農大學生校外居住管理實施細則
為進一步加強學生住宿管理，維護學生的人身和財產安全，保障學校正常教育教學秩序和生活秩序，根據教育部《普通高等學校學生管理規定》和《關于切實加強高校學生住宿管理的通知》精神，結合我校實際，特制定本細則。
第一條 學生宿舍是學生學習、生活的重要場所，是對學生進行思想政治教育的重要陣地。規范學生住宿、加強學生校外居住管理，是強化學生教育管理和促進學生成長成才的有力措施和重要途徑。
第二條 本細則所指的校外居住，是指在學校規定的學生宿舍以外的地方居住。
第三條 學生應當在學校提供的宿舍內居住，無特殊原因不得在校外居住。凡違反本細則的，依照《z農業大學學生違紀處分實施細則》給予相應紀律處分。
第四條 申請在校外居住的學生必須年滿18周歲且具備下列情形之一：
(一)因患有疾病不適合居住在學生宿舍的;
(二)家庭所在地為太谷縣境內，有條件在家中居住的;
(三)其他特殊情況。
第五條 申請校外居住的學生，應當按下列程序辦理相關手續：
(一)學生本人提出書面申請，書面申請包括學生基本情況、校外居住理由、聯系方式、日常學習生活的委托聯系人及聯系方式，并附本人因校外居住產生的人身、財產安全責任承諾書。
(二)申請者在學院初審后，通知家長來校，并在審批表的家長意見欄內簽字。家長來校應帶身份證件，簽字應在所在學院進行;家長不便來校者，可以采取傳真或郵寄的方式，由學生家長簽署意見后連同家長身份證復印件一起傳真至學校，或由學院給家長發信，內容包括學生填寫好的申請書及學院統一印制的有關說明，家長簽字后寄回學院。
(三)符合第四條第一項的學生須提供縣級以上醫院出具的醫療證明;符合第四條第二、三項的學生須提供家庭戶口復印件和父母身份證復印件。
(四)學生將校外居住申請的全部書面材料和審批表一式三份報所在學院審核并簽署意見。經學院審核同意后，簽署《z農業大學與學生外住責任協議書》，并報學生處備案。
(五)學生辦完以上手續后方可按照申請和協議上的各項事宜到校外住宿。
第六條 符合第四條規定的學生，持手續完備的審批表到后勤管理處公寓中心按相關規定辦理手續。原則上每學期初進行辦理退宿及回校住宿手續。
第七條 申請校外居住的學生應當履行下列義務：
(一)遵守國家法律法規和學校有關規章制度;
(二)遵守正常的教育教學秩序;
(三)保證所有申請材料的合法、真實、有效;
(四)主動與所在學院和委托聯系人加強聯系，經常溝通信息;
(五)校外住宿期滿后，必須及時到所在學院及公寓中心辦理回校住宿手續，并按期回校住宿。
第八條 相關要求和說明：
(一)不允許先校外居住后辦審批手續，只有全部手續辦完后方可外出居住;
(二)家長簽字只能由父母本人簽字，不允許其他人代簽，父母去世等特殊情況，需事先說明后方可由其法定監護人簽字;
(三)學生在外居住的地點發生變更后，需在一周內主動向所在學院報告，以調整相關登記記錄;
(四)學生外出居住后個人的校內床位將被取消，如果返校住宿需要重新辦理住宿手續;
(五)學生校外住宿期間，若出現違紀行為或學習成績大幅度下滑等情況，學院應主動通知學生家長來校商討相關幫教事宜;
(六)辦理審批手續中有弄虛作假者，一經發現即終止其申請，并按相關規定給予紀律處分;
(七)在外住宿學生因自己的不當行為給學校造成惡劣影響者，學校將根據有關規定嚴肅處理并追究其相應責任。
第九條 各學院應對校外居住的學生逐一建立檔案;建立嚴格的報告制度，向學生處報送校外居住學生的相關信息，并做好檔案資料的更新工作。
第十條 本細則適用于具有z農業大學全日制學籍的本科生、研究生。
第十一條 本細則由學生處負責解釋。
第十二條 本細則自20**年春季學期起執行。
篇2：江西老鸛塘居住小區體驗式營銷策劃
一、項目主要賣點提煉
*西側緊鄰九江商貿中心區，東靠白水湖，北接長江。周邊被文化名勝琵琶亭、潯陽樓、鎖江樓和建設中的九江外灘，白水湖公園所包圍，景觀優勢得天獨厚。
*北抵濱江路，南依廬峰北路，東環環城東路，西接潯陽東路，三縱三橫主干道構建社區發達交通體系；17、18、19路公交車環伺家門口，市區東西南北出行十分便捷；
*距馬獅商廈400米，距京九副食品批發市場和蔬菜批發市場500米，一七一醫院、醫專附屬醫院、九江學院附中、財經中專、師專附中、七中、三里小學、潯東小學、長途汽車站，周邊生活配套齊全，對面即是九江市規模最大的江西省優秀示范住宅廬峰小區。
*隨著市政配套和區域發展的更趨完善，區域內正在形成三條大型商業街：老鸛塘社區特色商業一條街、潯陽特色飲食文化一條街，環城東路旅游購物一條街。另設區東部長江大橋橋頭旅游特色經濟區、白水湖東岸將建成嘉華大型休閑娛樂城，共同構造市區炙手可熱的社區型商業街區板塊。
*老鸛塘景觀休閑社區總建筑面積10余萬平米，以大規模超市賣場─三個主題花園廣場─板式多層公寓的主軸線為核心進行圍合式總體布局，人車分流，綠化率高達60%，中心廣場、庭院景觀、組團綠地、噴泉水池、屋頂花園組成立體豐富的綠色景觀，是九江少有的特色景觀休閑社區。
*社區擁有500米長的商業街，業主足不出戶即享受到休閑購物的豐足樂趣；并配有休閑、運動、娛樂三主題的大型會所和高質教育水平的雙語幼兒園、1萬平米的大型生活超市。
*沿廬峰北路為2棟18層高的地標聯塔建筑，共13棟小高層和高層點塔，12棟多層板樓，建筑風格現代簡潔；一居、兩居、三居、四居、復式、躍層10種戶型種類齊全，由深圳知名南派規劃設計院設計，空間布局和功能分區合理，高使用率、短進深、大面寬，采光充足，并贈送超大露臺。
*社區采取封閉式物業管理，配置了先進的智能卡系統、安防系統、電子巡更監控系統，外向商業和內向景觀生活動靜分區；專為城市中產階級配設的高速寬帶網10兆入戶，是中產階級夢寐以求的現代都市型景觀規模社區。
小結：
1）、通過項目主要賣點提煉和地塊優劣分析（位于污水處理廠旁邊、商業尚待長期培育）、市場綜合分析，我們發現并認為：產品賣點均好性強，差異化十分不足。預期在激烈市場競爭下仍不足以從本質上打動客戶，從而直線帶動銷售，形成穩定持續熱銷。
