審批意見違規施工，經勸阻不改正；

　　◆擅自移動公共線路，損壞公共設施或做出其他不文明舉止；

　　◆擅自在主梁和墻體剔鑿致使鋼筋裸露等；

　　◆導致公共部位和外墻受到損傷；

　　◆擅自拆除間隔墻、擅自將窗花、防盜網裝在外墻或門窗外側；

　　◆擅自拆除配電箱、改動線路或加裝電表、擅自改動供水系統；

　　◆未經物業公司批準，私自動工裝修；

　　◆因裝修造成樓層滲水、漏水、管道堵塞或因裝修導致樓板結構面受損；

　　◆因裝修導致樓宇及窗套受損、滲水、私自加設檐蓬、附加建筑物或伸展室外廣告及標志等；

　　◆進行室內間隔房間時，未按規定采用輕型材料；

　　◆裝修隊及施工人員未經批準私自搭接公共電路；

　　◆安裝空調時，違反空調安裝規定。

　　◆以上所列內容為基本要求，具體執行按進場裝修時簽定的守則執行。

篇3：柳州市關于取消住宅小區物業服務收費核準備案的通知(2015)

　　柳州市關于取消住宅小區物業服務收費核準備案的通知(20**)

　　柳州市物價局 住建委關于取消住宅小區物業服務收費核準備案的通知

　　各有關單位：

　　為了規范物業服務收費行為，柳州市物價局和柳州市住建委于20**年聯合印發了《柳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則》（柳價格〔20**〕99號，簡稱《實施細則》，下同）,現根據區物價局《關于柳州市物價局取消住宅小區物業服務收費核準備案的批復》（桂價格〔20**〕921號）等有關文件精神，通知如下：

　　一、修改《實施細則》第九條第一款為“實行政府指導價的物業服務收費，具體標準由物業服務企業在價格主管部門規定的指導價范圍內，根據實際提供的物業服務水平確定”。物業服務企業所執行的物業服務費標準不再報價格部門核準備案。

　　二、修改《實施細則》第十六條第三款為“建設單位通過招投標或者協議方式選聘物業服務企業。建設單位應根據房產行政主管部門核定的服務等級，在對應的物業服務等級收費基準價和浮動幅度內與物業服務企業約定具體收費標準。以招投標方式簽訂前期物業服務合同的，其物業服務等級不得低于中標等級，物業服務收費不得高于中標價格”。

　　三、《實施細則》第十六條增加以下內容：“縣級房產行政主管部門應建立日常及定期核查機制，對物業服務企業承諾提供的物業服務等級開展核定及核查。物業服務企業實際提供的物業服務水平與核定或核查服務等級不符的，可要求限期整改；拒不整改或整改不到位的，縣級房產行政主管部門應根據物業服務企業實際提供的物業服務水平出具《物業服務等級核查意見書》，報相關價格主管部門備查”。

　　四、刪去《實施細則》第十六條第一款。

　　五、各城區住建局、陽和規建局、柳東規建處作為物業管理主管部門，負責轄區內物業服務項目的物業服務等級核定及日常核查。

　　六、物業服務企業要落實物業服務收費標準的明碼標價公示，價格監督部門加強檢查和指導。本通知從20**年2月1日起執行。

　　柳州市物價局

　　柳州市住房和城鄉建設委員會

　　20**年1月30日