小區接管后物業服務標準
根據招**小區實況，我司確定華盈尚景小區為高檔管理。其服務標準如下參照山東省住宅小區五星級物業服務標準：
1 五星級物業服務標準
1.1 硬件設施要求
1.1.1 小區內地面停車位數量不少于小區總停車位數量的10%。專用固定停車泊位不少于1個/3戶。
1.1.2 住宅小區應具備門禁系統、監控系統、電子巡更系統或其他三項以上安全防范設施。
1.1.3 小區宜建有配套的休閑活動中心、場地或固定活動館所，以及滿足業主需求的體育活動設施。
1.1.4 新建小區綠地率不應低于30%，舊區改建不宜低于25%。
1.1.5 住宅小區公共服務設施的配建水平應與居住人口規模相對應，其中小區應配套建設有教育、醫療衛生、商業服務、金融郵電、社區服務等公共服務設施。
1.2 綜合管理服務
1.2.1 業主入住時物業服務企業應提供全面、詳細的業主公約、房屋使用手冊等。
1.2.2 承接項目時，對物業共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。
1.2.3 客戶服務場所工作時間不少于12小時，其它時間設置值班人員。設置并公示24小時服務電話。
1.2.4 24小時受理業主或物業使用人報修。急修服務15分鐘內到達現場，6小時內修復;一般修理1日內完成(預約除外)。
1.2.5 對業主或物業使用人的投訴在24小時內答復處理。
1.2.6 小區項目經理應具有物業管理師資質，有6年以上的物業服務工作經驗，并有3年以上小區項目經理任職經歷。
1.2.7 至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況。
1.2.8 能提供六種以上便民(無償)服務，如代購飛機票、火車票、代收郵件、電瓶車接送、配置服務手推車、短時間內存放物品等。
1.2.9 每年開展3次以上一定規模的社區文化活動，節假日有專題布置。
1.2.10 每年的溝通面達到小區住戶的100%，每季至少1次征詢業主對物業服務的意見，并定期向業主發放物業管理服務工作征求意見單，滿意率達95%以上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達95%，處理率達95%以上。
1.3 房屋管理與維修養護服務
1.3.1 房屋管理
1.3.1.1 制定完善的房屋管理規定、房屋維修養護制度、小區巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設置物管理規定等規章制度。
1.3.1.2 每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。
1.3.1.3 小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標，組團及幢、單元(門)、戶門標號標志明顯。
1.3.1.4 房屋外觀完好、整沽，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。
1.3.1.5 樓梯、扶手、公共門窗、休閑設施等共有部分牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬，使用安全。
1.3.1.6 室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損。
1.3.1.7 封閉陽臺統一有序，色調一致，不超出外墻面。
1.3.1.8 建筑設計有要求外不應安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等。
1.3.1.9 空調安裝位置統一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。
1.3.1.10 對違反規劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關部門。
1.3.2 維修養護
1.3.2.1 巡查
物業服務企業應根據小區實際情況選擇房屋維護巡查項目，包括：
——每年1次觀測房屋結構，發現特殊情況及時上報，必要時請專業單位進行檢測評定;
——每季檢查1次墻體、墻面;
——每季檢查1次頂棚;
——每季檢查1次樓梯、扶手;
——每季檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層;
——每季檢查1次天臺扶欄、公共防盜網;
——每季檢查1次散水坡、雨檐臺、連廊;
——每季全面檢查1次樓板、地面磚;
——每季度檢查1次通風口;
——每半月巡查1次小區各標識;
——每周全面檢查1次公共門窗;
——每周巡查1次路面、側石、井蓋等;
——每周巡查1次圍墻;
——每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品;
