物業經理人

電梯維護保養操作規程

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  電梯維護保養操作規程

  1目的

  規范電梯維護保養程序,確保電梯安全運行。

  2適用范圍

  適用于公司管理范圍內電梯的維護保養。

  3職責

  3.1 工程技術部負責對小區電梯的維護保養進行監督和檢查。

  3.2 維修組主管負責本小區電梯的維護保養。

  3.3 電梯工具體負責電梯的維護保養。

  4操作規范

  4.1 電梯工每日對電梯進行一次巡檢,并將巡檢情況記錄于《電梯日常巡檢項目表》中。

  巡檢內容如下:

  4.4.1 檢查電梯樓層指示燈與轎廂實際位置是否符合(檢查方法:觀察)。

  4.4.2 檢查廳門按鈕及按鈕燈是否正常;廳門關閉是否密封牢固;電梯到達平層是否平穩,廳門地坎與轎廂地坎誤差是否達到要求標準(水平距離偏差不超過3mm,距離間隙不超過35mm),是否影響到客人進出(檢查方法:觀察;直尺)。

  4.4.3 檢查轎廂內各附件設施(層樓信號燈、風扇、照明設備、警鈴、電話、開關門按鈕等)是否正常(檢查方法:觀察;逐一使用)。

  4.4.4 檢查機房內有無異常運行聲響,異常氣味;機房溫度是否適宜(機房溫度如果超過35度,則開啟空調),有無漏水,進水;門窗是否關閉等(檢查方法:觀察;溫度計)。

  4.4.5 電梯升降情況檢查

  對電梯升降情況進行以下三方面檢查:

  a) 電梯起動是否平穩,是否有明顯上浮感;

  b)運行速度是否恒速,運行中有無震動感;

  c)減速停層有無明顯壓迫感(檢查方法:乘坐電梯從一樓到頂樓);

  d)每周一次對電梯機房做清潔工作清掃地面和用干抹布擦拭控制柜、主機表面,做到地面無積灰,控制柜、主機表面無污漬。

  4.2 電梯的維護保養

  電梯維護保養委托專業公司進行,在進行委托保養時,應注意以下幾方面內容:

  4.2.1 電梯因維護保養而停機時,必須事先通知相關業主,并確認轎廂內無乘客方可停機。

  4.2.2 電梯工應協助電梯廠維修工進行維護保養工作。

  4.2.3 下井底作業時,禁止關閉廳門,廳門口必須擺放告示牌,防止無關人員靠近。

  4.2.4 機房、井道因工作需要動火時,必須遵守動火規定,到保安部辦好“明火作業審批表”,工程部應指定專人操作,事后清理火種,并檢查確認。施工時由保安部派員現場監督。

  4.2.5 維修保養工作完成時,工程部維修人員協助外部維修人員清理現場,并做好相關記錄。

  4.3 每五年左右,維修組和管理處應視電梯的運行磨損情況委托專業公司大修一次。

  具體大修內容包括:

  4.3.1 全面清洗和檢修曳引機、曳引輪、平衡砣、緩沖器、導軌、曳引鋼絲繩以及電梯的控制設備和安全裝置。

  4.3.2 對轎箱內的照明、通風、電話裝置進行清洗和檢修;檢查并調整電梯層門、層門地坎、門鎖鎖鉤間隙、以及各門鎖回路。

  4.3.3 根據零部件的磨損情況進行調整或更換。

  4.4 停電造成停梯或故障造成停梯時的困人救援按《電梯困人處理規程》處理。

  5記錄

  《電梯日常巡檢項目表》

  《維修保養單》

  6相關文件

  《電梯運行操作規程》

  《電動扶梯操作規程》

  《電梯機房管理制度》

  《電梯困人處理規程》

  《電梯進水處理規程》

  《火災時電梯管理作業規程》

篇2:物業管理中電梯維修保養工作

  物業管理中電梯維修保養工作

  隨著社會的發展,文明的進步,人類的居住辦公環境越來越趨向于高層建筑,隨之而來的是對電梯的依賴性越來越強。電梯的維護與保養、延長使用壽命、及時排除故障等問題也就擺在物業公司的面前。雖然大部分物業公司對于電梯的管理仍然傾向于電梯維保公司,簽訂維保合同,但從安全性與及時性考慮,必須在日常工作中加強對電梯的維護保養,電梯出現故障就要對故障進行處理。

