某大廈裝修工程技術管理體系及措施

　　1 技術管理概述

　　根據本工程施工特點，本項目技術管理實行技術負責人負責制，負責施工圖的深化，施工控制和技術檔案管理。

　　2 深化設計管理

　　項目技術負責人負責圖紙的設計補充完善協調。施工圖深化設計的依據是施工圖、圖紙會審紀要、設計變更單、現場技術核定單、經批準的施工組織設計、合同規定適用于本工程的施工，技術規程，確定方案后報業主、總包、監理批準后實施。

　　3 施工圖管理

　　施工圖紙設專人負責管理，建立圖紙領用臺帳，對設計變更部分作登記、標注、備案并及時通知施工人員，以保證工程圖紙變更的到位。

　　4 施工技術過程控制

　　施工技術過程控制由項目技術負責人具體負責，并管理解決施工中出現的各種技術問題，嚴格貫徹執行三級交底制度，即設計對項目部、項目部對技術人員、技術人員對班組的交底制度。對工程中的關鍵部位、疑難點、新工藝等，總工程師需對專業技術人員下發技術交底單，同時班組每道工序的開展都需技術人員下發技術交底單后方能進行。

　　5 施工技術資料管理

　　5.1 做好施工前期的會審記錄，圖紙交接記錄，圖紙管理，有關技術文件收發登記。5.2 項目資料員負責資料的收集、歸檔、儲存保管工作，文件資料的填寫要求必須清楚、準確，需簽名的一律要求簽名，確保資料完整有效。

　　5.3 當合同有要求時，在商定期內資料可提供給業主或監理。

　　5.4 依據工程監理制定的相應表格填寫記錄。

　　5.5 分承包商提供的資料由資料負責人收集整理歸檔。

　　5.6 項目完工后，各種資料完整齊全并提交竣工圖6 套和隨同提交一份圖紙文件光盤，整理成冊，報業主歸檔。

篇2：地產公司物管技術管理規定

　　地產公司物管技術管理規定

　　第一節 概述

　　第一條 物管技術部是z投資(南京)有限公司（以下簡稱投資公司）為加強南京z物業管理有限公司（以下簡稱物業公司）工程、園林維保及養護力量，專門設立的負責技術支持、專業管理及技術監督的職能部門。物業公司維修及綠化部在按制度履行日常工作職責中，如遇到疑難問題報物管技術部協調解決。

　　第二條 物管技術部負責與投資公司相關部門或協作單位的工作協調；參與新開項目的設備系統及園林工程的方案論證、前期介入等工作。

　　第三條 物管技術部下設專業維修隊專門解決房屋局部開裂、空鼓、滲漏及與土建有關的水電維修等零星工作。具體管理操作辦法詳見《專業維修隊管理辦法》。

　　第二節 物管技術部工作職能

　　第四條 負責物業公司各管理處所有土建維修、配套設備系統維護指導及園林景觀等方面的技術管理工作，確保設備正常運行及園林景觀效果的整體把握、控制。

　　第五條 負責協助物業公司各管理處簽訂設備有償維保合同，指導各管理處維修部所有設備維保計劃的制定及維保工作實施情況的巡查、監督及業務培訓。

　　第六條 負責各管理處園林景觀、小品、綠化養護工作實施情況的巡查、監督、及業務培訓。

　　第七條 參與物業公司各管理處維修部、綠化部主管的工作考核并參與所有維修、綠化人員的招聘工作。

　　第八條 負責與投資公司各部門及相關協作單位的工作協調。

　　第九條 參與投資公司新開項目的設備系統、園林工程的方案確定及工程前期介入工作。

　　第十條 參與投資公司相關合同中有關保修條款的擬訂，確定設備、工程、園林、裝修等尾款的支付。

　　第三節 外部合作支援體系

　　第十一條 電氣：借助工程施工及管理與智能化公司、電梯安裝、維修等單位在保修期結束后簽訂有償維修協議及配電房代管協議——資料員歸檔。

　　第十二條 水暖：借助工程施工及管理與純凈水施工單位、自來水公司、煤氣公司、空調、鍋爐施工及維修公司等多家單位，在保修期結束后簽訂有償維修協議→資料員歸檔。

　　第十三條 園林：借助園林工程施工與管理經驗與園林施工單位、植保所、高校,建立長期的技術聯系，必要時在養護期結束后簽訂部分珍貴草坪及苗木的有償養護協議→資料員歸檔。

　　第四節 巡檢、巡查制度

　　第十四條 各工程師制定每月工作計劃→部門經理簽字→報公司。

　　第十五條 根據各設備運行維護周期，維修部安排設備維護，相應專業工程師按照《物業公司維修部設備管理制度及規程》，抽查并解決維護過程中出現m.airporthotelslisboa.com的具體疑難技術問題。