——每周巡查1次室外健身設施、兒童樂園。
1.3.2.2 維修養護
在房屋巡查中發現的損壞及時安排專項修理，屬小修范圍的應在24小時內組織修復;屬于管理方面的應于2日內采取措施恢復正常;屬大中修范圍的及時編制維修計劃或專項維修資金使用計劃，并于24小時內向業主委員會提出書面報告，根據業主大會的決定組織維修。
1.3.3 裝飾裝修管理
1.3.3.1 受理業主或物業使用人的裝飾裝修申請登記，與業主、物業使用人或裝飾裝修企業簽訂裝飾裝修管理服務協議，告知業主或物業使用人裝修須知和注意事項。
1.3.3.2 裝飾裝修期間每日巡查1次現場，發現業主或物業使用人未申請登記或違規裝修，影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，應及時勸阻或制止;拒不改正的，報告相關行政主管部門及業主委員會，并在物業管理區域內公示。
1.3.3.3 裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人按照約定處理。
1.3.3.4 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在2日內清運。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式，在2日內清運。
1.4 共用設備設施運行、維修、保養服務
1.4.1 供配電
1.4.1.1 總配電室專人值守，每2小時檢查1次設備運行狀況，對主要運行參數進行查抄;具備無人值守條件的配電室每日檢查1次，用電高峰時期適當增加巡視次數;其它低壓配電室每周巡查1次。
1.4.1.2 高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵，按要求對高低壓配電設備、絕緣工具進行打壓檢測。
1.4.1.3 配電室安全標識、安全防護用品齊全，通風照明良好，能有效防止蛇鼠等小動物進入;無有毒有害危險品及雜物存放，環境整潔。
1.4.1.4 無自身系統故障引起的計劃外大面積停電。
1.4.2 公共照明
1.4.2.1 院落、樓道照明巡查每周1次，不定期巡視，及時修復損壞的開關、燈口、燈泡。
1.4.2.2 保持公共照明燈具清潔，亮燈率100%;院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。
1.4.2.3 公共照明系統控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正常，無損壞組件;燈具無損壞、無變形、無銹蝕，完好率100%。
1.4.3 電梯
1.4.3.1 配備專業管理人員，電梯設備運行情況每天巡查2次。
1.4.3.2 保證電梯24小時運行，轎廂內按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內整潔。
1.4.3.3 委托專業電梯維保單位按質監部門要求定期進行保養，每年進行安全檢測，《年檢合格證》在轎廂內張貼，并對維保單位保養工作進行監督，保存相關記錄。
1.4.3.4 電梯發生故障，物業管理人員應及時通知電梯維保單位，并督促維保單位對故障進行修復，一般性換件維修1日內完成，較為復雜維修3日內完成;發生困人或其它重大事故，物業管理圈。物業管理人員應立即通知電梯維保單位，并在15分鐘內到達現場，開展應急處理，協助專業維修人員進行救助;物業服務企業保存相關記錄。
1.4.4 給排水
1.4.4.1 生活供水
1.4.4.1.1 泵房設備運行情況每日檢查4次;地下室、管道井等部位明裝管線、閥門巡查每周1次。
1.4.4.1.2 水泵、閥門全面檢查、檢測、保養每年1次，保證正常供水;水泵潤滑點注油每月1次，水泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少1次。
1.4.4.1.3 水箱、水池每年清洗2次，檢查保養附屬配件，并對水質進行化驗，二次供水水質符合國家飲用水標準。
1.4.4.1.4 水箱、水池管理具備一箱一卡;上人孔蓋板完好并加鎖;溢流管口安裝防護網并完好;每年秋冬季對暴露水管進行防凍保溫處理，確保供水的安全性。
1.4.4.1.5 泵房環境整潔，通風良好，無雜物存放，能有效防蛇鼠等小動物進入。
1.4.4.2 雨污水排放
1.4.4.2.1 公共污水管道每季檢查1次，視情況進行清通，排水暢通。
1.4.4.2.2 雨水管道、化糞池等部位每季檢查1次，視情況進行清通，排水暢通，無堵塞。
1.4.4.2.3 污水提升泵檢查保養每半年1次，對化糞池進行清挖、清抽，集水坑定期清理。
1.4.4.2.4 雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖。
1.4.4.2.5 不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換。
