信息服務合同：項目管理開發

　　甲方：****

　　乙方：****

　　(個人)

　　身份證號：****(個人)

　　(以下稱乙方)受_***(以下稱甲方)委托進行_《***信息管理數據庫》的開發工作。雙方本著相互合作、互惠互利的原則，共同協商達成如下協議：

　　一、項目名稱：《中金公司項目信息管理數據庫》

　　二、內容及要求：

　　1、開發內容：根據甲方的要求，乙方在規定時間內完成《***信息管理數據庫》的開發，該系統的設計要求如下：

　　2、主要功能：實現項目數據庫的添加、修改、查詢、刪除、修改、備份等功能。根據需求設計進行項目的開發以及測試的工作。具體工作由甲方分配。

　　3、系統運行環境包括：(1)windows操作系統

　　(2)sql數據庫系統

　　4、開發時間：

　　(1)啟動日期：甲乙雙方簽字蓋章之日即為項目正式啟動日期;

　　(2)完成期限：自項目正式啟動，在30工作日內完成。

　　三、雙方權利義務：

　　1.甲方：

　　(1)甲方有權利督促乙方按規定時間完成項目開發，有增加或修改內容雙方需另行協商解決;在不影響進程的情況下，對于甲方的小規模變動的需求，乙方必須滿足;若出現大幅度的變更，則甲乙雙方商議延長開發周期增加開發費用。

　　(2)甲方完全擁有《***信息管理數據庫》系統的所有權，包括使用權、著作權等所有權利;

　　(3)甲方應當按照協議，按時向乙方支付開發費用;

　　(4)甲方有責任對本協議的內容進行保密;

　　(5)甲方有責任對乙方的軟件開發技術進行保密，在未經乙方書面許可的情況下，不得向第三方泄露。

　　(6)甲方有責任保密乙方的個人信息，不得向第三方泄露。

　　2.乙方：

　　(1)乙方有責任按甲方的要求在規定時間內完成項目開發，完成需要開發的內容;

　　(2)在項目開發完畢之后，在乙方對甲方提供的維護服務期之內，由于甲方設計變更而導致需求的變更，若變更范圍在本合同所規定的功能范圍之內，乙方有義務免費為甲方修改變更內容;

　　(3)乙方有責任對本協議的內容進行保密;

　　(4)乙方有責任對與甲方項目的接口規范進行保密，在未經甲方書面許可的情況下，不得向第三方泄露;

　　(5)乙方有責任在項目驗收合格完成之后，向甲方提供30天的免費維護服務，此維護僅指軟件bug的修改以及小范圍的功能性改動;

　　(6)乙方有責任自行準備軟件開發所需的硬件設備、開發資料。信息服務合同：項目管理開發

　　四、費用和支付方式：

　　1.費用：此項目費用合計為捌仟_元人民幣。

　　2.支付方式：

　　1)項目開發之前，甲方乙方預付叁仟元;

　　2)在整體項目開發完畢后10個工作日內完成測試驗收，并向乙方提供驗收合格報告。同時，乙方將軟件設計相關文檔交付給甲方，甲方在3個工作日內支付乙方第二筆開發費用叁仟元。

　　3)在系統運行一個月之后，如果一切正常，甲方支付乙方剩余開發費用貳仟元。

　　3.違約責任：

　　(1)甲方有責任按期支付乙方費用，如因甲方自身原因，未能按時交付，則每延期一天，甲方將額外支付乙方總費用的0.5%作為補償;

　　(2)乙方有責任按期向甲方交付源代碼和設計文檔，實現項目中的所有功能，如因乙方自身原因，未能按時交付，則每延期一天，甲方將扣除乙方總費用的0.5%作為補償。

　　如確因甲方原因，造成乙方未能按時交付，則乙方不承擔由此造成的甲方的損失。

　　五、適用法律：本協議按中華人民共和國法律解釋。

　　六、仲裁

　　對在本協議履行過程中出現的爭議，雙方本著友好協商的原則予以解決，如協商不能解決時，合同的任何一方可將爭議提交本地仲裁委員會，并按該委員會的仲裁規則進行仲裁。仲裁決定對雙方都有約束力。爭議進行仲裁期間，除爭議事項外，甲乙雙方應繼續履行各自本合同中規定的義務和行使權利。