　　第十六條 公共設備定期外協保養→專業工程師協調落實→維修部具體處理及跟進→對應工程師跟蹤抽查。

　　第十七條 日常運行設備巡查每月一次→專業工程師抽查維修部日、周檢表及設備運行狀況，填寫月檢記錄并報經理簽字→資料員歸檔。

　　第十八條 特殊情況下設備運行異常（維修責任人匯報或專業工程師在例行巡檢發現投資及物業公司內部無法解決）專業工程師立即電話通知相應協作單位（事后補發物管聯系單或工作指令單）并向經理匯報→借助外部支援→反饋處理結果→專業工程師確認簽字→經理簽字→資料員歸檔備案。

　　第十九條 園林工程師根據《物業綠化部綠化管理制度及規程》，按照園林景觀苗木生長特性、養護要求及病蟲害預防措施,檢查并解決園林苗木養護過程中出現的具體疑難技術問題。

　　第五節 突發事故處理流程

　　第二十條 維修責任人→報物業維修部處理（疑難問題同時報相應專業工程師）→反饋處理結果并填寫事故單→專業工程師確認簽字(事后補發物管聯系單或工作指令單)→經理簽字→資料員歸檔。

　　第二十一條 維修責任人→報物業維修部處理（疑難問題同時報相應專業工程師）分析發現投資及物業公司內部無法解決→專業工程師立即電話報告經理→借助外部支援→反饋處理結果并填寫事故單→專業工程師確認簽字(事后補發物管聯系單或工作指令單)→經理簽字→報公司同時資料員歸檔。

　　第六節 土建報修程序

　　第二

十二條 專業維修隊原所在施工單位施工的工程（保修期內）：

　　物業客服接報→維修部現場查看（疑難問題土建工程師現場查看同時報部門經理）→確定維修方案→協調安排專業維修隊處理→住戶、維修隊及物業責任人簽字（ 重大問題留備份并經土建工程師、經理簽字，資料員歸檔）。

　　第二十三條 非專業維修隊原所在施工單位施工的工程（保修期內）：

　　物業客服接報→維修部現場查看（疑難問題土建工程師現場查看并報部門經理，費用大的維修土建工程師需通知原施工隊到場）→確定維修方案→協調安排專業維修隊處理→住戶、維修隊及物業責任人簽字（重大問題留備份并經土建工程師、經理簽字，資料員歸檔）→完成三級簽證并注明原施工單位名稱。

　　第二十四條 工程整改量較大的項目（保修期內）：

　　專業工程師現場了解發文→協調安排專業維修隊或安排海門公司加派人員處理→維修部按要求跟蹤檢查→反饋處理結果→土建工程師簽字→經理簽字→資料員歸檔。非專業維修隊原所屬的土建工程隊施工的工程，需完成三級簽證并注明原施工單位名稱。

　　第二十五條 過保修期工程(結構問題,根據建設部法規另行處理)：

　　物業客服接報→維修部現場查看（疑難問題土建工程師現場查看并報部門經理）→確定維修方案并通過客服協調、商定維修價格→土建工程師根據工程量大小確定是否發文→協調安排專業維修隊處理→反饋處理結果(住戶、維修隊及物業責任人簽字) →如屬投資公司支付費用的需完成三級簽證。

　　第七節 崗位培訓

　　第二十六條 工程交接前：與工程及物業協調，有組織有計劃安排維修人員跟蹤施工過程、了解設備區位、工程的組織安排、設備安裝工藝流程、設備調試運行及簡單操作過程,對設備有一個最基本最感性的認識。

　　第二十七條 工程交接時：接相關部門工程聯系單→專業工程師發文→經理簽字→專業工程師全程配合相關部門、協調相應的維修主管,組織物業維修人員培訓→考核、考試、檢驗、反饋培訓結果→達到能處理日常問題的能力。

　　第二十八條 物業接手后：為確保小區設備正常運作和小區景觀環境的美觀，專業工程師安排每年2～6次設備全系統培訓、2～6次綠化人員培訓、2～4次土建專業技術、建筑通病的處理和預防培訓,采用外培和內培、理論和實際相結合的模式，并在每期的培訓結束后安排考核，檢查培訓結果。不定期的安排考核物業維修、綠化人員實際使用和處理問題的技能。

　　第八節 工程合同參與及有償維保協議制定

　　第二十九條 參與并提出工程合同中有關園林景觀效果、苗木養護,設備系統中設備保修條款的技術要求。提出維保期維修、養護的具體時間要求。

　　第三十條 參與并確定合同中有關綠化養護、設備的保修期限和設備維修責任的鑒認及維修費用的確定。

　　第三十一條 審核保修期限，負責工程、裝修、園林及設備尾款支付的確認。在設備保修期結束前與管理處、維保方共同簽訂有償維護合同，物管技術部負責技術把關，具體維保費用由物管技術部安排協調管理處與維保方共同商定。一旦保修結束，有償維保合同即刻生效，避免維護脫節。