2）、我們需要從前一部分九江綜合住宅市場整體分析中，提煉并創新出建設性的營銷推廣策略?！斎?，一切創新策略仍得來源于項目的產品力。
二、營銷推廣策劃核心選擇策略一
中國首家社區復興運動的倡導者
城市復興之社區復興
新聞事件營銷策略
策劃目的：轟動造勢，全程順銷。
策劃原則：策劃的靈魂是創新，銷售的靈魂是創新，九江房地產要想迅速發展，
其核心仍是創新。產品創新/規劃創新/營銷創新/生活方式創新。在九江開發商引導買房人消費的市場行情下，做成系統工程。本方案認可后，將對原有規劃設計進行一定的調整。
1、城市復興策略背景
全球城市復興運動：整個世界趨勢是要增加市中心住宅人口，中國是世界上變化最大的國家。專家估計，未來十年，中國的城市人口將達到8億，占世界總人口的8%。如此大規模的城市化運動史無前例。世界上90%的城市都正在或將要投入城市復興的浪潮，城市復興是當今中國城市發展的重點。
中國城市復興運動：在后工業時代，科技文明集中反映在城市發展中。于是，讓城市變得更有生機和吸引力，成了如今歐洲各國在發展經濟同時致力的頭等大事。他們稱之為“城市復興”。當中國的一些城市里推倒中式建筑，為滿大街矗立起被克隆得走了樣的歐式建筑而沾沾自喜時，歐洲又早就開始了自己的城市復興運動。城市是時代文明最集中的體現。
中國房產城市復興：城市復興在歐洲已發展了100年，但在中國房地產界的運用和發展卻是近5年來的事情。中國的城市化率目前達到了36%，城市化進程使中國600多座城市往前走，參與到城市復興中來。城市復興是房地產的開發重點。
九江房產城市復興：《中國房地產發展權威報告》指出：未來幾十年是中國國民經濟持續高速增長和社會結構大變革時期，也是城市化加速時期。20**年，中國城市化率將超過55％，城鎮人口將新增2億以上。在我國城市化建設步入快速發展階段的今天，涉及城市運營、城市規劃、城市改造、城市中心復興等十分關鍵?！鞘腥丝谘该桶l展和城市改造如火如荼進行的九江，城區中心區開發用地殆盡，更需要將城市復興作為房地產開發的關鍵策略來考慮。
九江城市復興機會點：在譬如九江市開河改為道路、主城區成樹大批砍伐掉、歷史特色民宅未被保護、老鸛塘片區未結合市場發展做前瞻性整體規劃，均是犯的無法彌補的大錯誤。為什么九江市不去系統地參與到中國600多個城市的城市復興建設中來，九江市長和市政府是不能還是對城市復興自有打算認為地塊之間相互負面影響并無大礙？
老鸛塘項目機會點：老鸛塘旁九江市人民政府規劃建設的廬峰東路特色飲食文化街如潮流金干線、老鸛塘旁振興房地產開發公司開發建設的環城東路商住樓旅游購物一條街；老鸛塘旁萬?；ㄔ飞套琼椖烤鶠槌鞘袣W式建筑的大敗筆。
&nb
sp; 九江需要城市復興。老鸛塘整片房地產地塊的廠房開發需要城市復興。信華集團和華瀚置業開發的老鸛塘項目符合運用“城市復興”的系統理念在整體項目運作上牽一發而勝全局。這給本案無疑帶來了絕佳機會切入點。2、城市復興理論運用
城市復興理論：城市復興既要面對農轉非、城鄉統籌發展這樣的大概念，也有新城區的拓展。城市復興旨在再造城市社區活力，尋求重新整合現代生活諸種要素（如家居、工作、購物、休閑等），試圖在更大的區域開放性空間范圍內以交通線相連，重構一個緊湊、方便宜行的鄰里社區。讓自然回歸城市，使城市重獲新生。
國際城市復興定義：用全面及融匯的觀點與行動為導向解決城市問題及以尋求對一個地區得到在經濟、體型環境、社會及自然環境條件的持續改善。他是一個系統的、集成的概念，是一個城市經濟、社會、文化的綜合復興，讓一個城市和地區的發展更加具有活力。
中國城市復興定義：
一、居住背景：回歸都市，享受城市完善成熟的社區配套，品味都市的精彩及繁華；
二、個性化生活：充分利用豐富的城市資源按照個性及品位選擇自我生活模式；
三、張揚一種生活文化再現和諧鄰里關系，增強人們歸屬感和溫馨感；
四、享受生活又享受工作：實現生活與工作動感切換；
五、節約生命成本：居住在城市中心，交通便利，減少通勤時間。
城市復興住宅要求：充分享受城市，是城市復興住宅的基本要求。社區周圍高檔商場、學校、醫院、公園等都市生活配套應有盡有，使工作、生活、休閑“三位一體”。
城市復興住宅特點：城市復興住宅要求在享有城市資源的同時，又要遠離城市的喧囂，擁有自然的生活景色；城市復興住宅強調園林景觀不只用來“觀”，園林與人的關系不是對立而是統一的；在城區為大眾提供更適宜居住的人居環境。城市的復興不僅僅是物質環境的改善，而更應該是融匯了社會、經濟、環境和文化全面的復興。
城市改造的原動力：第一個原動力是以信息技術為核心的新技術革命，第二個是基于對急速消耗的自然資源和可持續發展深刻的理解，關注生態的技術。第三點伴隨日益增長的對生活質量的追求和生活方式的選擇下社會邁向城市的文明復興。
城市復興規劃實踐：城市規劃和城市復興的實踐要突出地方特色和文化內涵，努力建設良好的城市面貌和生態環境，以旗艦項目為突破點進而推動城市全面的復興；要合理調控土地開發，引導土地利用均衡有序發展；要逐步調整探索和形成切合當地城市復興的戰略，進行舊城改造和新城建設規劃。
城市復興政策設計：城市復興作為一項重要的社會運動，引導了系統性的全方位政策設計。九江市政府在城市復興中將起著很重要的作用。他們主要對土地的使用進行規劃，從而為城市復興提供自然框架，并著手實施城市復興計劃。如在住房、教育、福利、醫療衛生、社區安全、交通運輸、規劃、教育和培訓以及經濟發展等方面。同時對人力和資源的規劃要著眼于今后的五到十年。
網絡城市空間：要求各建筑單體都要在不同層高和不同位置最大化與其他城市元素的聯系，同時為公眾提供大量的可自由選擇和自由活動的城市空間。規劃設計是開放的。注重的是城市發展過程，讓城市可以隨著自身發展的不同階段而不斷地自我調整?？臻g結構是多孔的和富有彈性的，這個城市將會為市民和游客，以及城市的發展提供了充分的空間和舞臺。網絡城市，即城市的每一部分，包括復興區域，都應與城市的其他地區相聯系。