　　七、甲乙雙方指定聯系人及聯系方式

　　甲方：****

　　聯系人：聯系電話：乙方：聯系人：聯系電話：若甲乙雙方變更聯系人，需要做出書面通知以告知對方。

　　八、其它：本合同壹式貳份，雙方各執壹份，簽字蓋章有效。

　　甲方：代表簽字(蓋章)：日期：**年____月____日

　　乙方：代表簽字(蓋章)：日期：**年____月____日

篇2：地產中介<信息開發>講解

　　地產中介<信息開發>講解

　　開發信息的方法:

　　1.開發客戶：上門、電話、介紹、網絡、媒體、派單、貼條。

　　注意事項：

　?、谝馀c客戶自始至終保持像朋友一樣的關系。

　?、诹私饪蛻粽鎸嵉馁徺I原因、特殊的要求(朝向、樓層、學區、戶口等)。

　?、哿粝驴蛻舾嗟穆撓捣绞?。

　?、鼙M快給客戶聯系等看房，哪怕暫時手中無合適的房子。

　?、葜v清取費標準。

　　2.開發盤源:上門、電話、介紹、網絡、媒體、陌生拜訪、派單、貼條。等 注意事項：

　?、俨还芤陨先魏畏绞介_發的盤，盡量多向業主了解房屋基本信息及售房原因。

　?、诜课莸臋鄬俦仨毲宄私?。

　?、哿粝赂嗟穆撓捣绞?。

　?、苤v清收費標準。

　　(一)上門客戶：

　　經紀人在接待上門客時，應站起自我介紹，然后遞上名片，請客人就坐，其他同事幫忙奉上茶水，當聆聽過客人對物色房源聽要求，如：坐落之片區，房源名稱，預算購入價錢，面積，自住或投資，何時需要搬進去，是否換樓等(因為開始時對客人之要求清晰明確，日后作房源配對時則更易掌握)。

　　(1)了解客戶初步需求：預算、地段、房型,用途,價錢,購買方式,時間。注意：初步接觸客戶，應學會聆聽，了解大的方向。

　　(2)求購的范圍。

　　了解大的方向，任何人都喜歡又便宜又好的房子，但一上來范圍太大會導致為客戶選取房增加困難，找不著北;范圍太小又容易框死自己的推薦房源，結果為其它公司做了鋪墊。

　　多聽客戶說，對方只要愿意說，別輕易打斷別人的話，但注意別只顧著聽客戶說，在適當時要插入你的問題，問題要有針對性，但切忌留于形式化，便于更詳細的了解客戶的想法。

　　(3)求購的要求、朝向、面積、樓層、價位、有無特殊要求、使用人數及更多的聯系方式。了解客戶初步需求：預算、地段、房型。注意：初步接觸客戶，應學會聆聽，

　　(4)真實的求購原因。(為什么購、為誰購、或投資)

　　(5)簽客戶求購/求租委托書：做到不落痕跡、自然，切忌興師動眾，讓客戶產生防備心理，協議上必須有求購方的簽字。

　　(6)講清收費標準及全部購房過程。

　　(7)職業、投資、自用，是否和其他業務員或行家看過房，對求購區的熟悉程度 。

　　(8)留下多種聯系方法：公司電話較被動，盡可能多要些聯系方式，便于隨時能找到你的客戶。

　　(9)其他提問要點，經紀人必須向客人提出：客人有否跟過其他中介公司看房，是否本區居民，辦公地點在附近嗎?了解客戶多一點，倘若客戶曾經跟別的中介公司看房，應向客戶表示為節省時間，請客戶出示之前跟別家中介公司“看房書”作參考，已看過的不再重復，未看過才介紹，客戶通常為節省時間，都會樂意出示的，這樣我們可了解競業公司房源情況及做出相應行動。

　　(10)經紀人在得悉客人之要求后，應即時約業主安排看房，就算未能約到客人要求的房型，都要介紹類同而價錢相若的房源予客人作比較，用以更清楚客人之喜好(包括房型朝向，環境配套，裝修陳設等)假如未能當日約到，則應另約時間，盡快做出安排，因為客戶既然能抽空到本公司，便相信公司提供的房源及資訊能滿足他，倘若未能如其所愿，客戶便會到其他中介公司了。(一些客戶經常不是很清楚自己的真實需求)