1.4.5 供熱設施
1.4.5.1 采用鍋爐供熱的住宅小區，其供熱設備、設施及供熱管線應由物業服務企業負責維護、管理，或由其委托專業供暖公司維護、管理;采用集中供熱的住宅小區，物業服務企業可根據集中供熱部門的委托承擔小區內供熱交換站及二次供熱管線、用戶室內散熱設備等的維護和管理。
1.4.5.2 每年在供熱開始前完成采暖供熱系統的年度檢修保養工作。
1.4.5.3 供熱季節，供熱交換站內應設24小時值班人員，每2小時巡視機房和設備一次，并做好設備運行記錄，及時發現和處理設備的各類故障隱患。
1.4.5.4 維修人員每日10：00、22：00對小區供采暖閥門進行巡視檢查，對巡視中發現的問題應及時采取整改措施，暫時不能解決的應及時上報主管部門。
1.4.5.5 對業主提出報修申請的，維修人員應及時對其室內供熱設施進行維修，暫時不能解決的應及時上報主管部門。
1.4.6 安全防范設施
物業服務企業應根據小區安全防范設施配備的實際情況，選擇做好下列維護保養工作：
——監控系統，做到：
·設備設施24小時運轉正常，實現對管理區域的有效監控，畫面齊全、清晰;
·按設備隨機使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設備進行檢修保養;
·設備出現故障，能及時修復。
——門禁系統，做到：
·每周巡視1次，保證系統工作正常;
·門鎖、對講主機檢查保養每季1次;
·一般性故障2小時內修復;較為復雜的故障2日內修復。
——電子巡更，做到：
·調試保養每季1次，保證正常運行;
·保持巡更時間、地點、人員和數據的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規記錄提示功能正常。
——周界防范系統，做到：
·主機除塵，壓線端子牢固，對射探頭牢固性檢查每年1次;
·報警系統有效性測試每周1次，中心報警控制主機能準確顯示報警或故障發生的信息，并同時發出聲光報警信號;
·系統發生故障，一般性故障1小時內修復，較為復雜的故障24小時內修復。
1.4.7 防雷接地系統
1.4.7.1 每年2次檢查避雷裝置，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復。
1.4.7.2 高層建筑每年雨季前對避雷系統進行測試，保證其性能符合國家規定。
1.4.8 景觀配套附屬設施設備
1.4.8.1 每日按時開啟;每月檢查1次，發現損壞及時修復。
1.4.8.2 重大節日前對景觀附屬設施設備進行安全功能檢修，保證各項設施運行正常。
1.5 協助公共秩序維護服務
1.5.1 人員要求
1.5.1.1 專職公共秩序維護人員，以中青年為主，45周歲以下的人員占總數60%以上，身體健康，有較強的責任心，并定期接受專業培訓。
1.5.1.2 能處理和應對小區公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備。
1.5.1.3 配備對講裝置或必要的安全護衛器械。
1.5.2 門崗
1.5.2.1 建立健全門衛、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位。
1.5.2.2 保障值班電話暢通，接聽及時。
1.5.2.3 各出入口24小時值班，主出入口雙人值勤，7：00～9：00、17：00～19:00設立崗，按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記。
1.5.2.4 對大型物品搬出進行登記，記錄規范、詳實。
1.5.2.5 對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問。
1.5.2.6 保持出入口環境整潔、有序，道路暢通，阻止小商小販、可疑人員隨意入內。
1.5.3 巡邏
1.5.3.1 制定詳細的巡查方案。公共秩序維護人員手持巡更采集器，按指定的時間和路線每2小時巡查一次，重點部位增加巡查頻次。
1.5.3.2 每天定時巡查樓梯間等室內公共區域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現象。
1.5.3.3 巡查中發現各區域內的異常情況，應立即通知有關部門并在現場采取必要措施，隨時準備啟動相應的應急預案。
1.5.4 車輛管理
1.5.4.1 按車輛行駛要求設立標識牌和標線，規定車輛行駛路線，指定車輛停放區域，地上車位標識規范。有條件住宅小區宜設立臨時停車位。
1.5.4.2 按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規定停車的行為進行勸阻、糾正。
1.5.4.3 車庫門禁系統、車庫內照明、消防設備設施配置齊全并保持正常使用。
1.5.4.4 收取車輛看管費的車場、車庫設專人24小時值班，車輛出入記錄規范、詳實。
