物業經營管理激勵方案

一、目的

　　為全面實行全員收費方針，完成公司各項經營指標，提高員工工作積極性，提高物業項目經營創收，增加物業收益，規范各類經營收入獎勵措施及分配原則，特制定本方案。

二、適用范圍及定義

　　1、本方案適用于**物業管理有限責任公司接管服務的所有項目;

　　2、本方案包括公司當期物業費收取、歷史欠費收取、多種經營創收;

三、職責

　　1、物業一線基層員工：物業項目客服、保安、保潔、工程等一線服務人員均有向業主、客戶提供、收集多種經營創收業務信息、上門催收物業費用的職責。各項信息由項目客服人員匯總;

　　2、物業項目客服負責多種經營中房屋、車位租賃信息的發布(調整、更新)、客戶的接待、初洽、來訪來電登記、各類費用收取及票據開具、回訪等事宜;

　　3、物業項目客服負責各項特約服務的登記派工，指派相關業務人員(保潔、保安、工程)負責特約服務的業務執行，落實收費及回訪工作，建立特約服務相關臺賬;對各類物業費欠費情況分類并對收取情況進行登記建立臺賬;

　　4、項目負責人：提報并執行物業費收取計劃，對歷史欠費信息分類并按類別采取措施收取欠費，對多種經營業務達成的各項溝通、洽談，掌握業務成交的費用標準、合同簽訂雙方的權利和義務等事項的把控;主導業務合同的簽訂，協調配合相關部門落實，對業務的落實提供可行性分析;

　　5、物業財務部負責本方案中各項經營指標完成后的財務記賬、完成情況審核及獎勵提成數據的采集、編制和審核;

　　6、物業財務部負責公司年度各項經營指標任務的分解，依據各項目年度目標任務及實際收費情況，按期進行分解到項目。

四、催費方案

　　1、各項目成立以項目負責人為組長、客服工程保安等部門主管(領班)為副組長、其余員工為組員的物業催費攻堅專項工作小組，落實全員收費工作;

　　2、分析欠費原因，對業主欠費的問題分類限期處理，制定詳盡的切實可行的項目物業費催收措施;

　　3、組長根據公司財務部核實的數據，將未完成指標按照職能進行分解，要求指標任務(含戶數、金額)落實到個人，明確完成時限(落實倒計時警示)到每日，客服每天對欠費客戶進行電話催收，并做記錄;

　　4、每天召開項目催費總結會，集思廣益，對收費工作好的點子、措施及收費過程中遇到的問題進行認真分析和總結，并對每日完成的情況予以通報，有針對性的對措施進行調整、修改、完善和補充;

　　5、對于在接房或裝修過程中因開發公司遺留工程問題引起的業主欠繳物業費的，可由開發公司進行整改或物業公司整改，所產生費用由開發公司承擔;對業主提出涉及的工程問題進行分類(分為業主專有部分問題和公共區域問題兩大類)，物業管理圈。按照先解決業主專有部分問題后處理公共區域問題的原則，對業主室內專有部分問題進行及時徹底解決。小問題5—10日內解決，大問題報開發公司工程部提供技術和人力支持予以在20日內解決。

　　也可以根據具體情況，對整改問題涉及的費用(在500元以內的)直接以物業費的形式沖抵，由業主自行處理，簽訂相關協議，物業不再承擔相關后續責任，費用超過500元但業主也同意自行解決的，須報開發公司工程部核實問題、核價核量，報集團分管領導審批;

　　6、對于因被盜、車輛管理責任(以報警記錄為準)等原因造成業主欠費的，由組長帶領客服與業主反復溝通，協商解決，根據損失和責任的大小，最多可按1—3個月的物業費予以補償解決，報集團分管領導審批。責任原因屬于項目的由相關責任人承擔業主損失;

　　7、對于未接房、未入住的欠費業主，加強電話、短信、信函、微信聯系，可通過其水電表讀數變化確定是否真正入住，密切關注，上門催收;

　　8、對于人在外地的欠費業主，可通過短信、函件聯系，并可將公司賬號告知業主，通過銀行轉賬的方式收費;

　　9、對于正常入住在園區的欠費業主，落實錯時上班制度，充分利用周末、節假日及夜間上門催收，適當的時候可采取一定的非常規措施催收;

　　10、加大宣傳，可通過橫幅、公示欄、展板等方式，對物業費的構成、相關法律法規予以宣傳，并可制作相關案例予以警示，打好催費攻堅輿論戰;

