物業與業主之間糾紛原因的解析
原標題：切身感受句容物業現狀
近年來，物業公司與業主之間的矛盾糾紛日顯突出，物業糾紛案件大量增長，其中，絕大多數是物業公司起訴業主要求支付拖欠物業費的糾紛案件。以下對引發物業與業主糾紛的原因進行分析。
一、缺乏真實的宣傳和有效的溝通，業主不了解物業管理行業。
了解才能產生信任。物業服務內容標準不透明、收費依據不明確、違約責任含糊讓人無法理解，致使多數人選擇拒絕交費。在我國，住宅小區建好后，開發商都會先指定一家物業公司進駐小區，這就是“前期物業”，前期物業公司先于業主進駐小區。按正常程序，應是業主購買房屋并入住后，再與前期物業公司協商簽約。但現實情況是，幾乎所有的業主在入住時都會被要求簽訂物業合同，才能領到房屋鑰匙。對物業公司而言，省去了與業主談判的麻煩，但同時也喪失了讓業主通過協商簽約過程了解物業服務、理解物業收費的機會。此時，多數業主交費根本不是為了享受物業服務，而是為了獲得房屋鑰匙。這導致業主與物業公司缺乏真正的溝通、交流和理解，一開始就處于互相猜忌、互相懷疑之中，為今后雙方發生更大的糾紛埋下了隱患。此外，開發商將鑰匙交給物業公司的行為讓業主形成了兩者是一體的概念，此后也就會當然認為開發商遺留的一些問題應當由物業公司來解決，由此會給業主和物業公司增添更多的矛盾。
二、物業公司服務意識差，無視業主的正當權利和合理要求，處理問題簡單化，在與業主的交往中容易產生摩擦。
物業服務項目既多且雜，一個環節出現問題，都可能引發矛盾。但在現實生活中，當業主需要幫助時，不少物業人員采用互相推諉或者置之不理的態度；而當物業公司要求業主履行義務時，許多物業人員的工作方式簡單粗暴，根本不考慮業主的感受，引起業主的反感。有的物業公司完全以贏利為目的，只顧收費而不履行任何約定的服務行為，并且任意增加收費項目，肆意揮霍物業服務費，甚至當業主有不同意見時以停電、停水等手段相要挾, 或限制業主進出物業區域，嚴重侵犯業主的權利，這無形中激化了雙方的矛盾，使業主更堅定地加入到欠費的行列。同時，眾多業主因對物業服務內容和標準有疑問而拒交物業費時，許多物業公司不是通過有效的宣傳，主動與業主進行良性溝通，查找自身存在的問題，改進自己的工作方式，而是直接采取訴訟方式解決，使矛盾迅速升級。單純用訴訟方式解決欠費問題的結果是造成了一個惡性循環：物業公司和業主之間缺乏溝通與互信，業主對物業不滿而拒交物業費→物業公司收費不足，服務質量下滑→引起更多業主的不滿，欠費規模更加擴大→物業公司進一步把大量的精力投入到物業費訴訟中，以求盡快收取物業費→訴訟往往只能解決欠費問題，解決不了業主提出的其他合理要求，業主因對裁判不滿而拒不執行，并且繼續欠費……最終的結果是使業主與物業公司之間的隔閡更加擴大。
三、思想觀念錯位，業主和物業公司都不能擺正位置，通過協商解決問題。
物業公司與業主之間是服務合同關系，兩者的法律地位是平等的。但在現實生活中，物業公司認為自己是小區管理者，業主是被管理的對象；而業主則認為自己是主人，物業公司是自己花錢雇來的仆人。業主與物業公司對雙方之間的法律關系各有理解，由此產生的權利義務認識就大相徑庭，這種觀念上的巨大差異導致雙方在相互溝通中的巨大障礙，事實上這也是物業公司與業主很難通過協商解決問題的思想根源。要想協商解決問題，就必須擺正各方位置，理順法律關系。
四、業主群體的分散性和個別性與物業服務的整體性和公共性，加大了業主與物業公司協商的難度。
小區的業主群體是龐大而分散的，每個業主的想法、做法都不一致，而物業公司提供的服務是針對全體業主的，因此物業公司要想與每個業主都能協商一致，幾乎是不可能的，這就進一步加大了協商的難度。
五、多數業主自治水平較低，缺乏公共責任意識，對自己的權利缺乏正確的認識，也不知道如何正確地行使權利。