1.5.4.5 有條件的住宅小區宜建設立體化停車設施。
1.5.4.6 建有立體停車設備的車庫應設專業技術人員值守，并對設備使用人進行專業培訓。
1.5.4.7 住宅小區中的車庫不應私自改建、分隔、拆除。
1.5.4.8 非機動車應定點停放。
1.5.5 監控
1.5.5.1 設有監控室的應有專人24小時值班，交接班記錄規范、詳實。
1.5.5.2 監控室收到報警信號后，公共秩序維護人員應在5分鐘內趕到現場進行處理。
1.5.5.3 監控的錄入資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關規定或行業標準執行。
1.5.6 緊急事故防范
1.5.6.1 對洪澇、地震等突發性自然災害，火災、治安、公共衛生、電梯故障等突發事件制定應急預案，明確應急事件處理責任人。事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
1.5.6.2 對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時排除故障并報告業主委員會和有關部門。
1.5.6.3 每年組織1次以上應急預案演習。
1.6 保潔服務
1.6.1 樓內保潔
1.6.1.1 樓層通道和樓梯臺階，每日清潔3次。地面每日濕拖1次，干凈整潔。
1.6.1.2 樓梯扶手、窗臺、防火門、消防栓、指示牌每日清潔1次，欄桿每周清潔1次。
1.6.1.3 天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每月清潔1次，目視無積塵、無蜘蛛網。
1.6.1.4 共用門窗玻璃，每月擦拭2次，玻璃明亮、目視干凈。
1.6.1.5 電梯轎廂地面每日清潔2次，干凈、整潔。
1.6.1.6 燈飾、轎廂四壁及頂部每月清潔2次，目視干凈。
1.6.2 外圍保潔
1.6.2.1 道路：每日清掃2次;雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行。
1.6.2.2 綠化帶：每日清潔2次，秋冬季節或落葉較多季節增加清潔次數?；▔砻鏉崈?，外觀整潔。
1.6.2.3 水景：開放期內，每日清潔2次。定期對水體投放藥劑或進行其它處理。水面無漂浮物，水體無異味。
1.6.2.4 休閑娛樂、健身設施：每日擦拭1次，每周刷洗消毒1次，設施表面干凈。
1.6.2.5 3m以下庭院燈、草坪燈：每周清潔1次，目視干凈。
1.6.2.6 標識、宣傳牌、信報箱、景觀小品：每周清潔1次，目視干凈。
1.6.2.7 天臺、明溝、上人屋面：每月清潔1次，排水順暢、無垃圾堆放。
1.6.3 車庫、車棚
1.6.3.1 地面每日清潔1次，每月沖刷2次。保持空氣流通，地面無垃圾和雜物。
1.6.3.2 天花板、墻面每月清潔1次，目視無積塵、蜘蛛網。
1.6.3.3 門窗、消防箱、防火門、箱柜等公共設施每月清潔1次，目視無積塵。
1.6.3.4 指示牌、指示燈保持整潔。
1.6.4 垃圾收集與處理
1.6.4.1 垃圾桶布局合理，樓道內每一層宜設置一個垃圾投擲點，方便業主使用。
1.6.4.2 垃圾日產日清，周圍地面無散落垃圾、無垃圾外溢、無污水、無明顯異味。
1.6.4.3 建筑垃圾設置臨時垃圾池，集中存放，及時外運。
1.6.4.4 垃圾桶、果皮箱每日清潔1次。
1.6.4.5 能正常使用、維護垃圾生物處理設備、中水處理設備等。
1.6.5 衛生消殺
蚊、蠅、蟑螂孳生季節每月消殺2次，其它根據季節和當地情況制定具體計劃;滅鼠每季進行1次，無明顯鼠跡。
1.6.6 動物管理
物業服務企業應協助有關部門做好住宅小區內的寵物、家禽、家畜等動物管理工作，不在小區內飼養家禽、家畜及無許可證的寵物等。
1.7 綠化服務
1.7.1 綠化養護
有專業人員對住宅小區實施綠化養護管理，并做到：
——對草坪、花卉、樹籬等定期進行修剪、養護;
——定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于2%;
——對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補植更新，缺株率小于3%，存活率大于95%，行道樹缺株率小于3%，土地裸露面積小于5%;
——綠籬、色帶及造型植物，輪廓清晰、層次分明、無殘枝敗葉，造型植物枝葉緊密、圓整，觀賞效果良好;
——樹木每年修剪1次以上，樹冠整齊，側枝分布均勻，根干部無萌枝，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦;
——定期噴灑藥物，預防病蟲害;
——定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。
1.7.2 環境布置
1.7.2.1 綠化總體布局合理，喬、灌、花、草配置得當、層次豐富，視覺效果良好，滿足居住環境需要，無侵占現象。
