物業管理中工程設備管理重要性

　　一、工程管理是物業建設的基礎工作

　　物業的質量優劣，取決于物業設計的水平和工程施工質量的好壞，在設計中遺留了不少問題，使物業管理處于十分被動的境地，使物業質量受到嚴重損害，慎重小業主和租客沒完沒了的投訴，使管理人員疲于應付。

　　二、優秀的物業管理必須具備良好的硬件和軟件

　　物業管理的硬件就是物業設計水平和工程，有符合物業管理要求的高水平設計和優良的工程質量才能使物業價值提升。

　　物業管理的軟件是指物業管理的水平，是通過人的管理去實現，對物業進行科學管理、提供高水平的優質服務。

　　三、從物業管理行業現實情況也反映出必須加強工程管理

　　設計者對物業管理的特點缺乏了解，片面地追求設計指針或標新立異，往往遺留不少問題，發展商在市場影響下，往往要改變工程設計和在施工中途改變物業功能，在物業投入使用時才發現，難以補救，在物業設計和工程施工中，用戶二次裝修的要求，在消防、供電等方面不能滿足客戶要求，發展商和物業管理公司必須加強工程管理。

　　工程管理的基本要求

　　一、工程管理就是對物業工程設計、施工到竣工驗收投入使用的全過程管理

　　在物業工程設計時，要求對物業的功能組合有比較準確的定位。如果由發展商自行組織物業管理公司去承接物業管理任務，就要求能早期介入工程設計的咨詢工作。

　　對工程的施工管理，發商一般都聘請監理公司進行監督工程施工，但監理公司的主人任務是監督施工單位是否按圖施工和是否符合施工質量，并不能代表管理公司對施工中發現的不符合管理服務要求的問題提出整改意見，專業物業管理公司，可以向發展商提出報告，并爭取他們的支持。