城市復興工業用地：城市經濟轉型、特別是工業制造業外遷，大片工商業用地被廢棄。這些空地也被稱為“棕地”，“棕地”釋放的大片空間成為城市的傷疤，城市居民活動的盲點。如何重新利用“棕地”正成為九江在城市規劃方面需要重點考慮的內容之一。對于仰仗水域發達起來的城市，河流港口區域一般就成為典型的“棕地”。
城市需要宜居環境：近年來，九江城市開發高速發展，但是缺乏合理的規劃，住宅開發混亂、無序?？胺Q“城市垃圾”的建筑不斷涌現。郊區生活短期內難以實現理想化的階段（如市政配套），很多人又選擇重返都市中的高檔社區居住。城市生活仍是大多數人的選擇。城市需要有更多的適宜居住的環境。社區環境建設的質量是城市復興的關鍵。不注重與環境的關系，使得城市越加難以控制。
3、城市復興人物個案借鑒
城市復興成功個案：如北京知名樓盤320萬平米的世紀城，28萬平米的城市復興?華城，通過城市復興個案運作，均達到了轟動性的成功。近期如天津150萬平米泰達城，50萬平米天江?格調空間兩個新盤，在拿地期間的營銷造勢已經獲得了巨大成功。其他如早期的上海新天地已成為全球知名商業項目。
城市復興人物一：理查得?羅杰斯勛爵(RichardRogers)，世界著名建筑設計師，英國城市復興的決策性人物，大倫敦市長建筑和城市規劃的首席顧問——“要達到城市的復興，并不僅僅關系到數字和比例，而是要創造一種人們所期盼的高質量和具有持久活力的城市生活”。
城市復興人物二：英國倫敦市長特別顧問、規劃咨詢師，羅賓?湯普森教授——由于過度重視綜合建設而沒有將城市復興作為一項重要內容進行考慮，中國的文化遺產及社區生命力瀕臨
被毀的邊緣。允許大量單一用途的工業建筑設施存在將意味著日后會有許多地區被棄置無用。城市復興人物三：吳晨：英國皇家特許建筑師、英國皇家建筑師學會會員、英國TFP設計公司的中國區的董事，中國城市復興代表性人物，國內第一個系統研究西歐城市復興理論的學者——第一是可持續發展的城市。第二是使城市和城鎮良性運轉。第三盡可能利用現有的城市的資源，挖掘現有的城市資源。棕地重復利用即現有城市資源再利用，第四投資和資本運作，任何城市建設離不開資金和資本運作的。第五持續的城市復興。
城市復興人物四：任志強，華遠集團董事長，中國房地產界的領袖人物——城市復興第一是指建筑上的復興，第二文化復興，第三重建的一部分，它既包括建筑的重建，也包括文化和其他的生存形態。包括居住人群、交通形態、生活形態的區分；第四人文的調整，實際上文化的傳統和新的建筑是結合在一起的。城市的發展一定是要居住的，而這個居住的過程一定是要有一個重新的建設的過程，而這個建設恰恰是要成片的與改造來實現的。不是這樣的話，就不會形成一個核心。
城市復興人物五：林乃仁，著名房地產策劃師——時尚文化很重要一點就是城市的內涵?，F在的都會城市，要能為人提供高質量的空間，這里面是要有交流、欣賞藝術、體驗文化，潮流生活，多享受生活，這都是享受時尚文化的功能。時尚功能在城市建設里面是一個非常重要的元素。
城市復興人物六：城市復興者強調，社區必須滿足人們兩個方面的基本需求：即人與自然的融合交流的要求和人與人之間溝通交流的要求。這一國際發展趨勢如今也影響到國內的地產界。
4、老鸛塘項目城市復興策略指導
發起九江市全城社區復興運動
1）以城市運營商的名義號召
九江要打造成現代化花園式港口旅游城市，江西省最適宜居住的城市、名山名江名湖名城，山水園林城市，江南生態名城；九江要繼續保持世界文化景觀城市、全國園林綠化先進城市、中國優秀旅游城市、中國魅力城市的系列桂冠。九江市政府和整個城市發展未來三年間，所做的第一要務就是城市復興。但真正的城市運營商除了房地產開發商，別人很難做到（政府是規劃和供地商）。
2）、城區住宅開發仍是主導
九江市政府并沒有旗幟鮮明地提出商業中心街區，但西園/大中大/九龍街未來的發展不僅僅是商貿中心區，他會形成一個交易發達的街區。同樣九江市城市整體規劃發展以八里湖片區作為未來的新城區，但產業鏈的薄弱和自然需求市場未來三年，仍將以中心區改造和城鄉接合部的發展為主。只不過現在的環城東路很可能外延成城市中心新區的西起點。
3）、老鸛塘首先是板塊集體運營的項目
且綜上分析所述，老鸛塘片區將具備交通、規劃、市場、市政、環境的居住中心區綜合條件。然而老鸛塘住宅項目只不過10萬平米，但放在九江市全城城市復興的房地產開發之下，就顯得微不足道。而一個城鄉結合部項目的極大成功，首先得益于居住組團和區域內整體板塊的醞釀和運作規劃。
4）、首開全國社區復興運動之先河
另一方面任何城市的城市復興運動根據當地的城市特點都各有區別，絕對不能搬抄沿襲。有鑒九江市政府業已基本完成十一五規劃整體布局，發起全城城市復興運動可能會影響其政績感情色彩，并流于空泛。而城市復興的開拓者房地產開發商所打造的景觀社區，在居住中心區不能各自為政，從而破壞城市經濟協調和運作肌理。發起“全城社區復興運動”將一呼百應。在許多公房尚未上市的同時，真正的新型景觀社區大多僅限于對綠化率的理解。全城社區復興運動無疑是九江在全國的首創。吻合九江誓做山水園林城市的主旨。
5）、全城造勢/一舉成功之實施綱要
第一步要得到九江市政府的批準認可及大力支持（涉及到政府形象工程、城市形象工程和可持續性發展、有利于擴大招商引資，政府舉雙手贊成），參與發起由九江市政府組織的“九江市社區復興運動”。屆時將特邀中國著名城市復興專家、顧問、學者，規劃設計院院長、經濟學家、房地產專家和九江市城東區老鸛塘片區的所有開發商老總，舉辦全城社區復興運動高級論壇，以華瀚置業的名義作為倡導者和發起者（污水治理廠對小區的所謂影響在這場轟動性的運動面前，不用規避就已顯得微不足道）。內容將以新聞形式在各大媒體、網站分別報道事件新聞營銷造勢運作開始時間：——05年6月份論壇
第二步于論壇成功舉行后，華瀚置業必須趁熱打鐵，以“九江第一居住中心區
”為主題進行集中造勢。亦通過活動論壇的形式與此片區的新老開發商座談，最終達成強強聯手、板塊運營；相互協作，和平競爭的聯合開發局面。另一種方案是“城市規劃與板塊開發研討會”。當然視情況華瀚可以不用邀請同地域的競爭商而自發舉辦。事件新聞營銷造勢運作開始時間：——05年7月份
