隨著國家的gg開放，物業管理行業在其自身三十多年的發展中，其市場化程度越來越深，民眾對物業服務的要求也越來越高，物業服務企業之間的競爭也越來越激烈，因此物業服務招投標工作也越來越被重視和規范。
本人在十多年的物業服務行業各類招投標的日常工作中，發現整個物業服務行業的招投標普遍存在一些弊端，同時也有一些值得分享的優點，希望通過此文能給同行一點啟示。
大家都非常熟悉整個物業服務行業的招投標工作大致由幾項主要的工作組成：招標書撰寫、現場踏勘答疑、投標書撰寫、現場開標(含答辯)、定標、合同簽訂等。此文主要圍繞與物業服務企業關系較大的現場踏勘答疑、投標書撰寫和現場答辯這三項工作，探討如何在激烈競爭中最終獲得投標的成功。
現場踏勘答疑
這個過程是充分了解項目定位，了解業主需求的過程，是整個招投標工作的前期準備工作，也是投標編制標書的前提?，F場踏勘答疑的主要工作是信息收集和整理，而信息的來源有各種渠道，其中最重要的一個渠道是前期的拜訪(如有條件)，若前期無法實現這個步驟可以通過公開的現場踏勘來收集資料。一般公開招標的項目都會給出一定時間的現場踏勘和答疑，物業服務企業需重視現場踏勘答疑，完成這項工作的效率決定了對整個項目的了解程度。踏勘答疑前的準備工作非常重要，投標企業需要關注幾點：一是踏勘前應該從網上了解這個項目的各種相關信息，對項目的初步定位和設計理念有個大概的了解，列明踏勘需要關注的重點區域和內容，以便提高踏勘的效率;二是在現場踏勘的時候應多向現場負責人了解整個項目的相關信息，一般這個現場負責人對本項目工程非常熟悉，對項目的一些特別點和業主的關注點也會有所了解，如果負責人是后勤的人員，可能對招標文件招標要求也非常熟悉，可以從交談的過程中了解很多信息;三是做好現場踏勘時的拍照和記錄工作。這些收集來的素材可能將作為標書編制中的亮點，成為業主關注的焦點，成為標書的得分點。
投標書的編制
投標書一般由商務標和技術標組成，兩個標書的側重點完全不同，商務標主要包括企業資信文件、成本預算等，技術標為物業管理方案。投標中如有現場答辯，投標書占90%左右的分值;若無現場答辯，投標書即作為中標的唯一依據，因此投標書的編制質量決定著整個投標的成功與否，編制投標書可從下面幾個方面入手：
編制標書前需要做的幾項工作
一、要充分通讀和研究招標文件，圈注出重點內容。
二、根據招標文件，分別編制商務標和技術標目錄大綱和編寫計劃。
三、根據專長分配工作，在規定時間內統稿，但統稿的人必須熟悉投標項目。四、對照評標得分明細，每一個得分點都確保不失。此環節注意時間安排，留出充足的統稿后的修訂和裝訂簽字時間。
商務標的編制
商務標應充分展示本企業的財務和資信優勢，特別是針對本項目業主關心的問題的優勢，有助于吸引業主，也有利于區別其他競標企業，可以在評審中得到不同的評分。這些資信文件和財務報表要確保真實，這部分一般占標書分值的40%左右，其中成本預算一般占整個投標文件的30%左右的分值，這個分值相對客觀性比較強，容易控制和把握，但和評分標準也有很大的關系，有些評分標準是以最低價格為基準價格分，其他價格按照設定的價格區間比例進行倒扣分，還有的評分標準以平均價格為基準價格?；鶞蕛r格的不同，整體報價的策略也要作相應的調整，這需要多年的經驗和對對手的充分了解來綜合判定。無論評分標準怎樣，一定要堅守科學合理，有的公司為了中標竟然罔顧法律要求，克扣員工的繳金，還有的管理費為零，還有企業會以提供國際品牌、國內價格來吸引業主，一般這種情況，業主會要求在承諾里白紙黑字確定下來國際品牌，這也勢必造成企業本身壓力，得不償失。這些惡性競爭只會讓業主享受不到想要的服務，讓我們物業服務行業越做越難，越做水平越低，形成惡性循環。評標的時候遇到這些情況，不利于我們行業發展的事情，不利于業主的事情，一般得分不高。因此也請看到此文的同行，能一起為行業努力。