在計劃經濟體制公有住房分配模式下，人們早已牢固樹立了住房不付費的觀念，而且也不關心房屋及相關設施的維護情況，反正有“公家”負責，自己不必操心。雖然商品房的興起讓許多人成為了房屋所有權人，但在觀念上，不少人并不認為這和以往分配公房在居住上有什么本質區別。面對物業費，許多業主都認為“以前從來沒有交過”所以就“不應該交”。物業服務是面向全體業主的，而許多業主完全以個人的主觀感受對服務進行評價，一旦自己對服務不滿意就拒絕交費。更多的業主把自己當成旁觀者，不知道通過集體決策來表達自己對物業服務和收費的意愿，而是懷著從眾心理，觀望事態發展，不主動交費，造成欠費風氣盛行。
六、政府部門介入不足，對物業公司和業主雙方權利義務的監管、規范、引導不夠，沒有及時消除糾紛隱患。
雖然物業公司與業主之間最終是要通過自由簽約來對服務和價格達成一致，但物業服務具有一定的公共性，它關系著小區全體業主的正常生活，因此政府不能完全放任由業主與物業公司自行解決。一般情況下，小區建設完成后，都是由開發商指定物業公司進行前期服務，政府部門不加以任何監管；當業主入住小區后，政府部門也不參與業主自治組織——即業主大會和業主委員會的設立，沒有進行必要的引導。此時，因物業公司由開發商指定而聽命于開發商，不愿接受業主監督；而積極要求并參與召開業主大會、設立業主委員會的，往往又都是一些與開發商、物業公司有較大矛盾的維權業主。本來物業公司和業主急需的是一個能夠互相協商交流的平臺，但在實踐中，有的物業公司完全靠向開發商，漠視業主的正當權利與要求；而有的業主委員會完全是為了維權而設，其成員又大多是與物業公司、開發商有較多矛盾的業主，一開始就帶著較強的對立情緒。因此，兩者非但不可能心平氣和地進行協商交流，反而會將矛盾激化。
在小區的物業服務中，有時業主與物業公司很難達成書面合同，但物業服務的公共性決定了無論是否存在書面合同，物業公司都要提供物業服務。因此政府必須規定一個物業服務的指導價格，一則作為合同訂立的參照，二則作為沒有書面合同時物業服務的收費標準。但物業費與服務應當是對應的，在規定物業服務指導價
文章 格的同時，應該相應的明確物業服務的具體內容和標準?？赡壳暗恼募蠖嗲宄匾幎宋飿I費指導價，而對于物業服務內容和標準規定的不夠明確和詳盡，更沒有規定判斷物業服務情況的程序和機構。這就導致了物業公司索要物業費時有文件依據，但業主要求服務時卻沒有文件依據。這種管理、規范上的不平衡，讓個別不良的物業公司逃避責任，讓許多業主對法律的公正性產生懷疑，成為物業糾紛合理解決的最大障礙。文章篇2：物業采暖費糾紛案：業主為啥不交取暖費？
物業采暖糾紛案：業主為啥不交取暖費？
近幾年，隨著供暖社會化的轉變和供暖費用的上升，業主和供暖部門的矛盾越來越多，由于沒有相應的法規細節，供暖部門和業主各持己見，各說各的理由，產生的糾紛越來越多，成為棘手的社會問題?！澳緲蚧▓@”案也僅僅是諸多供暖糾紛案中的一個縮影，案件中被告拒交取暖費的理由，也僅是各種拒交取暖費理由中的一個。
理由之一：供熱不合格 拒交取暖費
“木橋花園”案中被告拒交取暖費的理由即源于此。西寧市城北區某小區一樓的馬老太太在接受記者采訪時敘說自己幾年來的經歷：頭一年搬進來，暖氣不熱，新房溫度低，可以理解，取暖費一分不少的交了；第二年暖氣不熱，說是放放氣就好了，放了3個月的氣，暖氣還是不熱，后來連人都不來了；兩個冬天暖氣都不熱，向物業公司反映了，還是沒有得到很好解決。記者在采訪中了解到，供暖部門的供暖溫度達不到標準是業主拒交取暖費最主要的理由，幾乎占到了拒交人數的50％以上。很多人持有這樣的觀點，供暖也是商品，既然花錢來買，就要買得物有所值，供暖溫度達不到標準也屬“劣質產品”，作為消費者當然有權拒買。
理由之二：收費不合理 當然不交費
收費不合理，是業主拒交取暖費的第二大理由。記者在采訪中了解到，盡管目前對取暖收費方式有了界定，但許多西寧人對目前的收費方式還是產生了質疑。家住西寧市朝陽某小區的王先生告訴記者：“按套內面積計算也不科學，我家的過廳、廚房、廁所都沒有暖氣，而且廚房根本不需要暖氣，去年我要求在廁所里加一組暖氣他們不讓，收費時卻把廁所的面積計算進去，這樣的收費合理嗎？”住在同一小區的李先生對記者說，買房的時候家里敞開式的陰臺、陽臺都是按對折面積進行計算的，收取暖費卻按全額收，為什么？收費合理的當然要交，收費不合理的為什么還要交？