第三步同步進行的是老鸛塘項目。提議景觀設計最好由類似于聘請“土人景觀”這樣國內知名的景觀規劃設計公司系統打造。共同碰撞城市復興運動之下的社區復興運動其產品景觀設計如何與內外呼應。將社區園林、小品、水景、噴泉、假山、綠值、成樹、花草、亭榭等立體景觀做出差異化、功能化，形成項目自身最大的亮點。以從產品面根本上支持社區復興運動?！?5年8月份“中國社區復興運動的倡導者——老鸛塘景觀小區（案名另擬）為主題進行項目新聞造勢。
第四步與建筑規劃設計院一起深刻挖掘社區復興運動老鸛塘項目產品內涵，為社區業主構建如何的嶄新生
活方式。如景觀和商業動靜內外分區，社區東西南北宜居的四個出入口設計，怎樣既保證業主生活的私密性，又能與周邊城區相開放協調；外向型會所功能定位要綜合考慮其他地緣項目的規劃業態以免重復經營；大賣場在服務方圓2公里的半徑上是否需要增加面積；商業街定位成日常精品生活類業態還是與周邊兩條旅游餐飲街呼應等等?！纱?5年9月份新聞造勢主題確定為產品面。——以上四步對外策略均以論壇活動和新聞媒體造勢為主，至10月份即可積累意向客戶客源，為06年2月份預售開盤提前四個月種下火爆基因。
三、營銷推廣策劃核心選擇策略二
中國首家體驗式景觀街區之
體驗式營銷策略
策劃目的：老鸛塘社區復興運動是站在城市運營商的角度和板塊運作的高度全盤促動銷售；體驗式街區則是站在業主全新生活方式的角度，通過體驗式營銷策略使項目取得轟動性銷售的效果。本案將打造成為社區復興運動和體驗式社區相互融合的中國唯一一家現代個性樓盤。
策劃原則；不僅考慮到房地產體驗式營銷的個案發揮，關鍵是體驗式的休閑景觀和體驗式的商業街區景觀之體驗式生活方式的內外融合；不僅考慮到本案商業街的業態特征，而且將景觀規劃內外同步整體考慮，最終達成完滿招商和租售。
1、體驗式策略背景
全球體驗經濟：世界已經進入一個全新的體驗時代?！洞筅厔荨芬粫淖髡甙枩?托夫勒在接受中國中央電視臺現場采訪的時候，21世紀是一種“體驗經濟”，而且是從群體化體驗到個體化體驗，是個體體驗的經濟。
全球體驗消費：全世界的貨幣量是實物量的60多倍，這些錢一方面是金融資產，更大量的則是用于娛樂和體驗的消費，因為它有極具潛力的市場和很高的附加值。
體驗經濟時代：體驗已經逐漸成為繼農業經濟、工業經濟和服務經濟之后的一種經濟形態。越來越多的消費者渴望得到體驗，愈來愈多的企業精心設計、銷售體驗。各行各業的頂尖企業都將發現，未來的競爭戰略，就在體驗。除非企業打定主意要一直留在工業經濟階段，否則總會被迫升級到體驗經濟階段。體驗經濟在國外也有上百年的光景，只不過最近3年多的理論體系更趨成熟。
體驗經濟：體驗經濟強調“個性化”，強調愉悅，強調享受。所謂體驗經濟，是指有意識地以商品為載體，以服務為手段，使消費者融入其中的活動。體驗業體驗經濟是人性經濟。
體驗定義：所謂體驗，就是企業以服務為舞臺、以商品為道具，環繞著消費者，創造出值得消費者回憶的活動。其中的商品是有形的，服務是無形的，而創造出的體驗是令人難忘的。
體驗特點：體驗不限于娛樂，只要讓消費者有所感受、留下印象，就是提供體驗。人在滿足溫飽后，便向精神需求蔓延，而精神需求的高層次便是體驗。體驗，就是讓你心動的感覺。體驗的根據在人的自我實現。
體驗（e*perience）通常被看成服務的一部分，但實際上體驗是一種經濟物品，象服務、貨物一樣是實實在在的產品。企業要向尋求體驗的顧客收取門票，才算將體驗當作經濟物品出售，真正邁入體驗經濟。如果企業只是為了讓消費者喜歡產品或服務，而制造體驗活動，體驗就不能算是經濟物品。
體驗制定步驟：制定明確的主題可以說是經營體驗的第一步。如果缺乏明確的主題，消費者就抓不到主軸，就不能整合所有感覺到的體驗，也就無法留下長久的記憶；第二步以正面線索塑造印象；第三步減除負面線索；第四步充分利用紀念品；第五步整合多種感官刺激
體驗種類：可以根據消費者是主動參與還是被動參與，以及消費者是融入情境還是吸收信息兩個角度進行劃分
被稱為“體驗經濟之父”的約瑟夫?派恩把體驗分為四種類型：娛樂、教育、逃避、審美。
2、房地產體驗經濟
房地產發展方向：地產界前幾年主要的項目賣點是產品，即最初的產品經濟。隨著產品同質化的普遍存在，服務的價值越來越凸顯出來，物業等服務內容成為重要賣點。隨著行業的進一步成熟，人們更加看重的是精神的享受，即建筑產品所附加的文化因素，這個過程用經濟學的術語來講，就是體驗經濟。體驗經濟將改變地產開發和地產價值判斷的基本理念，將成為未來房地產的發展方向。
生活方式體驗：消費者買的不僅僅是房子，而且是與房子相關聯的生活方式的體驗。開發商整合各環節參與者關聯度能力成為房地產業新一輪競爭的王牌。有一點則是消費者格外關注的：房價提升了，產品及其附加服務是否同步了。
體驗地產的意義：分為兩個層面，一是在房地產開發與銷售階段，它可以解決供需雙方信息不對稱問題，體驗地產的提出有助于保護消費者權益，消費者通過體驗可以獲得更多的產品信息；
二是當消費者成為業主之后，對項目的體驗才真正開始，負責任的發展商對體驗地產的理解不能停留在口號上，而要真正落到實處，盡可能將產品信息全面、客觀地傳遞給消費者。當然消費者通過親身的經歷，對房地產產品的理解將會更深。
體驗地產的特征：體驗地產的一個重要特征就是客戶置業的理性化，消費者不再作為一個被動的傾聽者和接受者，他們迫切地需要參與到即將成為自己家園的項目中去。他們關注規劃設計、朝向、噪音、開發商的品牌甚至原材料商的品牌等一系列問題，希望獲知盡可能多的信息，更希望得到優質服務。
體驗心理高附加值：住宅產品的居住功能價值充其量只占20％，80％的價值是疊加于基本居住功能之上的附加價值。人們需要的已不再是房子本身，建筑的“技術”，居住在它里面是如何的舒適和寬敞，而是房子的意味，建筑的“味道”，它的空間設計是如何帶來流動的光影生活，即作為購房者情感、個性、身份、地位、財富的符號、形式與表征及其獨特的心理體驗。
體驗品質氣質樓盤：一個產品，他留給人們的氣質，就是附加價值。消費者