定制化的物業管理方案的編制
所謂定制化就是有針對性，目前很多投標書都變成了流水作業，貼來貼去，沒有針對性和特色，根本不適合招標項目的物業服務運作和管理，致使物業服務運營和管理根本不能滿足業主的要求。如何編制定制化的物業管理方案呢?有幾點需要提醒：
一、充分了解項目定位和設計理念。一般一個物業在進行施工建設前就已經對物業功能做了定位，并且功能實現都有相應的設計理念，一定要清楚才能更好地編寫投標書。如上海中心大廈，項目定位為上海標桿性建筑，集商業、辦公、酒店、觀光、會務于一體的城市綜合體，其設計理念就是綠色垂直社區，這個功能定位和設計理念貫穿于整個大廈的物業服務運營和管理，如要編制這個項目的投標書則要充分想到如何做到綠色物業服務，如何做到分區管理，如何將LEED綠色建筑的運營植入整個物業服務的運營中等等，如果投標書里面沒有這些功能定位和理念的延續，據我多年評標經驗這些缺失將會失分不少。
二、充分了解業主需求，業主往往對自己的物業管理都有不同的想法和要求，都會注入自己的特點，如我曾經做過的一個二級甲等醫院項目，這個項目位于天津北辰區，醫院總面積不足10萬平方米，但業主要求很明確——要成為天津市標志性醫院，三年內創三甲，讓北辰區人民享受國家級醫療服務。雖然這個項目在設計的時候已經考慮了三甲的一些硬件需求，但我們非常清楚三甲醫院的標準除了硬件滿足外，還需要完善的軟件服務配套。因此在這個項目的標書編制中，我們加入了企業多年來對三甲醫院物業管理的一些經驗建議，將三甲一票否決項和醫療廢棄物的管理作為重點突出，這個方案根據醫院現行的條件，提出了很多硬件配置的建議，同時在后勤的管理上提供了充分完善的管理方案，確保醫療廢棄物的管理萬無一失。為了成為標志性建筑，讓當地民眾享受到國家級的醫療服務，特別在電梯服務上引進了高水平貼心快捷服務方式，大大提高了整個醫院的運送速度，也成為整個醫院的一條靚麗的風景線，還有中央運送系統的引入等等，這些都吸引了業主的眼球，最終即便是價格是最高的情況下，整個標書得分最高，順利獲得此項目。
三、根據服務內容編制科學合理的組織架構和人員配置。這個也是方案中與報價相關的內容，也是能很好地運營物業服務方案的重要一環。人員配置與物業服務時間、服務內容、服務頻次和服務標準幾個因素有關。在組織架構設置和人員配置中需要關注本文提及的項目定位和業主的要求，要求標準不同人員配置也會有很大的差別。一般的物業服務僅僅指公共區域的服務，但一些特殊的業態如醫院是入室服務于每一位病人和醫護人員，所以人員的配置跟院方的標準要求有很大的關系，在人員配置上無法簡單的按照面積或者床位數來定。即便是公共性的場館、一般商務樓、涉外商務樓、超高層商務樓等等，要求標準不同人員配置也不同，如上海中心大廈這種超高層商務樓，不能簡單的按照租戶數配置相應的客服人員，還要考慮到分層管理因素，實現與總控室的統一管理，在人員配置上有所不同。再如世博會期間13個出入口，雖然都是出入口的物業管理，但由于每個出入口進出人員數量不同，白蓮涇出入口和長清路出入口周邊交通方便，人流量遠遠大于其昌棧等水門出入口，因此客服人員配置完全不同。但在人員配置上都要堅守一人多崗，節約資源的原則。