理由之三：遺留問題不解決 取暖費不交
購房時的遺留問題是業主不交取暖費用的另一大理由。西寧地區很多小區的供暖部門都是房地產開發公司派生出來的，物業費和取暖費捆綁在一起收，業主們自然也就將房地產開發商、物業公司在管理方面的問題牽扯進來，購房時的承諾不兌現、小區公共衛生、公共安全方面反映出的問題、擅自將業主公用設施挪作他用侵害業主利益的，都嚴重影響了業主的合法權益，業主雖然向物業管理部門屢次反映，要求解決，卻不予理會。諸如此類的問題長期得不到解決，導致業主拒交物業費、取暖費。于是 ，遺留問題解決不了，拒交取暖費也就成了一個普遍現象
篇3：業主建筑物區分所有權相關糾紛的淺析
業主建筑物區分所有權相關糾紛的淺析
業主的建筑物區分所有權是物權法第6章的內容。其第70條規定："業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。"依據本條的規定，業主的建筑物區分所有權，是指業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
關于建筑物區分所有權的概念，理論上分別有一元論說、二元論說、三元論說三種觀點。其中，一元論說認為，建筑物區分所有權是在專有部分上成立的所有權。二元論說認為，建筑物區分所有權是專有部分所有權和共有部分持分權構成的一項權利。三元論說認為，建筑物區分所有權是由專有所有權、共有部分持分權和基于對建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的成員權的總稱。三元論說反映了建筑物區分所有權的本質特征，為目前階段物權法理論研究中的主導性學說，被物權法所采用。
業主的建筑物區分所有權的性質為一種特殊的復合性不動產所有權，其是關于專有部分的專有權、共有部分的共有權以及因共有關系而產生的管理權三者的結合。此三者相互依賴、相互配合、相互制約，構成了不可分割的一個整體。其中，專有所有權指業主對專有部分享有的自由使用、收益及處分的權利。在建筑物區分所有權構成的三要素中，專有所有權具有主導性。共有所有權系指業主依據法律、合同以及業主公約，對建筑物的共有部分所共同享有的權利。共有所有權具有從屬性和不可分割性的法律特征。共同管理權，屬業主成員權的范疇，指業主基于一棟建筑物的構造、權利歸屬及使用上的密切關系而形成的作為建筑物管理團體之一成員而享有的權利和承擔的義務。陳華彬：《物權法原理》，國家行政學院出版社1998年版，第326頁。如果說專有所有權和共有所有權是建筑物區分所有權的內部權利，那么成員權則構成它的外部權利。三者之區別在于，內部權利主要是基于財產共有而發生的關系，為建筑物區分所有權中之"物法性"因素；而作為外部權利的成員權不僅僅是單純的財產關系，更重要的是一種管理關系，因而構成建筑物區分所有權中之"人法性"因素。物權法對傳統三元論說予以改造的立法本意，在于通過對成員權本質特征的分析，突出其具有的人法(管理制度)因素，彰顯業主作為權利主體所享有的對區分所有建筑物共有部分的管理決策權利。本章將對業主的專有權和共有權進行講述，對于成員權將在業主部分講述。
第一節 業主的專有權及其限制
建筑物區分所有權是指建筑物區分所有的專有權、共有權和成員權。區分建筑物作為一個整體物是由各彼此相對獨立又相互毗連的部分(單元)有機構成。各部分歸屬于不同的所有人(含占有人)所有(含占有)。建筑物區分所有權人對專有部分的權利是建筑物區分所有權中占主導地位的權利。但專有部分只是一幢建筑物相對獨立的部分，業主在行使專有部分使用權時也受到限制，業主在行使專有部分使用權時不得妨礙建筑物的正常行使和損害區分所有權人的共同利益。