　　4、注意事項：

　?、磐ㄟ^短暫交流,了解客戶的購買意向;

　?、圃谧疃虝r間內讓客戶能看到房，目的是給他一個對于我們的信心(哪怕出租房);

　?、桥c客戶建立初步的信任關系。

　　(一)廣告客(來電公司)

　　顧客來電的原因分析：有具體需求(可按上門接待客戶一樣具體了解需求)、了解看到的具體房源是否真實、咨詢(及時回答相關問題，同時詢問是否有購房或出售需求)。

　　接待廣告電話難點在于不能形象知道對方的神情變化，但同樣可以通過聲音來辨別對方的心里過程，在過程中小心求證，大膽設想、主動出擊。

　　1、最終目的--讓客戶留下聯系電話。

　　2、中心思想--為客戶建立信任關系，讓客戶覺得你可以為他報務。(正直、專業)

　　3、技巧--在最短的時間內了解客戶的需求。(反映悟性)

　　4、問法舉例--

　　陳先生，你剛來電我公司的電話號碼是可以找到你對嗎?(來電顯示)--指令式向客戶套取電話號碼。

　　*先生你是不是在 **上班的?你有去過**花園嗎?(摸底，借此查找對方所需要了解的物業)

　　先生，廣告上的這套**樓的(對號入座)，不過此外我們還有**棟**樓的(讓對方覺得可以選擇的余地多)

　　*先生，這個價錢已經相當便宜了，其它類似的都至少要** 價錢呀!這個業主如果不是要調工作，急于出手，也不可能這么便宜(對比)

　　*先生，我們在**棟**房號還有一套，業主跟我很熟，只有我們信嘉公司才有，不過業主現在在北京開會，可能要過十幾天才會回來，你留個電話給我，業主一回來，我馬上通知你過來看(畫大餅)

　　*先生，不好意思，房號暫時不能告訴你，公司規定客人需要看房的一律由經紀人親自帶領，并如果沒有我們的帶領，業主也不肯給你看的(借題發揮，杜絕跳單)

　　*先生，這套房比較多人看，因為房源比較稀缺，我建議你盡快過來看，業主明天要出差了，要過二個星期才回來!(盡快與客戶見面)

　　(三)店鋪外看廣告的客戶

　　經紀人應時刻留意在店鋪外看廣告之客人，因為可能該客人不好意思入店鋪，或受門面廣告所吸引，經紀人應立即出迎接待，繼而請客人入店內傾談，若客人真的沒有時間，可給予連鎖店房源之宣傳單給客人參考，最后勿忘記取客人之聯絡電話作跟進。

　　舉例：

　　a、你好!我姓陳，先生怎樣稱呼?王先生是嗎?對哪個房源有興趣呢?我可以作個介紹，不要緊的，談一下吧!店內電腦還有很多房可作介紹的，進來坐坐吧!或/天氣這么熱，進來喝杯水吧!

　　b、王先生如果現時沒有空的話，不妨留個電話號碼聯系，好讓我知道有好的房源馬上電你。

　　c、如果王先生真的不方便留電話，不如這樣吧，你公司有傳真機吧?若我找到你想要的房源，我先傳真給你，你覺得有興趣的話才致電我幫你好嗎?(當傳真號碼告知后，才借意問客戶拿電話號碼，為了先電后傳真的妥善安排，免得其他人拿到客戶買房或賣房的資料)

　　d、我們這里有一套價格特別合適的房子，您要不要進來了解一下? 注意事項：

　　1.站好位置,搶前在客戶前進的方向,堵住客戶到周邊行家的可能,

　　2.單刀直入的問法,提高客戶的興趣.

　　3.在最短時間內吸引進入店,以免有行家滋擾.

　　4.留下聯系電話.

