江蘇省常州市綠洲家園80%的房屋存在漏水、墻面開裂等問題,這讓小區里的700多戶業主心煩不已,同時還連累了小區的物業,很多業主因此拒絕繳納物業費。

房屋的質量問題直接導致了物管和業主之間的對立。為了維權,小區物業不得不通過律師函催收物業費,但他們并沒有成功,隨后,物業一紙狀書將小區部分業主告上了法庭。

◆物業:房屋質量問題導致物業收費困難
綠洲家園位于常州市新北區,20**年上半年交付使用,在該小區共有11幢商品房,住著882戶人家。從小區交付后的第二年開始,每年的物業費成了小區物管的第一難題。

“20**年和20**年年初還好,大概有90%的業主主動交物業服務費,而從20**年下半年開始,物業費就很難收到了?！本G洲家園三晶物管中心張主任向《生活常州》介紹說。據了解,20**年下半年只收到了小區80%的物業服務費,而20**年,只有70%的業主繳納了物業費。

物業費難收的原因,應該是因為房屋普遍出現了質量問題,墻面、飄窗、屋頂有大面積的滲漏現象。張主任拿出在其辦公桌上的一沓業主調查表介紹說,在這882家住戶中,有8成以上的房屋存在墻面開裂、房屋滲水現象,“說到底,這是開發商在建造房屋時造成的,而開發商也承認了這一點?！?/P>

這個問題造成物業中心在小區的管理服務中處處受氣,“有一段時間連工資都發不出來,而且造成了業主和我們的對立”,張主任沮喪地說。

◆起訴業主追要物業費取得成功
在不得已的情況下,物業中心決定通過司法途徑解決物業費難收現象。
20**年11月份,物業中心委托常州某律師事務所對5名長期拒交物業費的業主進行了起訴,“房屋存在質量問題是事實,但不應成為業主不交物業服務費的理由,作為物業中心來講,我們沒有過錯?！?/P>

據了解,這5名業主中,最短的有一年半沒有交物業費,最長的一戶已經有兩年半沒有交了?！拔覀儾环裾J,采取這樣的行動有警示的成分在里面,我們物業公司也是迫不得已?！?0**年12月11日,經新北區人民法院調解,有三戶住戶當場結清了物業費。

據張主任介紹,在首次通過司法途徑索要物業費取得成功之后,物業中心正在醞釀第二次“清繳”物業費。據其稱,目前小區仍有130戶住戶存在拖欠物業費現象,針對其中拖欠現象較為嚴重的40戶,物業中心已向其發放了律師函,希望對方早日繳納,“但我們不排除再次通過起訴業主的手段維護我們的權益?！睆堉魅握f。

◆業主:我們的損失要有個說法
因為沒有交物業費而成為被告的張女士家住綠洲家園20幢,對于成為被告一事,她覺得自己很委屈:“我家是復式結構的房子,樓下房屋飄窗滲水,屋頂也漏水,由于客廳朝西窗臺也出現嚴重漏水現象,造成剛裝修的地板、墻裙發生嚴重腐爛,這些損失怎么辦?”

和張女士有相同遭遇的還有小區內近800戶業主,他們的房屋或多或少存在質量問題,墻面開裂、窗戶滲水、常修常漏是該小區最典型的問題。而由于漏水,有的業主家中新裝修的墻面就像蚯蚓爬滿了墻上,異常難看,“不是我們不想交物業費,只是我覺得應該有人站出來給我們個說法?！睆埮拷忉?。

◆開發商:已經對小區內大部分房屋進行維修
“現在綠洲家園的許多房子的確存在房屋漏水、墻面開裂等現象,我們正在想方設法補救?！本G洲家園的開發商負責人王某表示,“當初交付房子時,并沒有出現房屋質量問題,但隨著時間的推移,質量問題逐漸顯現出來了?！?/P>

據王某介紹,出現這樣的現象,可能是由于在房屋開發之初使用的新型材料引起的:“造房子時,我們使用了當時建設部門正在推廣使用的水泥磚,但沒想到的是,水泥磚的熱脹冷縮效應太過強烈,隨著季節的轉換墻面出現了裂縫?！蓖跄辰忉屨f,墻面上的裂縫并非墻體開裂,房屋質量并沒有受到影響,目前市場上的多數商品房存在類似的問題。

據王某介紹說,目前開發商已對小區內大部分業主的房屋進行了維修,從20**年9月到11月,他們對小區里11幢商品房進行了全面維修,“但這些很可能是治標不治本,對于我們來說,只能繼續維修?！?/P>

◆專家觀點
常州市某律師事務所的律師認為,根據相關法律及司法解釋規定,不論業主對小區物業服務有無異議,業主的意見不能構成拖欠物業服務費的理由,“橋歸

篇2：業主無故拒繳物業費違約

　　拒繳物業費典型案例

　　林先生在同一小區購買了三套房屋、五個車位，其中，有些車位因平時不常停車，經常被他人占用。２００３年２月２４日晚，林先生的９５號車位又被他人占用，一氣之下，林先生就將自己的車停在該車前面的走道上。次日上午，占了林先生車位的業主因車無法開出，就叫了８個人進入車庫設法把車開走。后來，物業公司要求林先生支付物業管理費、車位停車費時，林先生以車位被占用為由拒付任何費用，物業公司遂將林先生告上法庭，要求支付相關物業費用。