  電梯是危險性較大的特種設備,其維修、保養有著嚴格的要求。我國《特種設備安全監察條例》明確了“電梯的日常維護保養,必須由依照本條例取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進行?!笨梢?,電梯從業活動受到了相關法規的制約。就目前市場情況看,電梯的維保單位主要有:一是電梯制造商直屬的維保公司:二是電梯制造商委托的維保公司;三是專門從事電梯安裝、維護的公司;四是規模較大的個別物業管理企業,面向轄管樓盤電梯的維保,依照《特種設備安全監察條例》取得自保資質認可,而組建的電梯維保部門。

  那么,作為物業管理企業,在目前激烈競爭的電梯市場中,面對五花八門的電梯維保單位,選擇怎樣的電梯公司來維修保養電梯是關鍵。一旦在這方面選擇失策,電梯維保的及時有效性、安全可靠性就很難保證,將使物業公司的管理水平大打折扣,甚者招惹業主揭竿炒物業管理企業的殘局。實際上,不管是哪種性質的電梯維保公司,維保市場的運作都有一個共同的運營成本,價低有價低的維保方式,充其量也只能做個表面功夫,或者在更換零件維修時掠取電梯配件差額。所以,便宜莫貪!資質、信譽、嫻熟的技術、配件的跟蹤,才是物業管理企業選聘電梯維保公司的主要考慮因素。

  物業管理企業把電梯委托給專業電梯公司維保,并非撒手不理。因為,一般來說,電梯公司也只不過每月做 2-3次的電梯維保(特殊除外),而大量的日常管理還是落在物業管理企業。物業管理企業應當搞好內部與安全有關的規章制度建設,從制度上確保特種設備使用環節的安全,并做好至少每周1次的電梯自檢,并記錄。物業管理企業也可通過小區的文化建設,大力開展宣傳教育活動,倡導愛護、保護公共設施設備。

  讓乘客文明乘梯,不在轎廂內亂涂、亂畫。教育乘客在乘梯時不亂按方闊按鈕。例如要往上乘梯就不要上、下按鈕都按,以減少電梯應答次數,從而縮短電梯運行時間,起節能作用。讓業主明白,自己既是電梯的使用者,也是電梯費用的”埋單者”。擺明了利害關系,有利于物業管理。 通過加強物業管理企業員工的培訓,普及電梯使用知識。特別是應加強電梯困人的應急處理能力訓練。有條件的,可選派部分人員參加電梯操作證考證,持證上崗,直接實施應急救援工作。

  電是電梯等各種設備工作的動力,建筑物是電梯等各種設備使用的地方,物業管理公司對于設備的正常安全運行負有不可推卸的責任。如何保證電梯安全正確的運行,是每一個物業電梯維修員的工作職責。作為物業電梯維修員,在日常工作中除了對電梯進行及時的保養維護,定期的更換各種易損件常用件和每天的清潔之外,還要能確保在電梯出現故障時,能快速地查明故障的原因,正確地處理故障,是保證電梯正常運行的重要保證,能排除電梯故障的技能是每位電梯維修員的必須具備的重要因素。其重要性主要表現在以下兩個方面:

  一是由于電梯的長時間故障,給企業的生產效率帶來眾多的負面影響,造成一定的經濟損失,二是由于電梯故障出現的多樣化,同時也向電梯維修工作人員排除故障的知識面提出了較高的要求,在實際工作中,它要求電梯維修人員能根據不同的故障,視具體情況而定,沒有一個固定的一成不變的維修模式,在電梯遇到故障時,能準確迅速地查明故障的原因,正確地處理故障是保證設備運行的重中之重,這對于提高勞動生產效率、減少經濟損失都具有重要的意義。

  作為電梯維修人員怎樣才能準確地解決電梯出現的問題呢?要徹底排除故障,知道故障產生的原因,迅速地查明故障的原因是必須的,除了在平時維修電梯的過程中不斷的積累經驗以外,能從理論上分析解釋產生故障的原因是更加重要的,只有這樣才能用自己的頭腦靈活地解決各種各樣的故障,避免出現重復故障,要找到真原因不僅要求電梯維修人員做到心思細膩,還要求維修人員做到不盲目地處理問題,凡事多問個為什么?

  筆者管理的辦公樓中有一部電梯,在運行中總是傳出一種吱吱的噪聲,維修人員帶著維修工具和安全設施趕到故障電梯的地方,趕到現場后,在確認電梯安全保護設施有效,不會對乘客造成傷害后,就開始對電梯進行檢查。奇怪的是,維修人員檢查電梯時,噪聲不響了,又上下運行也幾次,還是沒有動靜,就這樣查了幾個小時也一無所獲。本想就這樣放棄,但維修人員確不甘心,為什么來了后就不響了呢?