　　工程的竣工驗收是物業投入使用的關鍵階段，管理公司應全面參與收樓和設備系統驗收工作。

　　二、工程管理的基本要求

　　1.對工程設計管理的基本要求

　　★物業的功能組合是否合理；

　　★供電系統的配置容量、主結線系統、負荷分配計量是否滿足安全和用戶需要；

　　★中央空調系統的選型和系統設計是否合理，送排風系統是否完善；

　　★給排水系統是否充分考慮給水及排水需要；

　　★消防系統是否布局合理，自動報警能否滿足二次裝修的擴容需要；

　　★電梯和扶梯的選型是否先進和滿足物業功能需要；

　　★物業綠化和車場管理的布局是否合理完善。

　　2.對工程施工管理的基本要求

　　★工程調度會，了解工程進度和施工質量情況；

　　★修改建議，使物業管理的條件更加完善；

　　★跟進工程分部試驗和驗收工作，掌握公共設備的質量情況；

　　★收集資料，為編制公共設備系統的管理制度和操作規程作好準備。

　　3.對工程竣工驗收階段的管理要求

　　★參與工程竣工驗收工作，有計劃有步驟地分部接管物業；

　　★按穗《廣州市建設工程檔案移交辦法》，參加工程竣工資料的交接工作；

　　★參加發展商、監理公司、施工單位和物業管理公司共同進行的和的業巡樓檢查，施工單位繼續整改完善的依據；

　　★在竣工驗收過程中，作好小業主二裝修的設計審查和施工管理工作。

　　工程管理應注意的幾個問題

　　一、工程設計經常出現的問題

　　1.電氣方面

　　★由于物業功能定位不準，導致供電負荷嚴重不足的現象；

　　★由于設計單位對物業管理的特點不夠了解，造成公共照明的電力浪費；

　　★由于用戶二次裝修的需求缺乏了解，在各樓供電負荷分配上沒有留余地；

　　★中央空調機組電纜選型不當，沒有采用封閉母線而使用了多條電纜并聯供電，使機組出力而受到限制；

　　2.中央空調系統方面

　　★設計部門沒有考慮空調負荷日夜相差大的實際情況，選用同一制冷量的機組，造成“大馬拉小車”的電力浪費現象；

　　★中央空調系統的回風量往往忽視，回風口布置是否合理，否則會大大降低制冷效率。

　　3.消防報警系統是物業管理的重要安全沒有充分考慮二次裝城要增加的煙感器數量，查消防自動報的主機是否留有足夠的備用回路。

　　二、施工過程經常出現的問題

　　1.鑒定的高壓開關柜，產品質量得不到保證；

　　2.非阻燃型的電纜，使供電系統存在嚴重隱患；

　　3.中央空調機組電纜敷設質量差，限制機組出力；

　　4.排水系統施工未充分考慮防洪措施；

　　5.地下室隔水層施工質量差，使電梯底坑滲水斷；

　　6.對自動噴淋系統的度試驗不認真，往往在天花施工后進行，試驗時漏水，造成天花損壞；

　　7.中央空調系統的冷凍水系統保溫質量不良，特別是接口處遺漏保溫，造成滴水事故；

　　8.對于計算機群控電梯的機房，沒有認真進行防塵通風處理；

　　9.柴油發電機帶負荷試驗，滿負荷試驗和甩負荷試驗往忽視；

　　10.大廈防雷系統施工質量不符合要求，留下隱患。

　　三、竣工驗收階段應注意的問題

　　1.要嚴格按規定檢查下列工程資料是否齊全：

　　★建設依據文件：立項報、批文件；

　　★竣工驗收文件：工程建設叫結報告、竣工驗收報告；

　　★工程地質勘察報告；

　　★初步設計文件：初步設計和技術設計文件；

　　★施工單位的施工及驗收記錄：施工管理、測量、驗收記錄、給排水、電氣安裝記錄、空調安裝記錄；

　　★竣工圖

　　2.重點檢查下列文件：

　　★電梯投入試驗必須經市勞動局和建委電梯安全質量監察站驗收合格后；

　　★變電所必須經市供電局(或區供電局)安全監察驗收合格才能投入運行；

　　★中央空調系統必須經生產廠調試合格后才能正式投入運行；

　　★消防自動報警系統必須經有資質的水工程公司調試合格；

　　★消火栓和自動噴淋系統必須經市消防部門驗收合格才能投入運行；

　　★物業全面投入運行前必須經質量監督站和消防部門綜合檢查合格后才能投入使用。

　　3.分部接管物業的內容

　　在接管物業時，應遵循先收建筑物、后收公共系統的原則。在接管建筑物時，應從上而下，驗一層，收一層，管一層；對公共系統的驗收，逐一試驗接管，但首先應對供、配電系統和消防系統進行檢查驗收。

