弱電系統管理維護及一點思考

　　1.引言

　　當今社會，弱電系統作為一個獨立的建筑安裝系統，自20世紀80年代中期在美國問世以來，隨著經濟和社會的快速發展，人民生活水平和生活質量的不斷提高，對居住的舒適和安全需求已成為重要的社會需求之一。因強大的技術優勢與巨大的市場需求優勢的推動，越來越多地被應用于一些新建的大廈、智能社區的建設中，為了保障弱電系統的正常工作，及其可靠的服務壽命周期，專業的弱電系統管理及維護也顯得越來越必不可少

　　2.弱電系統的技術基礎和構成

　　弱電系統的技術隨著科學技術的進步而逐漸發展和充實，其技術基礎是現代計算機技術(Computer);現代控制技術(Control);現代通信技術(Communication)和現代圖形顯示技術(CRT)也即4C技術;弱電系統的構成是大樓設備自動化(BABuildingAutomation);安全自動化(SASecurityAutomation)消防自動化(FAFireAutomation);通信自動化(CACommunicationAutomation)和辦公室自動化(OAOfficeAutomation)即5A系統。這些系統的應用，為了一個目標，以保證建筑物的高效管理和快速應急響應;我們的工作，主要在自動控制系統BA和安全防范系統SA兩個方面管理維護。BA系統采用集散式的計算機控制系統，一般由二個層次，底層為現場控制器，對設備或對象參數實行自動監測、自動保護、自動故障報警和自動調節控制，它通過傳感器檢測得到的信號，進行直接數字控制(DirectDigitalControl即DDC控制)，上層為中央管理系統，(包括系統監督控制和組態控制)是整個BA的核心，對整個BA系統實施組織、協調、監督、管理、控制的任務;SA系統由閉路電視監控系統(CCTV)、通道控制(門禁、車庫)系統、防盜報警系統、巡更系統、訪客對講系統等組成。SA系統，利用總線技術，系統24小時連續工作監督建筑物和小區的重要區域與公共場所，一旦發生危險情況或事故災害的預兆，立即報警并采取對策，以確保建筑物內人員與財務的安全，也為物業的一項重要的工作內容。

　　3.弱電系統的現狀

　　3.1弱電系統施工的現狀

　　智能建筑建設期間，弱電施工的時間與空間往往受到其他施工方工程進度的擠壓，土建方占有主導地位，弱電則是一個最弱勢群體，其施工的時間與空間很容易受到其他方的擠壓。其次，弱電系統集成商良莠不齊，施工隊伍技術力量薄弱，素質不高，一般都要臨時雇用一些民工。這些民工的技術水平、責任感、職業道德都不讓人放心;另外，負責弱電監理的工程師多由強電監理兼任，他們對弱電系統的有關規范和質量要求缺乏了解，難以監理到位;上述這些，往往在工程中留下質量隱患。

　　3.2弱電系統使用的現狀

　　弱電系統的使用，有其使用年限，(技防規定，弱電設備使用年限一般5年左右)另外由于電子技術的飛躍發展，弱電設備的升級換代和淘汰速度迅速，目前有好多樓盤，弱電系統使用日久。設備老化，由于物業身份決定。無力自行全部更新超期服役和淘汰的弱電設備，為弱電系統維護帶來困難;比如，東方中花園的家防系統，原設計使用的報警模塊，升級替代產品也已停止生產，也即原設備損壞，無器件更換，更新整個家防系統，因費用問題，業委會不批復;

　　3.3弱電系統管理維護中的問題

　　管理維護缺乏系統性和科學性。實施的管理維護方案是沿襲傳統的設備維護方案而進行的，將各個弱電系統相互割裂開來，彼此單獨進行管理和維護，并且對弱電系統的維護也基本遵循著沒有問題不維護，小問題小維護，大問題大維修的思路進行管理維護，致使整個建筑物或者社區的弱電工程管理維護缺乏系統性和科學性。

