1、什么是住宅專項維修資金？

　　住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

2、住宅共用部位、住宅共用設施設備一般包括哪些內容？

　　住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、樓宇對講、綠地、道路、圍墻、監控設施、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

3、物業管理區域內的公共收益主要包括哪些部分？

　　(一)利用物業管理區域內的共用部分、共用設施設備進行生產、經營、租賃等產生的收益。

　　(二)物業管理區域內共用設施設備報廢后的回收殘值。

　　(三)保修期滿后，建設單位因注銷，或者因違法被責令終止業務活動，或者反復維修仍未能解決相關物業共用部位、共用設施設備質量缺陷等原因無法退還的物業質量保修金。

4、物業管理區域內的公共收益應當如何使用?

　　公共收益扣除業主委員會辦公和業主大會同意的其他經費后，其余部分用于交存維修資金，具體交存比例由業主大會決定，但不應低于公共收益總金額的60%。

5、房屋賬戶內的住宅專項維修資金余額不足首期交存額30％的應當如何辦理？

　　房屋賬戶內的住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，物業主管部門應當向相關業主發出續交通知，相關業主接到通知后應當及時續交。

　　經業主大會決議，業主可以選擇一次性續交住宅專項維修資金，或者隨物業費逐月續交。

6、住宅專項維修資金的使用分為幾種情況？

　　住宅專項維修資金的使用分為計劃使用、一般使用和應急使用。

　　計劃使用是指采取一次投票集中表決多個計劃維修項目的使用方式;

　　一般使用是指采取傳統方法一次投票表決一個維修項目的使用方式;

　　應急使用是指采取應急程序事前不用表決、事后公示的使用方式。

7、使用住宅專項維修資金的表決方式有哪些？

　　業主表決方式可以采取常規表決，即經有利害關系的專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，視為表決通過;也可以采用異議表決，即根據業主共同管理規約的約定，持不同意意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，視為表決通過。

　　根據2015年10月17日住建部辦公廳、財政部辦公廳聯合印發的《關于進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中支持作用的通知》(建辦房[2015]52號)規定，各業主大會也可以采取在管理規約和業主大會議事規則中約定以下表決方式使用住宅專項維修資金：

　　(一)委托表決：業主將一定時期內維修資金使用事項的表決權，以書面形式委托給業主委員會或者業主代表行使;

　　(二)集合表決：業主大會對特定范圍內的維修資金的使用事項，采取一次性集合表決通過后，授權業主委員會或者物業服務企業分批使用;

　　(三)默認表決：業主大會約定將未參與投票的業主視為同意維修資金使用事項，相應投票權數計入已投的贊成票;

　　(四)異議表決：在維修資金使用事項中，持反對意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，視為表決通過。

8、哪些情形下可以啟動應急維修程序？

　　(一)物業管理區域內發生的屋面、外墻防水嚴重損壞;

　　(二)電梯故障;

　　(三)消防系統故障;

　　(四)建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動;

　　(五)玻璃幕墻炸裂;

　　(六)排水管道爆裂;

　　(七)地下車庫雨水倒灌;

　　(八)其它可能造成人身安全事故的緊急情況。

9、出現需應急維修情形時需要履行哪些程序？

　　出現需應急維修情形時，物業服務企業應將有關情況報告業主委員會，經現場查驗確認后立即組織維修。未聘用物業服務企業或者物業服務企業不履行組織維修責任的，由相關業主將有關情況報告業主委員會確認后組織維修。

10、使用的住宅專項維修資金應當如何分攤？

　　涉及全體業主的維修項目和業主大會決定的其他維修項目，從公共賬戶列支，公共賬戶資金不足的，由全體業主或者有利害關系的業主，按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤;涉及部分業主的維修項目，從房屋賬戶列支，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

篇2：長春市物業專項維修資金問答

　　1、物業專項維修資金繳存比例是多少?

　　本市市區內購房人購買商品房、經濟適用房、集資合作建房的，按照購房款的2.5%繳存物業專項維修資金;公有住房出售的，購房人按照房改售房款2%的比例繳存;出售單位按照售房款35%的比例繳存。

　　2、目前我市有幾種繳存方式?

　　目前，我市物業專項維修資金繳存方式有三種：窗口繳存、代收代繳、上門繳存三種方式。

　　窗口繳存：長春市物業維修基金結算中心設置兩個收款窗口，分別設在市房地產產權交易中心二樓大廳、市物業維修基金結算中心基金核算部。購房人辦理產權交易時，應當持購房發票、商品房買賣合同、申請辦理房屋買賣登記表等要件到上述窗口繳存。

　　代收代繳：由開發商或售房單位負責統一辦理房屋產權交易的，可與長春市房地產管理局簽訂維修資金代收協議，并按協議及時將物業專項維修資金存入到管理機構指定的專用賬戶，持繳款證明到中心核算部窗口進行審核，經核準后方可辦理房屋交易手續。

　　上門繳存：為方便廣大產權人，物業維修基金結算中心工作人員可到售房現場辦公收款。

　　3、房屋所有權變更時，維修資金是否變更，如何變更?

　　產權人轉讓房屋所有權時，由買賣雙方持房屋產權變更證明和繳存的物業維修資金專用票據以及相關的身份證明等要件到結算中心基金歸集部辦理更名手續。

　　4、產權人繳存維修資金時應獲取什么憑證

　　無論產權人采取何種方式繳存物業維修資金，都要向產權人開具由省財政廳統一印制的物業維修金專用票據，不得出具其他憑證。

　　5、如何查詢物業維修資金賬面余額?

　　產權人只要持本人身份證明及繳存的維修資金專用票據到結算中心核算部即可查詢。若要查詢“小區”或者一幢樓繳存的維修資金，須由小區業主大會選舉的業主委員會相關人員，持業主委員會出具的介紹信，方可查詢。

　　6、采暖分戶改造是否列入維修資金使用范圍?

　　采暖分戶改造應由熱經營企業和產權人按規定分別承擔相應的費用。

　　7、購買房屋滿兩年(房屋保修期內)，就發生墻體裂縫等損壞，應由誰負責維修?

　　住房共用部位、共用設施設備在保修期內發生的大修、更新和改造的費用，應由建設單位負責，不能使用專項維修資金。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護責任應由相關單位承擔。

　　8、《辦法》中對物業專項維修資金的使用為什么沒有加以詳細闡述?

　　《辦法》只是對物業專項維修資金的使用進行了概括性的闡述，并未在細節上做出規定，原因是物業專項維修資金的使用涉及維修范圍界定、承包合同、工程預算、費用分攤等專業性較強的工作，十分復雜。目前市物業維修基金結算中心正在起草操作性強的《物業專項維修資金使用細則》，擬于20**年4月前出臺，方便產權人合理利用資金。

來源：長春日報