　　11、對個別惡意欠費的業主，按照先發3次催費通知單后予以起訴的流程處理。各項目要充分分析業主背景，有選擇性的提起訴訟，達到以點帶面的效果;

　　12、加強公司內部員工及公司關系戶(購房時優惠點大、業務合作關系單位)欠費業主的催收;

　　13、加強商業物業費的催收。對欠費的商家采取影響其正常經營的措施催費，并注意水電能耗費的收取，杜絕因商家經營不善跑路導致的物業費及水電能耗費欠繳給公司造成的損失;

　　14、各項目根據屬地實際情況制定相應的差異化措施催費。充分利用社會關系、紐帶關系、裙帶關系、業務關系，大力催費。

五、當期物業費收繳激勵措施

　　1、定義：指各項目按合同、協議約定應收取的物業服務費(含空置房物業服務費，由開發商承擔，可不支付給物業公司，但須作為物業公司收入)。

　　2、激勵方式

　　2.1 計算周期，以自然年度為單位，以是否完成項目年度目標任務為基礎進行獎勵;

　　2.2 項目均完成年度收費目標，對達成收費目標項目按排名獎勵：第一名2000元、第二名1000元、第三名 500元，第四名 200元;

　　2.3 個別項目完成收費目標，按照上述 2.2 項內容從高到低進行獎勵;

　　2.4 項目如超額完成年度目標任務的，按超額部分的30%給予項目獎勵，超額部分的10%給予公司總部職能部門獎勵;

　　2.5 項目所獲得超額完成部分獎勵中的10%、項目完成目標任務排名獎勵及給予公司總部職能部門獎勵的10%在春節前予以發放，項目超額完成部分獎勵的剩余20%在6月份予以發放。

六、歷史欠費收繳激勵措施

　　(含空置房物業服務費，由開發商承擔，可不支付給物業公司，但須作為物業公司收入)。

　　1、業主激勵措施：在 年 月 日前，繳清 年 月 日前所有欠費的，可根據實際情況給予物業費優惠政策，報集團分管物業領導審批;

　　2、內部收繳激勵措施

　　2.1 計算周期，以月度為單位，以是否完成目標任務為基礎進行獎勵;

　　2.2 項目完成月度收費目標任務的，按項目月度實際收取金額的2%給予項目獎勵，按項目月度實際收取金額的1%給予公司總部職能部門獎勵;

　　2.3 項目超額完成年度收費目標任務的，按超額部分的30%給予項目獎勵，超額部分的10%給予公司總部職能部門獎勵;

　　2.4 項目獎勵以實際收回欠費為基數，申請沖抵、減免優惠費用、空置房物業服務費用不計入;

　　2.5 項目所獲得完成月度目標任務獎勵中的1%及給予公司總部職能部門獎勵的0.5%在次月予以發放;項目所獲得完成月度目標任務獎勵剩余的1%及給予公司總部職能部門獎勵剩余的0.5%在項目完成年度目標任務的情況下于次年6月份予以發放;

　　2.6 項目超額完成年度目標任務獎勵中的10%及給予公司總部職能部門超額完成獎勵中的5%于春節前發放，剩余部分于次年6月份發放。

七、多種經營激勵措施

　　1、計算周期，以月度為單位，以是否完成項目目標任務為基礎進行獎勵;

　　2、多種經營收入必須扣除各項成本、費用(詳見2.1)后，才能進行獎勵;

　　2.1 各項多種經營的成本費用構成標準(成本費用主要由人力成本、物料成本、稅費、代辦費等構成)：

項目		成本支出比例	備注
特約服務	家政、保潔、維修	15%	人力成本（維修、保潔等主要物料成本由客戶承擔）
	文印服務	50%	損耗、物料成本
	代辦代購	10%	人力等成本
尾盤、車位銷售		20%	人力、物料、稅費、開發公司代辦費等成本
二手房經紀業務	代售	30%	人力、物料、稅費、開發公司代辦費等成本
	代租	10%	人力等成本
廣告、場地租賃等其他業務		10%	人力、稅費、宣傳等成本

　　2.2 在項目完成月度多種經營目標任務情況下(以實際到賬金額為準)，多種經營業務收入除去成本后，統一按“公司60%、項目30%、公司總部職能10%”的標準分配;公司提取的60%作為利潤收入;項目提取30%及公司總部職能提取10%作為獎勵費用;