購房過程如同交友一樣，在對其建筑風格、園林設計、社區環境、居住氣息觀察體驗中，人們已經悄悄的對“他”內在的氣質有了自己的評價——或親切可人、或嚴峻冷酷、或優雅溫和、或剛柔并濟……實際上通過對一個樓盤氣質的判斷，人們已經在暗暗給“他”的品質打分了——吸引人們繼續與之交往的，往往是那些獨具氣質魅力的產品。3、房地產體驗式營銷
房地產體驗營銷定義：體驗營銷也就是把客戶購買房產的全過程“體驗”看成一個整體來考慮，站在客戶體驗“品牌、實力”角度，重新定義、設計項目營銷行動綱領，為客戶創造值得回憶和持續愉悅的豐富體驗，從而促進項目的銷售和客戶價值最大化。
房產體驗營銷關鍵：消費者對于產品為其所帶來的文化層面和情感方面價值體驗的關注，客觀上要求開發商不僅要為其提供理想的居住空間，更重要是要為客戶創造一種全新的生活方式和生活的體驗。唯有把握住消費者對房子的深層次消費意欲和精神訴求，謀劃準確的產品定位，采取正確的營銷策略，控制營銷的關鍵環節，形成具有獨特體驗的營銷手法，才能掌控銷售的關鍵點。
體驗地產系統工程：體驗地產的打造是一個系統的過程。
首先有關人員會分析房地產市場的特點，甚至請專門的調查公介入，了解目標客戶群的價值取向以及終極關懷，篩選出置業者最需要的體驗；
其次，設立主題，確立消費者最期望的體驗，把它設立為項目理念，并且在主題理念的統領下，強化輔助功能，給消費者提供更為完善、深刻的體驗；
再次，大規模定制，量體裁衣，根據消費者的不同需求和個性需要，通過有形產品與無形產品的合力搭建一個系統的舞臺，把消費者推上前臺主角的位置；
最后一個階段就是體驗營銷。地產體驗營銷的關鍵在于先把未來的社區生活搭建好，讓消費者親身體驗以后的生活。
4、房產住宅體驗營銷案例
北京格調：格調董事總經理劉博是京城極力主張為建筑產品附著文化因素的倡導者之一。最近，因打出"人文地產的覺醒"而一時名滿京城的新樓盤格調，在繼舉辦詩歌樓書、詩歌朗誦會之后，又推出觀看天文奇觀，推出"體驗空間"售樓處、格調樣板間，大打體驗經濟牌。劉博認為，房地產應該講究居住體驗。她說，居住體驗是一種更加個性化、人性化和享受性的高層次居住地產模式和城市生活方式。它不僅是對傳統建筑在功能和效應上的重新定義
北京珠江羅馬嘉園：在其售樓處舉辦了一場純正意大利風情音樂會。合生創展開創的體驗式營銷策略，是其旗下珠江羅馬嘉園為了進一步適應市場發展需求，率先在北京地產界實施的一種銷售全新模式，本次作為珠江羅馬嘉園業主，前往意大利文化交流便是體驗式營銷的方式之一。
上海世茂濱江花園；20**年世茂集團上周末在中國大飯店包下2000平米的會場，推介其在上海的兩個堪稱“豪宅”的樓盤項目。有趣的是，在這次花費高達100萬元的推介會上，每位到場嘉賓僅領到薄薄的兩頁樓盤介紹，卻領到一本261頁厚的《體驗經濟》——哈佛商業圖書精選之一，美國未來學家約瑟夫?派恩二世所著。與其說消費者購買的是一套房子，倒不如說是購買的一種居住體驗。這就是世茂打造地產版體驗經濟的精髓所在，也是消費者們選擇世茂樓盤的根本所在。
深圳流金生活：高品質的追求，來自于具有高品質需求的消費者群，而對尊貴、享受的需求，則來自于把尊貴當作一種生活方式，把享受看成一種商品的消費者人群。深圳地產已率先全面進入“體驗時代”，并呼喚著能夠把真正的體驗——尊貴、享受、個性、人文和環境帶入地產的房地產商。如深圳兩個項目分別以“六十年代生人”與“流金?生活”系列營銷活動讓客戶積極地參與其中，從更深層次上了解項目的內涵，直至獲得精神上的滿足。從效果上來看，這種做法在這兩個項目上都獲得了極大的成功。
備注：萬科、招商、華僑城、中海等品牌開發商體驗地產多年來已經駕馭自如。
5、地產體驗商業時代
體驗商業主體模式：體驗商業時代最先來臨。體驗商業時代的主體消費模式為“感受型消費”，“買”的需求不再是人們消費行為的主要組成部分，“眼睛”與“心靈”的需求卻成為消費主體；消費的結果也不再用物化的標準來衡量，“我來了—我看到了—我感動了—我記住了”這一行為模式本身就是目的和結果。正是這種“感受型消費”模式，決定了在體驗商業時代，商業建筑形態是有變化的，自然與人文的價值和意義，將得到前所未有的彰顯，成為人們關注與尋找的焦點所在。
體驗商業核心價值：體驗商業時代的三大核心價值：自然、人文、現代而體驗
6、商業地產體驗式營銷案例
東莞華南MALL：中國商業地產界首個體驗營銷中心華南MALL體驗之城，只有身臨其境，才能感受到華南MALL“體驗之城”的無限魅力，“體驗之城”是品牌的海洋、歡樂的世界、購物的天堂和商務洽談的勝地。
在體驗中售樓，休閑、娛樂、洽談無處不在，圍繞這個核心概念，售樓部成為一個濃縮的‘體驗之城’，成為華南MALL精華濃縮，這里發布項目信息，傳達生活方式及文化，成為傳播的一個渠道、一個載體，成為中國地產售樓模式在硬、軟件方面的一個重大突破，同時也是華南MALL開發經營過程中的一個重大舉措。
一切在濃縮中煥放異彩：在體驗區域，通過虛實結合，將購物、娛樂、餐飲及其他配套三大功能完整表現，將部分休閑要素穿插其中，達到體驗目的，讓人在激情中，不經意中溶入MALL的生活；在休閑洽談區，通過景觀與洽談組合，營造出一個以靜為主、靜
中存動的環境，讓客戶在完成第一步體驗后，進入第二層次的體驗及介紹、咨詢，在此階段完成認購。有音樂鈴聲下載柱，有流行CD、MP3手機鈴聲下載等試聽，有中國最頂尖的120度視覺環幕電影、新加坡歡笑天地、搖擺船、三維立體游戲節目、三維船行游覽乘船逛大MALL、虛擬實戰、卡通表演劇場，有樹林兒童天地、天線寶寶、兒童叢書閱讀、智力拼圖、卡通，令人耳目一新。
名牌匯聚，好又多、麥德龍、OBI超市、名店坊、唱片店、精品店、手機展示、服裝櫥柜、化妝用品及美容、運動店書坊音樂吧、麥當勞、肯德基、美食城，等等，應有盡有。
‘體驗之城’力求令投資者、消費者在不經意及不知不覺中感受MALL生活，了解項目，在方案設計中，大膽采用科技與商業與地產的三位一體組合，全方位、多渠道的展示出華南MALL虛擬與現實、平面到空間、觀賞到參與、被動到主動、生硬到生動，從刻意到不經意，通過科學的集成，令到局部與整體的關系協調。