1.7.2.2 綠地設施及硬質景觀保持常年完好，無人為破壞現象。
1.7.2.3 設有景觀湖的，保持三季有水，每年春季投放觀賞魚苗，水質良好，每月至少補水1次，每年清淤1次。
1.7.2.4 重大節日或慶典活動，對公共區域進行花木裝飾。
1.7.2.5 加強綠化宣傳，對古樹名木，保護措施到位，使其生長正常;對稀有樹木進行掛牌標識，注明其名稱、科屬、產地、生長習性等。
1.8 特約服務
物業服務企業為滿足部分業主或物業使用人的需求，可根據住宅小區的實際條件及其自身的能力，經雙方特別約定，有償提供但不限于以下服務活動：
——家庭安裝、維修服務;
——家庭保潔服務;
——家庭餐飲服務;
——鐘點工服務;
——洗衣服務;
——商務(打字、復印等)服務;
——房屋租賃、出售等中介代理服務;
——老年人陪聊服務;
——小家電維修服務;
——搬運服務等。
2 監督與投訴
2.1 信息收集
物業服務企業應以各種方式收集業主及物業使用人對物業服務質量的信息，及時分析這些信息，不斷改進服務的內容和質量。業主及物業使用人對物業服務滿意度信息的收集可以采用以下方式：
——直接與業主溝通;
——向業主發放調查問卷;
——來自各種媒體的報道;
——收集各種渠道的業主投訴。
2.2 投訴處理
2.2.1 物業服務企業應主動接受業主的監督，建立投訴處理機構，明確責任人，對外公布監督、投訴電話。
2.2.2 積極配合有關部門做好投訴處理工作，對投訴處理結果進行回訪。
2.2.3 認真及時地處理業主的意見和建議，并將處理結果及時通知投訴者。
篇2：物業接管服務標準作業程序
物業接管服務標準作業程序
一、目的
規范物業接管工作，確保接管工作完善、平穩、高效。
二、適用范圍
適用于物業管理工作對外接管物業工作。
三、職責
1、公司總經理負責物業接管工作的組織、安排。
2、公司接管小組具體負責依據本程序實施物業的接管工作。
四、程序要點
1、物業接管工作流程 (略)
2、簽訂《物業管理委托管理合同》
(1)按照現行物業管理法規的規定，在房地產開發建設完畢后業主委員會尚未成立前，發展商可以自己選擇物業管理公司來接管已建成通過竣工驗收的物業。已成立業主委員會的小區/大廈工業區，由業主管理委員會依照法規選擇委托物業管理公司接管物業。
(2)委托接管物業，發展商/業主管理委員應不同選擇的愿意接管的物業管理公司簽訂《物業管理委托合同書》
(3)當物業管理公司同發展商/業主委員會達成一致時，公司總經理應當同托管方簽訂好正式的《物業管理委托合同》。
3、《物業管理委托合同》簽訂后，總經理應立即下令籌備接管項目物業管理處。物業管理處的籌備工作包括以下內容：
(1)依照《組織架構和崗位設施標準作業程序》確定物業部的組織架構和崗位設置。
(2)依照《人事定編標準作業程序》結合接管物業的實際情況確定物業部的員工定編。
(3)依照《轉正/晉升/調薪/降級標準作業程序》，任命物業部經理/副經理、物業部各處主管/副主管。
(4)依照《員工招聘管理標準作業程序》，向社會公開招聘一部分員工初步達到定編。
(5)依照《培訓管理標準作業程序》全方位、高密度地進行員工培訓。
(6)提前派各專業業務骨干進入接管物業跟蹤工程的收尾竣工和設備安裝調試工作，為接管驗收和日后管理作好準備。
(7)依照所接管物業的特點和實際情況編制《物業管理方案》：
?、俅_定物業管理服務費的收費標準和收費方案;
?、诖_定物業管理前期固定資產投入明細和流動資金額度;
?、鄞_定物業管理水、電、氣、電話、光纖的收費方案(代收代繳方案);
?、艽_定安全員、消防的具體管理方案和成本指標;
?、荽_定清潔管理方案和成本指標;
?、薮_定園林綠化管理方案和成本指標;
?、叽_定機電維修保養管理方案和成本指標;
?、啻_定公共事務管理方案和成本指標;
?、岽_定內部控制管理方案和成本指標;
?、馔竞炗喣繕斯芾碡熑螘?。
4、在物業開發建設竣工驗收完畢具備入住和接管條件時，公司總經理應適時組建物業接管小組對接管物業進行詳細的驗收(詳見《物業接管驗收標準作業程序》。
5、對于接管驗收出現問題的，公司總經理應當積極協助接管驗收小組同發展商/業主委員會協商迅速解決。
6、在接管物業未發現重大質量或其他方面的問題時，公司總經理應當同意發展商/業主委員會對物業開始進行移交。
7、鑰匙移交
物業管理公司項目管理處將發展商提供的樓宇全套鑰匙逐一檢查登記在《鑰匙移交一覽表》中，然后由移交雙方簽字確認。
8、項目管理處將接管小組的驗收清單和實物逐一登記接收后，公司總經理同發展商/業主委員會簽收《物業移交清單》。
9、項目物業管理處同發展商移交管理用房。
10、項目物業管理處開始進入物業辦公。
11、項目物業管理處按政府規定同發展商/業主委員會移交物業管理處自營的商業用房。
12、上述移交完畢后，總經理應當提請發展商按物業管理法規將公共設施維修基金(開發建設總投資的2%)一次性轉入小區專用帳戶。
