物業設備的運行管理

　　1設備運行的環境標準要求

　　1.1設備運行的環境要求的概念

　　高層建筑的各系統的主要設備在投入運行后，必須具備一個適合的工作環境，從物業設備長壽運行的基本要求出發，為保證各類不同專業設備的運行需要而提出對設備放置的環境的具體要求。

　　1.2供配電系統設備房環境要求

　　1.2.1高低壓配電房 門：外開，門洞有防鼠防小動物裝置、門扇有通風百葉，門內側裝有防火自動垂簾(或其他防火隔斷措施)。防火門及金屬門應保持完好，防腐油漆定期翻新。門外應有明顯的標識：“高低壓配電室”或“非值班工作人員嚴禁入內”。 墻身：刷白，無施工遺留痕跡。無明顯的凹凸不平及掛塵的現象。墻身只允許掛“系統圖”及“規章制度”。 天花：刷白，無漏水痕跡，無蜘蛛網。

　　地板：可根據實際情況選以下一種處理方法;

　　A.水泥地板全部油灰色地板漆。

　　B.鋪防潮、防滑地磚。

　　C.用阻燃夾板作地板。

　　上述三種方式都要在距離配電柜50CM處用黃色油漆劃上10-15CM寬的警戒線。在操作范圍內鋪上對應電壓等級的絕緣膠墊。

　　1.2.2樓層配電室及其他專用配電室(含配電專用管井) 墻身、地板、天花的要求與高低壓配電室同。

　　對穿過樓板的母線槽、電纜橋架必須做好防水浸的攔水基。要求具有對整個配電室阻水的防水門坎。

　　1.2.3備用發電機組機房

　　地面應做好防塵處理，發電機臺架應高于地面，在距離臺架20CM處應有黃色的警戒線，發電機組的槽鋼底座不應有銹蝕現象。對于水冷發電機組的臺架四周應有完整的排水溝，其寬度不宜超過15CM。發電機組的日用油箱應設在有門的獨立房間，門外側應有明顯的警示牌：“嚴禁煙火”。

　　發電機組的啟動電池應放置在專用的臺架上。

　　發電機房的照明、通風、冷卻、泵油設備的用電應接入確?；芈?，以保證發電機組送電后，能確保這些設備的運行用電。

　　1.3中央空調系統設備間

　　1.3.1中央空調系統主機房 天花、墻身刷白，在對外部可能形成噪聲影響的機房，應在門、墻及天花做好吸音隔噪措施。 地面宜做防塵的油漆處理、并應做好疏水、防水處理。 冷卻系統、冷凍水系統的管道上應噴上明顯的字樣，并用不同的顏色標示出其介質流向。如“冷卻上水管”、“冷卻回水管”、“冷凍上水管”、“冷凍回水管”等字樣。 所有閥門應掛上用比較耐用的材料做成的標示牌，標示牌內應有對應設備的有關技術數據和在系統內的功能、正常狀態下的規定狀態等內容。

　　主機臺架應高于地面，在Y型過濾器及放水閥門位置的地面應有良好的排水明溝。

　　屬于冷凍水系統的設備、管道(含冷凍水泵的泵體)，其保溫應該是良好的，冷凍水泵及冷卻水泵的泵軸的軸向漏水應有專門的排水通道。泵基礎、泵臺架應保持清潔、干燥。

　　1.3.2新風機房及空氣處理機(風柜)房

　　設備房門應外開，門坎應為不低于10cm高的防水地坎，基座四周應設置排水明溝、地漏完好，新風進口、回風百頁應潔凈無塵。

　　設備房內的維修照明完好，應設置作為維修用的專用插座。

　　1.3.3二次冷凍泵及熱交換器機房 同中央空調系統主機房。

　　1.3.4 排風機房

　　機身應噴涂防銹漆(對于非鍍鋅機件)。

　　風機機座和風管支撐件均要防潮防腐處理，用水泥制作的機座墩,應用專用的地板漆進行覆蓋。應懸掛排風機的標示牌(內含包括：技術數據、功能、狀態等內容)，設備和設備附件以及房間的墻身、天花頂保應保持清潔、干燥。

　　1.3.5 露天的加壓送風機及排煙風機

　　露天的加壓送風機及排煙風機在有條件的情況下，應加裝防雨蓬架。機身應噴涂防銹漆和外層保護漆(建議銀灰色)。對風機機座和風管支撐件均要防水防腐處理。

　　在適當的位置上應懸掛標示牌(包括：技術數據、功能、狀態等內容)。

　　設備和設備附件應保持清潔、干燥。帶電、旋轉部件、進(出)風口應有安全警示標志。

　　1.4給排水系統設備間

　　1.4.1生活水泵房

　　生活水泵房的天花、墻身刷白(如泵房噪聲對外有干擾的情況下，應做吸音設施)。房內不準放置雜物，正常照明良好，并有應急燈裝置。門扇為外開防火門。地面做好防滑、防水處理。