東莞萬江華南MALL開創中國商業地產立體推介新模式
AOL影院副總裁David致辭“創新是創新者的通行證”
北京：今典集團董事長張寶全在位于北京啤酒廠的蘋果社區，由“非常建筑”做了不同于其他小區商業配套的“蘋果22院落”規劃設計方案。大縱深、大間距、大綠地的設計，使蘋果街完全脫離集中商業建筑或傳統底商模式。另例：大西單商業中心
成都：東大街和紅星路口的“郁金香花園廣場”和“第三地”這兩個項目的開發商已將“體驗經濟”導入商業地產的營運模式之中；
讓眾多投資者對匯龍灣?易初蓮花購物中心心動的真正原因就是市經濟。匯龍灣?易初蓮花購物中心國際連鎖超市聯營區超市經濟拋棄貴族面孔，帶動成都商業地產步入高速發展；
備注：隨著區域商業中心不斷完善，其在日常購物、休閑娛樂等方面逐漸取代中心型商業中心的功能，區域連鎖超市成為居民購物消費的主要去處。調研數據顯示，連鎖超市占居民日常消費的比重在20**年達到了25%以上。
上海：鄉村購物中心已在國際上成為主流商業形態
（TheVillageMarket），鄉村購物中心驚艷上海灘，體驗旅游推動市郊地產。
廣州：體驗式消費預熱羊城
體驗型商業地產：城市商業地產新寵
7、現代時尚生活街區（ＢＬＯＣＫ）
篇3：草橋居住區上市前整體營銷策劃方案市場篇
前言
“草橋居住區西（B）區”項目，計劃將于20**年9月份啟動，現本案正處于上市前制訂整體營銷策劃方案的關鍵階段。
匯盈世紀公司本著與開發商“真誠合作、聯手雙贏”的精神，一直高度關注著項目的進展情況，通過與開發商的幾度接觸，逐步了解了開發商的雄厚實力和項目的基本情況。
對于本案，我司完全有信心也有實力為開發商提供具備專業水準的銷售代
理服務，并已將本案列為我司20**年度的重點項目，集中市場、策劃、銷售、客服等各部門資深專家組成項目專案組，已開始進行本案的前期策劃工作，希望能以我們專業的素質和豐富的操盤經驗，為本案的順利啟動做出應有的貢獻。
從我司接觸本案以來，已針對本案所在區域的房地產市場特點及實際情況，有針對性地進行了市場調查，并結合北京房地產市場的整體發展趨勢，針對本案的產品設計向開發商提交了初步的建議及營銷推廣思路。
近期本案的最新規劃設計方案已全面完成，通過認真分析研究這份設計方案，并根據目前區域市場的實態，結合當前本案的自身情況，我司專案組在原有基礎上，再一次對本案區域進行了一次更具針對性的市場調查。目的是更加充分認識北京市及本區域房地產市場，為本案順利上市銷售做好前期的市場定位，為成功銷售制訂出合理可行的策劃方案與銷售策略，爭取使本案成為南城眾多項目中最亮的一顆耀眼明星，和發展商一起締造北京房地產發展史中又一個輝煌的奇跡。
在這份報告里，我們主要按照市場營銷學最經典的4P＋4C原則來確定營銷組合，即：
產品（product） 公司（company）
價格（price） 消費者（consumers）
地點（place） 渠道（channels）
促銷（promotion） 競爭者（competitors）
我們自信我們的營銷策劃方案是最優秀的，我們可以通過我們的專業素養、豐富經驗以及智慧的靈感，為一個產品設計出最合適的包裝和銷售方案，最終使它成為一個最成功的商品。
市場調研及分析
一、北京整體市場狀況
1、北京經濟現狀
從北京市統計局獲悉，1至7月，全市實現國內生產總值1870.3億元，同比增長9.3％，已連續３個月穩定在9％以上。其中，第三產業增幅最大，實現增加值1142.2億元，增長11.3％。第一產業和第二產業同比增長分別為5.5％、6.6％。
2、市場供給：新盤數量減少，供應量不降反升。
據統計，20**年6-12月份，全市共推出新盤126個，較去年同期143個減少了17個。但從供應總量看，6-12月份全市商品房開復工面積高達5536.6萬平方米，其中商品房住宅面積4077.7萬平方米，較去年同期分別上漲28.6%、29.7%。
這種新盤數量減少，供應量不降反升的原因有四：一是市場變化的結果并不意味著整個市場呈現疲態，相反卻說明一些有益的結構性變化正在悄悄發生，在經歷了20**年樓市的冷冬后，開發商對市場表現的更加謹慎。二是今年的展會要求參展項目必須手續齊備，這使部分開發商被迫延遲項目入市時間。三是今年大盤較多，雖然項目數量減少，但總供應量并沒有下降，反而有一定上升。四是城市危改力度與經濟適用房的建設力度加大，間接壓制了部分項目的上市。
20**-20**市場供應量結構對比
20**-20**新盤上市價格結構對比
3、市場銷售：產品需求對路，銷售穩步上升
6-12月份，全市商品房累計竣工面積497.4萬平方米，增幅30.9%。累計完成各類商品房銷售428萬平方米，其中住宅411.2萬平方米，分別較去年同期增長12.8%和14.8%。持續保持了7個月的銷售面積大于竣工面積的情況今年首次被改變。
分析原因，主要得益于四點：
一是20**年上市的部分項目轉入20**年后，成為現房或準現房，加快了銷售節奏。
二是在遭遇20**年市場打擊后，開發商加大了產品與客群的對位研究，一大批適銷對路，深受人們喜歡的小戶型項目擔當了今年銷售的主要份額。
三是在媒體的炒作幫助下，投資市場出現近年來難得的好局面，極大的促進了市場的消費。
四是隨著城市交通環境的大力改善特別是輕軌的建設，以及南城大都市商貿城、傳媒大道等新概念的出現和亦莊10年系列活動的開展，有力的推動了各區域地產市場的發展。
4、政府政策對房地產市場的影響
（）
二、區域綜合狀況
1、 市政規劃的影響
首先，從80年代末90年代初，南城大力開發洋橋、方莊地區，并由方莊向東向南，由洋橋向西向南逐步擴張。到現在為止，北京南城已發展出方莊、洋橋兩大生活社區，其周邊道路交通發達，生活配套齊全，已經從根本上改變了老北京人對南城的認識。而本案區域所處地理位置正值洋橋大型生活圈的西擴部分。
其次，從本案周邊現有項目分析，各案無論從規劃設計還是戶型