　　由于弱電技術和器件升級換代和淘汰速度迅速，管理維護缺乏專業檢測設備。在物業，很多弱電工程或項目的管理維護，都依靠技術人員的手工進行管理維護，發現問題，查找根源，提出解決措施，實現系統正常工作，這樣的管理維護效率較低，缺乏高效的管理維護方案，同時在具體的管理維護檢測設備方面，大多還依賴于萬用表等傳統的檢測設備，無法真正實現對大型的弱電工程進行系統的專業化的管理和維護。

　　管理維護缺乏專業人才。弱電控制技術在我國起步較晚，但是發展非?？?，技術更新極其迅捷，新技術、新設備，層出不窮，技防的要求也越來越高，而專業的弱電管理維護人員在我國物業系統的缺口較大，弱電管理維護人員技術知識的更新趕不上趟，很難對一些大型的復雜的弱電工程的管理及維護到位;如顯示器件，國客和美蘭湖都棄傳統的CRT顯示器，用液晶顯示器顯示，硬盤錄像時間，從7天到10天、14天，現在要求一個月，錄像清晰度也越來越高，原錄像花費硬盤容量為每路200m/h,16路硬盤錄像機硬盤總容量在640G即可，按新技防要求，高清晰錄像花費硬盤容量為每路1G/h,16路硬盤錄像機錄制一個月，硬盤總容量需7T;同時，CCTV監控攝像布點：在小區，從小區的主要出入口和地下車庫的出入口增加到樓宇單元房門廳，地下車庫的主通道;(現在又增加到樓宇電梯，)把小區的技防設施要求和以前小區的智能化設施要求合二為一，作為技防要求。在大廈，CCTV監控攝像點布點從大廈的出入口幾乎增加到每一樓層的出入口，地下車庫的通道基本都有CCTV監控攝像點。東方中華園接盤時CCTV監控攝像點位只有19個，而現在美蘭湖二期CCTV監控攝像點位320個(樓宇電梯還未安裝攝像機);如美蘭湖三期CCTV監控攝像點還要增加;線纜的布放材質開始從銅纜向光纜發展，如美蘭湖二期視頻線就是光纜布放，一根光纜通8個攝像機。

　　4弱電系統管理維護的一點思考

　　作為物業，弱電系統管理維護要有成效，在樓盤接管前期，首先要征得開發商(業主方)的有力支撐,與系統集成商深入溝通，應深入的閱讀系統的設計方案，仔細地核對竣工報告中的試運行數據，與系統集成商一起制定驗收執行大綱(包括驗收執行程序;檢測的內容，驗收所依據的標準、規范;測試結果的處理分析、測試結論及處理方法、驗收結論，移交設備的數量清單和技術文件的清單等內容)。并對運行初期中出現的問題及時反饋、總結、整改，以完善和提升弱電系統的管理，降低維護工作量，確保弱電系統的可靠工作。熟悉了解弱電系統性能和功能，盡量把工程中留下質量隱患降到最低。國客樓盤的弱電系統的接管中，公司領導朱總現場指示，在接管中先向工程制造商學習了解系統功能要求，學會使用方法，把系統施工中的問題，整理反饋給開發商和施工方，在總師室領導周工直接領導指導下，進行了有益嘗試，效果良好。