四、編制具有針對性的應急預案。在評分標準中對此項也有一定的分值分配，往往很多投標書直接將其他項目或者公司的應急預案直接搬過來，很多都無法適用。比方一個醫院的投標，很多標書中缺少針對針頭或污染銳器扎傷，或是運送病人的過程中病人病情惡化等等緊急情況的處理預案，有的僅僅是其他物業業態通用的應急預案，沒有考慮到此項目自身的設施設備的不同，造成應急預案根本不適用，這些情況都不能得分或者得分很少。
統稿、封裝
標書內容全部編制完成后，將進入統稿、封裝階段。統稿工作也很重要，通過統稿工作實現投標書整個行文的格式統一、行文的語氣和行文的前后內容等保持一致。統稿完成后將對投標文件進行封裝，一般而言招標文件都會對標書的封裝有明確的要求，根據其要求進行封裝，封裝主要有下面幾種情況：一是商務標和技術標合并為一本，正本和副本分開封裝;二是商務標和技術標分開裝訂，商務標正副本封裝在一起，技術標正副本封裝在一起，或是是正副本分開封裝在一起等等;有的會要求商務標投標一覽表單獨封存，以便唱標。封裝前勿忘反復對照招標書要求檢查，并在要求的位置加蓋公章，區分電子公章的可蓋位置，防止廢標。封裝后封面的制作一般也要求同時在密封處加蓋騎縫公章等等，這些細節雖然繁瑣但往往每一個疏忽都可能牽涉到廢標，所以一定要仔細。
開標現場答辯
不是所有的投標都有現場答辯，如果有現場答辯，答辯分值大多設定為10%左右，一般答辯團隊以項目經理為主，選定的項目經理要熟悉整個投標書的內容，對這個項目有充分的了解，要關注項目物業管理的難點和重點，同時要十分清楚標書相關內容如人員組成的依據、成本預算中各個組成等，標書中業主關注的地方要重點準備。評標專家一般提問會針對招標文件中業主關注的內容，如何做好這個項目的整體思路，專項服務的一些特殊要求等。
另外還有一些競爭性談判的投標優惠條款的承諾，或者二次報價的投標等情況，也需針對不同的情況設置不同的投標方案和策略。
總而言之，無論是怎樣的投標都要牢記一點，就是只有充分的準備才能百戰百勝。
篇2：物業管理招投標機制推進和完善
即將頒布的我國《物業管理條例》提出“國家鼓勵建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質等級的物業管理企業”。住宅、物業所在的物業管理區域的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質等級的物業管理企業”。這為完善物業管理招投標機制,推進物業管理市場化發展提供了有力的法律依據。
一、實施物業管理招投標所面臨的主要問題
當前物業管理招投標工作已經得到政府部門的充分重視和社會的充分肯定,不少地區已制定了相應的管理辦法,但是招投標作為物業管理行業市場化競爭的重大改革措施而全面推開,還存在諸多的困難和阻力。
1、地區保護主義使區域性物業管理招投標受到制約
我國加入WTO,標志著我國社會經濟已全面融入了世界經濟的大流通。但是,在國內物業管理的市場競爭中,區域性的地方保護主義現象還很嚴重。雖然有的物業管理企業憑借自身的實力和利用品牌影響力,經過種種考核贏得了物業管理權,但由于一些地方政府部門或發展商,考慮地區性勞動力就業安置問題和其他局部的利益保護,采取不合作態度,或提出苛刻條件,使中標的物業管理企業的管理工作無法正常開展,有的被迫撤出。
2、開發商受經濟利益驅動增大招投標難度