　　★建筑部分的驗收接管內容，包括：

　　a.各單元內的天花、墻壁、玻璃幕墻、照明、通訊、盤管風機、地面、門窗及衛生設施是否齊全完好；

　　b.公共信道、公共井、間(包括茶水間、新風機房、配電間、管井間、電纜井間、通訊間)；

　　c.對廣場、綠化帶、停車場、車道、防空避難層、設備層進行檢查，作出記錄。

　　★高低壓配電間及低壓供電系統：

　　★給、排水系統檢查驗收接管；

　　★中央空調及通風系統檢查；

　　★電梯、扶梯檢查驗收；

　　★消防系統檢查驗收；

　　★通訊系統檢查接管；

　　★電視及保安系統檢查接管。

　　4.消火栓系統及自動噴淋系統必須經施工單位自檢合格，處于備用狀態；

　　5.必須嚴格審查二次裝修圖紙；

　　6.向消防部門報建規定：建筑面積超過80m2的裝飾工程，必須經消防部門批準。

　　工程管理與設備管理的關系

　　一、熟悉了公共系統的設備情況，可以制定下列設備管理制度：

　　1.工程部的職責和管理范圍；

　　2.工程部的組織架構；

　　3.工程部各級人員崗位責任制

　　4.工程部總值班制度；

　　5.設備定期校驗制度；

　　6.安全工作制度；

　　7.工程維修物資管理制度(包括材料、配件儲備定額的制定)；

　　8.機具、儀器、工具管理制度(機具、儀器、工具配置計劃)；

　　9.檢修管理制度；

　　10.變電所管理制度；

　　11.電氣行和事故處理規程；

　　12.低壓電器維修管理制度；

　　13.電梯(扶梯)管理制度；

　　14.給排水管理制度；

　　15.中央空調管理制度；

　　16.柴油發電機管理制度；

　　17.弱電系統管理制度；

　　18.機械停車設備管理制度。

　　二、根據物業設備情況制定運行方案

　　物業設備的運行方應根據人流多少、氣候條件、作息時間、市場淡旺、負荷狀況。本著安全、經濟和服務至上的原則。制訂合理的中央空調系統、電梯系統、給排水系統和供電系統運行方案，既要滿足用戶需要，又要節省能源。

　　三、制訂下列應急措施：

　　1.物業防洪應急措施；

　　2.預防地震應急措施；

　　3.玻璃幕墻損壞應急措施；

　　4.臺風襲擊的應急措施；

　　5.應付火警措施；

　　6.電力中斷的應急措施；

　　7.飲用水中斷的應急措施；

　　8.電梯困人的應急措施；

　　9.對突發事件的應急措施。

　　由此可見，物業管理人員介入工程管理可以為物業管理打下良好基礎，在保證有良好物業硬件的同時，有條件創造良好的管理軟件，為創造優秀物業管理提供了可靠的保證。

篇2：物業設備管理中應注意的幾個問題

　　物業設備管理中應注意的幾個問題

　　通常意義上的物業管理主要包括：保安（治安防范、轄區安全、出入管理）、保潔（清潔、垃圾分類及清運消納、地面養護、衛生設施清潔、外墻清洗）、綠化（賞心悅目、清新環境、提升品位）、餐飲（衛生、營養、可口、保?。?、車輛管理（疏導車輛確保暢通、車輛保潔、車位統計）、供水供電（飲水安全、水質優良、一般市電及特殊高質量不間斷供電）、供冷供熱（溫度調節、濕度調節）、會館服務（禮儀形象、會務安排）、消防管理（消防設施配備及定期檢查試驗）、日常維護（修燈換鎖）以及社區文化活動（節日慶典、法規宣傳、義工互助、環境狀況通報）等，這些無疑是物業管理的重要部分，也是大家所熟知的內容，

　　而設備管理作為物業管理的重要組成部分，很多朋友還不太熟悉，根據多年的從業經驗，本人想在這方面談一點自己的認識。

　　一、早期介入

　　早期介入最好能夠在功能設計或設備選型階段，最晚也要在設備定貨合同簽訂前。親身從事過物業管理的人員，最了解客戶對物業功能的需求，這對物業的功能設計或設備選型至關重要。很多高擋次寫字樓，都使用了一些大型國外進口設備，這些設備由原廠家進行專門的維修保養，對延長其使用壽命、安全、可靠地經濟運行都有好處，但是，超過設備維保期以后的廠家專業維保服務，是需要高額（國外公司人工成本高導致）付費的有償服務。如在設備招標訂貨時附帶后期維保服務條款，設備廠家為競得大額設備銷售合同，往往會對后期維保服務費作出一定優惠。還有許多自控設備及自控系統，由于科技發展迅速，軟、硬件更新換代很快，不在訂購時對今后產品升級換代事宜提早約定，用不了幾年，一旦出現部分器件損壞，難免又要支付高額的更換升級費用。另外，設備后期維修更換的方便性，管路、電路、風道改造更換的方便程度等都需要在設計之初予以綜合考慮。凡此種種，都是開發商、設計者、施工方、監理方容易忽視，而物業公司的人員已親身經歷過的問題。這些問題提前考慮，將會為后期物業管理的開展提供便利條件。

