市民趙女士

“我一直沒有搬進去住，沒有享受物業服務，為什么要繳物業費？”

物業公司工作人員

“沒有入住是您的個人原因，我們的服務是一直持續進行的，希望您能盡快繳納物業費。”

7月29日

市民趙女士與物業公司工作人員

在電話中爭執起來

新房未入住，能不繳物業費嗎？

　　去年，趙女士購買了一套新房，但她一直沒有搬入。趙女士不理解物業公司為何要催促自己繳納物業費。“我不住在新房里，物業公司也不用給我提供服務，我沒有享受服務難道也要繳納物業費?”

　　她向“法律信箱”欄目發來郵件，希望得到專業人士的解答。本報記者聯系了克拉瑪依區人民法院民事審判庭庭長周亮解答。

只要物業提供服務

業主都應支付費用

問：

沒有入住能夠成為不繳納物業費的理由嗎？

周亮：

業主從開發商手中接收房屋后，只要物業公司提供了服務，無論業主是否實際入住，都應當支付物業費用。

　　物業服務，是指對整個小區中業主全體共有的部分，比如小區道路、綠地、公園、停車場、垃圾房、電梯、樓道等公共領域所提供的物業服務。物業所提供的相應服務，應由全體共有人支付物業費用。小區全體業主就是法律規定的全體共有人，所以不能以入住作為繳納物業費的前提條件。

物業服務是否合格

應當依據合同判斷

問：

當業主不滿物業服務時，可以拒絕繳納物業費嗎？

周亮：

　　物業公司的服務是否符合標準，應當依據物業服務合同的約定來判斷，或者以物業服務標準的相關法律法規等作為參考依據，一般不以業主的主觀感受作為判斷依據。

　　如果物業公司未履行物業合同中相應的服務責任，或者物業公司提供的服務質量達不到物業合同中所約定的標準，業主有權主張減少甚至不予支付物業費用。

物業公司違規收費

業主可以依法維權

問：

如果物業公司違規收費，業主該如何維權？

周亮：

　　依法維權是法治社會處理社會矛盾的基本原則，也是社會文明程度、公民法律意識的直接體現。

　　當業主發現物業公司存在違規收費行為時，可以先通過業主委員會與物業公司進行溝通解決，也可以直接向物業公司提出意見和建議。

　　如果雙方協商不成，可以讓社區居委會介入調解。若矛盾仍無法調解，在征求業主意見后，由業主委員會組織召開全體業主大會，表決是否變更物業公司。

　　如果爭議最終無法解決，可通過法院提起訴訟。

　　根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條規定，物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律法規等相關規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費，業主可以以違規收費為由提出抗辯，人民法院應予支持。

　　同時，業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。

篇2：房地產學習培訓:入住方面問答篇

　　房地產學習培訓：入住方面問答篇

　　1、購房人應當如何委托房產測繪機構進行面積測繪？

　　購房人可在市房產測繪服務大廳自行委托具有相應資質等級的房產測繪單位為自己進行面積測繪。委托時，購房人應當依法繳納測繪費用，并與房產測繪單位就測繪事宜簽訂書面合同，合同應當包括測繪項目的基本情況、完成期限、收費標準、成果質量要求、爭議解決方式等內容。

　　2、商品房的銷售廣告和宣傳資料是否可以作為合同內容？

　　商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

　　3、因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人是否可以請求解除合同和賠償損失？

　　交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

　　4、出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款的逾期時間為多少？

　　出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

　　法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。

　　5、天然氣何時開通？

　　根據市政規定，新項目入住率要達到70%，才可以通天然氣。

　　6、契稅交付時間？

　　《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條規定：“契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天?！逼醵愂菢I主取得產權證時向國家交的稅?！　〔贿^，在實際工作中，如果開發商一家一家辦理，就會給征收部門帶來很多麻煩，所以一般都是開發商代業主集體辦理。

　　7、房屋產權證有幾種？

　　房屋產權證是對進行了房屋產權登記后所發證件的統稱。根據登記的產權情況又可分為《房屋所有權證》、《房屋共有權保持證》和《房屋他項權證》三種。

　　《房屋所有權證》發給擁有房屋所有權人?！斗课莨灿袡啾３肿C》發給房屋共有人?！斗课菟棛嘧C》發給與房屋所有權有關的其他財產權人，如典權人、抵押權人等。

　　8、房屋產權證》遺失后如何辦理?

　　《房屋產權證》一旦遺失，應盡快到原發證機關申請補領新證。申請人應提交補領新證申請書和登載遺失聲明的報紙一份，經房管機關審查確認后，補發新證，并按規定征收重新登記費用。

　　9、商品房保修期限和起計時間

　　房地產開發企業應當對其出售的新建商品房承擔質量保修責任。房地產開發企業應當與受讓人在轉讓合同中約定保修范圍、保修期限和保修責任。約定的保修期限不得低于國家規定的最低期限。保修期限自商品房交付之日起計算。

　　新建商品房在保修期限內再轉讓的，房地產開發企業應當繼續承擔對該商品房的保修責任。

　　10、實際交付的商品房與樣板間是否必須一致？

　　房地產開發企業預售商品房時設置樣板間的，在簽訂預售合同前沒有告知預購人實際交付的商品房質量、設備、裝修標準、布局結構及其附屬設施等與樣板間是否一致的，實際交付的商品房應當與樣板間一致。

篇3：工程項目入住驗收管理工作細則

工程項目入住驗收管理工作細則

一、目的：
1.1為業主提供專業化服務，快速徹底地處理隱藏的施工質量問題，保證業主順利入住。
1.2通過統計和分析入住驗收中出現的質量問題，為將來的項目提供借鑒和參考。

二、范圍：
2.1時限：入住開始后的前三個月。
2.2新竣工的項目。

三、人員：經培訓后對本項目情況基本了解的工程部人員。
四、要求：
4.1最大限度維護工程部形象及公司形象。
4.2爭取維修一次成功。
4.3對業主提出的合理要求須第一時間作出迅速反應，不能因工作失誤讓業主有不良印象。

五、程序：
5.1向業主簡單介紹驗收內容及標準。
5.2陪同業主驗收，并請業主在驗收單上簽署意見。
5.3填寫維修通知及維修情況記錄單并讓施工單位簽收，且存檔。
5.4監督維修。
5.5通知業主復驗，并在維修通知單上簽字認可。
5.6如復驗未通過或業主發現新問題，重復執行第5.3、5.4、5.5條程序。
5.7把入住驗收資料移交給物業（包括驗收須知、維修單、維修記錄單）。
5.8三個月結束后，與物業公司辦理工作移交手續。
5.9對業主提出的不合理要求（如賠償等），如不能處理，須及時向上級領導匯報并協助解決。

六、資料：
6.1入住驗收須知（包括驗收單，管道、地漏通水記錄表，衛生間滲水試驗記錄單）。
6.2維修通知單及維修情況記錄單。