　　水泵基座應高于地面，基座周圍應有通至地漏或集水井的排水明溝。

　　泵房內管道應噴上防腐油漆，并用箭頭標明水流方向 。閥門應掛上用耐用材料做成的標示牌，標示牌應標明該閥門正常工作時的應處狀態。

　　水泵的泵體、電機外殼支架和水泵的電源箱(柜)或控制柜的保護油漆面應保持良好。不應有銹蝕。但對電機的表面油漆不宜加厚，避免造成散熱不良。

　　1.4.2減壓閥房

　　減壓閥房的天花、墻身刷白，房內不準放置雜物，且照明良好，門扇為外開門，應設置不低于10CM的防水門坎。地面做好防滑、防水處理。地面應有通至地漏的排水明溝。

　　減壓閥閥體油漆應保持良好，不得有銹蝕，并掛有用耐用材料做成的標示牌。標示牌上要標明閥前壓力和閥后壓力等重要技術指標。在閥前或閥后壓力表上應在設定值的位置上用紅油漆劃上明顯的警戒紅線。

　　減壓閥房內管道應噴上防腐油漆，并標注明水流方向。

　　1.4.3水表房

　　水表房的天花、墻身刷白，不準放置任何雜物，且照明良好。門扇完好，門前不應放置障礙物。

　　水表房內所有閥門無漏水現象，水表油漆良好無銹蝕，在干管管道上應噴有水流流向的箭頭。

　　水表面板無積塵土，表內數字清晰易讀。

　　1.4.4樓層管井房

　　管井照明燈具完好。管井門為外開防火門，無破損，門板油漆保持良好。門栓、門鎖完好。水管井應設置不低于10CM的防水門坎。

　　地面整潔，無雜物，管道支架上沒有施工時期遺留的施工垃圾，做好防腐油漆，管道卡碼完好，金屬管道的防腐油漆覆蓋完好并有正確的分色。

　　各類閥門完好，無漏水、銹斑，壓力表計顯示清晰、正確。

　　1.4.5排污泵房

　　排污泵房的集水井應有可站人的鐵柵上蓋。鐵柵應保持油漆覆蓋，不應有銹蝕。

　　集水井內應無廢膠袋、木塊等雜物。

　　控制電箱整潔無塵，并能正常工作。

　　液位控制器上不附著雜物。

　　閥門上應掛狀態標識牌。

　　1.5消防系統設備間

　　1.5.1消防中心

　　門：外開，金屬門應保持完好，防腐油漆定期翻新。門外應有明顯的標識“消防中心”“非值班工作人員嚴禁入內”。

　　墻身：潔白，無施工遺留的痕跡。無明顯凹凸不平及掛塵的現象，墻身只允許懸掛“規章制度”“操作規程”“緊急事故處理程序”。

　　地板：無垃圾，積塵。

　　高臺板及地溝：線路敷設整齊，地板下或地溝內無施工遺留痕跡，無施工垃圾、雜物、塵土，地板蓋平整完好。

　　天花：潔白，無漏水痕跡，無蜘蛛網。

　　消防中心嚴禁堆放雜物，以保證在緊急情況下有足夠的指揮人員的活動空間。報警主機后面的維修通道應保持暢通。所有設備的柜頂、柜內無積浮塵，不得在機柜內放置一切與運行設備無關的雜物。

　　各分類末端設備的電源插座應安裝為永久的、容量足夠的固定插座。不宜采用電源拖板代替，更不得一個電源拖板帶三個以上的末端設備。電池組表面應保持清潔，箱體完好，無生銹。

　　照明：電源應接入確?；芈?，應急燈齊備完好，室內照明應保持足夠光照度。

　　1.5.2氣體滅火設備間

　　氣瓶間嚴禁堆放雜物。

　　門：門鉸無松動，門鎖完好，門外應有明顯標識(“BTM氣瓶間”)。

　　墻身：潔白，無掛塵現象，只允許懸掛“操作規程”。

　　地板：應無施工時期留下的垃圾、積塵，并應保持清潔無塵。

　　天花：潔白，無蜘蛛網。

　　氣瓶組：瓶體支架無積塵、無生銹，壓力表清晰，抄讀方便，管網上不得掛其他不相關物件。管道及其支架油漆無剝落、生銹，對應的瓶體上的適當位置應懸掛該氣體瓶“保護范圍”的標示牌。