　　(四)人際關系之客戶

　　經紀人應當建立自己個人之人際關系網，令身邊之親朋知道自己是從事房中介的工作，平日亦可在社交聚會或應酬時多派發名片，從而在多方面取得新客戶，增加生意機會，達到業績提升之目的。例如：經紀人自己租出的房，業主及租客定期的聯系，保持良好的售后服務都能穩定經紀人的客戶網的。

　　(五)公司現有的房源內之客戶(洗房，業主也是客戶)

　　公司擁有龐大的房源，每一個業主售出單位后，很大機會成為準買家或租客的，所以經紀人在平日“洗房”時，勿忘記問多一句，究竟業主有否需要先買一間房子呢?總而言之，跟業主打好關系，是百利而無一害的，譬如日后在談價錢，售后買/租房，委托多一個房等。但經紀人有時覺得無從入手，不知從哪說起，其實“洗房”不單只問業主售/租出單位沒有，價錢有否降低，還有幾種方法的。

　　舉例：a、王先生，你好，信嘉房地產的小王啊，剛收到消息，你居住的房子隔鄰六幢有一間平價登記房源，80萬就肯出售，面積比你現在的大一點，向南，三個房間，裝修很好，你是否考慮這戶型呢?啊!你的房子還未售出，我會努力一點的，如果我有實客便馬上跟你談啊! 理由：剛才所問，可了解王先生現時情況及其心態。

　　i.單位尚未售出

　　ii.經紀人提供市場資料給業主作參考。

　　iii.若經紀人有實在客人，可大膽向業主殺價。

　　iv.未售出單位前，王先生沒準備先買后賣

　　舉例：

　　a、王先生，你好!我是信嘉房地產的小王，剛才我客人看過房子后，興趣是有，不過價錢方面未達到王先生你的價錢，客人還價七十萬包稅，我知道相差有八萬元，但市場成交不是很多，你不妨考慮一下，有多少可以商量，好嗎?反正機會不是經常有，不要錯失售出之機會啊!

　　理由：其實經紀人是有客人看過王先生的房，但尚未還價，此舉只為日后談價錢鋪路，令王先生覺得市場實在客人不多，如果有客人加多一點價錢便有誠意售出算了。對于我們，可以了解業主登記房源的急切性，業主的價錢底線，最重要的是令業主覺得信嘉房產是有很多客戶的，不斷重復試價，會導致日后業主可能在其他中介公司達成協議前，都會事先告知我們及了解當時我們有否實客可出高一點價錢，使我們可以馬上作出安排及部署,和業主打好關系等對我們很有利的。

　　(六)房交會

　　在房交會推廣中，經紀人可從各方而來的客戶當中認識準買家，可能來自不同片區。經紀人在推廣完結后，應整理手頭上的客戶，有系統有記下客戶對房源的要求，盡快為客戶選擇適合的房源約看，最重要可以即時促成交易。

　　(七)網絡客戶

　　網絡客戶的最大特點就是比較時尚的，大部分屬于年輕一族，年齡大致在20歲到35歲之間，為主群，也有年紀比較大的，而一般年紀比較大的網絡客戶，一般來說都是比較外向型，比較容易溝通的人。

　　接待網絡客戶的最大難點就是，一般上網找房源的人，他們的置業范圍比較的廣，比較少特定一個地點找尋自己所需要的房子，這樣對于經紀人來說比較困難。要了解的關于房產的信息要廣，了解的越多經紀人能抓住客戶的機會就越大，反之亦然。

　　網絡客戶的類型一般來說投資的比較少，而居家為大比例。而且網絡客戶中同行探房或者跳房的比較少。大多數來說都比較實在。

　　當你接待一個網絡客戶的時候，你首先要對于房源熟悉，而且登記的房源要盡量真實準確，否則很難得到客戶的信任。同時經紀人要在平時盡量充實自己的對于房中介知識的了解，對于房源的熟悉，不僅僅是周邊的房源，要擴大范圍的了解房源的基本信息，因為網絡客戶的選擇一般來說都是比較廣，都是在幾個片區甚至跨區域比較，如果經紀人對于房源的了解比較多，那么就可以借助這個來推薦自己所在片區的房源，這樣你的成功率就比較大。

　　在我們登記網絡房源的時候，要做到，第一真實性，第二詳細性，第三數量多。這三點都很重要。

　　真實性 是說盡量做到實房實放，這樣客戶會對于你更加信任，現在在網上很多經紀人都是放虛假的信息來吸引客戶，但是因為這種現象越來越多，所以客戶也是慢慢明白了，一般很多客戶問了知道是虛假的信息以后就會掛了電話也不再多問下去了。真實性可以更加加強客戶對于你的信任。