　　拒繳物業費律師評析

　　物業管理，是指對住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等項目開展的日常維護、修繕、整治。物業管理公司對上述設施進行日常的維護、修理服務及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用即物業管理費。陜西泓瑞律師事務所王阿麗律師分析，現在物業管理訴訟的一大新特點，即原告多為物業管理企業，被告多為業主。在這些訴訟當中，業主拖欠費用的原因有很多，許多業主對自己擁有的權力及應承擔的責任不明確，有的業主將自己與開發商之間的矛盾和與物業管理企業間的矛盾混為一談，也有的業主將對房子質量問題或購房中產生的其他怨氣也發泄到物業管理企業身上。在問題得不到解決時，常常采用不繳物業費的消極方式來維護自己的權益。

　　王阿麗律師認為，在本案中，物業公司接受開發商和業主委員會的委托，實施對小區的物業管理；林先生作為業主，接受了物業管理公司所提供的物業管理服務，雙方之間就自然形成了服務與被服務的權利義務關系。雖然物業管理公司在車庫管理中，有因管理不嚴而發生其他業主車輛占用林先生車位之事，但作為業主，林先生應該采取合法合理的方式來解決問題，而不應以車位被人占用為由，拒付物業管理費、車位管理費。

　　拒繳物業費防范之道

　　按時繳納小區的物業管理費，是業主應盡的義務。只有在物業公司完全沒有履行物業管理合同約定的義務時，業主才可以拒繳全部物業管理費。以物業公司某項工作存在不足而拒繳全部物業管理費是不正確的。必須注意的是，業主主張對服務不足的部分拒繳物業管理費，必須向法庭提供充分有力的證據，證明自己的主張，否則仍要承擔敗訴的法律后果。因此，業主在居住時與物業公司發生一些爭執時，如果發生了損失可以要求責任方賠償損失，不要隨意地以拒付物業管理費作為解決問題的手段。

　　拒繳物業費的五個理由

　　根據一些物業公司管理人員介紹，業主拒繳物業費的理由五花八門，記者現摘錄其中有趣的五條，與大家共勉。

　　理由一：因為樓上兩口子經常打架所以不繳物業費。

　　理由二：因為小區路燈不夠亮所以不繳物業費。

　　理由三：因為樓上小白狗“耍流氓”所以不繳物業費。

　　理由四：因為保安不帥所以不繳物業費。

　　理由五：因為你們總向我催要物業費所以不繳物業費。

篇3：案例:業主拒繳物業費 法院均判決業主敗訴

　　案例：業主拒繳物業費 法院均判決業主敗訴

　　張寅 錢天樂 尹杉/寧波晚報/20**0901

　　房屋漏水、家中被盜、車輛被刮、綠化不足，這些矛盾糾紛不能成為業主拒繳物業費的理由———浙江寧波鄞州法院對外公布了受理的91起物業服務合同糾紛案件，大部分為物業公司追繳物業費的案件，除調解成功或物業公司撤訴外，其余案件均以業主敗訴告終。

　　開發商選物業不合規定？

　　并不一定要招投標

　　蔣女士是鄞州某小區的業主，近日，她因拖欠20**年至20**年的物業費被物業公司告上法庭。

　　庭審中，被告蔣女士答辯稱，所在小區的開發商是以協議而非招投標的形式選聘的物業公司，該選聘行為違反了《物業管理條例》第二十四條“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業”的規定，故物業服務合同應為無效。

　　同時她還對小區的物業服務表示不滿：“小區的衛生環境差，停在小區的車輛時常被刮擦，物業管理不善，服務不到位?！?/P>

　　法院經審理后認為，《物業管理條例》第二十四條的規定，并非強制性規定。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條有關合同無效情形的規定，開發商采取協議方式簽訂的物業管理合同并不當然無效。此外，被告提出物業公司服務存在瑕疵的抗辯理由并不能成為拒付物業服務費的法定事由，故判決被告支付物業費及逾期付款違約金共計2萬余元。

　　物業未盡合同約定義務？

　　要提交有效的證據

　　杜先生自入住鄞州某小區以來一直按時繳納物業費，直至去年夏天，他的房屋因臺風天雨水倒灌造成了地板、墻面等處不同程度的損失。杜先生認為損失是因為屋外的排水溝被雜物堵塞無法排水而造成的，并且認為該排水溝屬于房屋外部結構，清理工作應由物業公司負責。因此開始拒繳物業費。

　　“事發當天，我曾多次給物業公司打電話報修，但他們過了半個小時才來處理，導致雨水持續倒灌進屋，加重了我的財產損失?！辫b于上述原因，杜先生要求物業公司先處理他的財產損失問題，再談物業費的事情。

　　法院經審理后認為，被告作為小區業主，在享受物業服務的同時，理應按照合同約定履行按期繳納物業費的義務。被告以原告未盡物業服務合同約定的義務為由拒付物業費，但未提交有效證據證明原告的服務存在瑕疵，故對被告的答辯意見不予采納。關于被告提出的損失，可憑有效證據另行向相關責任人主張權利。

　　法院一審判決被告支付物業服務費、日常維修資金及違約金共計3000余元。

　　業主告不贏物業公司嗎？

　　在合同中作好約定

　　房屋漏水、家中被盜、車輛被刮、綠化不足，是常見的業主拒付物業費的理由，但是這些理由其實很難成立。

　　浙江立甬律師事務所唐才宗律師表示，物業公司和業主的權利義務要以物業服務合同的約定為準。房屋漏水、小區綠化不足，通常是小區開發時已確定、或者使用過程中形成的，并不是物業服務公司造成的。至于家中被盜、車輛被刮，通常也不是由物業公司直接造成的，物業公司只是在過錯范圍內承擔責任。

　　當然，業主和物業公司可以在合同中對維修、養護、管理和維護事項作出約定，同時加強業主的考核權利，確定不同的物業費收取辦法，必要時業主大會可以根據物權法第七十六條解聘物業公司。