13、發展商在移交物業的同時，應當向物業管理公司及業主提供《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》。
14、管理處進駐物業后，應立即同供電局、自來水公司、燃氣公司、供暖公司、郵局進行聯系協調，以確保小區的正常供電、供水、供氣、供暖、通郵;同管轄派出所、街道辦聯系，解決小區的治安等問題;同銀行聯系，解決小區各種費用的銀行代收代繳問題。
15、公司總經理在上述工作進行完畢后，同發展商簽訂《物業移交書》，同時指令管理處作好業主的入伙準備工作，向業主發出《入伙通知書》。
五、記錄
1、《鑰匙移交一覽表》
2、《物業移交清單》
六、相關支持文件
1、《物業接管驗收標準作業程序》
2、《公司行政、人事相關標準作業程序》
七、附錄
《物業移交書》(樣本)
篇3：物業接管驗收服務標準作業程序
物業接管驗收服務標準作業程序
一、目的
規范新物業的接管驗收工作，確保接管物業的質量合格。
二、適用范圍
適用于物業部對新接物業的接管驗收工作。
三、職責
1、公司總經理負責組建物業接管驗收小組并同發展商具體辦理物業的接管工作。
2、接管驗收小組組長負責接管驗收的工作質量。
3、接管驗收小組具體負責依據本程序進行物業的接管驗收工作。
四、程序要點
1、接管驗收的準備工作
(1)新建物業竣工驗收后、業主入住前，物業部應及時組建接管驗收小組，對所接管的物業進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業基本合格，滿足業主的質量要求。
(2)成立物業接管小組
?、僭诮拥娇偨浝淼慕庸茯炇罩噶詈?，公司各相關部門應立即按照總經理的要求抽調業務骨干組成物業接管小組;
?、诮庸茯炇招〗M應當由公司以下部門人員組成：
--公司行政人事部抽調檔案管理文員負責接管物業的產權、工程、設備資料的驗收移交工作;
--物業部服務處抽調業務骨干負責業主資料的驗收移交以及協助樓宇的驗收移交工作;
--物業部機電處抽調業務骨干具體負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交工作。
(3)接管驗收前的準備：
接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作：
?、倥c開發商聯系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等;
?、谂沙鱿阮^技術人員前住工地現場摸底，制定好接管驗收計劃;
?、厶崆皡⑴c發展商申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作，做到心里有數;
?、軠蕚浜媒庸茯炇沼涗洷砀瘢?/p>
--《房屋本體接管驗收表》;
--《公共配套設施接管驗收表》;
--《機電設備接管驗收表》;
--《接管驗收問題整改表》。
2、接管驗收的工作程序 (略)
3、資料的接管驗收。發展商委托物業管理時須向物業部移交相關資料。
(1)物業產權資料：
?、夙椖块_發批準報告;
?、谝巹澰S可證;
?、弁顿Y許可證;
?、芡恋厥褂煤贤?
?、萁ㄖ_工許可證;
?、抻玫丶t線圖。
(2)綜合竣工驗收資料：
?、倏⒐D(包括總平面布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣、設備、附屬工程個專業竣工圖及地下管線布置竣工圖);
?、诮ㄔO工程竣工驗收證書;
?、劢ㄔO消防驗收合格證;
?、芄才涮自O施綜合驗收合格書;
?、莨┧贤?
?、薰╇妳f議書、許可證;
?、吖鈪f議書、許可證;
?、喙饫w合格證;
?、嵬ㄐ旁O施合格證;
?、怆娞轀视米C。
(3)施工設計資料：
?、俚刭|報告書;
?、谌自O計圖紙;
?、蹐D紙會審記錄;
?、茉O計變更通知單;
?、莨こ填A決算報告書;
?、拗匾氖┕h紀要;
?、唠[蔽工程驗收記錄;
?、喑两涤^測記錄;
?、崞渌赡軙绊憣砉芾淼脑加涗?。
(4)機電設備資料：
?、贆C電設備出廠合格證;
?、跈C電設備使用說明書(要求中文);
?、蹤C電設備安裝、調試報告;
?、茉O備保修卡、保修協議。
(5)業主資料：
?、僖奄彿繕I主姓名、位置、面積、聯系電話等;
?、谝褖蚍繕I主的付款情況或付款方式。
4、物業硬件設施接管驗收和竣工的區別
(1)接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業主要求;而竣工驗收則是全方位的內外質量驗收。
(2)接管驗收是物業部接管物業為防止出現物業質量有嚴重問題、將被業主廣泛投訴而采取的一種替業主提前服務式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。
5、接管驗收標準和驗收方法
(1)驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》及業主生活的合理要求。