　　3、項目所獲得完成月度目標任務獎勵中的10%及給予公司總部職能部門獎勵的5%在次月予以發放;項目所獲得完成月度目標任務獎勵剩余的20%及給予公司總部職能部門獎勵剩余的5%在項目完成年度目標任務的情況下于次年6月份予以發放;

　　4、項目超額完成年度目標任務的，按超額完成部分的30%給予項目獎勵，按超額完成部分的10%給予公司總部職能部門獎勵，其中項目超額完成年度目標任務獎勵中的10%及給予公司總部職能部門超額完成獎勵中的5%于春節前發放，剩余部分于次年6月份發放。

八、物業費沖抵（優惠）的原則

　　1、沖抵/優惠物業費必須為 年 月 日起計算，不得在當期及歷史欠費中沖抵;

　　2、沖抵/優惠物業費必須繳清本年度及以前年度的欠費;

　　3、須簽訂保密協議及責任終結相關承諾書或協議書;

　　4、個案處理，單獨流程報審，一事一議一報;

　　5、項目負責制，保全資料檔案，便于審計查閱和核實。

九、其他

　　1、停車場收費及其他收費的獎勵方式按上述第五項(當期物業費收繳激勵措)執行;

　　2、項目/部門需將項目所得獎勵最終分配明細方案報公司總經理審批;

　　3、獎勵發放日已不在職的員工不計發獎勵提成;

　　4、累計提成涉及個人所得稅的，稅費由個人承擔;

　　5、獎勵分配比例為項目經理40%，其他部門60%;

　　6、上述激勵措施不含案場;

　　7、項目各項獎勵申請審批流程：

　　項目內勤發起→項目負責人初審→財務經理初審→綜合部經理審核→副總經理審核→總經理審核→集團分管物業領導審批;

　　8、未完成項目各項年度目標任務的依據公司績效考核制度及其他制度執行;

　　9、本方案由**物業有限責任公司綜合部負責解釋;

　　10、本方案自 年 月 日起試行。

　　物業管理有限責任公司

　　年 月 日

篇2：對物業企業服務經營管理看法

　　淺談對物業企業的服務、經營與管理的看法

　　經過二十多年的摸索積累，物業管理這一隸屬于gg開放產物的朝陽產業，已經越來越顯示出其強大的生命力，行業發展的整體水平、廣大從業人員的素質等都得到了顯著提高。但由于各種主、客觀因素的影響和制約，物業企業所提供的　服務、經營與管理，與廣大業主的期望與要求還存在著一定的差距，這在很大程度上影響了正常合理的供求關系，亦直接導致了各種問題的出現的物業企業和經營生存艱難，致使多數企業自始至終都停滯在“保本、微利”甚至“補貼”的階段，如何擺脫這種尷尬的局面，讓物業企業同業主之間真正的建立一種互惠互利，和諧共榮的關系，是社會各界思考的問題，也是每一個物業企業都在思考的問題。下面就如何從“服務、經營與管理”三個方面入手做好物業管理工作談一下自己的看法。

　　一、堅持不懈、誠實守信地做好客戶服務工作

　　首先，物業從業人員要擺正位置，調整心態，堅持不懈、誠實守信的為業主做好服務工作。

　　物業管理的核心是服務，物業企業服務的對象是廣大業主（業戶）。物業公司只是受業主委托、完成物業管理行為的衍生物，即是業主進行管理活動、行使物業管理權所采取的一種手段或方式。所謂“擺正位置”，是指要正確區分“管理”和“服務”的含義。物業企業中的“管理”主要是針對“設備設施”和“公司人員”的管理。而對于業主，更多的應該是“服務”。我們與業主的關系是在國家條例法規和雙方約定基礎上的服務者與被服務者的關系，能否正確理解這兩者的區別，將直接關系到對業主服務工作的好壞。如果從業人員時刻以“生審者”自居，以“管理者”的姿態和語氣來處理與業主之間的問題的話，不僅無助于問題的解決，而且還會對公司的形象和聲譽造成不利的影響。而所謂“調整心態”，主要是指從業人員在與業主面對面交流、溝通，現場解決和處理各類問題的過程中，當遇到一些不可預料的情況，諸如業主的指責、叼難甚至責罵時應當以“一顆平靜的心”、“一個公平的立場”、“一張微笑的臉龐”和“一個多角度思考問題的原則”去處理問題，從而調和化解矛盾。