　　照明：電源應接入確?；芈?，應急燈齊備完好，室內照明無故障。

　　附屬設備：報警主機、聯動屏、緊急廣播控制屏、供電設備電源箱，箱頂、箱內無積塵，箱體完好，無生銹。箱內走線有序、不凌亂。

　　1.5.3消防水泵房

　　加壓水泵、氣壓罐、濕式報警閥底座無松動，無泄漏，泵體、氣壓罐身、地腳螺絲無生銹，無脫漆。懸掛標有技術參數的標示牌。

　　閘閥：明桿加黃油，無滲漏，無生銹。閘閥懸掛標有“功能、狀態、技術參數、上級閥門位置”等內容的標示牌。

　　管道：油漆無剝落，標有工作介質流向指示。

　　控制箱：無積塵，外表無缺陷，無生銹。功能標識清楚，指示燈、電流表、壓力表無故障，表面清晰便于抄讀。箱內走線有序，不凌亂。

　　1.5.4室外消防栓等設備

　　水泵接合器房:門：無破損，門鉸無松動，門鎖完好，門外有“消防水泵接合器”標示牌。

　　水泵接合器：無滲漏、配件齊全，防腐油漆無剝落，接合器懸掛供水樓層范圍標示牌，設備房內嚴禁堆放雜物。

　　室外栓：防腐油漆無剝落，配件齊全，四周3米范圍內不應有阻擋物和障礙物。

　　1.6電梯設備間

　　1.6.1電梯機房

　　電梯機房的天花、墻身刷白，無漏水、滲水現象，地面采用專用地板漆油漆(灰色)或鋪防潮、防滑地磚?？刂乒?、主機周圍劃分黃色警戒線。

　　門外開，并有鎖緊裝置，門上應有明顯標志：“電梯機房”、“機房重地，閑人免進”。

　　機房內不應存放無關的設備、雜物和易燃性液體，并應設置手提滅火裝置。

　　機房內應有良好通風，保證室內最高溫度不超過40℃。當使用排風扇通風時，如安裝高度較低時，應設防護網。曳引繩、限速器鋼絲繩、選層器鋼帶穿過樓板孔四周應筑有不低于10CM的永久性防水圍攔。

　　主機上方的承重吊鉤不應有銹蝕現象，油黃色油漆，并在吊鉤所在的承重梁上用永久的方式標明最大允許載荷。

　　盤車工具齊全，并應掛在對應主機附近的墻上，便于取用。在盤車的手輪或電機的后端蓋易于看到的位置，用明顯的箭頭標出盤車輪的轉動方向與轎廂運動方向一致的標識。

　　電梯機房內應設有詳細說明，指出當電梯發生故障時應遵循的拯救操作規程，包括電梯困人的解救的步驟。

　　當同一機房內設置有數臺曳引機時，各主開關與照明開關均應設置標明各開關所對應的電梯編號及對應控制設備名稱的標牌。

　　1.6.2轎廂

　　轎廂照明正常，天花及地板清潔無破損。風扇運行可靠且無噪聲和異常振動，操作面板、電話、對講機、CCTV監視器、應急燈、警鈴、超載報警等均使用良好。

　　轎廂掛應有標有本梯限載的標識牌、安全使用電梯規則，并有質量技術監督部門頒發的有效的年檢合格證。

　　廳門和轎門地坎的導槽應保持清潔、無雜物、無沙礫。

　　1.7通信設備機房

　　1.7.1通信總機房

　　(1)通信交換機機房

　　機房內應該設有二扇對外出入的門。如其中一扇門在正常情況下關閉不經常使用，另一扇門上方應有明顯的標識;“通信交換機房”、“機房重地，閑人免進”或“非值班工作人員嚴禁入內”，交換機房內應懸掛“室內禁止吸煙”等標示牌及 “交換機機房管理規定”。進入機房應換穿機房配備的專用拖鞋。

　　地板應為專用的防靜電地板，防靜電地板下，應無施工遺留的痕跡，并保持干燥，地板下敷設的管線應整潔有序。

　　應安裝專用空調，確保室內全天候在一定的溫度及濕度范圍之內，并保持良好的通風狀態。

　　室內的墻身及天花板上，無滲漏水痕跡，無蜘蛛網。

　　機房在地下室內的，墻身及地板上，應無滲水現象。

　　機房內的照明要求接入確?；芈分畠?，并保持良好狀態。

　　機房內不應堆放無關的雜物。但應按要求配備滅火器。

　　(2)通信機房內的電源室

　　門外應標示“通信機房電源室”