(2)驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。
6、樓宇本體硬件設施的具體驗收標準
(1)主體結構：
?、偻鈮Σ坏脻B水;
?、谖菝媾潘畷惩?、無積水、不滲漏;出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。
(2)樓地面面層與基層粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂;塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。
(3)內墻面：
?、倌ɑ颐嫫秸?，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬;
?、趬K料(如瓷磚)面層：粘貼牢固，無缺棱掉角;面層無裂紋、損傷，色澤一致;對縫沙漿飽滿，線條順直。
(4)頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。
(5)衛生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。
(6)木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。
(7)門、窗
?、匍T開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形;
?、陂T鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活;
?、鄄ＡО惭b牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷;
?、苡推峋鶆?，色澤光亮新鮮、完整;
?、蓦娮臃辣I門通話清晰，完好，無銹跡;
?、薏讳P鋼房門表面光亮，無刮花、變形;
?、吒邫n裝飾門裝飾完整。
(8)樓梯、扶手：
鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑;
砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。
(9)木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。
(10)飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。
(11)油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、滲漏現象。
(12)電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規定，電源已接通正常。
(13)光纖已開通，收視良好。
(14)開關安裝牢固，開關靈活，接觸良好。
(15)燈具安裝牢固，完好無損，反應靈敏，發光正常。
(16)水表、電表、氣表安裝牢固，讀數正常，無損傷。
(17)衛生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現象、無堵塞，排水通暢。
(18)給水設施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。
(19)地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現象，無堵塞，排水通暢，完好無損。
(20)門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。
(21)防盜網、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、
(22)其他配備設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。
7、公共配套設施接管驗收標準
(1)天臺：
?、偬鞙?、落水口暢通完好;
?、诟魺釋?、防水層完好。
(2)散水坡無下陷、斷裂、去墻體分離，坡度適宜、平整。
(3)屋面避雷設施連接牢固。
(4)路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常;燈柱安裝牢固，油漆完好。
(5)綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草;綠化水觀布局合理，閥門開關靈活，安裝穩固。
(6)道路：
?、俾访嫫秸?，無水泥塊，無起砂、斷裂;
?、诼费朗鲋R，灰縫飽滿，無缺角損傷;
?、蹓K料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角;
?、芙煌俗R線、路牌清楚完好。