一、業主的建筑物專有部分所有權概述
所謂專有部分，指在構造上能夠明確區分，具有排他性且可獨立使用的建筑物部分。一棟建筑物必須區分為數部分，而且被區分的各部分必須具備構造上的獨立性與利用上的獨立性，始可成立區分所有。一棟建筑物，若無構造上與利用上獨立性的專有部分，僅能成為單獨所有或共有，不得成立區分所有。因此專有部分，可以說是構成區分所有建筑物的基礎。于專有部分上成立的所有權即為專有所有權。專有部分領域的問題，有專有部分的范圍、專有部分的分類及專有部分的相互關系三個方面。
?。ㄒ唬I主專有所有權的概念
專有所有權指區分所有權人對專有部分享有占有、使用、收益及處分的權利。通說認為，專有所有權的性質是一種空間所有權。
專有所有權的客體是建筑物的專有部分，亦即具有構造及使用上的獨立性的建筑空間。構造上的獨立性又稱物理上的獨立性，指某專有部分與建筑物的其他部分在外觀上能明顯分隔開來，形成獨立空間。使用上的獨立性又稱機能上的獨立性，指某專有部分具有能滿足區分所有權人一般生活目的的獨立機能，以能否單獨使用、有無獨立的經濟效用為判斷基準。
那么，在區分所有權中是否應當包括地基的使用權？毫無疑問，對建筑物區分所有權而言，不可能與地基使用權截然分開，因為房屋不是空中樓閣。但是，從我國的實際情況來看，地基的使用一般是包括在專有部分所有權之中的，買房人在購買房屋時，都已經確定了地基的使用權。從我國現行立法的規定來看，歷來將土地使用權和房屋所有權視為不可分割的整體。在這方面有兩個重要原則：一是所謂"地隨房走"原則，也就是說，房屋出讓，土地使用權也隨之移轉。二是所謂"房隨地走"原則，也就是認為土地使用權移轉，地上建筑物也要隨之移轉。1994年城市房地產管理法第31條回避了這種爭論，而籠統規定了"房地不可分割"的原則，物權法也沒有提及此問題。根據土地和房屋的權利不可分離的原則，一幢建筑物即使被區分為不同所有者所有，建筑物所有權與土地使用權仍然是不可分割地聯系在一起的。這意味著建筑物的區分所有人應當基于對建筑物的區分所有而享有對基地的使用權。所以，我們認為，在區分所有權的內容中，不必要再突出單獨的地基使用權。如果將地基使用權包括在區分所有權之中，這種物權的類型就更為復雜。
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確定專有部分的范圍也就是對專有所有權的客體進行量化。區分所有建筑物的專有部分是一立體構造物，具有一定平面的廣度與一定立體的厚度。其范圍究竟達到何處?亦即專有部分相互間，專有部分與共用部分間，專有部分與外部的境界壁如何劃分?在理論上有四種學說：
(1)空間說，又稱為共用部分說。依此說意見，專有部分僅限于天花板、地板及四周墻壁圍繞的空間而已，上下周圍之構造物均為共用部分。從而即使壁面內層粉刷部分亦屬共用部分。
(2)壁心說。依此說，專有部分之范圍可達到墻壁、地板、天花板構造物的中心線。換言之，墻壁縱面、地板、天花板橫面一半內側均為專有部分的范圍。
(3)墻面說。依此說，專有部分之范圍及于墻壁、地板、天花板內面粉刷之表層。換言之，墻壁、地板、天花板構造物內側表層粉刷以外屬于共用部分。
(4)折衷說。依此說，專有部分之范圍及于何處，應視內部區分所有人間的關系及外部第三人間的關系而采不同的標準。在內部關系上，基于維護共同關系及管理的需要，專有部分的范圍及于墻壁地板、天花板內面粉刷之表層，但與外部第三人的關系上，如專有部分之買賣、投?；蚣{稅等面積的計算，專有部分的范圍應及于構造物之中心線。戴東雄："從公寓大廈管理條例草案論建筑物區分所有大樓搭蓋屋頂建筑物及懸掛廣告牌之法律問題"，載《法令月刊》(臺灣)第45卷第12期。