  經過仔細分析后,應該和速度有一定的關系,就這樣維修人員就在正常狀態下運行了一會兒電梯,感覺到了吱吱的聲音傳了出來,顯然聲音是由底坑傳出來的,可底坑里并沒有什么能產生噪聲呀!難到會是漲繩輪,維修人員又下底坑檢查了漲繩輪,從表面是看漲繩輪一切正常,軸承也已經潤滑保養過了,再次運行后還是有噪聲,沒辦法,維修人員把漲繩輪軸承再次清潔一遍后,才發現潤滑的不夠完整,在一個不太注意的加油孔后沒有加油,維修人員暗自慶幸剛開始時的沒有放棄,同時也明白了潤滑清潔對電梯也有相當的重要性,沒有細心的檢查就不會不良好的工作成績。

  當然電梯并非如此簡單,在遇到電器故障就要求維修人員工具有非凡的專業理論基礎,大部分電器故障,都必須依靠專業理論知識才能真正解決故障,電梯維修人員比其它工種更講究理論性,有時候沒有理論的指導,很多工作都將無法進行。遇到故障時,往往動腦的時間遠遠多過動手的時間,一旦找到故障的原因,修復也是很簡單的,例如有一次電梯在一次開門之后就不再運行了,現場檢查發現各處輸入電壓都有正常,繼電器吸合正常,這是什么原因呢!維修人員就把電梯原理圖從前查到后,逐個對照圖紙檢查沒有發現問題,怎么說這個問題應該和電有關系吧,維修人員又對關門的繼電器檢查起來,可是繼電器接觸點都完好,再仔細檢查繼電器電壓,發現電壓時高時低,維修人員就感到有點怪了,可能問題就出在這里吧,要不就是接點的問題,從線圈上面查一切正常,肯定是下面的線圈了,維修人員拆開一查,羅絲接線栓松了一點,造成了接觸不良,像這種時好時壞的故障處理起來就需要細心分析了,當然了解各電器元件在電梯設備里的具體位置及線路的布局,實現電梯原理圖,和實物相結合的一一對應,是能夠提高故障排除速度的基礎。

  知道了電梯的理論基礎,掌握了設備的工作原理,為排除故障做了充分的準備,還需要一定的測試工具和方法,最通常用的是萬用表,用萬用表的電阻檔來測量導線、接觸器、繼電器的線圈、接點、電阻等的通斷,來判斷這些原件的好壞,(嚴禁帶電測量)有時也用電壓檔來判斷電路中的電壓的大小,測量時應注意檔位是否正確。

  在遇到部分零件有故障,但不能確定或時好時壞時,一般情況就是用一個新的元件來替換原來的舊部件,有故障是否消失,在已知故障的條件下,有時電梯停在不太利于檢查修理的地方,這種情形下,可以對設備一點線路短接,應該確保此短接不會出現短路和造成危害,有些故障出現得比較頻繁,特征又明顯的情況下,可以直接去檢查一般是電梯門比較容易出現這種故障,對于在一片電路中出現故障的點是能通過逐步排除法,來逐點分析了。

  雖然電梯故障的維修沒有固定的模式,但在一些特殊情況下還是有一定的規律的,首先應充分了解電梯發生故障時的情況,詳細詢問操作者通過看、聽、聞、等,檢查是否有破裂、雜音、異味、燙手等特殊現象。

  在排除故障的過程中要遵循一定的原則,具體是先思考、后動手,通過現象看本質,多看、多想、多分析,正確的思維可以起到事半功倍的效果,杜絕一遇到故障就不知怎么辦,拿起表就量,要養成良好的分析習慣,做到每次測量均要有個明確的目標,就是問自己為什么要這么做,有什么結果。

  總之,在高層建筑的物業管理中,正確的電梯維修保養除了保障電梯的正常運行之外,還可以延長電梯的使用時間,最大可能排除危險故障的發生率,對業主的生命及財產安全保駕護航。

篇3:物業管理電梯維修保養工作闡述

  物業管理電梯維修保養工作闡述

  本文闡述了物業管理中高層建筑日常電梯的維護和保養,以及排除故障的方法。除了具備豐富的專業知識外,更重要的是細致、耐心、善于鉆研,不斷積累經驗,才能保障業主的生命和財產安全。