從實際情況看,目前物業管理企業的經營行為和活動大多受到開發商的約束。一些開發商從自身利益出發,將物業交給下屬的物業管理企業管理,或增大招投標難度而不愿意將物業推向市場公開招投標。這樣建設與管理不分的現象,造成許多難以調和的矛盾。許多開發商認為自己既然能把別墅、大樓造起來,也一定有能力管得好,況且開發項目工程一旦結束,這么多的員工需要安排,自己造自己管一舉兩得,出于這種動機,他們通過各種渠道和采用各種辦法通過招投標“這一關”,實現其接管物業管理的目的,他們根本不考慮是否真的有能力把物業管好。而是盲目效仿某某模式,實現“房產開發、物業管理共創品牌”目標。這種做法不利于物業管理市場的健康發展和管理專業化、社會化的進程。而且開發商自建的物業管理企業若不對外擴展,不實行自主經營、獨立核算,就很難降低成本,提高效益,也難以經得起市場的考驗;獨立經營的物業管理企業則由于受市場條件的限制,因市場資源有限而影響企業發展。因此要全面實行招投標,當務之急是實施建管分離的市場化銜接。
3、法規不完善,缺乏招投標基礎
目前物業管理實施招投標一般依據《中華人民共和國招投標法》來進行具體操作,政策制定中的部分條款還不夠明確,可操作性不強。由于政策含糊和缺乏規范性程序的指導往往造成政策解釋和實施方式的多樣性。雖然有些城市已制定出《物業管理招投標暫行辦法》,但有限的法規仍給一些物業管理招投標中的不正當競爭留下了可鉆的空子,使競爭參與者無法可依,也難以對招投標各方進行有效的監督。
同時物業管理招投標沒有統一的專業評審機構,使招投標工作缺乏公正性。各地進行的物業管理招投標一般是由物業發展商或業主委員會委托政府管理部門一起組織招標;或是物業發展商或業主委員會自己組織人員招標。由于沒有統一的招投標權威管理評審部門,對招標內容、程序、評標人員組成等沒有一個標準模式,加上缺少公證機關和社會輿論的監督,在實際操作中受人為因素影響非常大,使招投標運作缺乏規范性和公正性。
4、社會監督機制不健全,易引發行業不正之風
由于市場競爭機制的不完善,造成招投標過程中出現了一些不正之風。某些物業招標單位實際上早巳內定好了物業管理企業,卻打著公開招標的幌子,將其他管理企業作為陪襯。還有些物業發展商事前透露招投標消息,并對競標的其它物業管理企業了解物業情況進行限制。更有甚者,利用招投標形式,騙取物業管理企業的投標資料和
篇3：物業管理招投標制度缺陷現實困境
物業管理招投標制度缺陷與現實的困境
Shortcomings of the Bidding System of Property Management and Realistic dilemma
建設部《錢其物業管理招投標管理暫行辦法》(以下簡稱《暫行辦法》)將新建住宅項目確定前期物業管理單位,納入了招標投標的制度化軌道,相對開發商前期選聘物業管理單位的行為,起到了一定的約束作用。但也由于《暫行辦法》的制度設計缺陷,給錢其物業管理招標投標的行為人留下了太大的自由操作空間,那些貌似"規范"實為開發商操控,不能體現市場公平原則和未來業主意愿的招投標,主導了前期物業管理招投標活動,導致了前期物業管理的選聘仍然維持和沿襲著開發商與自己物業管理公司"父子兵"緊密關系的慣例,它正在嚴重傷害物業管理招投標公開、公平、公正的誠信。
一、物業管理招投標市場現象
建設部《暫行辦法》頒布實施后,人們給予她無比美好的期盼,想必物業管理市場從此可以走向有序、開發商不能再在物業管理上"一手遮天"了!可事與愿違,物業管理招投標市場非但沒有走向規范,反而出現了更多令人困惑的現象。