　　其次，弱電系統管理維護要有成效，維護管理人員就要努力學習掌握現代計算機技術;現代控制技術;現代通信技術和現代圖形顯示技術;提高自身專業技術素質和能級。對于每個新接的樓盤，應迅速學習了解新樓盤弱電系統的技術特點和產品功能。對系統使用說明書、操作手冊、維護手冊以及重要設備的安裝手冊，維護手冊熟練掌握;對于老樓盤，應盡可能的收集掌握系統使用說明書、操作手冊、維護手冊以及重要設備的安裝手冊、維護手冊。不可想象，對弱電系統不了解，還能夠維護管理好弱電系統?弱電系統的管理維護與其它設備維護一樣，也離不開問題的主動發現與處理，這樣能夠將故障消除于無形之中，大多故障會有一段時間的預兆，因而要主動去發現問題，解決問題;盡量在設備故障的萌芽中發現問題，減少維修維護費用;維護中，要多動腦筋，多與相關技術人員交流、學習、合作，最好輔以現代化的檢測設備，活學活用，歸納總結，提高弱電系統管理維護的水平。同時，鑒于弱電系統管理維護專業人才缺乏，從公司層面應著手挖掘和培養年輕弱電系統管理維護人員。

　　最后，弱電系統管理維護要有成效，應對設備(尤其是使用日久的設備)使用性能和使用質量效果控制好一個度，在保證技防的最低要求上，盡可能延長弱電設備的使用壽命。

　　目前弱電系統各子系統各自運行，系統信息資源不能集成、共享和集中管理，隨著網絡技術的發展，作為弱電各個分系統的發展趨勢，網絡集成?？梢栽诠芾碇行暮捅O控中心、車庫管理站點集成一個網絡，通過信息交換和共享，將各個具有完整功能的獨立分系統組合成一個有機的整體，能采集和取用各弱電分系統的所有實時數據、報警信息和車輛進出的狀況，并在集成網絡上發布，可實現對系統信息、資源和管理服務的共享，提高系統的維護和利于樓盤的物業管理。進而將弱電系統嵌接于物業信息管理系統，使物業管理過程中的空間管理、客戶管理、收費管理、維修管理、設備管理、物料管理、保安消防、環境管理的數據錄入、處理、管理、查詢、分析、統計以及智能化系統的數據處理組成一個大物業管理平臺，能顯著提高物業管理效率，降低經營成本。去年，在港泰作了一個CCTV攝像機監控系統集成網絡，能在管理中心也能查詢CCTV實時情況和歷史紀錄。方便管理中心能實時了解大廈情況。

篇2：弱電維護保養合同范本

弱電維護保養合同

　　訂約合同雙方：

　　甲方： 乙方：

　　地址： 地址：

　　電話： 電話：

　　合同條款：

　　“ ”小區地處市 區 路 ，為確?！?”小區弱電智能化系統 穩定有效的正常運行，經雙方友好協商，乙方向甲方提供有償維護保養服務工作，達成如下協議：

一、 保養服務工作事項及費用

　　1.1維護保養系統：

　　經甲、乙雙方友好協商，由乙方為下表中的系統提供維護和保養服務，詳細內容參見附件一(維護保養系統及金額明細表)。明細表外的甲方系統不屬于本合同約定維護保養服務范圍之內。

　　系統名稱 保養系統

　　電視監控系統 √ 樓宇對講系統 √

　　周界報警系統 √ 家庭防盜報警系統 √

　　電子巡更系統 √ 背景音樂與緊急廣播系統 √

　　車輛道閘系統 √

　　1.2維護保養期限：

　　本合同有效期限為壹年，服務期自20**年11月18日起、至20**年11月18日止。

　　1.3、維護保養形式：

　　定期服務：乙方每周為甲方提供2次的固定維護保養時期，分別為周一和周四，維護保養時間為9：00-17：30，特殊報修8小時內上門服務，保修熱線021-64361087。

　　備注;本協議中“m.airporthotelslisboa.com特殊報修”是指：

　　1) 樓宇對講系統出現大面積的故障;

　　2) 家庭報警系統出現多防區誤報或不報(防區數量占總防區數量的2/3);

　　3) 周界報警系統出現多防區誤報或不報(防區數量占總防區數量的2/3);

　　4) 電視監控系統出現大面積的圖像不顯示;