  隨著社會的發展,文明的進步,人類的居住辦公環境越來越趨向于高層建筑,隨之而來的是對電梯的依賴性越來越強。電梯的維護與保養、延長使用壽命、及時排除故障等問題也就擺在物業公司的面前。雖然大部分物業公司對于電梯的管理仍然傾向于電梯維保公司,簽訂維保合同,但從安全性與及時性考慮,必須在日常工作中加強對電梯的維護保養,電梯出現故障就要對故障進行處理。

  電梯是危險性較大的特種設備,其維修、保養有著嚴格的要求。我國《特種設備安全監察條例》明確了“電梯的日常維護保養,必須由依照本條例取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進行?!笨梢?,電梯從業活動受到了相關法規的制約。就目前市場情況看,電梯的維保單位主要有:一是電梯制造商直屬的維保公司:二是電梯制造商委托的維保公司;三是專門從事電梯安裝、維護的公司;四是規模較大的個別物業管理企業,面向轄管樓盤電梯的維保,依照《特種設備安全監察條例》取得自保資質認可,而組建的電梯維保部門。

  那么,作為物業管理企業,在目前激烈競爭的電梯市場中,面對五花八門的電梯維保單位,選擇怎樣的電梯公司來維修保養電梯是關鍵。一旦在這方面選擇失策,電梯維保的及時有效性、安全可靠性就很難保證,將使物業公司的管理水平大打折扣,甚者招惹業主揭竿炒物業管理企業的殘局。實際上,不管是哪種性質的電梯維保公司,維保市場的運作都有一個共同的運營成本,價低有價低的維保方式,充其量也只能做個表面功夫,或者在更換零件維修時掠取電梯配件差額。所以,便宜莫貪!資質、信譽、嫻熟的技術、配件的跟蹤,才是物業管理企業選聘電梯維保公司的主要考慮因素。

  物業管理企業把電梯委托給專業電梯公司維保,并非撒手不理。因為,一般來說,電梯公司也只不過每月做 2-3次的電梯維保(特殊除外),而大量的日常管理還是落在物業管理企業。物業管理企業應當搞好內部與安全有關的規章制度建設,從制度上確保特種設備使用環節的安全,并做好至少每周1次的電梯自檢,并記錄。物業管理企業也可通過小區的文化建設,大力開展宣傳教育活動,倡導愛護、保護公共設施設備。

  讓乘客文明乘梯,不在轎廂內亂涂、亂畫。教育乘客在乘梯時不亂按方闊按鈕。例如要往上乘梯就不要上、下按鈕都按,以減少電梯應答次數,從而縮短電梯運行時間,起節能作用。讓業主明白,自己既是電梯的使用者,也是電梯費用的”埋單者”。擺明了利害關系,有利于物業管理。 通過加強物業管理企業員工的培訓,普及電梯使用知識。特別是應加強電梯困人的應急處理能力訓練。有條件的,可選派部分人員參加電梯操作證考證,持證上崗,直接實施應急救援工作。

  電是電梯等各種設備工作的動力,建筑物是電梯等各種設備使用的地方,物業管理公司對于設備的正常安全運行負有不可推卸的責任。如何保證電梯安全正確的運行,是每一個物業電梯維修員的工作職責。作為物業電梯維修員,在日常工作中除了對電梯進行及時的保養維護,定期的更換各種易損件常用件和每天的清潔之外,還要能確保在電梯出現故障時,能快速地查明故障的原因,正確地處理故障,是保證電梯正常運行的重要保證,能排除電梯故障的技能是每位電梯維修員的必須具備的重要因素。其重要性主要表現在以下兩個方面:

  一是由于電梯的長時間故障,給企業的生產效率帶來眾多的負面影響,造成一定的經濟損失,二是由于電梯故障出現的多樣化,同時也向電梯維修工作人員排除故障的知識面提出了較高的要求,在實際工作中,它要求電梯維修人員能根據不同的故障,視具體情況而定,沒有一個固定的一成不變的維修模式,在電梯遇到故障時,能準確迅速地查明故障的原因,正確地處理故障是保證設備運行的重中之重,這對于提高勞動生產效率、減少經濟損失都具有重要的意義。

  作為電梯維修人員怎樣才能準確地解決電梯出現的問題呢?要徹底排除故障,知道故障產生的原因,迅速地查明故障的原因是必須的,除了在平時維修電梯的過程中不斷的積累經驗以外,能從理論上分析解釋產生故障的原因是更加重要的,只有這樣才能用自己的頭腦靈活地解決各種各樣的故障,避免出現重復故障,要找到真原因不僅要求電梯維修人員做到心思細膩,還要求維修人員做到不盲目地處理問題,凡事多問個為什么?