1."父子兵"關系是造成眾多物業管理糾紛的根源
當前物業管理糾紛呈現"雪球效應"的原因很多,但由開發商與其物業管理公"父子兵"關系引發的糾紛,占據了相當的多數?！侗本┏繄蟆?0**年1月16日以"三家物管爭管京華豪園,爆發混戰數人受傷"為題,報道了開發商所屬的物業公司不愿退出小區,與業主委跋山涉水會選聘的另兩家物業公司"混戰"的"鬧劇":最為典型和惡劣,也最廣為全中國人知曉的事件是發生于20**年3月23日,?？谑腥f恒城市花園因開發商延期交房、綠化工程拖延、房屋漏水、裂縫、樓間距縮水、承諾的小區公共設施不具備等問題與業主產生矛盾,開發商下屬物業管理公司的保安在一周內,與業主暴力沖突持續出現三起,造成多個業主北大致傷的惡劣事件……事實上,自2000年年底以來上述類似激化了的矛盾背后,毫無例外地都是業主對開發商不滿,物業管理企業幫著開發商"捂蓋子",矛盾積聚后的總爆發過程。當然,矛盾的焦點不全在"父子兵"物業管理公司自身的服務上,而在于開發商與其物業管理公司利益和"情感""剪不斷、理還亂"的關系上。
"父子兵"現象是中國房地產與物業管理在計劃經濟下形成、最具"經典"意義的"共生"發展模式,從政府建房、政府管房,到今天仍在延續著的開發商建房、開發商的物業管理公司管房,業主吃夠了"房地產品質量問題包藏在物業管理公司的管理服務過程中"的苦頭。特別是今天,在國家正視房地產和物業管理是兩個不同專業行業、生產兩件不同產品,各個產品的生產者都應對其產品質量負責的時候,倘若再沿襲"父子兵"關系的建管不分的"共生"發展模式,勢必更加模糊房地產和物業管理各自對"產品"的社會責任,激化社會矛盾,斷送整個物業管理行業的發展前程,危及社區和社會安定。但是,《暫行辦法》的出臺和實施,并沒有革除或淡化"父子兵"的"情結"。
2."父子兵"物業管理企業虛驚一場
《暫行辦法》頒布實施之初,身為開發商"父子兵"關系的物業管理企業,著實是讓他們驚恐和緊張了一陣子。因為大部分"父子兵"物業管理華業與生俱來就有"優越感"--物業管理項目"老子"給、虧損有"老子"(開發商)補、服務不好業主沒折,我只要幫"老子"捂好"業主造反"的"蓋子"就完成了任務。從計劃經濟到"市場"經濟,幾十年來,"父子兵"物業管理企業雖然幫著"老子"不斷地"擦屁股"(房地產規劃、質量、承諾、公共產權、交付等遺留問題),像"風箱里的老鼠"受夠了"老子"和業主的"兩頭氣",但畢竟企業安然無恙,不需要太在服務和市場上去打拼、勞神和費力?！段飿I管理條例》和《暫行如去》頒布,"父子兵"物業管理企業的優越感似乎一下子受到了威脅--物業管理項目要靠投標取得,虧損"老子"很不情愿掏錢,服務不好業主要"炒",替"老子""擦屁股"業主不干。要應對這么多的變革,突然發現企業意識跟不上,企業機制不能適應,企業人才匱乏,企業服務不到位,企業制度不配套,企業競爭力不夠……要改變這眾多不能適應,要干的事實在太多,干不出來,是不是攸關企業生存?你看"父子兵"物業管理企業驚恐不驚恐、緊張不緊張?!可《暫行辦法》頒布實施一年多來,大家突然發現,原來"父子兵"物業管理企業的驚恐和緊張全是一場虛驚!他們的日子依舊過得很滋潤--物業管理項目"老子"仍然想辦法"合規"地"肥水不流外人田"、虧損仍由"老子""堤內損失堤外補"、服務不好業主照樣沒折(要有折,你先合法成立業主大會、業主委員會,再來談)