　　詳細性 是說在登記房源信息的時候，要盡量做到把房源的資料說清楚，這就要在備注中多加解釋，一般要說格局，房屋外的風景，社區的配套，交通和購物都有哪些，如果可以的話可以寫出首期款數額，月供?，F在很多網站都可以上傳圖片資料，如果可以盡量上傳一些關于物業的實際圖片，這樣可以更加吸引客戶。這一項是非常重要的，很多經紀人現在登記房源只是寫了大概情況，備注中基本是空的。

　　數量多 因為網絡越來越發達，普及性也廣了，網絡上的信息也越來越多，所以你想客戶更大機會看到你的信息，就只有靠大量來登記房源，這是唯一的辦法。跟進網絡客戶的時候，要注意的是，很多客戶只是對著在網上的信息來看房，他不一定了解這個片區的特點和情況，所以經紀人需要耐心去講解，不要認為客戶不實在而錯過成交的機會。

　　(業主)登記房源

　　每一個業主都想自己的房子能賣出好價錢，是可以理解的，其實售價的高低是取決于市場的接受程度，能售出的價錢就是市價，經紀人在處理房主登記房源時，應多了解房主登記房源目的及售出后的去向。

　　(一)上門登記房源的業主：

　　1、出售登記的注意事項：

　　(2)物業地址要具體、明確  客戶登記房源時應記錄清楚該物業的看房方法，如業主可隨時安排上門看房有助于成交。

　　經紀人應請業主提供有關平面圖。

　　(3)樓層、朝向、權屬寫明、設施、業主的真實姓名、方便看房時間、騰房時間、較多的聯系方式。

　　房型須填寫屬2室2廳或3室2廳，各房朝向亦應填妥;

　　交房期必須清楚注明，因部分出租業主可能在租約尚有一段時間期滿前委托代為出租，這將影響經紀人推介房源的次序。此外，部分附租約出售房屋，必須清楚租期時間及租約性質，即問清業主在有實際客戶時可否與租客提早解約。

　　登記房源必須爭取要求業主多留幾個聯系電話，包括公司、住宅、手機或傳呼機，這有助經紀人跟進交易。有部分業主多習慣性或為保護私隱只留下傳呼機或手機。當經紀人有業務與之聯系時，業主可能會沒有復機或停機。這樣使我們在交易中處于被動地位或無法聯系業主，最終喪失成交機會。因而要都留業主電話，才會更有保障。游說時應盡量從業主利益出發考慮，如：客戶急需時，多些聯絡方式可即時找到業主，盡早為其租/售出;同時留下電話不會打擾他，我公司只會在關于其房源出租/售的事情才會聯絡他。)

　　(4)最好聊出賣房原因。(出國、急用錢、家庭內部問題)例如：陳先生，是否現時居所不夠用，想售出之后換一間大點呢?或是：陳先生，是否要到別區工作，先放售單位呢?經紀人從中可知悉業主經濟狀況及日后會否再置業，根據以往慣例，業主登記房源目的大致如下：

　　售出兩房，買一間三房(改善生活素質)售出后，租住房子(減輕負擔)套現(經濟問題)

　　已買新房子，賣掉現住的房子(付房款)移民(急售)

　　到價才售(不急售，可能業主有多套房子)

　　(5)客戶登記房源時必須辨清其身份是業主或代理人，因部分代理人只是受業主委托找經紀登記房源及提供開門看房服務。經紀人最重要是知道誰可拿主意及最終拍板成交，即遇有意向客戶時，應與誰人議價、談判及商討具體簽約成交事項。因代理人如無權拍板,經紀人與其聯絡也是徒勞無功且浪費時間。遇此情況必須盡量套出業主資料，直接與其聯絡談判，可收事半功倍之效。

　　(6)講清收費標準及售房之全部過程。

　　(7)業主是否希望客戶貸款

　　(8)經紀人登記房源必須注明物業性質：如寫字樓、住宅、商住或商鋪、房改等;產權:如公產,私產,企業產...等等;有關區別應以大廈本身建筑用途衡量，而不應以客戶使用性質定奪。雖然很多客戶均以住宅作為辦公用途，但仍須將該物業歸入住宅。經紀人還須注意房屋內部格局有否作重大更改，因部分業主可能已將住宅裝修為只能作辦公室用途，所以必須注明有關細節。

　　(9)面積應清楚為平方米，這可避免報價給客戶時因面積不符而錯誤提供實際價格，特別當經紀人以每平方米價格報價，小部分面積判別亦將影響物業總價。

　　(10)了解所有房源資料后，最后可問業主還有沒有其他物業需要登記，有沒有計劃在天津再置業，輕松簡單兩句話可能爭取多一個房源及客源。

　　(11)馬上登記于億遨ERP系統上.