　　室內要保持干燥，并在規定的溫濕度范圍之內。

　　墻身及地面、天花無滲漏水現象。

　　電池組應放置在專用的電源架上，并保持清潔。室內禁止堆放任何雜物。

　　按要求配備手提消防滅火器。

　　(3)通訊機房內的話務員室

　　門外應有標牌“話務員室”，“非工作人員，嚴禁入內”，門應使用向外開的放火門。

　　室內應安裝專用空調確保室內保持一定的溫度及濕度，并保持良好的通風狀態。

　　地面、墻身、天花、應無滲水漏水的痕跡和無蜘蛛網。

　　墻身應掛上“話務員職責”等規章制度。

　　室內應按要求配備消防滅火器。

　　1.7.2通信管井房

　　門洞應有不低于15cm的防水門檻，門向外開，使用防火門，門外應標“通信管井房”。

　　地板應用水泥沙漿找平并涂上專用的防塵地板漆，墻身應用白色涂料刷白。通過樓板的管線孔洞應采用柔性填充材料進行密封。

　　通信電纜應固定在管井內的支架上，每一樓層的管井房內如有配線架。在該配線架應標明每對線的編號。

　　井房內應有足夠的照明并應配置有維修用插座。

　　1.8樓宇自控(BA)系統及CCTV保安監控系統設備間

　　CCTV控制間宜和消防控制中心同在一室,BAS控制室宜設置在設備管理部門合適的位置。

　　1.8.1控制中心(含CCTV、FA、BAS)機房

　　門外應有“控制中心機房”或“非值班人員，嚴禁入內” 等標示牌，室內應有“室內禁止吸煙”或禁煙標示牌。防火門應向外開，定期使用專用油漆刷新。

　　使用專用防靜電地板的機房，地板下應無施工時期遺留的痕跡，并且無滲水、潮濕等現象，地板下敷設的管線應分別用標牌標識標明，線管內的各類信號線、電源線應整潔有序。

　　墻身及天花無滲水、漏水的痕跡。

　　室內應使用專用的空調，確保室內全天候保持在一定的溫濕度范圍之內，并保持良好的通風狀態。

　　墻上應懸掛BA自動控制的模擬屏或相關系統的系統圖。

　　UPS不間斷電源的電池表面清潔、無灰塵?，F場應有有關電池電量的測量記錄。

　　自控系統用的電腦、打印機，應保持良好的狀態，機內外整潔干凈，無浮塵。

　　CCTV的主機設備，保持良好的狀態，設備上無灰塵，電源線、信號線整齊，并做好分類。

　　室內及所有機柜內禁止放置無關的雜物。

篇2：盟共用部位及共用設施設備運行、維修養護管理標準

　　盟東城共用部位及共用設施設備運行、維修養護管理標準

　　序號項目“z城”管理標準

　　1)綜合管理

　　1.設備用房方便物業管理企業使用，達到集中、集約管理效果、應集中設置（二次供水、消防供水、高低壓配電房、消防控制室、監控室與物業服務中心盡可能集中設置。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。

　　2.運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。

　　3.組織實施房屋使用安全情況評估檢查。

　　4.共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。

　　5.每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。

　　6.特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。

　　7.雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。

　　8.設備機房1）.每月清潔1次，室內無雜物。2）.設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）.在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。4）.設施設備標志、標牌齊全。5）.在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。6）.交接班記錄、設備運行記錄、工作日志、清潔記錄等齊全、完整。

　　2)共用部位

　　1.房屋結構每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。

　　2.建筑部件1）.每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。2）.每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。3）.每月檢查1次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

　　3.附屬構筑物1）.每周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2）.每月檢查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4）.每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）.每年檢測1次防雷裝置。信號系統應加裝信號線路電涌保護器。

　　3)空調系統

　　1.運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。

　　2.運行期間每日巡視1次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。

　　3.制定節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。

　　4.每年檢查1次管道、閥門并除銹。

　　5.每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

　　6.每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風機盤管濾網；每2年清洗消毒1次風管。

　　7.每年對空調系統進行1次整體性維修養護。

　　4)二次供水設施

　　1.按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。

　　2.每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。

　　3.每月切換1次備用水泵。

　　4.每季度檢查1次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護1次水泵。

　　5.每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。

　　6.水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，實行“雙人雙鎖”保管制度；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