　　二、新項目應注意問題

　　與開發商進行物業資料交接時，除去通常的圖紙資料、使用說明等文件外，最好是能夠對設備、材料、元器件、器械等各類商務合同進行交接。這是因為，一般的商務合同中都約定了供貨方的“三包”內容，有了合同，知道了供貨方的詳細信息和對買方的書面承諾（不同東西和廠家的承諾是不一樣的），掌握了合同的有效時間，才能充分利用供貨方的“三包”條件，順利地渡過新設備投入伊始的故障多發期。

　　物業管理公司接手新物業項目后，應及時對各項功能逐一進行試驗檢查，施工方的工作疏忽，會出現部分下水管線的隱性堵塞；電氣開關編號標示錯誤，可能導致今后的電氣事故。凡此種種，必須在樓宇全部投入使用前予以消除。

　　第一時間走訪聽取入住客戶在使用中的意見，從客戶角度認識新物業中存在的功能不足。入住后的房間調整，有可能造成房間功能（滅火方式、電源容量、通風質量等）不能滿足使用要求。對于存在的問題，利用項目尾款、質量保證金等費用及時進行改進，進一步完善物業的功能，為今后的物業服務奠定基礎。

　　三、與使用者的溝通

　　很多物業公司都有完整的、行之有效的與客戶溝通交流制度，爭得客戶對服務的意見和建議，但往往忽視了向使用人介紹樓宇各項功能這一重要環節。大部分高檔寫字樓由于其密閉性，都設有完整的空氣循環系統，而該系統不是顯而易見和易于感知的。室內溫度調節（或采用個體送風方式）是寫字樓具有的基本功能，指導客戶掌握溫度的設定方法，才能使每位客戶工作在適合自己的溫度環境中。高質量不間斷的電源（UPS）已經在樓內合理分布，物業人員應向客戶逐一指明，以便客戶能夠正確利用價格高于一般電價而不會間斷的電源（將重要的用電器與之相連）。房間內墻上的配電插座是有允許容量限制的，超載使用會燒毀配電設施，甚至導致火災。特殊區域設有氣體滅火裝置，何時和如何使用至關重要，未經培訓的客戶很難正確使用。

　　四、日常管理中容易忽視的問題

　　大部分寫字樓都選用了一些進口設備，這些設備通常價值昂貴 (制冷機組)、具有高科技含量（UPS和樓宇自控系統）、涉及人身安全（電梯）等。對于此類設備建議以合同的方式委托專業公司進行維護保養（以確保正常運轉、故障搶修，延長使用壽命）。此類合同涉及的專業性較強，物業公司一般無力起草，通常是設備廠家擬定好格式合同文本，雙方認可。而這類合同多是出于維護廠家利益起草制定的，建議物業公司應聘請專業人員提出有利于自己的補充條款，（比如要求增加專業人員的巡檢次數、規定故障搶修時限、要求廠家儲存易損備品配件、對提供給甲方的材料備品給予折扣優惠、進行必要的經濟性調整、根據設備運行情況更換潤滑油、過濾器、免費更換低值易耗品等等），維護物業公司的的利益。

　　制定詳細的潤滑防銹蝕計劃，不僅僅要考慮轉動機械的摩擦潤滑，更強調常年不改變狀態（不開關操作）且裸露在空氣中的截門養護。很多截門安裝在隱蔽處，不易實施潤滑防銹工作，容易出現疏漏。所以，潤滑防銹蝕計劃一定要全面詳細（對截門編號防遺漏）、科學（潤滑間隔及次數）、可操作（專門或與設備維保工作同時進行），責任落實到人，并輔以不定期的抽查驗證，確保系統中的調節閥和截止閥時時處于靈活可控狀態。

　　日常記錄一定要真實、完整、可靠，這是分析處理故障的基本條件，也是經濟分析的數據來源。第一次故障出現可能是偶然因素所致，第二次重復出現就有其必然的一面；沒有記錄，無法確定此類故障出現的頻次，沒有及時消除故障，可能會導致引起大的事故。有些故障暫時不能處理，要專門記錄，以便具備條件時修復。不然會因時間長而遺忘，留下事故隱患。對比分析運行參數（供電電流值或不同時段水表表示數）的變化，也是定性分析、預測能源消耗等運行成本的重要手段。