物權法未對專有部分的范圍做出界定。從我國目前的交易實踐來看，采取的是"壁心說"。例如，建設部《城市異產毗連房屋管理規定》第9條第2項規定："共有墻體的修繕(包括因結構需要而涉及的相鄰部位的修繕)，按兩側均分后，再由每側房屋所有人按份額比例分擔。"建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則(試行)》第7條也規定："商品房各套(單元)之間的分割墻以及外墻(包括山墻)，均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內面積"。
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專有權包括所有權的一切權能，區分所有權人作為專有所有權人所享的權利與一般所有權人所享受的權利相同。區分所有權人可在法律法規的限制范圍內，完整地享有對專有部分占有、使用、收益和處分的權利，并排除他人的干涉。盡管專有所有權在理論上與傳統物權法中的所有權并無本質區別，同樣享有占有、使用、收益、處分的權能。但是，由于建筑物的特殊屬性，此種所有權負擔更多的限制，如所有權人不得隨意變更房屋的使用目的，并且基于復雜的相鄰關系，所有權人負擔更多的容忍和協作義務。因為建筑區分所有人與他人已經形成共同生活關系，這種關系要求區分所有權的權利的行使不能有害于他人。這主要是基于區分所有*同生活等共同目的所決定的。所以，專有權人在享有和使用專有部分的時候應受到共同生活規則的限制。除了共同生活規則的限制之外，還應受相鄰關系與共有關系的限制，比如說幾戶共用的陽臺通常只能由相應的業主使用。在行使專有權過程中要承擔更多的義務，這些義務包括區分所有人不得因為行使專有部分的所有權而影響到建筑物的安全。行使自己的專有權不得侵害他人的利益，應當為他人行使權利提供必要的方便。區分所有人雖然能夠行使處分權，但此種處分權也受到嚴格的限制。因此不能用一般專有權的權能來調整業主的專有權。
二、業主的建筑物區分所有專有權的限制
建筑物區分所有權與其他的不動產所有權相比較，具有一些特殊性，呈現出權利主體身份的多重性，即業主作為權利主體集專有權、共有權與成員權三種權利于一體。因此，結合物權法中建筑物區分所有權原理和民法中相鄰關系原理考慮，建筑物區分所有權人有關權利的行使要受到一定條件的限制。業主在行使專有部分權利的同時，負有相應義務：行使專有部分所有權時，不得妨礙建筑物的正常行使和損害區分所有權人的共同利益；維護、修繕時不得妨礙其他建筑物的正常行使和損害區分所有權人的共同利益；維護、修繕時不得妨礙其他區分所有權人的安寧、安全、衛生及相鄰義務；應接受物業服務企業的檢查、檢修等。
各區分所有人對自己所屬專有部分的使用、收益或處分應受彼此間的強力約束，亦即專有部分相互間具有制約性關系。而表現區分所有權相互制約性的具體內容主要有二：一是禁止區分所有人實施違*同利益的行為；二是區分所有人彼此間對他人的專有部分于必要范圍內可以行使請求權。
物權法第71條規定，業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。由此可見，區分所有權人作為專有所有權人應承擔的義務，主要表現為對其專有部分的利用，不得妨礙建筑物的正常使用，危及建筑物的安全，并不得損害其他區分所有權人的個人利益及共同利益，具體包括：
1.按照專有部分的原使用目的或規約規定使用的義務
如在用于居住的住宅、公寓的專用部分經營餐飲業、娛樂服務業，違背了其使用目的，構成對專有部分的不當使用。如物權法關于"住改商"的規定第77條業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。就是如此，此內容將在后面論述。中國臺灣地區"公寓大廈管理條例"第5條規定："區分所有權人對一專有部分的利用，不得有妨礙建筑物的正常使用及違反區分所有權人共同利益的行為"。