　　5)排水系統

　　1.排水設施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。

　　2.污水泵汛期每日巡視2次，平時每日巡視1次，檢查設備運行狀態；每周進行1次手動啟動測試；每季度養護1次。

　　3.化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

　　6)照明和電氣設備

　　1.樓內照明每班巡視1次，一般故障8小時內修復；復雜故障1日內修復。

　　2.樓外照明每日巡視1次，一般故障12小時內修復；復雜故障3日內修復；每2周調整1次時間控制器。

　　3.應急照明每日巡視1次，發現故障，即時修復。

　　4.低壓柜每日巡視3次設備運行狀況；每半年養護1次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表。

　　5.低壓配電箱和低壓線路每周巡視1次設備運行狀況；每半年養護1次，內容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1次雙路互投開關。

　　6.控制柜每周巡視2次設備運行狀況；每年養護2次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃；每季度校正1次各種電器裝置或控制設備的設定值；每年檢查2次各類遠控裝置和節能裝置。

　　7.發電機每月試運行1次，保證運行正常；每年2次帶負荷運行；每年活化2次蓄電池；每班巡視1次充電機和蓄電池。

　　8.檢測每年檢驗1次電能表。

　　9.配電室、樓層配電間防止小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關標志清晰、準確。

　　7)安全防范系統

　　1.報警控制管理主機每日巡查1次，檢查設備運行狀態；每日表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　2.對講門口機每周檢查1次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　3.網絡控制箱每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　4.紅外對射探測器每月檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每月表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　5.圖像采集設備每日檢查1次監視畫面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　6.攝像機每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。

　　7.解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每季度表面清潔1次；每半年內部除塵1次。

　　8.云臺每季度檢查1次運轉、接線，進行清晰度調校；每季度表面清潔1次；每半年轉動部位上潤滑油1次。

　　9.巡更點每周檢查1次外觀，表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。

　　10.讀卡器每周檢查1次外觀；每周表面清潔1次，查看防水狀況。

　　11.電磁鎖門鎖每2周檢查1次吸力、外觀、接線。

　　12.出門按鈕每2周檢查1次開鎖功能、接線。

　　8)電梯

　　1.電梯在投入使用前按照相關要求向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。

　　2.在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。

　　3.日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。

　　4.應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。

　　5.配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。

　　6.制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在15分鐘內到達現場，專業維修人員應在30分鐘內到達現場。

　　9)水景

　　1.啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。

　　2.使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施，每周檢查1次防漏電設施。

　　3.設置必要的安全警示標志。

　　4.水質符合衛生要求。

篇3：談物業管理設備運行管理

　　談物業管理設備運行管理

　　在物業管理中，設備運行管理是管理過程中的重要一環，它關系到物業的使用價值的體現，是支撐物業管理活動的基礎。設備運行不好，不但會直接影響業主的生活質量和生活秩序，而且會嚴重影響管管企業的社會聲譽，它的重要性和原因就在于：

　　其一，物業內部環境是一個相對封閉的人造小環境，小區和大廈建造標準越高，居住辦公條件越高尚，與外部環境相對隔離的程度就越大。供電、供水、電梯、空調、通風、排污、照明、消防、安全、監控等樓宇環境要素對系統設備運行的依賴性就越強；

　　其二，設備運行成本在物業管理運作中占有相當大的比重，尤其是大廈的設備運行管理。設備運行管理的好壞，直接關系到業主和租戶的利益，同時也關系到物業管理企業的效益；

　　其三，用戶(業主、租戶)滿意程度是評價物業管理企業服務質量和管理水平的綜合尺度，用戶滿意程度的第一直覺幾乎都與設備運行的優劣有關。

　　因此，從物業管理活動的功能、效益和質量三個方面，都反映出設備運行管理在物業管理活動中的重要地位。

　　那么，如何搞好物業設備的運行管理工作呢?本文從以下三個方面提出一些粗淺的看法：

　　一、要了解和熟悉物業設備運行特點

　　支撐物業設備運轉的硬件一般由以下幾個部分構成：

　　1、各類管、線結構。

　　包括空調管路，給排水管路，消防管路；各類電力母線、干支線；電話、電視、監視線纜；各類通風、排風管路等。管線結構的特點是縱橫交錯，以隱蔽或半隱蔽的工程結構形式布置。各類管線通過閥門，插接箱，接線架框等結點，構成網絡形式，分布在小區內和樓宇的各個層面。如果將物業比喻成一個生命體，這些網絡就是維持生命的供血、呼吸、神經、消化等系統的管線。各類設備的運行都依賴這些管線網絡的聯系。因此，熟悉物業設備運行的首要一點，就是花大力氣去認識、熟悉、把握這些管線網絡，從各類結點入手，順藤摸瓜，逐步展開、深入。