  筆者管理的辦公樓中有一部電梯,在運行中總是傳出一種吱吱的噪聲,維修人員帶著維修工具和安全設施趕到故障電梯的地方,趕到現場后,在確認電梯安全保護設施有效,不會對乘客造成傷害后,就開始對電梯進行檢查。奇怪的是,維修人員檢查電梯時,噪聲不響了,又上下運行也幾次,還是沒有動靜,就這樣查了幾個小時也一無所獲。本想就這樣放棄,但維修人員確不甘心,為什么來了后就不響了呢?經過仔細分析后,應該和速度有一定的關系,就這樣維修人員就在正常狀態下運行了一會兒電梯,感覺到了吱吱的聲音傳了出來,顯然聲音是由底坑傳出來的,可底坑里并沒有什么能產生噪聲呀!難到會是漲繩輪,維修人員又下底坑檢查了漲繩輪,從表面是看漲繩輪一切正常,軸承也已經潤滑保養過了,再次運行后還是有噪聲,沒辦法,維修人員把漲繩輪軸承再次清潔一遍后,才發現潤滑的不夠完整,在一個不太注意的加油孔后沒有加油,維修人員暗自慶幸剛開始時的沒有放棄,同時也明白了潤滑清潔對電梯也有相當的重要性,沒有細心的檢查就不會不良好的工作成績。

  當然電梯并非如此簡單,在遇到電器故障就要求維修人員工具有非凡的專業理論基礎,大部分電器故障,都必須依靠專業理論知識才能真正解決故障,電梯維修人員比其它工種更講究理論性,有時候沒有理論的指導,很多工作都將無法進行。遇到故障時,往往動腦的時間遠遠多過動手的時間,一旦找到故障的原因,修復也是很簡單的,例如有一次電梯在一次開門之后就不再運行了,現場檢查發現各處輸入電壓都有正常,繼電器吸合正常,這是什么原因呢!維修人員就把電梯原理圖從前查到后,逐個對照圖紙檢查沒有發現問題,怎么說這個問題應該和電有關系吧,維修人員又對關門的繼電器檢查起來,可是繼電器接觸點都完好,再仔細檢查繼電器電壓,發現電壓時高時低,維修人員就感到有點怪了,可能問題就出在這里吧,要不就是接點的問題,從線圈上面查一切正常,肯定是下面的線圈了,維修人員拆開一查,羅絲接線栓松了一點,造成了接觸不良,像這種時好時壞的故障處理起來就需要細心分析了,當然了解各電器元件在電梯設備里的具體位置及線路的布局,實現電梯原理圖,和實物相結合的一一對應,是能夠提高故障排除速度的基礎。

  知道了電梯的理論基礎,掌握了設備的工作原理,為排除故障做了充分的準備,還需要一定的測試工具和方法,最通常用的是萬用表,用萬用表的電阻檔來測量導線、接觸器、繼電器的線圈、接點、電阻等的通斷,來判斷這些原件的好壞,(嚴禁帶電測量)有時也用電壓檔來判斷電路中的電壓的大小,測量時應注意檔位是否正確。

  在遇到部分零件有故障,但不能確定或時好時壞時,一般情況就是用一個新的元件來替換原來的舊部件,有故障是否消失,在已知故障的條件下,有時電梯停在不太利于檢查修理的地方,這種情形下,可以對設備一點線路短接,應該確保此短接不會出現短路和造成危害,有些故障出現得比較頻繁,特征又明顯的情況下,可以直接去檢查一般是電梯門比較容易出現這種故障,對于在一片電路中出現故障的點是能通過逐步排除法,來逐點分析了。

  雖然電梯故障的維修沒有固定的模式,但在一些特殊情況下還是有一定的規律的,首先應充分了解電梯發生故障時的情況,詳細詢問操作者通過看、聽、聞、等,檢查是否有破裂、雜音、異味、燙手等特殊現象。

  在排除故障的過程中要遵循一定的原則,具體是先思考、后動手,通過現象看本質,多看、多想、多分析,正確的思維可以起到事半功倍的效果,杜絕一遇到故障就不知怎么辦,拿起表就量,要養成良好的分析習慣,做到每次測量均要有個明確的目標,就是問自己為什么要這么做,有什么結果。

  總之,在高層建筑的物業管理中,正確的電梯維修保養除了保障電梯的正常運行之外,還可以延長電梯的使用時間,最大可能排除危險故障的發生率,對業主的生命及財產安全保駕護航。

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