?。?）按照專有部分的原使用目的使用的義務。如吳某購買某小區的一套三居室的商品房，入住后發現該新落成小區的各種配套設施還不完善，特別是飯館缺少。于是將自己一百多平方米的房子改成小餐館，吳某的行為違背了專有部分原有使用目的，隨意改變其用途，是違法的行為。
?。?）按照規約約定使用的義務。如對于在樓頂安裝太陽能熱水器，封閉自家陽臺，一般來說是允許的，但若是管理規約或者物業合同做出相應約定之后，則當事人應當嚴格遵守。20**年1月26日，白某購買位于北京市通州區的商品房一套。入住時，與物業公司簽訂了《物業管理協議》及《小區裝修管理規定》，在裝修規定中，雙方"約定未經物業公司同意，禁止在樓宇外墻上及樓頂露天平臺上安裝花架、防盜護欄、窗框、天線或遮篷等物件"。20**年12月白某與物業公司協商，要求在樓頂安裝太陽能熱水器，但雙方分歧較大，未能達成一致，后發生糾紛起訴至法院。通州區法院經審理認為，對裝修規定中"未經物業公司同意，禁止在樓宇外墻上及樓頂露天平臺上安裝花架、防盜護欄、窗框、天線或遮篷等物件"的條款應作擴張解釋，故判決駁回白某的訴訟請求?？梢?，對于有約定的，當事人應當嚴格遵守。
2.維護建筑物牢固安全和外觀美觀完整的義務
區分所有權人雖然可以對專有部分進行內部裝潢和適當改建，但不得因此危及整棟建筑物的安全或影響整棟建筑物的外觀，也不得妨礙其他區分所有權人的生活安寧、安全和衛生?！度鹗棵穹ǖ洹返?12條規定，樓層所有人有自由管理、利用并裝飾自己房間的權利，但不得妨礙其他樓層的所有人行使相同的權利，并不得以任何方式破壞建筑物的公用設備或影響其使用及外觀，如業主在家安裝大型浴缸影響到建筑物安全的行為就是被禁止的。
改變住宅性質房屋結構的行為更是明令禁止的，建設部頒布的20**年5月1日起施行的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第5條明確規定，住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：(1)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；(2)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房；(3)擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；(4)損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；(5)其他影響建筑結構和使用安全的行為。該辦法所稱建筑主體，是指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。所稱承重結構，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。
3.不得隨意變動、撤換、毀損專有部分中涉及共有的部分
如不得隨意變更通過專有部分、維持建筑物正常使用的各種管線。區分所有權人新設、拆除或變更通過專有部分的各種管線，均不得影響建筑物整體對管線布置的許可。區分所有權人因維護、修繕、改良其專有部分或設置管線，必須進入其他區分所有權人的專有部分，其他區分所有權人無正當理由不得拒絕。如某專有部分天花板漏水，其樓上專有部分的區分所有權人就必須允許樓下的區分所有權人，利用樓上的地板從事修理補漏。當然，基于公平正義及誠實信用原則，進入或使用他人專有部分，應當選擇妨礙、損害最小的處所及方法。區分所有權人進入或使用他人專有部分造成損害的，應補償因此產生的損害，此時其主觀有無過錯并不影響其責任承擔，因為他人專有部分的損害并非違法行為所致，故只要有損害后果發生，進入或使用他人專有部分的區分所有權人就應當適當補償。區分所有權人作為專有所有權人承擔的此項義務，如果從權利的角度來審視，有學者認為，這是區分所有權人作為專有所有權人所享有的相鄰使用權，"系指區分所有權人為保存其專有部分或共用部分，或于改良之必要范圍內，可以請求使用其他區分所有權人之專有部分或不屬于自己所有之共用部分"。