　　2、各類驅動轉換設備。

　　如發電機組、變壓器；鍋爐、冷水機組、熱水器；各類水泵、送、排風機等。由于物業機電設備封閉運行的特點，主要設備不可間斷，連續工作，任何一臺運轉中的設備出現故障，都有可能對整個系統造成重大影響。因而，設備配置一般采用主備方式，但由于各種原因，往往會出現原設計配置不能滿足需求，出現備用裕量不足的情況，使設備負荷加重，給運行管理造成較大的壓力。針對設備不同的備用裕量，當備用裕量充足時，使主、備設備都保持隨時能投入運轉的狀態，適時調整主、備設備投運時間，是運行管理的要點；當備用裕量不足時，充分挖掘每一臺設備的潛力。合理調度機組配置，見縫插針地搞好設備保養，嚴格控制設備負荷，是設備運行管理的重點。熟悉設備，不僅要熟悉設備的結構、原理、工作方式，更應根據物業運作需求負載的變化，了解各類設備負載能力和調配特點，做到物盡其用。

　　3、終端設備。

　　終端設備是指直接作用于服務對象的各類器具。如空調風機盤管，用戶配電箱，各類照明器具，電視、電話插座，衛生潔具等等。這些設施數量多，分布面廣，易損。單臺設施的停用，不會影響到系統的工作，易使運行管理人員疏忽。但由于這些設施直接為用戶使用，是設備運行管理與用戶對話的界面，直接反映工作質量和服務效果。運行管理中不能掉以輕心，因"小"失"大"，失去用戶的信賴。

　　4、環境。

　　環境是設備運行管理水平的綜合表現。由于樓宇內小環境是靠各類設備運行來保證的，它在"制造"環境、提供服務的同時，又受其影響和制約。沒有一個滿足物業各類設備運行的環境條件，如電力、溫度、通風、衛生等，是不能夠使設備發揮最大效率，甚至不能保證其正常運行的。同樣，沒有一個完善的管理機制，也不可能創造良好的設備運行環境。因此，環境既是設備運行體系的組成部分，又是設備運行體系運行的結果。

　　上述四個部分，構成了設備運行體系的基本框架。要把握物業設備運行的脈搏，必須從這四個部分入手，去了解它，認識它，掌握它。

　　物業設備運行體系是一個龐大的系統，了解熟悉是一個由表及里，由淺入深，由靜到動，由知其然進而知其所以然的長期過程。作為物業管理公司保障設備運行管理和操作的每一位員工，都應當把熟悉認識過程當作本職工作的必需部分。對熟悉程度不同的員工，要求是：生疏者勤，由生到熟；熟悉者精，由熟及巧。員工之間，包括管理層和操作層，提倡"能者為師，不恥下問"，要求"互教互學，共同提高"。這樣，逐漸使從事設備運行管理的全體員工，對管理對象的認識做到"心中有數，有案可查，有據可依"，使設備運行管理工作建立在扎實的基礎上。

　　二、要有明確的運行目標

　　物業設備運行目標從物業管理行業角度來看，應包括安全性、可靠性、舒適性、經濟性四個方面。

　　1、安全性

　　安全是設備運行管理的第一要求，沒有安全，就沒有一切。設備運行管理的安全目標，一是設備體系運行安全，包括本體、管線、終端、環境的運行安全；二是用戶的使用安全，如熱水器熱水溫度的控制，用電器的接地保護等；三是操作者的生產安全。 保證安全的主要措施有：

　　1) 思想上高度重視，行動上處處小心。對于管理者，要有一個"婆婆嘴"，不厭其煩，時時提醒；對于操作者，要多一個"小心眼"，步步謹慎。

　　2) 嚴格按章辦事。規章制度是保證安全的長堤，決不能開口子。違章指揮，違章操作是發生安全事故的主要因素。發現違章的苗頭，任何人都有權制止。

　　3) 定期檢測、試驗，進行預防性檢修、維護。設備運行有自己的規律，應當納入周期安檢的器材或設備，決不能以任何理由拖延或停止周檢。對一些未規定周期安檢的設備，當運行時間較長時，為防止疲勞損傷形成的安全隱患，應安排進行檢驗或試驗。

　　2、可靠性

　　物業設備運行的可靠性表現在兩個方面：一是對服務需求的保障能力；二是應付突發事件的及時性。提高設備運行的可靠性，取決于兩基本條件：

　　第一，設備保障能力。包括設備容量、備用設備裕量；設備運行參數的穩定性、可調節性；管線布置的合理程度，以及終端設施的完好率等等。

　　第二，管理能力。良好的管理往往可以彌補設備配置的一些先天缺陷。反之，混亂的管理就可能抑制設備能力，使原本可以滿足需求的設備配備感到不足，形成浪費。 在設備運行體系已經配置完成，且不易更改的情況下，使設備保障能力得到充分發揮，必須做到"三嚴"：嚴格的管理制度；嚴密的運行計劃(包括突發事件應對計劃)；嚴肅的工作作風。