但是隨著貫穿南二環、南四環全長4600米的馬家堡西路的修通，以及地鐵四號路線的開通，相信也會推動本地區的二手房市場的發展，從而帶動投資客戶對本區域的關注。屆時，投資性客戶的比例將會由現在的12%左右大幅上升。所以本項目在前期產品定位中也應適當考慮此因素，從而為后期銷售尋找到更多的潛在意向客戶。
前些年南城的發展相對滯后，房地產整體水平不高，項目規模小，品質低。但隨著近兩年北京的規劃發展，在經濟迅速發展的強力推動下，南城故事已被改寫，其發展可謂日新月異。四、五環路，環線交通網的建設，地鐵四、五號線的規劃動工，兩廣路的修建等，使南城逐漸顯示出京城最便捷、最高效的交通優勢和城市發展優勢。而前門步行街的方案確定，天壇古城文化公園規劃的實施，菜市口商業街的動工，玉泉營大型家居建材城的深入人心，無不將南城的商業、人文環境帶上一個新的起點。
2、草橋地區管理的規范
草橋地區正借助這一大環境的優勢，開發出自身小環境的特色。
三、 域市場狀況分析
a) 價格狀況分析（單位：元/平米）
戀日嘉園 星河城 未來明珠家園 美麗愿景 南珠苑．花香麗舍 城南嘉園 明日嘉園 西紅門社區 璽萌麗苑
起價 4500 3800 3980 4300 3680 4100 3900 4300
均價 5180 4300 4700 4600 4200 4338 4150 4300
折扣 98折 一次97 一次99 95折 無 一次97
按揭98 按揭99
物業管理費 熱水費 / / / / /
采暖費 40 30 19 30元 16.5 分戶
車位費 150 150 150 租：280元/月 150 6.8萬
380 450 售：8萬元 300
管理費 2.3 1.97 2元/平米 1.5 不詳 1.92元/平米 1.6元/平米
高價項目：戀日嘉園，唯一突破5000元/平米的價格，帶動了此地區物業的價格走向。
中價項目：未來明珠家園、美麗愿景等組成這個區域的中檔項目陣容，均價在4500-4700元/平方米之間。這類項目主要集中在西南三環沿線。
低價項目包括：明日嘉園、南珠苑．花香麗舍、城南嘉園、璽萌麗苑、西紅門社區等，其售價在4000
-4500元/平方米之間，西紅門社區經濟適用房價格更低至2700元/平米，基本上分食此區域中檔低客戶。
b) 戶型狀況及分析
項目 戶型種類 層高 樓層差 朝陽差 使用率
戀日嘉園 一、二、三、四 2.8 8%-10% 20% 85%
星河城 一、二、三60多種 2.7 、 2.8 10% 15% 82%
未來明珠家園 一、二、三、 4 10% 20% 80%
美麗愿景 2.8 10% 15% 78%
南珠苑．花香麗舍 一、二 2.8 8% 20% 81%
城南嘉園 80種 2.8 10% 10% 90%
明日嘉園 30種 2.8 15% 25% 75%
西紅門社區 10% 25%
璽萌麗苑 10% 15%
周邊項目戶型配比總體特點:三居為主, 二居為輔，一居、四居為數不多。
此次調查本項目周邊競爭個案8個，
在售總戶數為6257戶。其中三居最多，2737戶，占42%；兩居次之，占35%；而一居和四居數量不多，分別為11%和10%；復式更少，只占2%。
正確的戶型配比應是來自于對客群成分和需求的正確判斷，而且帶有一定的前瞻性。與其他區域相比，本區域二居的比例略高。以戶型來看，本案跟從市場主流，也必將抓住主流客群。
c) 面積配比狀況及分
項目 一居㎡ 兩居㎡ 三居㎡ 四居㎡ 躍層/復式㎡
戀日嘉園 58 89 141 195 320
星河城 56 92 124-142 210
未來明珠家園 76 110 180以上 180-190
110
美麗愿景 / 110 120 180 180
南珠苑．花香麗舍 43-56 69、89、98 / / /
城南嘉園 / 110-120 130-150 / /
具體分析：
一居：面積較為集中，多數在50—75㎡之間。
由于一居室整體數量并不多，大多數開發商也許只想著安全脫手，而并不寄太多心思于一居室身上，而50—75㎡面積適中，是最穩妥的策略，因此大部分項目的一居都是市場主流面積。
兩居：有兩個集中點，90和110㎡左右。
兩居的面積大小與區域沒有直接關聯，而且同一區域面積相差也比較大，這就體現了區域環境共享下的各項目個性，如不同的客群，不同的價格策略等。
三居：面積跨度比較大，但多數集中于130-160㎡之間。
三居室面積從120—180㎡，面積跨度達60㎡，相當于普通一居室的面積。由于它是市場主力戶型，基本上每個項目都以三居來
四居：多為180-190㎡之間。
數量比較少，由于面積大，總價高，成為身份的象征。因為基本訴求一致，因此面積差異并不大。而對于不具備此條件的本地區，四居室較少。
復式：由于本身數量不多，面積也比較分散。最小110㎡，最大達320㎡。復式和躍層及錯層是市場稀缺產品，由于區域局限性，不建議本案做此戶型。
d) 產品規模及容積率狀況與分析
案名 總建筑面積 (萬㎡)
戀日嘉園 12
星河城（一期） 15
未來明珠家園 7
美麗愿景 2
南珠苑．花香麗舍 3
城南嘉園 20
明日嘉園 20
西紅門社區 48
經統計, 此次調查項目的總供給量為112㎡。項目規模多以中小型為主，多數為20萬㎡以下，其中10萬以下的小型項目占1/3。而40萬以上的項目只有1個。
造成這種局面的主要原因是西南三環一帶可供開發的土地稀缺，項目都是見縫插針。
案名 容積率
戀日嘉園 2.4
星河城 2.7
未來明珠家園 4
美麗愿景 /
南珠苑．花香麗舍 3
城南嘉園 2
平均容積率 2.5
容積率總平均值為2.5, 其中最高的是未來明珠家園—4, 最低的是城南嘉園—2。
四、 區域內消費者狀況及分析
a) 置業客戶年齡分析
以上數據我們可以看出，客戶年齡25-40歲的比例占到了62%，首次置業的占55%，北京市居民占80%。這幾點都可以說明，本地區購房客戶基本屬于社會的中堅階層。
在任何國家，都有一個社會中堅階層的概念。而目前此階層客戶，他們需要的不是別墅或者是豪宅，而是需要價格適中、品質優良、交通方便的
“適宜居住的住宅”。