　　第九節 工作簽證及尾款支付

　　第三十二條 經濟簽證：

　　(一) 屬投資公司支付費用的簽證,由物業管理處維修及綠化主管和物管技術部專業工程師,部門經理三級簽證,除簽總工作量外，一般不得直接簽認款項m.airporthotelslisboa.com，但需明確簽證，清楚計算工作量。

　　5000元以下由物業管理處維修(綠化)主管、物管技術部專業工程師、部門經理簽認；

　　5000——10000元除上述人員簽認外需報物業主管副總簽認；

　　10000元以上需報投資公司總經理批準。

　　(二) 屬施工單位之間相互支付費用的簽證，由物業管理處維修（綠化）主管和物管技術部專業工程師，部門經理三級簽證，除簽總工作量外，一般不得直接簽認款項，但需明確簽證,清楚計算工作量。并清楚注明該工程費用從何單位工程尾款中劃撥給現施工的單位，具體簽證權限同上述(一)中所述內容。

　　第三十三條 尾款支付：

　　為考核控制裝修、鋁合金、幕墻、土建施工隊、園林施工隊、設備供應商等合作單位的服務質量和服務意識，相關的土建、裝修、鋁合金、幕墻、園林工程及設備尾款等在上述隊伍和供應商提出書面付款申請后的一周內，相應的專業工程師根據合同期限和申請付款內容，深入相應管理處，了解裝修、園林綠化及設備等使用情況、存在哪些問題、整改情況、服務質量、服務態度、響應情況等在確保使用、運行良好(園林綠化符合合同約定的要求)后，必須由管理處相應主管簽字確認(作為附件)，后填寫付款申請單并通過公司網路設定的程序完成尾款支付。

　　第十節 綜合管理

　　第三十四條 工作日記,工作報表：各專業工程師必須做好工作日記，把平時工作中遇到的具體問題及解決方法、經驗教訓等記錄下來,資源共享。每月填寫工作報表，由部門經理匯總總結報物業副總、投資公司工程副總備案。

　　第三十五條 物管技術部工作聯系單、工作指令單：工作及業務事項的組織協調，一般應使用物管技術部工作聯系單，如直接安排施工方及其他乙方完成的工作一般使用工作指令單。建立完善的備查制度,緊急性及突發事件先在現場口頭安排指令，但事后需及時補發物管技術部工作聯系單或工作指令單。不涉及費用(或預估費用很低)的相關事務性指令，可電話或做現場口頭指令。

　　第三十六條 工作例會：工作例會每周二舉行一次,如遇特殊情況，另行安排，各管理處維修部、綠化部、及專業維修隊集中匯報上周工作情況，存在何種問題，下周工作計劃，理順各方關系。會議原則上由經理組織安排并主持,如遇特殊情況由經理指定人員主持，與會人員由各管理處維修和綠化主管(各一人) 、維修隊長、物管技術部全體人員共同參加，必要

時邀請相關部門及協作單位參加。另外部門經理認為目前工作需召開會議協調時，可以隨時安排召開工作會議。會議紀要經部門經理審閱后即成文簽發并抄送投資公司總經理、物業總經理、物業副總及各相關部門。

　　第三十七條 外協維修及整改工作驗收：由于工程移交后相應的外協維修及整改工作量較小，因而驗收由專業工程師組織施工方、物業管理處相關主管共同參加，驗收所形成的意見是評定整改工作能否通過的依據，也是是否受理結算和工期、質量考核的依據。

篇3：管理處技術管理員崗位工作職責(2)

　　管理處技術管理員崗位職責（二）

　　一、協助部門主管負責轄區內的設備設施的監督、指導和管理工作。

　　二、負責轄區內供電、給排水、電梯、照明以及消防設備設施的正常運行。

　　三、負責按作業指導書的要求對各種設備設施作好計劃，并按質按量作好維修養護保管工作。

　　四、負責轄區內各種計量器具的定期送檢。

　　五、協助物業部技術主管籌劃、安排轄區內大修工程的更新改造工作。

　　六、掌握轄區內各種設備設施的工作狀況及管道的分布情況，建立健全技術檔案的管理工作。

　　七、協助主管抓好轄區內技術工作的業務學習和交流。

　　八、積極開展技術革新，認真聽取合理化建議和吸取先進經驗。

　　九、積極開展修舊利廢與綜合利用，節約能源，降低經費開支。

　　十、積極完成領導交辦的臨時任務。