　　(12)當登記房源之后,可提出立即驗房.可了解房源真正情況并拍下室內圖片,如戶型,裝修,設備,環境,景觀等一切有關事情.有機會接觸業主,讓我們有機會進一步了解業主心態及試探底價.

　　2.出租登記的注意事項：

　　(1)詢問客人貴姓以示尊重,遞名片，以便隨時聯系。

　　(2)具體的房屋地址。經紀人應請業主提供有關平面圖。

　　(3)樓層、設施、設備、租期、有無其他要求、較多的聯系方式。(房源資料應詳細記載有關物業內的裝修情況，家電配套數量，檔次、品牌、業主對租客或付款要求及看房方式等資料。)

　　(4)講清收費標準

　　(5)房屋租賃的相關費用

　　業主：

　　設備維修費

　　客戶：電話費，水費，電費，煤氣(燃氣)費 ，暖氣費，物業費

　　(6)租賃面向的客戶群體(公司職員/拆遷戶/外地剛進京或旅游、出差/經商辦公及居住/高級客戶/廉價客戶)

　　(二)、來電登記房源的業主：(同樣主動了解房源的具體信息)

　　經紀人在接到來電登記房源時，應向業主問明其個人資料及詳細之房源狀況，如果是空房，則說服業主交鑰匙給我們為其推廣房源。注意要多取業主聯系電話。因為到了簽約收訂的關鍵時刻，絕不能和業主失去聯系的。

　　(三)、一手房尾盤

　　關注未銷售完的一手樓盤;主動與開發商聯系是否有尾盤可代為銷售。如果成功將為你帶來較多且性價比不錯的房源。

　　(四)、其他途徑：派單,貼條,家訪：

　　派單的重要原因是幫助業務員來吸納盤源和客戶的，同時也為公司及各分行做了廣告宣傳，所以派單是一天工作中必不可少的一項，那么既然派單這么重要，希望業務員認真對待，怎么派、往哪派效果較好是業務員派單前應該仔細、認真考慮的問題。

　　注意事項：

　　(1)有目的的、有針對性去派:哪個小區的出房率高或求購客戶比較集中的物業去派。

　　(2)派在哪里：車筐里效果不好，絕大部分被人拋棄或墊車筐;信箱在發達的市場通訊條件下，被人利用的也很少，那可不可以放在每家每戶的門上呢?試一下吧，效果不錯的。

　　(3)陌生拜訪：一般是進不去的，高檔社區采取此辦法如御景園邸等，可帶公司的小禮品給業主送去一份關愛或許會有奇跡發生，一千份有兩份回報就足夠了。

　　同樣網絡、人際關系及拍賣行也可以為我們找來相關的房源

篇3：物業服務合同簽訂注意要點

　　物業服務合同簽訂注意要點

　　物業服務合同在簽訂時應以政府頒布的示范文本為基礎，雙方在平等自愿的前提下，遵循公平、誠實信用與合法的原則，經充分的協商討論達成一致意見后方可簽訂。

　　物業管理工作自身的特點決定了物業服務合同簽訂時，除可遵循簽訂一般合同時的注意事項外，還要注意以下四個要點：

　　(一)"宜細不宜粗"的原則

　　為確保合同雙方的權益，明確各目的責任、權利、義務，減少日后的糾紛，業主和物業管理企業在對合同進行談判洽商時，要遵循"宜細不宜粗"的原則，即對合同的具體條款要進行細致的充分協商，取得一致，不僅要從宏觀上把握。更要從微觀上給予明確。 一般物業服務合同中對委托的管理服務應包括五個層次的約定：

　　1.委托項目　　委托哪些管理服務項目應逐項寫清。如"房屋建筑共用部位的維修、養護和管理"："共用設施設備的維修、養護、運行和管理"："環境衛生"等。物業管理委托最主要的是公共性服務項目，應逐項給予明確;同時哪些項目允許物業管理企業分包，對分包的原則要求和限制條件，也應給予明確。