　　五、運行調整

　　運行調整是提高運行經濟性的重要手段。一臺機組滿負荷供冷比兩臺機組半載要經濟許多；利用低谷電價時間儲備冷負荷，待到高峰電價時使用，一可減少電費支出；二有利于電能指標的利用，并會產生電網削峰填谷的社會效益。制定溫度調整曲線，從源頭上避免溫度過高或過低造成的能量交換損失，又為客戶創造了舒適的工作環境。根據房間朝向、通風狀況、保溫效果等多種因素，對媒質在系統中各個支路的壓力、流量進行調整，減少干、支路上媒質工況不均勻帶來的系統性損失，使系統運行在最優狀態?？傊?，運行調整是最行之有效的節能降耗方法之一，物業公司應該給予足夠的重視。

　　北京中興物業管理有限公司 文/馬超英

篇3：物業知識教材：供暖設備管理概述

　　物業知訓教材：供暖設備管理概述

　　一、供暖系統及設備簡介

　　1.供暖系統組成

　?、贌嵩?制取具有壓力、溫度等參數的蒸汽或熱水的設備。

　?、跓崦捷斔凸艿?把熱量從熱源輸送到熱用戶的管道系統。

　?、凵嵩O備:把熱量傳送給室內空氣的設備。

　　2.供暖系統設備的構成

　　供暖系統所涉及的設備設施很多，其中主要包括：

　　(1)鍋爐房

　　鍋爐房是供暖系統的熱源部分，它主要由以下幾部分組成:

　?、馘仩t本體:包括燃燒設備(減速箱、爐排)各受熱面(各種管道、鍋筒、空氣預熱器、省煤器)、爐體圍護結構等。

　?、跓崃ο到y:包括水處理設備、分水定壓系統、循環系統。

　?、蹮燂L系統:包括鼓風機、引風機、煙道、風道、除油器等。

　?、苓\煤除灰系統:包括煤的破碎、篩分、輸送、提升、除灰、排渣設備等。

　　(2)室外供熱熱網

　　室外供熱管網的敷設方式主要有架空敷設和埋地敷設，埋地敷設比較常見，埋地敷設又分為通風地溝、半通風地溝、不通風地溝、直接埋地幾種敷設方式，其中涉及的主要設備設施有供回水管道、各類閥件、伸縮器、支架、法蘭墊、管道地溝及屋頂膨脹水箱等。

　　(3)室內供暖系統

　　室內供暖系統主要是指室內的供回水管道、管路上的排氣閥、伸縮器閥件、散熱設備及室內地溝等。

　　3.供暖系統的分類

　　供暖系統有很多種不同的分類方法，按照熱媒的不同可以分為:熱水供暖系統、蒸汽供暖系統、熱風采暖系統;按照熱源的不同又分為熱電廠供暖、區域鍋爐房供暖、集中供暖三大類。

　　二、供暖管理職責劃分

　　供暖設備管理就是對供暖系統生產和再生產過程實施操作、運行、維護管理活動的總稱。在實施管理時，應分清物業管理公司同城市供暖公司的職責。

　　1.采用鍋爐房供暖，無論是區域性鍋爐房，還是集中供暖鍋爐房，其供熱設備、設施及供熱管線均由物業管理公司負責維護管理，或委托專業供暖公司維護管理。

　　2.采用熱電廠供熱的，其供熱的城市管網及供熱設備設施均由供熱部門負責維護管理，供熱部門可以將物業公司管轄區內的熱交換站及二次供熱管線、用戶室內散熱設備等委托物業管理公司維護、管理。

　　三、供暖系統的物業管理模式

　　目前，供暖管理模式主要有兩種，即自營管理和交給專門的供熱管理公司進行管理。

　　1.自營管理

　　自營管理就是由物業管理公司對供暖系統全面負責日常操作運行和維修養護，在這種管理模式下，要求物業管理公司對供暖系統的設備設施管理要配備專職的專業技術人員，技術人員要熟悉本崗位及供暖系統情況，掌握供暖系統的一些管理指標，主要包括:

　?、儆脩羰覝睾细衤?。

　?、谶\行事故率。

　?、塾脩魣笮尢幚砑皶r率。

　?、苁?。

　?、菟|達標率。

　?、掊仩t負荷率。

　?、哓搨鹿事?。

　?、鄟砣?、來電、來信*率。

　?、釤焿m、煙氣排放達標率。

　?、夤芄芾砉具M行管理

　　交給專門的供熱公司管理，就是由物業管理公司(以下簡稱甲方)與供熱管理公司(以下簡稱乙方)簽訂管理合同，由乙方負責供熱系統的運行和管理，即進行熱源和熱網管理，甲方提供必要的費用和監督，即進行熱用戶管理，在這種方式下，甲方在選擇乙方時，一定要選擇具有有關管理部門簽發的資質證書，并且人員素質高，管理組織嚴密，企業信譽好的企業，以保證管理效果。

　　在這種管理方式中，涉及到資金劃撥問題，解決方式如下:

　?、僭谌晔杖〉牟膳M中提取必要的系統折舊費、更新改造及大修等費用后，從剩余部分中再確定支付乙方的數額。

　?、谥Ц兑曳降馁M用，主要包括能源費(煤、水、電)、勞務費、運行管理費、小修費等。

　?、墼谶\行中，如果設備出現故障，需要大修和更換零部件時，如屬自然原因損壞由甲方支付費用;如因乙方運行維護不好或誤操作造成的，由乙方負責修復或更換。

　?、苜Y金可一次提前全部付清，亦可分期支付，并留質量保證金，待運行結束無誤后再付清。

　　四、供暖設備設施的資料管理

　　供暖設備管理包括供暖設備設施檔案資料管理、操作運行管理及非運行期的維修養護管理，為了保證管理工作的質量，供暖系統的管理應從竣工驗收開始，以便于物業管理公司了解和掌握供暖系統狀況和設備的使用性能?？⒐を炇蘸细窈?，物業管理公司作為接管部門應檢查接收一些必不可少的資料，為以后的管理工作順利進行做好準備。

　　1.鍋爐房的資料

　?、馘仩t資料。包括鍋爐圖樣(總圖、安裝圖和主要受壓部件圖)受壓元件的強度計算書;水流程圖及動力計算書;安全閥數量和管道直徑的計算書;鍋爐質量證明書;鍋爐安裝說明書和使用說明書;受壓元件更改通知書等。

　?、阱仩t房設計及安裝資料包括鍋爐房平面設計、竣工圖;環保部門對鍋爐房的噪聲及煙塵污染的監測報告;其他各種輔助設備均須有產品質量合格證書及產品規格與安裝使用說明書;鍋爐房各項安裝工程的質量評定表和各階段安裝記錄;水壓試驗、烘爐、煮爐、安全閥調試記錄，鍋爐及輔助設備單機調試的冷態試運行記錄，72h熱態試運行記錄，儲煤灰渣場地是否符合要求等。

　　2.供熱管網的資料

　　物業管理公司從開發商手中接管供熱管網時，應索要下列資料，并審查其設計和施工是否符合國家的有關規范要求。

　?、偈彝夂褪覂裙┡矫?、系統圖。

　?、诠芫W設備的合格證及使用說明書。

　?、垭[蔽工程的分段驗收記錄。

　?、芄芫W的水壓試驗記錄。

　?、葜匾缚诤附淤|量檢查記錄。

　?、薰艿赖臎_洗記錄。

　　另外在新建供熱管網時，開發商對采暖期的保修期為一個采暖期，因此應通過檢查第一個采暖期發生的漏水、暖氣不熱和水平衡失調等問題，及時修理，掌握情況，第一個采暖期各項指標無誤后方可接管。

　　當接管運行幾年的舊熱網時，要求對方移交已運行幾年中的運行記錄，提取的熱網及設備折舊費和大修資金及熱用戶的采暖費收費檔案。