例如，北京市海淀區學清路城華園某業主因家中暖氣過熱而拆除了自家的暖氣片，后被本小區物業公司起訴，被法院判令恢復被其拆除的暖氣片，如逾期不履行則按每日十元承擔罰金。該業主入住時與該小區物業公司簽訂了物業管理公約及承諾書，并承諾不拆改供暖管道和設施，但是在居住過程中，因其居住的室內供暖溫度過高，其在20**年5月自行將室內的三組暖氣片拆除。被告辯稱其家中供暖后溫度過高，勝似"夏天"，而高溫不利于人體健康，其曾向物業公司提出關閉自家暖氣管道閥門的要求，但物業公司沒有實施。他不得以將房間內的暖氣片拆除，而其拆除暖氣片后室溫正常，可以保證過冬。法院經審理認為，被告作為該小區的業主，在入住時曾就物業公司的物業管理公約及各項物業管理規定簽署了承諾書，表示愿意遵守，并承諾不拆改供暖管道和設施。其因溫度過高而拆去暖氣片的行為違背了其在入住時所做的承諾，并且被告也沒有證據證明其家中供暖后的確切溫度。之所以拆除暖氣片后室溫適宜，是因為其與相鄰業主房間內的傳熱所致，侵害了其他業主的利益，該物業公司作為小區的物業管理單位有權要求被告恢復其室內的暖氣管線。但是在判決中也認定若周先生家中溫度確實過高，在其恢復暖氣片后，物業公司應盡快解決其居室的適溫問題，以便于其及家人在適宜環境中居住。
此外，從業主的角度看，業主應當遵守物業服務合同和管理規約的規定，不得妨害物業管理秩序。關于相鄰權，在建筑物區分所有制度中，是否應當規定相鄰關系，理論上有不同看法。有一種觀點認為，在建筑物區分所有的情況下，為調整相鄰或相近的不動產權利人之間的關系，應設獨立的不動產役權制度，輔之有關相鄰關系的法律規范。應當看到，在建筑物區分所有的情況下，各區分所有人之間的相鄰關系是客觀存在的，如因飼養寵物而妨害他人正常生活，修繕自己專有部分而影響鄰人專有部分的安全或給鄰人造成損害，因使用自己的專有部分或設施而散發出煤氣、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動等給鄰人造成妨害，這些都涉及相鄰關系問題，也應該適用有關相鄰權的一般規則來處理。另一方面，因為區分所有中的相鄰關系具有其復雜性，在不能完全適用相鄰關系一般規則解決的情況下，可以依據管理規約來處理。
在物業使用過程中，存在著單一業主的所有權與全體業主的共有權的連接，在單一業主就專有部分的使用過程中，會出現個別業主的權利與全體業主整體權利的沖突，在此情況下，業主的個別權利要服從或不得影響業主整體權利的行使。對于業主就專有部分的使用，也有相關的法律法規進行規范，如相應的法規明確規定了業主在進行家庭居室裝飾裝修有違法行為的，就應當由業主委員會和物業服務企業予以制止、批評教育、責令限期改正，依照法律和依法制定的業主公約和共用部分使用規則等物業管理自治規則提請有關部門處理。如果造成損失的，違法業主應當賠償損失：
?。?）在車輛、行人通行的戶外施工，不安置警示標志；
?。?）在晚間居民正常的睡眠時間進行有噪音的房屋裝修施工；
?。?）從樓上向地面或由垃圾道、下水道拋棄因裝飾、裝修居室而產生的廢棄物及其他物品；
?。?）違規堆放、使用、清運易燃裝飾材料，家庭居室裝飾、裝修所形成的各種廢棄物，不按照有關部門指定的位置、方式和時間進行堆放和清運；
?。?）破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層，以及水、暖、電、煤氣等配套設施；
?。?）任意刨鑿頂板，不經常穿管直接埋設電線或者改線；
?。?）隨意增加樓地面凈荷載，在室內砌墻或者超負荷吊頂、安裝大型燈具及吊扇；
?。?）隨意在承重墻上穿洞，拆除連接陽臺門窗的墻體，擴大原有門窗尺寸或者另建門窗；
?。?）其他影響相鄰居民正常生活、違反家庭裝飾、裝修法律規定的行為。