　　2.各委托項目的具體內容

　　各委托項目所包含的具體內容，應表述清楚，越詳細越好。如房屋建筑公用部位的維修、養護和管理，項目內容包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構......環境衛生包括哪些部分，樓梯、樓道、場地、庭院哪些委托，哪些不委托。

　　不同性質的業主和不同類型的物業在某些委托項目的具體內容上是有很大差異的。這些差異和區別除在招標書中明確提出外，還應在合同談判時給予準確界定。如部隊和一些政府機關在"保安服務"這一委托項目的具體內容上與普通住宅區和寫字樓就是有較大區別的。

　　3.服務質量與標準　　各委托項目具體內容的管理服務質量標準，在定性的基礎上能量化的盡可能給予量化。這種量化標準有兩個層次，一是工作量的量化，二是質量檢查評定標準的量化。如垃圾清運要一天一次，還是二天一次，這是對工作量的量化;而環境衛生的清潔標準則屬于質量檢查評定的標準。要注意在明確質量標準時要少用或不用帶有模糊概念的詞語，例如"整潔"，因為是否整潔不易作出準確判斷。

　　目前，不少物業服務合同在簽訂時對質量標準闡述不準確。對此，中國物業管理協會印發了《普通住宅小區物業管理服務等級標準(試行)》(中物協[20**]1號)，各地行政管理部門也頒布了各地物業管理服務的等級標準，這些可作為合同談判簽訂時的參考和依據。

　　4. 管理和服務費用

　　各委托項目在上述的管理服務內容與質量標準下應收取的相應合理的成本或支出費用。物業管理服務是分檔次的，不同檔次收取的費用是有較大差異的。在明確了委托項目、具體內容和質量標準后，費用的確定往往是雙方爭論和討價還價的焦點。在確定合理的費用時，要經過詳細的內容測算和橫向比較。無論是采用包干制取費，還是酬金制付費，雙方都應經過一定的測算和對比。各地物價局頒布的指導價應視作一個參考依據，各物業區域的規模大小與構成均不同，對最終取費標準還應詳細討論確定。

　　5.對物業管理企業的獎懲約定條款　　物業管理委托的甲乙雙方應爭取雙贏的結果。在物業服務合同談判中，應對物業企業的工作有相應的獎懲條款。目前，各法規對物業管理企業的違法、違規、違約行為，對由于其工作不負責或失誤給業主造成損失或損害的情況均有一些懲罰性條款，但缺少對物業管理企業的獎勵性條款。一些地方政府原則上同意物業管理榮獲全國或省、市優秀(示范)小區的，物業服務費上浮10%～25%，但真正執行的并不多，執行起來也較難?？紤]到政府不宜對比做出規定，因而在合同談判時，業主可以設立一些獎勵條款，以激勵物業管理企業及其員工更好地做好物業管理服務。如，業主可設立業主獎勵基金，對有突出事跡或表現的員工給予一定獎勵;在酬金制的情況下，如物業管理企業在做好管理服務的前提下，其物業服務支出有較大的節約，可適當提高酬金等。

　　上述五個層次足物業服務合同不可少的必備的內容。為防止合同過長，可采用附件的形式。在《前期物業服務合同(示范文本)》中，包括《物業構成細目》、《物業管理服務質量目標》《物業共用部位明細》、《物業共用設施設備明細》四個附件。此外，雙方還可就具體問題增加附件。

　　正因為物業服務合同的談判要遵循"宜細不宜粗"的原則，所以經過招投標確定了中標單位后，要有相對較長的(與一般招投標相比)的合同談判時間?！肚捌谖飿I管理招投標管理暫行辦法》第二十八條規定：招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。

　　(二)不應有無償無限期的承諾

　　除委托方對物業管理企業可無償提供管理用房外，在物業服務合同中，不應有無償無期限的承諾。如對住用人無償提供班車服務等。這是因為：

　　(1)物業管理從本質上講是市場經濟條件下的有償服務，無償提供服務是福利制的產物。尤其在我國體制轉軌時期，廣大消費者對計劃經濟時期的行政福利制管房體制是欣賞的。無償的承諾不利于全社會全面、正確地理解、認識和實踐社會化、專業化、市場化的物業管理。