　　3、舒適性

　　從物業管理行業服務性的特點看，舒適性目標是物業設備運行管理必備的目標之一。舒適性是最能體現物業管理行業服務特點的一項目標，也是反映物業管理員工工作細膩性一面的一項指標。舒適性指標包括兩個方面：一是指標滿足性，即功能滿足程度。這是一項硬性指標，靠設備參數的調節來實現。設備參數的調節可以通過自動化儀表和自控系統來實現精確控制，但給定參數的高、低，要靠操作者和管理人員長期探索，認真總結分析才可以得到，這必須要有細膩嚴實的工作作風方可實現。另一項是感官滿足性，即感覺滿足程度。這一要求除了考慮服務對象的共性之外，還要考慮服務對象之間的差異，盡可能創造條件下，"因人而異"，提供高質量的服務。

　　4、經濟性

　　物業管理企業在提供服務的同時，必須講效益。那么，經濟性目標必然是設備運行管理的目標之一。經濟性目標與以上三個目標相比，是一個收斂性或限制性的目標。經濟性對物業設備運行的要求是：

　　5、必須在滿足安全、可靠、適度舒適的前提下實現經濟性目標；

　　6、省能是實現經濟性目標的主要途徑。

　　能源費用是物業設備運行費用的主要部分，節省能源費有兩種方式：一是利用能源的可替代性，采用適用的經濟的能源；二是省能。采用第一種方式一般需要進行一些工程和設備改造。在物業管理中，工程和設備改造是比較困難的。那么，降低能源費用基本上靠省能方式實現。省能有兩個途徑：第一，減少使用量，這在某些場合和時間是可行的。例如降低照度過高的照明功率；降低過高的供暖溫度等。但減少使用量與用戶需求往往是矛盾的。因此，這個途徑有較大的限制。第二，提高能源利用率。其方法有三：改造設備，提高能源利用效率；合理調節運行方式和運行參數，最大限度的利用能源；減少能源損失?？傊?，采取一切可行的方法，努力提高能源利用率，是樓宇省能、節省能源費的主要方式。

　　7、易損零配件和耗材的耐用性。

　　樓宇設備運行時，需要消耗大量的消耗性器材，如燈管、潔具配件、設備易損零配件等。在選擇品牌時，耐用性是重要因素。與耐用性相沖突的是價格，從運行總體經濟性角度考慮，應對常用易損消耗件的耐用性，價格比進行統計分析，擇優采用，減少運行消耗。

　　8、維保方便。

　　新建、改造設備等工程項目，必須考慮維保方便，以減少維修開支。

　　三、搞好物業設備運行管理的主要方法

　　1、建立和完善標準體系。

　　由于各種物業之間的差異，各類物業的結構、運行和服務對象都有各自不同的特點。那么，不可能有一種放之物業而皆準的設備運行標準。即使是同樣類型的設備，在不同的物業，運行方式、要求和參數指標都有所不同。因此，根據設備所在物業的特點和服務對象，結合設備本身的技術要求，制定與之相適應的運行標準，是搞好物業設備運行的首要工作。 標準的制定是一個動態的，不斷完善的過程。隨著設備運行時間的推移，物業服務對象的變動等種種因素的改變，設備運行標準的補充和完善、變動和修訂將伴隨著設備運行管理的全過程。因此，設備運行管理標準的制訂，是以"變"求"不變"。所謂"變"，指標準修訂、完善的動態過程；"不變"，是通過完善標準，貫徹的執行標準，實現設備運行管理的目標，使物業設備始終在良好運行的最佳狀態不變。

　　2、預防性措施。

　　由于物業管理設備運行的連續性特點，各種預防性措施在物業設備運行管理中處于特別重要的地位，包括：

　　1) 預防性試驗；

　　2) 預防性檢修；

　　3) 突發事件應變方案；

　　4) 巡檢、點檢、定檢。

　　實現預防性措施的基礎是收集整理、歸納和分析各類資料，有針對性的建立各類設備和管線系統的臺帳，運行、保養、檢修記錄檔案等。對于重要的設備，如冷水機組、鍋爐、電梯等，應按單臺設備建立運行和檢修檔案，建立易損零配件資料庫，制定更換周期。檔案建立后，對于收集的資料應定期進行分析，特別是反映設備狀況的運行參數，應建立分析報表制度，以便從設備狀態趨勢，找出故障隱患，有計劃的進行維護檢修，避免因故障突發造成停機事故。