　　5) 其它系統出現大面積故障，導致小區安全受到影響。

　　6) 或應業主或甲方的要求。

　　1.4、本合同維護保養總金額：

　　本合同維護保養總金額為人民幣￥ 元;(大寫 )。

　　1.5、本合同總金額支付方式：

　　第一批款：

　　于20**年11月28日前支付給乙方合同總金額的25%，計人民幣 元;

　　第二批款：

　　于2024年2月28日前支付給乙方合同總金額的25%，計人民幣 元;

　　第三批款：

　　于20**年5月28日前支付給乙方合同總金額的25%，計人民幣 元;

　　第四批款：

　　于20**年8月28日前支付給乙方合同總金額的25%，計人民幣 元。

　　1.5.1、付款證據：

　　在每次甲方支付給乙方維修保養款之前，乙方應給予甲方與金額相應的發票后，甲方方可開取與發票相應的支票，給予乙方或者直接轉入乙方公司帳號。

二、維修及更換費用分攤

2.1、下列內容不屬于本合同維護保養總價范圍內，產生的相關費用由甲方或業主方先行支付給乙方相關費用的前提下，乙方方可提供有償服務。

　　2.1.1、由乙方提供維護保養服務的系統設備，因甲方或受小區業主委托進行裝修的作業人員及其他人員的故意或無意的人為損壞，或因自然災害造成的不可抗巨的原因，(包括雷擊等)所導致的意外損壞或因乙方本身所無法控制的原因而造成系統設備損壞的，產生的所有維修費、設備費及材料費用。

　　2.1.2、各個系統的軟硬件及升級換代(包括應小區業主的要求)和裝修過程中而進行的各種整修或移位。

　　2.1.3、甲方、乙方和業主認可的維修費、材料費及設備價格：(見附件一)。

　　2.2、費用分攤方法：

　　如是住戶部位需要更換、添加產品、材料或產品維修的情況下，乙方應向住戶先行收取產品、材料或維修費用，如是公共部位需要更換、添加產品、材料或產品維修的情況下，乙方應向甲方先行收取產品、材料或維修費用。

　　2.2.1、付款證據：

　　甲方或業主在每次給付乙方現金購買設備費或維修費等費用的同時，乙方也應給予對方相應金額的發票。

三、雙方職責

　　3.1、甲方責任

　　3.1.1、甲方應提供小區各系統平面圖、設備清單及設備說明書各一套，并按各系統設備的使用說明中所載明的操作規范，合理、安全、正確地使用系統設備，避免出現人為障礙及事故。

　　3.1.2、甲方在系統設備使用過程中，一旦發現系統設備的故障或出現異常情況，應立即斷電停止系統設備的運行和使用，保護好現場，并通過維護保養熱線及時通知乙方，乙方到達后，甲方值班人員有義務說明事故發生經過。

　　3.1.3、甲方在沒有收到乙方書面許可之前，必需拒絕任何非乙方授權的人員對系統設備開展與系統維護保養或維修及更換有關的工作，若甲方擅自指定非乙方授權的人員對系統設備實施了維修保養工作，甲方應對該“弱電系統”設備的無法修復承擔全部責任。

　　3.1.4、甲方應按乙方的維護保養作業內容為乙方工作人員提供一切所必須的便利條件，并在乙方作業完畢當日由合同雙方共同確認的甲方工作人員，在乙方出具的作業單回執上簽字確認乙方的維護保養項目的竣工。

　　3.2、乙方責任

　　3.2.1、根據合同所約定的維護保養服務范圍和定義為甲方提供系統設備的維護保養服務，如在維護保養過程中因設備原因暫時無法解決，乙方需向甲方或業主提出解決方案，以達到最終解決問題。

