北歐三國物業管理之行的收獲

　　20**年3月9日至3月24日，應芬蘭JB建筑有限公司的邀請，世界銀行“中國住房維修管理體制研究”項目課題組的部分同志，在建設部副總經濟師、房地產業司司長，世界銀行研究項目協調委員會中方主任謝家瑾女士的帶領下，訪問了芬蘭、愛沙尼亞、立陶宛三國，就三國的住房維修管理體系、老舊房屋改造、住房社會保障等方面進行了考察。

　　考察過程中，芬蘭的物業管理經理培訓、住房公司的組織形式，愛沙尼亞的住宅合作社協會、老舊住房的改造與管理形式，立陶宛的住房改造與節能等等，給考察團留下了深刻的印象。經過10余天的會議座談、實地考察，考察團的同志認為這次北歐之行收獲頗豐，北歐三國在住房建設和管理方面的很多做法，對我們具有借鑒意義。

　　芬蘭的物業管理的培訓體系比較嚴格和健全。芬蘭的物業管理培訓分成4個層次和階段。在每一個階段的課程不一樣，考試的難度也不一樣，由低層次向高層次，課程難度增加，考試的難度也增加。物業管理從業人員在一般情況下應從低級階段學期，完成全部的課程學習與考試，共要完成200個單元的學習，大約要花4年左右的時間。

　　學習課程的設置，體現出較強的綜合性，反映出物業管理的職業需要。例如，在第4層次的學習中，學員要學習的課程包括工程維修、公共關系、經營管理、財務會計等等方面的課程。在學習結束時，學員們還需要結合具體的管理項目，撰寫論文。嚴格的物業管理從業人員的培訓與考試，保證了物業管理的質量。

　　設立法定房屋所有人的組織機構是北歐三國房屋管理的基本形式。住房公司是芬蘭主要的住房建設和管理組織形式。芬蘭的開發商每出售一套住房，盡管在實物形式上出售的是住房，但是在產權形式上卻是出售住房項目公司的股份。購房人在買房時，在實物形式上擁有住房的使用權，但是在產權形式上是擁有住房項目公司相應的股份。在開發商將住宅樓單元全部賣出后，住房公司的股東就全部是購房人了。業主在轉讓其住宅時，也是通過轉讓公司股份的形式實現的。住房的管理就由公司的股東或董事會決定。一個住房項目公司的大小，決定于住房項目的大小。

　　在我們參觀的項目中，既有一棟樓的住房公司，也有數棟樓組成的住房公司。所以，住房公司就是一種房屋所有權人的權益共同體，其英文“HOUSING COMPANY”中的COMPANY， 不應譯成公司，而應譯成合伙人或類似的意思。在愛沙尼亞、立陶宛，其住房管理的法定業主組織形式分別稱為住宅合作社、多住戶社團。無論是住房公司，還是住宅合作社、多住戶社團，以及我國的業主大會、業主委員會，在本質上是一樣的，都是反映業主權益，業主行使管理決策權的組織形式。

　　在參觀過程中，我們發現北歐三國的業主管理組織的規模均比較小。無論是住房公司，還是住宅合作社、多住戶社團，大的管兩三棟住宅樓，小的就是管一棟樓。愛沙尼亞的總人口是137萬，有住宅合作社6364個，合作住宅約30萬套。我們考察的一家住宅合作社協會共有830個會員，平均每個會員單位有合作住宅40套。因為管理的樓房規模小，所以業主的管理、決策過程就比較簡單。在愛沙尼亞我們參觀的一個住宅合作社，就是一棟樓的合作社。合作社聘請了一位管理人員負責全面的管理事務，有關的專業維修工作、保潔保安工作均有管理員負責安排。樓房周圍的環境，由政府負責管理。

　　重視舊房改造與管理，保持古城建筑風貌。愛沙尼亞的塔林、立陶宛的維而紐斯均是有著悠久歷史的城市。在前蘇聯時期，由于房屋的維修管理得不到重視，這兩個城市的古老城區非常破敗。脫離前蘇聯后，老城區的維修管理受到了高度的重視。這兩個城市的老城區改造，主要的形式是在保持原有建筑風貌的基礎上，對建筑進行結構加固、內部裝修，達到讓傳統建筑適應現代化生活需要的目的?，F在這兩個老城區的大部分都得到了改造利用，成為歐洲旅游的重點地區。

　　將節能與舊房改造結合起來，是愛沙尼亞、立陶宛舊房改造工作的一大特色。愛沙尼亞、立陶宛均屬于北歐波羅的海國家，冬天比較寒冷，建筑物的保溫節能是政府的工作重點之一。在舊房改造過程中，節能工作被放在重要的位置。很多老舊住房的改造，主要是改造供暖系統和保溫系統。節能的費用采取國家、個人共同負擔的政策。國家向接受節能改造的住戶提供貸款以及貸款的利息補貼，緩解居民的負擔。

篇2：物業公司地區分公司參觀感想

　　物業公司地區分公司參觀感想

　　3月25日有幸隨同公司領導及各部門經理共同參觀了我們的兄弟公司---zz物業北京地區公司，在業務上進行交流，雖然時間較為短暫，但北京地區公司的成熟管理模式給我留下了深刻的印象。下面我從以下兩點來談談參觀及交流后的感想：