　　對于管、線等系統，預防性措施的重點是巡檢和點檢，定期保養。特別是樓宇管井多，管路器件多，容易疏漏。對于管件或電路分支節點等易發生故障的節點，可逐步建立完善的節點臺帳，實行"位式"管理，主要內容是：

　　1) 逐件建立臺帳，一一對應，有據可查，防止疏漏；

　　2) 合理制訂巡檢路線和巡檢項目，抓住重點，明確主次；

　　3) 制定保養周期，分批輪檢，不疏不漏；

　　4) 采用保養合格及期限標貼方法，便于檢查。

　　預防性試驗制度是設備可靠運行的保障線。預防性試驗的對象是涉及安全、重要參數檢測的儀表、儀器和器具，對于季節性運行，在運行季節不可停機的連續運行設備，在停運季節維保后，運行季節到來前，應提前進行試運行。樓宇自救設備，如發電機組、送排風機、消防水泵、報警系統等一直處于一級戰備狀態的設備，必須定期試機。

　　在突發事件應變方案中，最重要的是組織方案。由于物業運行后，用于突發事情應變的設備一般來說變動不大，其應對能力受設計限制。突發事件發生時，通訊、組織及時是處理好突發事件的最重要保證。在組織措施中，人員培訓是基本保證。由于人力是一個可變的資源，同樣數量的人力資源，訓練有素和毫無準備，產生的作用有天壤之別。所以，物業設備運行管理中，有效地處理好突發事件應變是員工考核中最基本的一個項目。

　　3、技改。

　　由于受物業結構和運行條件限制，技改在物業運行管理中的地位不十分突出。但隨著科技產品的發展和應用，局部技改是彌補一些物業先天不足的重要方法。特別是控制和監測方式的技改，對于提高物業管理整體運行水平將起主要的作用。因此，在物業設備管理中，應大力提倡小改小革，大力提倡"三新"推廣應用，滴水成泉、聚沙成塔，克服物業條件限制，發揮科技進步的作用。

　　4、保險。

　　物業管理作為新興的產業，管理寓服務之中，而物管企業又受聘于人，物業管理企業接收物業并實施管理服務后，產業非受聘人之有，受聘之后責任重于泰山，物業設備運行管理會隨著物業使用年限的增長而增加損壞機率，降低正常安全使用概率，無形之中增加了管理的難度，加大了管理風險責任，影響物管企業效率和廣大業主的利益，出現這種情況是自然規律，任何企業和物業不可回避的問題。為此，解決這一難題的最好辦法是樹立風險意識，用業主的錢幫業主買財產險、機損險。一旦發生物業設備損壞，可立即通知保險公司索賠。以減輕物管企業的經濟壓力，確實保障設備正常運行。

　　5、組織措施。

　　所有類型的設備運行管理一樣，設備離不開人，人是各項因素中最活躍的因素。在現代自動化程度、智能化程度較高，硬件設施配備完善的物業中，重視人的數量、講究人數比例已大大降低。強調人的素質，重視人的技術技能，放到管理工作的首位，武器再先進，沒有人會使用，先進的武器只能作為擺設，但由于人的素質高、能夠掌握先進的武器，他可以成為物的因素發揮的"催化劑"，量小作用大。因此，無論物業設備現代化水平如何，都決不可以忽視員工思想、技術、技能技巧，重視技術能力，思想建設和組織建設，其中主要的方法是加強員工培訓。在現代管理方法中，培訓和工作是統一的，工作的過程也是培訓的過程，培訓是工作中不可分割和缺少的一部分。其中的關鍵是組織和方式。

　　培訓的意義和方式用兩句話可概括為：只有經過培訓的才是可以上崗的；只有在崗上繼續培訓的才是合格的。其次是班會。班會是基層管理的最基本、最主要，也是最重要的方式。班會形式可以不拘，內容可以不拘，但不可不開。通過班會可以使潛在矛盾浮現，可以通過交流使其消解。不開班會的班長不是一個合格的班長，不聽班會的基層管理者更是一個不合格的管理者。再次是加強協調。協調是組織措施中管理者發揮其管理藝術的舞臺，是組織措施中的潤滑劑、凝結劑 ，是實現1+1>2的催化劑。協調的方法千變萬化，其根本是因時、因地、因人，因各種可以對協調目標產生影響的種種因素而變。

　　四、結束語

　　隨著現代社會科技的發展和物業的迅猛增長，將推進物業管理行業的成熟與發展，物業管理活動中的設備管理將成為物業管理學科中的一個重要組成部分。愿與各位同行一起，"知無不言"，為物業管理行業的成熟發展添枝加葉，貢獻微薄之力。