　　3.2.2、乙方對維修過的“弱電系統”中的子設備負責半年的免費保修期限，對更換上的新設備負責一年的免費保修期限。

　　3.2.3、由“弱電系統”損壞、失靈、斷電及人為等任何原因造成的居民財產及生命安全或小區內任何損失的，乙方不予承擔任何責任及費用。

　　3.2.4、每月向甲方報告乙方維護保養系統設備的運行情況，以及在維護保養中已更換的設備、零部件的數量及費用清單等;并由合同雙方共同確認的甲方工作人員在乙方出具的設備運行清單上簽字確認。

　　3.2.5、指導甲方操作人員正確操作及安全使用系統，并提供技術咨詢服務。

四、其它約定

　　4.1、保養和維修服務時間：保養和維修服務時間按合同第1.3條中的定期服務執行，但特殊報修的情況下可應甲方的需要，在甲、業主或乙方的另行協商確定的服務時間內進行，但產生的額外人工費等所有費用由甲方或業主方承擔(m.airporthotelslisboa.com具體見2.1.3、條款及其內含的價格)。

　　4.3、如在合同履行期間內，乙方對本合同的服務事項達不到要求的情況下，甲方有權隨時終止合同，但需結清維護保養等有關全部費用。

　　4.4、若甲方未按合同約定支付合同款項，經乙方書面催告后一周內仍未收到甲方的應付款項，乙方有權暫停向甲方提供合同項下的所有維護保養服務，直至到收到所有應收款項止。

　　4.5、本合同中所提名的合同附件，是本合同的有效的組成部分，雙方加蓋合同專用章后具有同等的效力。

　　4.6、勞務禁止

　　在本合同執行期間，及本合同結束后順序三年內，甲方不得與乙方派駐的服

　　務人員發生勞務關系，如甲方違反本條款，須支付給乙方違約金 ￥150000 元/人

　　4.7、爭議處理

　　本合同雙方均應承諾信守合同義務，并認真履行合同，如雙方發生爭議且經協商無法解決，任何一方均可將爭議提請其所在地的合同仲裁機構或人民法院通過訴訟程序解決。

　　4.8、本合同中未盡事宜，甲、乙雙方本著友好合作的精神增補協議，補充協議具有同等效應，本合同正本一式兩份，由雙方各執一份。

　　4.9、合同份數

　　本合同共八頁，正本一式兩份，由雙方各執一份。

　　4.10合同生效

　　合同訂立時間 ： 20**年 11月 日

　　合同訂立地點 ：

　　甲方： (公章)

　　地址：

　　法定代表人：

　　委托代理人：

　　電 話：

　　開戶銀行：

　　賬 號：

篇3：消防中控室上墻制度：弱電系統維護管理規定

　　1、弱電系統指通訊廣播系統(背景音樂系統)共有電視天線系統(包括有線網絡定位、衛星電視系統或有線電視系統)、火災報警及保安監視監控系統、對講門防盜系統(門禁系統)和車場(庫)道閘系統等。

　　2、保安員對弱電系統中安保系統(包括火災報警及保安監視監控系統、對講門防盜系統和車場(庫)道閘系統)負有運行、監視責任;維修員對弱電系統除安保系統運行外負有運行、監視和維護責任，均應嚴格執行有關規章制度。

　　3、相關操作人員必須了解弱電系統設備的作用，了解系統的運行方式，掌握設備的性能和維護方法，正確處理事故和異常運行情況。

　　4、維修保養工作應指定維修單位或專人進行，其他人員不得隨意拆開系統的機箱。

　　5、系統的機械裝置要定期潤滑，及時更換因老化原因失去功能的零件，定期檢查各樓層、井道內的各種線路和分線箱箱門及箱體外觀情況，箱內外線路有無缺損和故障隱患;對消防控制中心集控柜進行清掃除塵，檢查線端子有無電線松脫，導線編號是否完整清晰;煙感器、溫感器因受環境污染應及時清潔。

　　6、相關人員巡視檢查中發現故障應及時排除，確保系統的正常運作。

　　7、由外包維修單位進行的保養，維修保養情況必須形成記錄，并由社區服務中心保存歸檔。