　　一、企業文化建設宣傳牌

　　我在參觀中發現每個辦公室里都懸掛著企業文化建設的宣傳牌，這不僅是一個團隊的宣傳口號，更標志著團隊的努力方向。

　　在此給我印象最深的就是郭總對這個企業宣傳口號的解釋：北京地區公司的每名新員工在一入職就要接受這個企業文化的培訓，從企業文化的四個字，到團隊建設五不，到管理人員四抓，到管理競賽的五個字，比、學、趕、幫、超。無不體現著一個企業的精神面貌及它所追求的氛圍。此外，在交談中我還了解到，他們不僅僅是只用企業文化的培訓來引導每名新入職及在崗的員工，更講究“以情留人”。企業的規章制度可以約束員工，但是在實施各項制度的過程，北京地區公司充分的實行了“人性化”管理，讓每一名員工都能感覺到公司這個大家庭的溫暖，因為他們體會到薪水低于同行業水平可能留不住人，有人會跳槽，但一個良好的工作氛圍，溫暖的大家庭卻可以留住人才，增加員工的向心力。

　　二、人事培訓方面

　　作為從事人事培訓工作的我當然更注重北京地區公司的人事培訓工作，通過人事主管李菲的介紹，我初步了解了他們的招聘、培訓、晉升及考核方面的情況。保險、公積金等系列工作都是有序的進行著，而天津zz目前此類工作正是起步階段，并且人事方面在工作中遇到了公司制度與勞動法相抵觸的地方，在這方面，我覺得更要謹慎考慮，既要站在公司的角度去出發去考慮公司的發展，但也要站在員工的角度去為員工謀福利，使員工的合法權益不受侵害。

　　每一項工作在實施過程中，都是從探尋到實施到改進到成熟，因此我想，北京地區公司的成熟管理經驗有它的必然性，因為他們畢竟比我們起步早、成立早，而且所處地理位置不同，因此天津地區公司需要根據自己按著際情況來計劃我們的工作，把北京地區公司的先進經驗學習過來應用到我們的實踐中的同時根據需要適當調整，加強培訓計劃的實施力度，分檔次進行培訓，并加強培訓后的考核力度，對各管理中心實行培訓后的抽檢工作。此外在新員工入職時可仿效北京的經驗，加強新員工對企業文化的認知度，因為每一名新員工入職就象一張白紙一樣，對他們工作上進行一個指引是人事培訓工作的重點，同時對在職員工進行在崗培訓，讓新員工與老員工一起共同進步。

　　任何事情在起步階段都是艱難的，但是只要有一個開始，而且努力做下去，我想一切困難都可以克服，成功是必然趨勢。這也是本次參觀及座談后的最大感觸，如果有機會也很想有機會去北京地區公司學習一下，懇請公司領導給予這個機會，以使工作做得更好。

　　zz物業天津地區公司

　　行政人事部

　　二00六年四月二日

篇3：萬科物業參觀感想：保潔員是物業的美容師

　　萬科物業參觀感想：保潔員是物業的美容師

　　走進渾南萬科城給人的印象總是那樣清潔、干凈，無論是馬路、樓道還是草坪，永遠使人如沐春風、神清氣爽，保潔員以其辛勤的勞動給園區創造了舒適的生活環境。每天清晨他們準時開始一天規則化、經濟化的工作，即使刮風下雨也從未間斷，一把笤帚、一把拖布、一塊抹布是他們全部的辦公用品。他們用笤帚清掃每一個角落，用抹布擦拭每一塊玻璃和瓷磚，用手從草坪撿起一片片落葉和紙霄，甚至用拖布擦凈馬路上的痰跡。每一張簽到表從不早簽和晚簽，更不會弄虛作假，沒有清掃就簽名。

　　他們只是平凡的保潔員，拿著不多的薪水，干著一般人不愿意干的工作，有時還要遭受冷眼，還要忍受別人的恥笑刁難，但他們卻用勤勞和熱情日復一日，年復一年的美化、裝點萬科的物業。

　　保潔員是自豪的，他們千百次的把簡單的事情做好、做到位，千百次的把榮譽的事情做精、做細。他們用勤勞的雙手創造了亮麗、潔凈的渾南萬科城園區。

　　保潔員是可愛的，他們沒有過多的語言，沒有過多的表現，當你走過他們身邊時，“您好”會自然而然的從他們的口里說出，微笑時刻掛在他們黝黑的面夾，他們樸實的笑容詮釋了萬科物業的精神、物業人的辛勞及物業人夢想的實現。

　　通過渾南萬科城，我深深認識到，之所以萬科物業能走在全國物業服務系統的前列，是跟保潔員的辛勤勞動密不可分的。做為物業管理公司一定要建立建全保潔人員崗位職責、保潔管理制度和確定獎罰辦法，并實施標準化操作規程，時刻加強檢查、監督同時做好園區的衛生宣傳工作，使廣大業主都能夠積極配合，共同搞好園區的環境衛生工作。