　　其次，為業主做好服務還要明禮誠信，盡職盡責。

　　作為物業從業人員，在與業主的交流過程中，誠信是最重要的。凡是自己答應過或承諾過的事，絕不應該違背，更不能夠遺忘。因為你的一言一行都代表著公司，你的一切舉動，都關系著公司的名望與聲譽。同時，作為一名優秀的工作人員，應該將業主托付的事作為自己的事來處理。在通常情況下，業主委托給我們的瑣事對我們來講，有很多在不違反約定條約基礎上是可以做到的，而事后我們所得到的自然是業主的贊許和感激，也可以形成和諧共建的融合關系氛圍。

　　第三，要學會培養廣大業主用正常的監督視角配合物業公司的工作。

　　共同財產和共同利益是構成業主之間及業主與物業公司之間聯系的基礎。業主不僅要伸張個人的權力，還要服從全體的共同意志，履行個人義務，承擔一定的社會責任。許多業主不配合、不支持、不理解物業公司的工作多數源于對自己應盡義務了解得不清楚，不明了，因此，為做好物業服務工作，物業公司還要向業主進行廣泛的宣傳。為了使業主明確自己的權力及義務，使得業主用正常的視角去審視物業公司工作，這就要求我們從業人員要先學會專業技能和你在服務過程中所需要的各種知識，不斷地對自己的素質進行提升，只有這樣，才可有的放矢的做好宣傳工作，業主也才樂于配合學習。

　　二、控制成本、拓展經營、挖掘潛在的增值服務，做好物業公司的經營

　　物業公司經營的是其所服務的房地產項目，因此，從房地產項目的自身去尋找利潤點是企業經營的重點。眾所周知，一個企業經營的好壞主要取決于二個方面，一是成本、二是收入。物業企業的成本主要源于人力成本及能源消耗。物業企業是勞動密集型行業，物價上漲及《勞動合同法》實施后帶來的用工成本增加，幾乎擠占了企業的所有利潤空間。對于物業管理企業來說，合理的人員架構及較低的能源消耗，是實現企業贏利的前提條件。同時若能降低公用設備設施的損耗率，就能有效的延長物業使用期限，若能進行預見性的保養投入，就能減少維修成本，若能在公共照明、公共用水等方面不斷的改進，制作和摸索出更為合理的方案，就能節約更多的資源，為企業的良性經營打下堅實的基礎。

　　我們的物業企業絕大多數起源于地產開發商，在經營上依靠地產公司過活，管理內容上以設施管理為主。近年來，隨著市場化的進一步深入，物業企業也開始逐步走向市場，并在經營過程中分化成以下三種類型：一是市場化水平較低，以一般發展商為主的企業；二是以發展商支持下的半市場化企業；三是完全的市場化的企業。上市場找飯吃是物業企業發展的必然方向，無論市場化程度的高低，也無論物業管理的內容是基礎的設施管理還高端的物業顧問，物業經營面臨的共同發展道路是：立足現有優勢，逐步推進市場化，到市場上找項目；從服務層次和內容上，努力實現設施管理向管理顧問策劃的飛躍。

　　物業企業在開辟新戰場，占有更大市場份額的同時，還可以在經營路線上，進行一些嘗試，如在物管的模式上以全包制替代酬金制，將所有的管理收入以承包形式進行經營，在減少物業企業和業主之間的矛盾的同時，使自己獲得更大的利潤空間；在增值服務項目上，可以從“特色服務”、“衍生服務”及“營造物業獨特的文化口味”入手，尋找新利潤增漲點。特色服務是物業管理品牌形成的核心。只有特色的，才是有生命力的。物業管理的特色服務是體現物業管理增值性服務的重要方式。物業管理企業要從物業的實際情況，如物業的地理位置、業主層次，業主的需求等方面，提煉物業管理的特色服務，從而提高物業管理的增值性服務水平；而對衍生性服務拓展，可為業主提供更便捷、更多樣的服務，以此減輕業主的生活困難和工作壓力，使物業的功能得以衍生，物業

的價值得以提升，進而是使物業企業獲得更多的利潤；營造物業獨特的文化品味，可以給物業注入一種強大的文化內涵。這種文化內涵將成為物業經營的“靈魂”，成為該物業企業的特有標志。

　　三、建立完整、規范的管理體系，組建高標準管理隊伍

　　目前，越來越多的物業公司認識到建立起一套科學化、專業化、規范化的管理體系的重要性，ISO9000已被物業公司所廣泛推行，因此，物業管理服務的提高呼喚有一套完善的管理體系。