　　(2)無償提供服務導致住用人之間享受到的服務不一致。物業管理除了公共服務而向全體住用人，其他的專項服務、特約服務等都是面向部分或少數有此需要的住用人的，一般不可能所有的住用人都需要，都收益，如果無償提供這部分專項、特約服務對那些不需要或未享受到該項管理服務的人來說就是不公平的。

　　(3)無償提供管理服務在實踐上也是有害的，行不通的。無償提供的管理服務仍是有成本，需要支付費用的，無論開發商還是物業管理企業不可能也不應該長期承擔這筆費用。否則，最終導致的結果一是降低管理服務標準，二是將該成本費用轉移或變相轉移分擔給全體業主。

　　(4)物業管理的委托是有期限的，無期限的承諾從理論上講是不通的，在實踐上也是難以做到的。無償無期限的承諾通常出現在開發企業在售房時為促銷而作出的某些承諾，或物業管理企業為增加中標機會作出的承諾。這種承諾一旦作出，日后又無法全面履行，就給物業管理的正常運作帶來困難，極易成為雙方發生糾紛的重要原因。

　　在物業管理的具體實施中，有時開始開發商或物業管理企業會自行出資做一些公益性活動，如新年聯歡會、"六一"兒童付費活動等;或在某方面采取一些優惠措施，如對老人、兒童、困難家庭的一些取費項目給予優惠。這都是無可厚非的，這樣做有利于物業管理的運作，是應該提倡的。但是，除經業主大會同意，這些內容不應在合同中明確是無償提供，這些活動的費用也不應從物業服務費中指出，只能由開發商、物業管理企業自行支付。

　　(三)實事求是留有余地

　　物業服務合同雙方一旦簽訂，物業管理企業就要認真、嚴格地履行，凡做不到位的地方物業管理企業都應承擔相應的責任。因此，在合同談判中，既要實事求是，更要留有余地。下面幾點應引起開發商，尤其是物業管理企業的注意。

　　1.物業管理企業要量力而行　　在投標和承諾物業管理服務標準時，物業管理企業要量力而行，不同的物業有不同的檔次，這是客觀條件;不同的物業管理企業又有各自不同的情況，這時主觀條件。在實施物業管理時，客觀條件的約束和主觀條件的限制是搞好物業管理服務工作的基礎性條件，管理服務的結果只能建立在這個基礎之上。要注意，對經過努力才有可能達到的一些標準，要留有余地，更不能說過頭話。反之，則很容易成為產生問題的根源。

　　2.對分期建設項目、分期建成使用時物業管理的承諾

　　物業的開發建造是一個過程，有時又分期實施。在物業服務合同，尤其前期物業服務合同簽訂時要充分考慮這點。例如，24小時熱水供應，當最初個別業主入住時，一般無法提供，在合同中就要說明并給出該項服務提供的條件與時機以及未提供該項服務時物業管理服務費的適當減免;又如，當一個住宅區規劃分期建造時，在首期不應把小區全部建成后才能夠提供的服務項目內容列入合同。物業只有在具備入住條件后才能交付給業主入住，這個入住條件并不等于物業全部建成后提供的生活工作條件。這其中的差別在前期物業服務合同和前期物業管理服務協議簽訂時尤其應注意。

　　(四)明確界定違約責任與處理方式

　　在物業管理的實踐過程中，不可避免地會產生各種各樣的問題、矛盾與糾紛。這些問題、矛盾與糾紛既可能發生在物業管理企業與業主之間，也可能發生在業主相互之間;既有違法的問題，但更多的則屬于違規、違約以及是非道德和認識水平的范疇。最然，對于不同性質、不同層面的問題、矛盾與糾紛要通過不同的途徑，采取不同的處理方式來解決。

　　由于物業管理活動具有生產與消費同時產生同時結束的特點，問題出現后不易取證，責任的界定往往成為雙方爭議的焦點，導致解決這些問題比解決一般合同履行中產生的問題要更為復雜。因此，物業服務合同在簽訂時雙方要對此有更為詳盡的約定。首先，要明確當各類問題出現后，如何區分責任以及承擔相應責任的前提條件;其次，要明確解決問題的方式和途徑，有時要事先約定解決的期限及費用的處理等條款。較之一般合同，物業服務合同對違約責任的界定及爭議的解決方式更應引起重視。