而本項目附近的豐臺、宣武、崇文幾大老城區的人群大多屬此階層。南城近幾年發展迅速，大面積改造舊城區，給北京各地中檔或中低檔項目提供了大量的購買市場。
但本區域品質較高的項目目前并不多，而百姓多有戀土、戀鄉情節，住慣了南城多不愿意“背井離鄉”，因此首次置業中中堅層比例所占較高，而此數據會長時間延續。
b) 置業客戶對面積的意向要求
通過調查，此區域客戶購買面積在70-150㎡之間不等，中堅部分需要120㎡以上的戶型。銷售意向價格在4500元左右，并有一定上升空間。
此反饋結果基本對應吻合了上面前幾項數據的支持。由于客戶層面基本鎖定為中堅階層，所以對房價款及面積的需求，屬于中檔偏上。
c) 置業客戶對價格的意向要求
d) 置業客戶對裝修標準的意向要求
對于需要發展商提供精裝修或局部裝修的客戶比例占到了62%，而61%的客戶對裝修的檔次并不是追求很高。這說明在現代社會中，隨著工作、生活節奏的加快，更多的人已不愿在裝修上費神費力，而是將裝修的工作更多的交給發展商去考慮。
客戶更多看中的也是發展商從材料的集團采購到整體工程施工而帶來的成本下降，以及入住后服務維修方面的保障條件，從而降低購房者整個房屋購置成本。所以精裝項目將越來越多的取代毛坯房項目在市場上的份額。
e) 置業客戶認知項目的渠道分析
由于周邊項目目前銷售推廣渠道比較傳統，基本以報紙、路牌、網站廣告為主。
這說明本區域客戶對宣傳認知的途徑比較傳統，基本適合北京房地產大部分住宅項目所面向的客戶層面。
值得一提的是南城項目推廣中，網絡媒體的使用比例有一定提高。
而路牌廣告所占比例10%，相對較低，但是此種方式對局部區域覆蓋還是非常行之有效的，并且可以達到對周邊項目意向客戶產生分流的目的，及自身項目道路引導作用。這有也是本案推廣的一個突破口。
五、 區域競爭項目個體分析
a) 戀日嘉園二期
（1）發展商：
北京華野投資管理有限公司，在北京房地產市場中已有一定知名度，企業形象好，已成功開發“戀日嘉園一期”、“戀日國際”、“戀日綠島”等知名樓盤，“戀日”已經成為該發展商的自有品牌，市場認可度高。
（2）建筑設計：
設計理念強調“現代感”和“藝術感”風格，外立面凹凸錯落有序，折線與直線和諧組合，色彩豐富亮麗，簡潔而富有旋律。建筑格局時尚，3.9米以上的大開間，12米—13米超短進深，開闊舒展，采光、通風俱佳，觀景通暢。
（4）戶型設計：
戶型品種豐富多樣，從58平方米的小戶型到370平米平層大戶型，以及超大躍層，共100多種戶型，可選擇性強。
（5）環境設計：
將“自然”理念融入整體設計中，環境規劃布局合理，多個主題園林，人車分流，立體化園林。
□ 對本案的影響：
該項目開發規模大、品質高，并已經成為成熟大社區，市場知名度很高。同時該項目緊鄰本案，而且本案的規劃設計有大部分與其雷同，必然是本案的直接競爭對手。
（1）項目規模：
全案分為三期開發，總開發周期預計4年?？偨ㄖ娣e達112萬平方米，規模非常龐大。
（2）建筑設計：
設計格局新穎，
5.5層的花園洋房，13層的板式小高層，分布錯落。其中高品質的低層板樓相當多，約占總體量的一半，板樓總量約占2/3。外觀設計在南城來講比較現代，以簡潔的色塊和立體構造表現現代氣息。
（3）戶型設計：
該項目的戶型，無論從設計到面積配比都要比周邊現有項目豐富得多，目前僅一期就60多種戶型，平層和復式、躍層都有，面積從40平方米到286平方米，可選余地非常大，且目前各類戶型的供量都很充足。
（4）環境設計：
綠化組團設計豐富，多個主題組團廣場別具匠新。
（5）競爭劣勢：
○期房，尚未開工，且銷售證件不齊。
○社區開發時間較長，短期對環境有一定影響。
○社區較大，未來物業管理困難加大。
○價格上調過快，在短短一個月內，均價已由開盤時的3900元/㎡上漲到現在的4800元/㎡。
□ 對本案的影響：
該項目在各個方面都具有一定的新穎獨到之處，具有很強的市場競爭力。所以，在未來幾年中都將會對本區域內各項目產生巨大影響，而且勢必會對本案產生巨大的競爭壓力，也是本案強有力的競爭對手。
c) 明日嘉園
（1）項目優勢：
○準現房，年內入住。
○交通便捷，地處地鐵四號線和十號線交匯點。
○緊鄰8萬平方米地區花園，小區綠化率較高，1萬平方米集中綠地。
○價格較低，均價4300元/㎡。經濟適用房——政府最高限價3720元/㎡，目前已排號認購，且以小戶型居多，會吸引一部分當地客戶資源。
（2）項目劣勢：
○戶型設計老套，沒有創新點。
○人文環境不一，商品房與適用房規劃在同一地塊。
○社區容積率高。
對本案的影響：
商品房部分，已進入尾盤銷售期，對本案不構成直接威脅；經濟適用房部分，有5幢塔樓的市場供量，4月份開盤排號，并按照政府限價銷售。這部分供量將對本案產生一定的影響。由于本區域的購房目的多以“自住”為主，其低質低價勢的產品勢必將分流一部分客戶資源。
d) 花鄉麗舍
（1）項目優勢：
○現房入住，準現房發售。
○戶型面積適中，56平方米到132平方米。其中100平米以下的戶型所占比例較大。
○交通便捷
○價格較低，做為準現房均價僅為4300元/㎡，加之戶型適中，其區域競爭力將不同一般。
（2）項目劣勢：
○社區規模較小。
○項目整體品質不高。
○綠化、道路系統、車流系統單一。
對本案的影響：
由于該項目銷售接近尾盤期，且市場供量較少，對于本案構成的競爭壓力較小。
六、 市調結論綜述
從本區域市場情況分析可以發現，高品質的住宅項目比例較少，低質低價的老項目較多。新項目規劃目前屈指可數，給本案的市場定位帶來眾多的機會和廣闊的空間。但未來一年內有可能爆發，眾多項目面市。
本地區的市場價值已經明顯升高，而且升值空間還有很大余量，加之本地區的成熟性和發展方向的明確，市場需求還會進一步增長，遠未達到市場飽和狀態，從戀日二期和星河城兩個項目的價格走勢不難看出，后期樓案的銷售價格提高已是必然。
但周邊項目的競爭也是十分激烈，項目品質的優勢將必然成為競爭的有力武器。購房者在同一地段的各個項目選擇中，對項目自身品質的要求會越來越高，優質優價將是這一市場的普遍認同。