(7)室外消防栓：
?、傧老錁俗R清楚，玻璃完好;
?、谙涝O施配件齊全;
?、巯拦馨惭b牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。
(8)樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。
(9)垃圾中轉站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。
(10)安全員崗亭安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。
(11)安全員道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。
(12)停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設施良好，排水設施良好。
(13)自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。
(14)明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩。
(15)沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。
(16)護坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固。
(17)臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。
(18)水池、水箱衛生清潔，無滲漏。
(19)信報箱安裝牢固，完好無損，標識清楚，表面平整光潔。
(20)雕塑、小品牢固，完好，安全。
(21)招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。
8、機電設備的接管驗收
(1)電梯設備型號、數量與移交清單相符，運行平穩，安裝符合規范;有電梯運行準運證;機房設置合理，配件安全，標識清楚，表面光潔平整、明亮。
(2)變配電設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，安全防護裝置齊全，標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。
(3)中央空調設備型號、數量與移交清單相符，工作性能達到設計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風、采光、降溫良好，設備表面油漆完好，無損傷。
(4)發電機型號與移交清單相符，工作狀態良好，反應敏捷，標識清楚，表面油漆完好無損傷，設備安裝牢固，機房隔音、防護設置完好，通風、采光良好。
(5)消防監控設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，標識清楚，設備表面完好無損，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。
(6)給排水設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，標識清楚，設備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現象，機房配置完整。
(7)安全監控設備：同消防監控設備。
9、接管驗收遺留問題的處理
(1)遺留問題的登記確認：
?、賹Y料驗收中發現的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發展商相關人員簽字確認;
?、趯ξ飿I硬件設施接管驗收中發現的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備問題登記表》中并請發展商相關人員簽字確認。
(2)對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同發展商聯系補齊，必要時公司總經理應當協助進行。
(3)對物業硬件設施、設備遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求發展商在兩周內解決;重大問題接管驗收小組應當要求發展商在一個月內解決。必要時公司總經理應當協助進行。
(4)對于長期解決不了、勢必會影響物業管理的問題，物業部應當以備忘錄的形式將問題登記后交給發展商進行備錄。
10、《接管驗收遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。
五、記錄
1、《接管驗收資料遺留問題登記表》
2、《接管驗收設施、設備遺留問題登記表》
六、相關支持文件
《物業接管標準作業程序》