　　1、專業化是提高服務水平的先決條件。專業化主要體現在專業技能，因此，首先要做好人力資源管理，提高員工的專業技能。員工是企業最有價值的資源，也是唯一能提供競爭優勢的潛在力量，員工管理是服務行業的核心工作，提高管理水平，根本途徑只能進行員工管理。通過抓好管理人才的培養，解決好“顧客對服務質量的需求和企業服務水平之間的矛盾，管理人才的缺乏和培訓能力不足之間的矛盾”才能徹底解決企業發展問題。

　　2、規范化管理是增強服務質量的前提，在市場經濟日益成熟的今天，按照ISO9000標準，建立一套完整、規范的管理體系、工作標準和服務程序，明確每一個崗位的工作職能，每一類工作的操作步驟，各種問題的處理方法，由“人治”變為“法治”，讓每一個員工工作起來有章可循，有法可依才能確保服務質量。另外，通過調查分析顧客的真正需要，科學地進行分解，不斷持續改進；從而最大大限度的提高工作效率，使工作步入標準化、規范化的良性軌道。

　　3、科學化管理是創造高效率、高質量服務的保證。因此，高新技術手段的大量應用為有實力的物業公司提供了新的競爭資本，誰先掌握了這種手段，誰就能有效地占領市場，只有這樣，才能最大限度地滿足業主的需求。

　　總之，隨著物業行業的深入發展，市場化的競爭和整合過程將促進物業企業服務、經營及管理水平不斷提高。物業企業要不斷提高服務品質，形成規模經營和專業化發展，并培養出自己的專業人才隊伍，才能在科技迅速發展、競爭日益激烈的新時代中站穩腳跟，不斷提高競爭力，并迅速發展和壯大。

篇3：地產公司停車場委托經營管理合同

　　地產公司停車場委托經營管理合同

　　甲方：zz置業有限公司

　　乙方：z市z物業服務有限公司

　　為了加強對z的車輛管理，根據該小區的實際情況及車輛管理的有關規定，經甲、乙雙方協商，對小區內停車場車位的經營管理達成如下條款，供甲乙雙方共同遵守。條款如下：

　　一、自20**年1月1日起，甲方將位于z1-9號樓地下車庫停車場及1號樓旁的露天車位全權委托給乙方經營及管理

　　二、乙方將根據物質局所發的收費標準以月租及臨保兩種方式向小區業主出租開發商尚未出售的汽車車位與摩托車車位;

　　三、自20**年1月1日起，甲方不需向z物業支付其尚未出售的汽車車位與摩托車車位的管理費與水電分攤費;

　　四、乙方在經營甲方未售車位期間所獲取的收益(不含車位管理費)按甲方提取60%，乙方提取40%的分成比例進行收益分配;

　　五、乙方在經營未出售的汽車車位與摩托車位而獲取的收益不能抵消停車場的管理成本時，乙方不需向甲方上繳應提取的60%分成收益;

　　六、為維持地下車庫的日常經營，為小區的車主提供優質的物業管理服務。若乙方經營甲方尚未出售的汽車車位與摩托車位而獲取的收益低于停車場的管理成本10%時，由甲方給予墊付補貼經營管理成本的不足部分。待有收益時，則在乙方應提取的40%的分成中給予扣除。

　　七、甲乙雙方在每月5號前安排代表對上月經營收入(以發票和收據的實際收入為準)進行核對并確認，10號前完成費用結算。

　　八、乙方在經營停車場期間，確保合法經營，收費透明，不得亂收費

　　九、乙方需在停車場出入口及顯眼位置張帖由物價局審核的收費標準

　　十、乙方負責對已售車位的產權人收取物業管理費，管理費按前期物業協議約定收取，已售車位的管理費收入歸乙方所有。

　　十一、租賃期間如因不可抗拒的自然災害等原因導致車場無法繼續使用，本合同自行終止，甲乙雙方互不承當任何責任。

　　十二、本合同的執行過程中，如發生爭議，甲乙雙方應協商解決。如協商不成可提交市主管部門調解，也可通過法律途徑予以解決。

　　十三、本合同一式兩份，甲乙雙方各持一份，具有同等法律效力。

　　甲 方(蓋章)： 乙 方：

　　聯系電話： 聯系電話：

　　日 期： 日 期：

　　源 自管理資料